عائلة بدخل 50 مليون دونج شهريًا، لا تنفق شيئًا، لديها 8 سنوات لشراء منزل

صورة توضيحية.

مع ذلك، بالإضافة إلى الجوانب الإيجابية من حيث الحجم والمساهمة في الاقتصاد ، يُظهر السوق مؤشرات على نموٍّ سريع، حيث ترتفع أسعار المساكن بما يتجاوز الدخل الحقيقي بكثير، مما قد يُؤدي إلى "فقاعة" اقتصادية ويوسّع الفجوة بين الأغنياء والفقراء في المجتمع. ترى جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS) أن هناك حاجة إلى حلول لكبح جماح النمو السريع لأسعار المساكن.

* عندما تتجاوز أسعار المساكن الدخل الحقيقي بكثير

وفقًا لمكتب الإحصاء العام، ساهم قطاعا البناء والعقارات في السنوات الأخيرة بما يقارب 10% من الناتج المحلي الإجمالي للبلاد. ويمثل قطاع العقارات وحده حوالي 3.5%، مساهمًا بنسبة 0.5 نقطة مئوية في نمو الناتج المحلي الإجمالي السنوي.

ومع ذلك، لا تزال هذه النسبة تمثل نصف متوسط العديد من دول المنطقة فقط. ولا تتجاوز نسبة قيمة العقارات إلى إجمالي الأصول الاقتصادية الوطنية حوالي 21%، وهي نسبة أقل بكثير من نسبة 35% في الدول المتقدمة. وهذا يدل على أن السوق الفيتنامية لا تزال تتمتع بفرص نمو كبيرة.

ومع ذلك، يُظهر النمو السريع للسوق في السنوات الأخيرة عدم استدامة، ويتجلى ذلك جليًا في اختلال التوازن بين العرض والطلب. إذ يركز هيكل المنتجات بشكل رئيسي على شريحة العقارات الفاخرة عالية القيمة، بينما يتركز الطلب الحقيقي لغالبية الناس على فئة الإسكان الميسور.

يقول الخبراء إن المعروض من المساكن قد ازداد بسرعة خلال السنوات الثلاث الماضية، ولكنه غير متوازن. حتى في الضواحي، حيث يُتوقع توفير منتجات بأسعار معقولة، لا يزال السعر الفعلي أعلى بكثير من متوسط الدخل. وتُفرض باستمرار مستويات أسعار جديدة، مما يُقلل بشكل كبير من فرص حصول الناس على السكن.

أظهر استطلاع أجرته VARS أن تكلفة شقة بغرفتي نوم في المناطق الحضرية تبلغ حوالي 5 مليارات دونج فيتنامي، وهو سعر يتجاوز حاليًا قدرة معظم الأسر على تحمله. بافتراض أن عائلة يبلغ دخلها الشهري 50 مليون دونج فيتنامي، إذا أنفقت جميع دخلها، فستحتاج إلى حوالي 8 سنوات لشراء منزل. وإذا لم يتجاوز إنفاقها على السكن ثلث دخلها، كما يوصي القطاع المالي، فسيتم تمديد المدة إلى 25 عامًا - وفقًا لـ VARS.

حتى الإسكان الاجتماعي - وهو قطاع سكني مُصمم لمحدودي الدخل - أصبح تدريجياً بعيداً عن متناول المستفيدين. فمع سعر يبلغ حوالي 1.5 مليار دونج لشقة مساحتها 60 متراً مربعاً، سيتعين على الأسرة التي يبلغ دخلها 40 مليون دونج شهرياً - وهو الحد الأقصى وفقاً لمعايير الموافقة - الادخار لما يقرب من عشر سنوات لشراء شقة، ناهيك عن تكاليف الاقتراض والمعيشة الفعلية.

لا يقتصر ارتفاع أسعار المساكن السريع على تقليل فرص السكن فحسب، بل يؤدي أيضًا إلى عواقب اجتماعية واقتصادية مقلقة. ويؤدي التفاوت في إمكانية الحصول على السكن إلى اتساع الفجوة بين من يملكون أصولًا ومن لا يملكونها. ويستمر من يملكون عقارات في الاستفادة من ارتفاع الأسعار، بينما يضطر من لا يملكون منازل إلى استئجار مساكن طويلة الأجل، مما يُصعّب عليهم تجميع الأصول.

في الواقع، استفادت فئة صغيرة من ذوي الإمكانات المالية من نمو سوق العقارات في السنوات الأخيرة، بينما يشعر غالبية الناس بفقرهم رغم زيادة دخلهم. وقد حلل VARS هذا التوجه، مشيرًا إلى أنه قد يؤدي إلى تفاوت في الثروة في حال عدم وجود سياسة تنظيمية مناسبة.

علّق الدكتور نجوين مينه فونغ، الخبير الاقتصادي، قائلاً إن ارتفاع أسعار المساكن بوتيرة أسرع بكثير من ارتفاع الدخل يُمثل مشكلةً مُقلقةً في سوق العقارات الحالي. هذا الوضع لا يُقلل من فرص الحصول على المساكن فحسب، بل يُعرّض الاقتصاد أيضًا لخطر "فقاعة" الأصول.

لذلك، فإن الحل الأهم هو اعتبار تطوير مساكن اقتصادية واجتماعية أولوية استراتيجية، على غرار البنية التحتية للنقل أو الطاقة. فعندما يُلبى الطلب الحقيقي، سيتوازن السوق، مما يُقلل من حافز المضاربة ويرفع الأسعار إلى مستوى أكثر معقولية.

في الوقت نفسه، من الضروري تشديد أنشطة المضاربة، وزيادة الضرائب على التداول قصير الأجل، وإنشاء آليات مالية مواتية لمشتري المنازل لأول مرة. وأشار السيد فونغ إلى أنه في غياب سياسات قوية بما يكفي، ستستمر أسعار المساكن في الارتفاع، مما يخلق فجوة متزايدة الاتساع بين الأغنياء والفقراء.

* فتح مصادر الإمداد، وتحسين السياسات

وفقًا لـ VARS، لضمان استقرار السوق، من الضروري الإسراع في تطبيق حلول للحد من الارتفاع السريع في أسعار المساكن؛ حيث ينصب التركيز على توفير المساكن بأسعار معقولة. عندما يكون العرض كافيًا ومتوازنًا، سينظم السوق نفسه وفقًا لقانون العرض والطلب، مما يحد من المضاربة والزيادات غير المعقولة في الأسعار.

أولاً، من الضروري تسريع إنجاز الوثائق التوجيهية لتطبيق النظام القانوني الجديد للأراضي والإسكان والقطاع العقاري. وفي الوقت نفسه، من الضروري تحسين قدرة الهيئات المحلية على التنفيذ، وتعزيز اللامركزية وتفويض الصلاحيات في تعديل السياسات، وضمان المرونة المناسبة لكل منطقة ومرحلة تنموية.

كما ينبغي حل العوائق المتعلقة بتطهير المواقع بطريقة شفافة وفعالة، مما يُختصر وقت التنفيذ مع ضمان حقوق المواطنين. إلى جانب النظر في إلغاء اللائحة المتعلقة بتحصيل رسوم إضافية بنسبة 5.4% سنويًا على رسوم الانتفاع المتأخرة للأراضي للمشاريع التي صدرت قرارات تخصيص أو تأجير أراضيها قبل 1 أغسطس 2024، من الضروري إصدار آلية واضحة ومستقرة لتحديد أسعار الأراضي في أقرب وقت، مما يُسهم في خفض تكاليف تطوير المشاريع وإفساح المجال لخفض أسعار المساكن، وفقًا لاقتراح VARS.

علاوةً على ذلك، من الضروري تنويع قنوات تعبئة رأس المال في سوق العقارات، وتقليل الاعتماد على الائتمان المصرفي. ومن التوجهات الضرورية أيضًا إعادة هيكلة سوق سندات الشركات ليصبح قناةً فعّالة لرأس المال على المديين المتوسط والطويل. وفي الوقت نفسه، من الضروري تعزيز إنشاء الصندوق الوطني للإسكان، وتشجيع تطوير صناديق الاستثمار العقاري (REITs) لتوفير مصدر رأس مال مستقر وشفاف للسوق.

أكد السيد نجوين فان دينه، رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام (VARS)، أن الارتفاع الأخير في أسعار المساكن يعكس بوضوح اختلال التوازن بين العرض والطلب. فبينما يُشكل الطلب الحقيقي على المساكن النسبة الأكبر، يتركز العرض في قطاع العقارات الفاخرة. وقد أدى ندرة المنتجات بأسعار معقولة إلى ارتفاع الأسعار، مما أدى إلى ظاهرة "فرط النشاط" المستمرة.

للحد من ارتفاع الأسعار، من الضروري فتح مصادر الإمداد المعقولة، وخاصةً توفير المساكن بأسعار معقولة في المناطق الحضرية والضواحي. إلى جانب ذلك، من الضروري تنويع مصادر رأس المال الاستثماري، وتطوير قنوات تعبئة متوسطة وطويلة الأجل، مثل صناديق الاستثمار العقاري (REITs) أو صناديق الإسكان الوطنية، بدلاً من الاعتماد على الائتمان المصرفي.

وأكد السيد دينه أنه عندما يتم حل القضايا القانونية، ويزداد العرض وتصبح تدفقات رأس المال أكثر استقرارا، فإن سوق العقارات سوف تتطور بشكل صحي ومستدام، مما يلبي احتياجات الإسكان للناس ويساهم بشكل إيجابي في النمو الاقتصادي.

من القضايا التي تستدعي اهتمامًا خاصًا إعطاء الأولوية في التخطيط للإسكان الاجتماعي والإسكان الميسور، بدعم من سياسات تحفيزية محددة. وفي الوقت نفسه، يجب أن تترافق التنمية الحضرية مع تطوير البنية التحتية للنقل، وخاصةً خطوط النقل الرئيسية والمترو والطرق السريعة، لتوسيع المساحة الحضرية، وتقليل الكثافة السكانية، وتخفيف الضغط على أسعار الأراضي في المنطقة المركزية.

وفي الوقت نفسه، من الضروري تطوير سوق احترافي لتأجير المساكن، وتقليص عقلية "ضرورة امتلاك منزل لاستقرار الحياة"، والسعي إلى تنويع خيارات الإسكان للناس.

بالإضافة إلى ذلك، يتعين على هيئات الإدارة تطوير مجموعة من المؤشرات ومعايير الإنذار المبكر لرصد تطورات سوق العقارات. سيساعد نظام الرصد هذا على الكشف الفوري عن مؤشرات "الانحراف" مثل المضاربة، والزيادات غير العادية في الأسعار، أو اختلال التوازن بين العرض والطلب، مما يُمكّن من اتخاذ إجراءات تدخل استباقية مناسبة، بدلاً من التعامل السلبي مع المخاطر التي قد تظهر في السوق.

أخيرًا، ترى جمعية VARS ضرورة تسريع بناء قاعدة بيانات وطنية موحدة وشفافة للأراضي والمساكن. تُعدّ هذه القاعدة أساسًا هامًا لمساعدة هيئات الإدارة والباحثين والشركات على تحليل السوق والتنبؤ به وتشغيله بدقة وسرعة.

وعندما يكون نظام البيانات مفتوحا ومترابطا بين الوزارات والفروع والمحليات - بما في ذلك المعلومات المتعلقة بالتخطيط والمعاملات والقيم والشرعية وتغييرات استخدام الأراضي - فإنه سيساهم في تحسين الشفافية والحد من المضاربة وحماية حقوق الأفراد والشركات.

المصدر: https://vtv.vn/gia-dinh-thu-nhap-50-trieu-dong-thang-khong-tieu-gi-8-nam-moi-mua-duoc-nha-100251110200032923.htm