حل مشكلة السكن الاجتماعي: ضرورة إزالة العديد من الاختناقات

VTV.vn - إن الإسكان الاجتماعي يحتاج إلى الائتمان، وصناديق الأراضي، ومراقبة الأسعار حتى تتمكن السياسات من الوصول إلى الناس حقًا، بدلاً من أن تكون مجرد حلم متأخر لسكان المناطق الحضرية.

وفي مدينة هوشي منه ، حيث يقدر الطلب على وحدات الإسكان الاجتماعي بأكثر من 150 ألف وحدة، فإن العرض الفعلي لا يغطي سوى نحو 20%.

يُعدّ المرسوم رقم 261، بتوسيعه شروط الدخل للحصول على السكن الاجتماعي، خطوةً بارزةً في سياسة الضمان الاجتماعي في فيتنام. ومع ذلك، في ظلّ شحّ العرض، وبطء صرف القروض التفضيلية، وارتفاع أسعار البيع، لم تُحلّ مشكلة السكن الاجتماعي حلاًّ كاملاً بعد. ولكي تُطبّق هذه السياسة فعلياً، لا بدّ من وجود تنسيقٍ وتصميمٍ بين الائتمان، وصندوق الأراضي، وآلية المراقبة، لضمان ألاّ يكون حلم الاستقرار مجرد رقمٍ على الورق.

العرض: العقدة غير المحلولة

الطلب على المساكن الاجتماعية في فيتنام مُنذرٌ بالخطر. ووفقًا لوزارة البناء، فإن الهدف المتمثل في توفير مليون وحدة سكنية اجتماعية خلال الفترة 2021-2030 لم يتجاوز 22% بحلول منتصف عام 2024. وفي مدينة هو تشي منه، يُقدَّر الطلب بأكثر من 150 ألف وحدة، لكن العرض لا يُلبّي سوى حوالي 20%. ويحدث وضعٌ مُماثل في هانوي وبينه دونغ وباك نينه، حيث يتركز العديد من العمال والعمال المهاجرين. ويعكس الواقع مُفارقة: فالسياسة تُوسّع نطاق المستفيدين، بينما يفتقر السوق إلى المنتجات التي تُلبّي الطلب.

اعتمادًا على الخصائص المحلية، لا يتعين بالضرورة أن تكون المساكن الاجتماعية عبارة عن شقق، ولكن الدولة بحاجة إلى إنشاء صناديق أراضي رخيصة لتمكين الناس من شراء الأراضي لبناء المساكن.

قصة السيد تران فان توي، العامل في منطقة تان ثوان لتجهيز الصادرات بمدينة هو تشي منه، مثالٌ واضحٌ على ذلك. فرغم أن دخل عائلته يتوافق مع اللوائح الجديدة، إلا أنه لا يزال عاجزًا عن إيجاد شقة لأن "المستثمر أفاد بأنه لا يوجد مشروع جديد بعد، بانتظار موافقة رأس المال". وهذا يُظهر أن رفع سقف الدخل ليس سوى جزء من الحل. فبدون حل مشكلة العرض، تبقى هذه السياسة نظريةً فقط. فالمشاكل المتعلقة بصناديق الأراضي وإجراءات الاستثمار وانخفاض الأرباح تُبطئ تنفيذ مشاريع الإسكان الاجتماعي، مما يزيد الفجوة بين التوقعات والواقع.

تُعدّ صناديق الأراضي أكبر عقبة. يُلزم قانون الإسكان المناطق الحضرية الجديدة والمناطق الصناعية بتخصيص 20% من أموال أراضيها للإسكان الاجتماعي، إلا أن العديد من الشركات تُفضّل الدفع النقدي بدلاً من تخصيص الأراضي. وعلّق السيد تران خانه كوانغ، خبير العقارات، قائلاً: "بحسب الخصائص المحلية، لا يشترط أن يكون السكن الاجتماعي شققًا، ولكن على الدولة توفير صناديق أراضي بأسعار معقولة لتمكين الناس من شراء الأراضي لبناء المنازل". في مدينتي هو تشي منه وهانوي ، تُصعّب أسعار الأراضي المرتفعة وتكاليف تطهير المواقع العثور على صناديق أراضي مناسبة.

الحاجة إلى آلية المزامنة

يُعدّ الائتمان التفضيلي عاملاً أساسياً في تعزيز الإسكان الاجتماعي. تُعدّ حزمة الائتمان الحكومية البالغة 120,000 مليار دونج فيتنامي جهداً ملحوظاً، ولكن بحلول سبتمبر 2025، لم يتجاوز الصرف 15%. وتُعدّ الإجراءات المعقدة، وأسعار الفائدة غير الجذابة، ونقص الفائدة من البنوك التجارية من العوائق الرئيسية. اقترحت جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA) خفض سعر الفائدة على قروض شراء المساكن الاجتماعية من 5.4% إلى 4.8% سنوياً، وخفض رسوم استخدام الأراضي عند نقل الملكية. وصرح السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، بأن سعر الفائدة البالغ 5.4% سنوياً مرتفع للغاية، مما يُسبب صعوبات للمشترين، واقترح معدل فائدة قدره 4.8% سنوياً، وهو مماثل لسعر الفائدة التفضيلي من عام 2021 إلى يوليو 2024، لزيادة إمكانية الحصول على السكن.

إن الإسكان الاجتماعي يحتاج إلى الائتمان، وصناديق الأراضي، ومراقبة الأسعار حتى تتمكن السياسات من الوصول إلى الناس حقًا، بدلاً من أن تكون مجرد حلم متأخر للشعب.

تحتاج بنوك السياسات الاجتماعية إلى زيادة حدود الإقراض، لا سيما في هانوي ومدينة هو تشي منه ودا نانغ. وإلا، ستظل مصادر رأس المال التفضيلية خاملة، في حين تتزايد الحاجة إلى السكن بشكل ملح. كما تُثير أسعار المساكن الاجتماعية القلق مع اقترابها من أسعار المساكن التجارية منخفضة التكلفة. في مدينة هو تشي منه، تتقلب أسعار المساكن الاجتماعية حاليًا بين 35.8 و45.9 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، أي أعلى بثلاث مرات مما كانت عليه عند إطلاقها لأول مرة. كما ارتفعت أسعار المساكن الاجتماعية للإيجار: ففي مشروع في منطقة بينه تان، كان السعر الأساسي في عام 2017 هو 14 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، ثم انتقل الآن إلى 20.3-21.2 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، أي بزيادة قدرها 1.4 مرة.

يُحذّر الخبراء: "سياسة الإسكان الاجتماعي أداةٌ لتحقيق استقرار الاقتصاد الحضري. إذا تلاعبت بها السوق الحرة، فستُصبح سلعةً مضاربةً ولن تعودَ منفعةً عامة". يجب على هيئات الإدارة تحديد سقفٍ للأسعار ومراقبة أقصى ربحٍ للمستثمرين (10%) حاليًا. يجب أن تكون عملية الموافقة على المشترين شفافةً لتجنب المضاربة المُقنّعة أو التحويلات غير القانونية.

تُقدم التجارب الدولية من سنغافورة وكوريا الجنوبية دروسًا قيّمة. تُدير سنغافورة أكثر من 80% من صندوق الإسكان الاجتماعي من خلال صندوق الادخار المركزي، حيث يدّخر الناس رواتبهم لشراء منازل. تُطبّق كوريا الجنوبية نموذجًا للإيجارات طويلة الأجل منخفضة التكلفة، برأس مال وصناديق أراضٍ ترعاها الدولة. يُمكن لفيتنام النظر في إنشاء صندوق ادخار وطني للإسكان الاجتماعي لتوفير مصدر مستقر لرأس المال، وتخفيف عبء الميزانية، وضمان سياسات مستدامة.

المصدر: https://vtv.vn/giai-bai-toan-nha-o-xa-hoi-can-thao-go-nhieu-nut-that-100251016154022075.htm