مئات التريليونات من عملة الدونغ "مُجمدة" جنباً إلى جنب مع مخزون العقارات غير المباع.

العديد من المشاريع تغلق عربات التسوق.

وفقًا للبيانات غير المكتملة التي أبلغت عنها المناطق (17 من أصل 63 مقاطعة)، بلغ مخزون العقارات في الربع الثاني من عام 2023 حوالي 16688 وحدة، بما في ذلك منتجات مثل الشقق والمنازل المنفصلة وقطع الأراضي.

من بين هذه الوحدات، يوجد حوالي 1714 شقة، و7473 منزلاً مستقلاً، و7501 قطعة أرض. ولا تزال غالبية الوحدات السكنية تتركز في قطاعي المنازل المستقلة وقطع الأراضي ضمن المشاريع التطويرية.

وفيما يتعلق بهذه المسألة، أشارت وزارة البناء إلى أنه في الربع الثاني من عام 2023، وعلى الرغم من وجود العديد من الإشارات الإيجابية التي تدعم انتعاش سوق العقارات مثل آليات السياسة وأسعار الفائدة المصرفية، إلا أن العديد من المشاريع لا تزال تواجه عقبات قانونية ومشاكل تتعلق برأس المال الائتماني والسندات.

بعد التحقيق، تبين أن تعافي سوق العقارات لا يزال غير واضح، على الرغم من تقديم العديد من المطورين خصومات مغرية أملاً في استعادة السيولة. ومع ذلك، ظلت أحجام المعاملات في يوليو منخفضة، لا سيما في أنواع معينة من العقارات السياحية.

وفقًا لتقارير حديثة عن سوق العقارات من عدة شركات بحثية، لا يزال ما يقرب من 30 ألف وحدة سكنية من المحلات التجارية والمنازل المتلاصقة وفيلات المنتجعات غير مباعة في المراكز السياحية الساحلية في جميع أنحاء البلاد، حيث تصل الأسعار إلى عشرات المليارات من عملة الفيتنامية دونغ للوحدة الواحدة.

تم تجميد مئات التريليونات من عملة الدونغ إلى جانب أطنان من مخزون العقارات (الشكل 1). — يشهد سوق العقارات السياحية حالياً مخزوناً كبيراً من العقارات غير المباعة.

وبالنسبة للفيلات تحديداً، بلغ إجمالي المخزون 15,000 وحدة بنهاية الربع الثاني في كل من الشمال والجنوب. من بين هذه الوحدات، تم طرح 2,400 وحدة للبيع، إلا أنها تعاني من ضعف السيولة، بينما لا تزال حوالي 12,600 وحدة تابعة لمراحل لاحقة من المشاريع غير مباعة بسبب ركود سوق العقارات، ولم تُطرح في السوق بعد.

في قطاع المنازل المستقلة والمتاجر المطلة على الشاطئ، بلغ المخزون في نهاية يونيو حوالي 15,000 وحدة. طُرحت نحو 2,500 وحدة في السوق دون إتمام أي صفقات، بينما تنتمي حوالي 12,400 وحدة إلى مشاريع أُعلن عنها ولكنها تنتظر الإطلاق بسبب أزمة العقارات.

تُظهر أرقام المبيعات أنه في الربع الثاني من عام 2023، لم يُبَع سوى 33 محلاً تجارياً، بانخفاض قدره 97% مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي، كما لم يُبَع سوى 50 فيلا، بانخفاض قدره 50%. والجدير بالذكر أن هذه الصفقات تركزت في عدد قليل من المشاريع البارزة ذات المواقع المتميزة.

لقد خيب حجم المعاملات المذكور أعلاه آمال الكثيرين لأنه في السابق، قدم العديد من المطورين حوافز جذابة للغاية مثل ضمان إعادة التأجير أو إعادة الشراء أو حتى زيادة الخصومات بنسبة تصل إلى 40-50٪ للدفعات السريعة من أجل استرداد رأس المال بسرعة وتحسين السيولة.

أدى انخفاض السيولة إلى تجاوز مستويات المخزون 90% في بعض المشاريع، مما يشكل عبئاً كبيراً على المطورين نظراً لارتفاع التكاليف المالية المرتبطة بقروض تطوير المشاريع. وقد اضطرت العديد من المشاريع إلى إغلاق عمليات البيع لتوفير التكاليف، وتعديل السياسات والأسعار، وانتظار تعافي السوق.

تكافح شركات العقارات من أجل البقاء.

وفقًا للبيانات الصادرة مؤخرًا عن المكتب العام للإحصاء، شهد قطاع العقارات خلال الأشهر السبعة الماضية تسجيل 2622 شركة جديدة، بانخفاض قدره 56.2% مقارنة بالفترة نفسها من عام 2022. وبلغ عدد الشركات التي تم حلها في قطاع العقارات خلال الأشهر السبعة الماضية 756 شركة، بزيادة قدرها 17% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي.

في نهاية الربع الثاني من عام 2023، صرّح هوانغ هاي، مدير إدارة الإسكان وإدارة سوق العقارات (وزارة البناء)، بأن العديد من شركات العقارات أبلغت عن صعوبات وتحديات في عملياتها. واضطرت هذه الشركات إلى تغيير خططها التجارية والإدارية؛ وعلى وجه الخصوص، كان على معظمها إعادة هيكلة ديونها، وإعادة تنظيم عملياتها التجارية، وتقليص حجم استثماراتها في الإنتاج والأعمال، وتبسيط هيكلها التنظيمي، وتقليص عدد موظفيها.

تم تجميد مئات التريليونات من عملة الدونغ إلى جانب أطنان من مخزون العقارات (الشكل 2). — تواجه العديد من الشركات خطر الإفلاس إذا استمر الوضع الحالي لسوق العقارات.

كما تُظهر بيانات المسح الصادرة عن جمعية سماسرة العقارات في فيتنام، والتي تضم في عضويتها شركات خدمات عقارية، أنه إذا استمر وضع سوق العقارات غير قابل للتنبؤ في الفترة المقبلة، فقد لا تتمكن سوى 23% من الشركات من الحفاظ على عملياتها حتى نهاية الربع الثالث من عام 2023، ولن تتمكن سوى 43% تقريبًا من البقاء على قيد الحياة حتى نهاية عام 2023.

تعكس الأرقام المذكورة أعلاه بدقة الوضع الحالي للسوق. فبعد فترة ذروة من النمو السريع في عدد الشركات، يشهد السوق الآن عملية تصفية للشركات الضعيفة مالياً والتي تفتقر إلى القدرات التشغيلية.

على الرغم من أن الحكومة قامت باستمرار بإزالة العقبات ووضع إطار قانوني لمساعدة السوق على التعافي، على سبيل المثال، إصدار المرسوم رقم 10 الذي يعدل ويكمل العديد من مواد المراسيم التي توجه تنفيذ قانون الأراضي لعام 2013، لإيجاد مخرج للشقق الفندقية - وهو نوع من العقارات التي لديها مخزون كبير حاليًا - إلا أن هذه "الحلول" لا يبدو أنها حققت النتائج المرجوة.

مصدر