"الضغط على المكابح" على تدفقات رأس المال المضاربي إلى العقارات

في حين تشهد قروض المنازل الشخصية انتعاشًا بطيئًا، تشهد قروض الأعمال العقارية ارتفاعًا بنسبة تقارب 30%. ولمعالجة هذا الوضع، وجهت الحكومة مؤخرًا بنك الدولة الفيتنامي (SBV) إلى فرض رقابة صارمة على تدفقات رأس المال من البنوك التجارية، وخاصةً تلك التي تُقرض مبالغ كبيرة للقطاع العقاري.

ستفرض البنوك التجارية رقابة صارمة على قروض العقارات الكبيرة. الصورة : دوك ثانه

ارتفع الائتمان العقاري بشكل حاد

وفقًا لبنك الدولة الفيتنامي، ارتفع إجمالي الائتمان في النظام بأكمله بأكثر من 11% بحلول نهاية أغسطس 2025. في الوقت نفسه، ووفقًا لصحيفة داو تو، نما الائتمان لشراء المنازل وإصلاحها للأفراد ببطء، بينما ارتفع ائتمان الأعمال العقارية وحده بنحو 30%، أي ما يعادل ثلاثة أضعاف معدل نمو الائتمان في النظام بأكمله.

وفي الأسبوع الماضي، طلب نائب رئيس الوزراء هو دوك فوك، بالتعاون مع بنك الدولة الفيتنامي، توجيه الائتمان إلى المناطق ذات الأولوية، مع فرض رقابة صارمة على التدفقات النقدية للبنوك التجارية، وخاصة قروض العقارات التي تشكل نسبة عالية منها.

بالنظر إلى هيكل رأس المال، يتضح أن معظم الشركات العقارية لا تزال تعتمد بشكل رئيسي على الائتمان المصرفي. وقد أدى ارتفاع أسعار العقارات، ومؤشرات انتعاش السوق، وتخفيف القيود الائتمانية التي فرضها البنك المركزي، إلى إقراض البنوك للمستثمرين بكثافة.

في غضون ذلك، لم تتعافِ قنوات تعبئة رأس المال الأخرى متوسطة وطويلة الأجل بشكل واضح بعد. فمنذ بداية العام وحتى نهاية أغسطس 2025، أصدرت شركات العقارات سندات بقيمة حوالي 61,000 مليار دونج، ما يمثل 17% من إجمالي إصدارات السندات. إلا أن هذا الرقم لا يكفي لتعويض حجم السندات المستحقة منذ بداية العام.

سندات الشركات، التي كان من المتوقع أن تكون أهم قناة لتعبئة رأس المال في قطاع العقارات، تعافت ببطء حتى الآن، في حين بلغ ضغط الاستحقاق مستوى قياسيًا. أما الجانب المشرق فهو أن الفترة الأصعب قد انقضت (حيث يقع موعد الاستحقاق الأقصى في أغسطس 2025). إذا استمر السوق في التعافي، فستتجنب الشركات خطر الإفلاس الجماعي. ومع ذلك، في الفترة المقبلة، تحتاج الشركات إلى تنويع مصادر رأس المال، وتجنب توزيع الاستثمارات، والسيطرة على الديون المتأخرة. وعلى وجه الخصوص، تحتاج البنوك إلى تنظيم تدفقات رأس المال نحو قطاعات أكثر صحة واستدامة، وفقًا لما أوصى به الدكتور كان فان لوك، عضو المجلس الاستشاري للسياسات التابع لرئيس الوزراء.

وفقًا للخبراء، شهد سوق العقارات خلال العام الماضي بوادر انتعاش، حيث شهدت العديد من القطاعات ارتفاعات كبيرة في الأسعار، إلا أن السيولة لا تزال ضعيفة للغاية. ويعود السبب الرئيسي إلى ميل تدفقات رأس المال نحو العرض، وتركزها في المشاريع الفاخرة. وقد أدى عدم منطقية القطاعات إلى زيادة بطيئة في الطلب على قروض شراء المنازل. وتتجاوز أسعار المساكن المرتفعة القدرة على تحمل التكاليف، على الرغم من أن أسعار الفائدة على قروض الإسكان عند مستوى معقول، مما يجعل المشترين الحقيقيين لا يزالون مترددين.

لا تزال أسعار العقارات مرتفعة، لكن الوسطاء يشكون من ركود المبيعات. باستثناء شريحة العقارات متوسطة المدى التي تُقدر قيمتها بعدة مليارات دونغ والتي لا تزال تُباع، يصعب بيع معظم المنتجات، كما أن سيولة السوق ضعيفة للغاية، وفقًا للسيد فان دونغ خانه، مدير الاستشارات الاستثمارية في بنك مايبانك للاستثمار.

العقارات المضاربية تواجه صعوبات

قال السيد خان إن الخطوة الجديدة التي اتخذتها الحكومة تُظهر أن تدفق رأس المال إلى العقارات المضاربية، سواءً كان بيعًا أو شراءً، سيُقيّد في الفترة المقبلة. وفي الوقت نفسه، تُدرس وتُعدّل العديد من مشاريع القوانين بهدف الحد من المضاربة، وتوجيه السوق نحو التطور المستدام، بما يخدم النمو الاقتصادي .

وفيما يتعلق بالرأي القائل بأن سوق العقارات تظهر علامات فقاعة، عندما ترتفع أسعار المساكن إلى مستويات مرتفعة للغاية، قال السيد نجوين كوانج هوي، الرئيس التنفيذي لكلية المالية والمصرفية (جامعة نجوين تراي) إن الزيادة الحادة في الأسعار ترجع بشكل رئيسي إلى اختلال التوازن في هيكل العرض والطلب، وليس بسبب المضاربة بالكامل.

أدى بطء تنفيذ المشاريع إلى نقص في العرض، في حين أن الطلب على المساكن والمجمعات الصناعية والبنية التحتية اللوجستية هائل. ويُعزى ارتفاع أسعار المساكن إلى اختناقات في العرض، وليس بالضرورة إلى فقاعة مضاربة، كما حلل السيد هوي.

وفقًا لحسابات الدكتور كان فان لوك، يعادل سعر الشقة في فيتنام حاليًا ما يقارب 26 عامًا من متوسط ​​دخل الأسرة، بينما يبلغ المتوسط ​​العالمي حوالي 15 عامًا فقط. يُعدّ عدم مواكبة دخل الأفراد لمعدل ارتفاع أسعار العقارات مشكلةً صعبة، ويُشكّل خفض أسعار المساكن تحديًا كبيرًا للغاية.

يُحذّر الخبراء من أنه على الرغم من انخفاض أسعار الفائدة على قروض الإسكان حاليًا، مما يُساعد السوق على الحفاظ على قوتها الشرائية، إلا أنه في حال ارتفاعها مجددًا، سيفقد العديد من المقترضين قدرتهم على موازنة أوضاعهم المالية، مما يؤدي إلى عدم استقرار السوق. في الواقع، لا تزال العقارات الأولية معروضة للبيع، لكن العقارات الثانوية (البيع والشراء) غير سائلة، مما يُشكّل مخاطر كبيرة على حاملي العقارات باهظة الثمن.

لتحقيق نمو اقتصادي مزدوج الرقم، يجب أن يكون كلٌّ من السوق المالية والسوق العقارية مستقرًا. إذا واجه أحدهما مشاكل، فإن خطر أزمة مثل أزمة الصين، التي عانت لأربع سنوات بسبب سوق العقارات، واضحٌ جدًا، كما حذّر الدكتور كان فان لوك.

فيما يتعلق بهيئة إدارة الدولة، صرّح السيد فونغ دوي دونغ، نائب مدير إدارة الإسكان وإدارة سوق العقارات (وزارة البناء)، بأن المعروض من العقارات لا يزال محدودًا، وأقل بكثير من الطلب. وتركز الحكومة على إزالة العوائق، لا سيما في إجراءات الاستثمار والبناء والتخطيط. ومع انخفاض تكاليف الإجراءات وتكاليف الامتثال، سيزداد المعروض.

فيما يتعلق بأسعار المساكن، ورغم تعديل هيكل السوق، لا يزال قطاع الإسكان منخفض التكلفة، وخاصةً الإسكان المخصص لذوي الدخل المحدود، يعاني من نقص حاد. وفي الفترة المقبلة، ستطرح الحكومة المزيد من الحلول لتشجيع تطوير هذه القطاعات، وستضع في الوقت نفسه سياسات لخفض تكاليف المدخلات على الشركات، وخاصةً رسوم استخدام الأراضي، وفقًا للسيد دونج.

منتدى VWAS 2025: "عصر جديد، مرونة جديدة"

ستجمع القمة الثالثة للمستشارين الماليين في فيتنام 2025 (VWAS 2025)، التي تنظمها صحيفة "فاينانس - إنفستمنت" يوم الخميس 25 سبتمبر 2025 في فندق بولمان (هانوي)، خبراء محليين ودوليين رائدين، حيث ستُركز على مناقشات مُعمّقة حول تأثير المؤسسات والديناميكيات الجديدة على الاقتصاد والأسواق المالية. كما سيُحلل المنتدى بالتفصيل نقاط النمو الرائدة لفئات أصول الاستثمار التقليدية، بالإضافة إلى الفرص المتاحة في الأصول المشفرة.

يتضمن المنتدى أنشطة:

ورشة العمل الرئيسية مع جلستين لتقديم ومناقشة موضوعي "دعم مرونة السوق" و"إيجاد اختراقات لفئات الأصول".

تكريم المنتجات/الخدمات المالية النموذجية لعام 2025 في مجالات الخدمات المصرفية والتأمين والعقارات وإدارة الصناديق والأوراق المالية والتكنولوجيا المالية.

التفاصيل: wwa.vir.com.vn

المصدر: https://baodautu.vn/ham-phanh-dong-von-dau-co-vao-bat-dong-san-d389785.html