 |
| ستفرض البنوك التجارية رقابة مشددة على الإقراض لقطاع العقارات، الذي يشكل نسبة كبيرة من القروض. الصورة : دوك ثانه |
ارتفع الائتمان العقاري بشكل حاد.
بحسب بيانات بنك الدولة الفيتنامي، بحلول نهاية أغسطس 2025، ارتفع إجمالي الائتمان في النظام بأكمله بأكثر من 11%. في الوقت نفسه، ووفقًا لمعلومات من صحيفة "إنفستمنت نيوزبيبر"، نما الائتمان المخصص لشراء المنازل وتجديدها من قبل الأفراد ببطء، بينما ارتفع الائتمان المخصص لأعمال العقارات بنحو 30%، أي ما يقارب ثلاثة أضعاف معدل نمو الائتمان في النظام بأكمله.
خلال اجتماع مع بنك الدولة الفيتنامي الأسبوع الماضي، طلب نائب رئيس الوزراء هو دوك فوك توجيه الائتمان نحو القطاعات ذات الأولوية، مع التحكم الصارم في التدفق النقدي للبنوك التجارية، وخاصة القروض المقدمة لقطاع العقارات، الذي يمثل نسبة عالية من الاقتصاد.
بالنظر إلى هيكل رأس المال، يتضح أن غالبية شركات العقارات لا تزال تعتمد بشكل أساسي على القروض المصرفية. وقد أدى ارتفاع أسعار العقارات، ومؤشرات انتعاش السوق، وتخفيف بنك الدولة الفيتنامي لحدود الائتمان، إلى دفع البنوك إلى تقديم قروض سخية للمطورين العقاريين.
في غضون ذلك، لم تُظهر قنوات جمع رأس المال الأخرى متوسطة وطويلة الأجل تعافياً واضحاً بعد. فمنذ بداية العام وحتى نهاية أغسطس 2025، أصدرت شركات العقارات سندات بقيمة تقارب 61 تريليون دونغ فيتنامي، ما يمثل 17% من إجمالي السندات المصدرة. ومع ذلك، لا يكفي هذا الرقم لتغطية قيمة السندات المستحقة منذ بداية العام.
"تشهد سندات الشركات، التي كان يُتوقع أن تكون أهم قناة لجمع التمويل لقطاع العقارات، تعافياً بطيئاً حتى الآن، في حين بلغ ضغط استحقاقها مستويات قياسية. لكنّ الجانب المشرق هو انقضاء أصعب فترة (حيث يقع ذروة استحقاق السندات في أغسطس 2025). وإذا استمر تعافي السوق، ستتجنب الشركات خطر الإفلاس الجماعي. ومع ذلك، ستحتاج الشركات في الفترة المقبلة إلى تنويع مصادر تمويلها، وتجنب الاستثمارات المتفرقة، والسيطرة على الديون المتأخرة. وتحتاج البنوك، على وجه الخصوص، إلى تنظيم تدفقات رأس المال نحو قطاعات أكثر صحة واستدامة"، هذا ما أوصى به الدكتور كان فان لوك، عضو المجلس الاستشاري للسياسات التابع لرئيس الوزراء.
بحسب الخبراء، أظهر سوق العقارات خلال العام الماضي بوادر انتعاش، حيث شهدت قطاعات عديدة ارتفاعاً حاداً في الأسعار، إلا أن السيولة لا تزال ضعيفة للغاية. والسبب الرئيسي هو ميل تدفقات رأس المال نحو العرض، وتركزها بشكل كبير في المشاريع الفاخرة. وقد أدى هذا الخلل في قطاعات السوق إلى تباطؤ نمو الطلب على قروض الإسكان. ولا تزال أسعار المنازل المرتفعة، التي تتجاوز القدرة الشرائية حتى مع أسعار فائدة معقولة على الرهن العقاري، تُثير تردد المشترين الجادين.
"لا تزال أسعار العقارات مرتفعة، ومع ذلك يشكو السماسرة من تباطؤ المبيعات. باستثناء شريحة العقارات المتوسطة التي تبلغ قيمتها بضعة مليارات من الدونغ الفيتنامي، فإن معظم العقارات يصعب بيعها، وسيولة السوق ضعيفة للغاية"، هذا ما علق به السيد فان دونغ خان، مدير الاستشارات الاستثمارية في بنك مايبانك للاستثمار.
يواجه الاستثمار العقاري المضارب صعوبات.
يعتقد السيد خان أن الإجراءات الحكومية الأخيرة تشير إلى أنها ستشدد، خلال الفترة المقبلة، الرقابة على تدفقات رؤوس الأموال إلى سوق العقارات المضاربة، لا سيما فيما يتعلق بشراء وبيع العقارات. وفي الوقت نفسه، يجري دراسة وتعديل العديد من مشاريع القوانين للحد من المضاربة وتعزيز التنمية المستدامة للسوق، بما يخدم النمو الاقتصادي .
فيما يتعلق بالرأي القائل بأن سوق العقارات يُظهر علامات على وجود فقاعة، مع ارتفاع أسعار المنازل بشكل مفرط، يعتقد السيد نغوين كوانغ هوي، الرئيس التنفيذي لكلية المالية والمصارف (جامعة نغوين تراي)، أن الارتفاع الحاد في الأسعار يرجع أساسًا إلى اختلال التوازن في هيكل العرض والطلب، وليس كليًا بسبب المضاربة.
أوضح السيد هوي قائلاً: "إن بطء الإجراءات القانونية للمشاريع يتسبب في ندرة المعروض، في حين أن الطلب على المساكن والمناطق الصناعية والبنية التحتية اللوجستية مرتفع للغاية. إن ارتفاع أسعار المساكن هو نتيجة لاختناق العرض، وليس بالضرورة فقاعة مضاربة".
بحسب حسابات الدكتور كان فان لوك، يُعادل سعر الشقة في فيتنام حاليًا ما يقارب 26 عامًا من دخل الأسرة المتوسطة، بينما لا يتجاوز المتوسط العالمي 15 عامًا. ويُعدّ عدم مواكبة دخل الأفراد لارتفاع أسعار العقارات مشكلةً عويصة، ويُمثّل خفض أسعار المساكن تحديًا هائلًا.
يحذر الخبراء من أنه على الرغم من انخفاض أسعار الفائدة على قروض الرهن العقاري حاليًا، مما يُسهم في الحفاظ على القوة الشرائية في السوق، إلا أنه في حال ارتفاع أسعار الفائدة مجددًا، سيفقد العديد من المقترضين قدرتهم على إدارة شؤونهم المالية، مما سيؤدي إلى عدم استقرار السوق. في الواقع، لا تزال العقارات الأساسية تُباع بشكل جيد، بينما تعاني العقارات الثانوية (التي تُشترى وتُباع) من ضعف السيولة، مما يُشكل مخاطر كبيرة على مالكي العقارات باهظة الثمن.
"لتحقيق نمو اقتصادي برقمين، يجب أن يكون كل من السوق المالي وسوق العقارات مستقرين. وإذا واجه أي منهما مشاكل، فإن خطر حدوث أزمة مثل أزمة الصين، التي عانت من مشاكل في سوق العقارات لمدة أربع سنوات، يصبح واضحاً للغاية"، هذا ما حذر منه الدكتور كان فان لوك.
فيما يتعلق بوكالة إدارة الدولة، صرّح السيد فونغ دوي دونغ، نائب مدير إدارة الإسكان وإدارة سوق العقارات (وزارة البناء)، بأن المعروض الحالي من العقارات لا يزال محدودًا، وأقل بكثير من الطلب. وتركز الحكومة على إزالة العقبات، لا سيما في إجراءات الاستثمار والبناء والتخطيط. وعندما تنخفض تكاليف الإجراءات والامتثال، سيزداد المعروض.
"فيما يتعلق بأسعار المساكن، ورغم تعديل هيكل السوق، لا يزال هناك نقص حاد في المساكن الميسورة التكلفة لذوي الدخل المحدود. وستصدر الحكومة في الفترة المقبلة المزيد من الحلول لتشجيع تنمية هذه الفئات، إلى جانب تطبيق سياسات لخفض تكاليف المدخلات للشركات، وخاصة رسوم استخدام الأراضي"، هذا ما قاله السيد دونغ.
ستُعقد قمة مستشاري التمويل الفيتنامية الثالثة لعام 2025 (VWAS 2025)، التي تنظمها صحيفة "فاينانس - إنفستمنت"، يوم الخميس الموافق 25 سبتمبر 2025، في فندق بولمان (هانوي). وستجمع القمة نخبة من الخبراء المحليين والدوليين لمناقشة تأثير الأطر المؤسسية الجديدة والمحركات الجديدة على الاقتصاد والأسواق المالية بشكل معمق. كما سيُحلل المنتدى بالتفصيل نقاط النمو الرئيسية لفئات أصول الاستثمار التقليدية، بالإضافة إلى الفرص المتاحة في مجال الأصول الرقمية.
يتضمن المنتدى الأنشطة التالية:
تضمن المؤتمر الرئيسي جلستين من العروض التقديمية والمناقشات حول موضوعي "دعم مرونة السوق" و"إيجاد اختراقات لفئات الأصول".
تكريم المنتجات/الخدمات المالية المتميزة في عام 2025 في قطاعات البنوك والتأمين والعقارات وإدارة الصناديق والأوراق المالية والتكنولوجيا المالية.
للمزيد من التفاصيل، تفضل بزيارة الموقع الإلكتروني: www.vir.com.vn
المصدر: https://baodautu.vn/ham-phanh-dong-von-dau-co-vao-bat-dong-san-d389785.html
