أكثر من 80% من المستثمرين يمارسون "التصفح" لتحقيق الربح، فما العمل لتنظيم سوق العقارات؟

يحتفظ ما يصل إلى 86% من المشترين بالعقارات لمدة تقل عن عام واحد. يقومون بالشراء والبيع في فترات قصيرة من الزمن لتحقيق الربح. ويؤدي هذا جزئيا إلى ارتفاع أسعار العقارات إلى ما فوق قيمتها الحقيقية، مما يتسبب في اضطراب السوق.

تم بيع العديد من قطع الأراضي في الزقاق رقم 3، قرية ثانه ثان، بلدية ثانه كاو، منطقة ثانه أواي، هانوي علنًا من قبل السماسرة مباشرة بعد المزاد - الصورة: B.NGOC

الضرائب المنخفضة على الدخل لا تمنع المضاربة

تم تقديم هذه المعلومات من قبل Batdongsan.com.vn في تقرير حول نظرة عامة على سوق العقارات الفيتنامية في عام 2024، بالنظر إلى العالم .

كما سجلت نتائج المسح الذي أجراه Batdongsan.com.vn حول مدة حيازة العقارات قبل بيعها في فيتنام أنه في عام 2023: 15% من المشترين حيازة العقارات لمدة أقل من 3 أشهر، و36% حيازة من 3 إلى 6 أشهر، و35% حيازة من 6 إلى 12 شهرًا، و8% حيازة من 1 إلى 2 سنة، و4% حيازة من 2 إلى 3 سنوات، و2% حيازة لفترة أطول.

قال السيد نجوين كوك آنه، نائب المدير العام لشركة Batdongsan.com.vn: "يشتري ما يصل إلى 86% من الأشخاص العقارات بهدف بيعها وتحقيق الربح، ويحتفظون بها لمدة أقل من عام".

فترة حيازة العقارات قبل البيع في فيتنام (الوحدة:%)

في هذه الأثناء، في أوروبا، فإن مدة حيازة العقارات قبل البيع هي كما يلي: 7٪ من المشترين يحتفظون بالعقارات من 1 إلى 3 سنوات، و23٪ يحتفظون بها من 3 إلى 5 سنوات، و33٪ يحتفظون بها من 5 إلى 10 سنوات، و38٪ يحتفظون بها لأكثر من 10 سنوات.

وجزء من السبب هو أن ضريبة الدخل على أنشطة نقل العقارات وتأجيرها في بلدنا منخفضة للغاية.

عند نقل ملكية العقارات، يتعين على المستثمرين دفع ضريبة دخل بنسبة 2% فقط، وتعادل ضريبة الدخل على إيجار الأعمال العقارية 5% من الإيرادات (تُطبق على الإيرادات التي تزيد عن 100 مليون دونج).

ولمنع حالة "تصفح" تجارة العقارات، تستخدم العديد من بلدان العالم ضريبة الدخل على تجارة العقارات وتأجيرها لتنظيم سلوك السوق.

في الصين: ضريبة الدخل على مبيعات الأراضي هي 30-60%، وعلى العقارات الأخرى 20%، وعلى إيجارات العقارات السكنية 24%، وعلى العقارات الأخرى 32%.

في اليابان: ضريبة الدخل عند بيع الأراضي المملوكة لأكثر من 5 سنوات هي 20.3%، وعند بيع الأراضي المملوكة لأقل من 5 سنوات هي 39.6%، وعند تأجير العقارات هي من 5 إلى 45%.

ارتفاع أسعار العقارات في بعض الدول من 2020 إلى 2024 (الوحدة:%)

وبحسب السيد آنه أيضًا: في السنوات الخمس الماضية، ارتفعت أسعار العقارات المحلية بنسبة 59%، وهي نسبة أعلى من نفس الفترة في العديد من بلدان المنطقة مثل: إندونيسيا ارتفعت بنسبة 9%، والفلبين بنسبة 38%، وتايلاند بنسبة 18%، والصين بنسبة 12%، وماليزيا بنسبة 11%.

إذا نظرنا إلى الأمر في فترة 10 سنوات (2015-2024)، فإن المستثمر الذي يستثمر 100 دونج في الشقق سيكسب 297 دونج، والأرض ستكسب 237 دونج، والذهب سيكسب 230 دونج، والأسهم ستكسب 209 دونج، والمدخرات ستكسب 159 دونج، والعملة الأجنبية ستكسب 121 دونج.

وتتفوق أرباح الاستثمار العقاري على قنوات الاستثمار الأخرى جزئياً لأن سياسة الضرائب العقارية في فيتنام أقل من العديد من البلدان في المنطقة.

سمسار يبيع قطع أراضي بعد المزاد - صورة: B.NGOC

هناك حاجة إلى سياسة ضريبية شاملة لتنظيم سلوك السوق

وبحسب موقع Batdongsan.com.vn، فإن نسبة ضريبة العقارات في هيكل الناتج المحلي الإجمالي في فيتنام أقل بكثير من العديد من البلدان في المنطقة.

ويبلغ معدل الضريبة في فيتنام 0.03%، في حين تبلغ في دول مثل إندونيسيا 0.2%، وتايلاند 0.2%، والفلبين 0.5%، وكمبوديا 0.9%، والصين 1.5%، وسنغافورة 1.5%، وكوريا الجنوبية 4%.

هناك حاليا 5 أنواع من الضرائب على العقارات في العالم: ضريبة الملكية، وضريبة الدخل، وضريبة التسجيل، وضريبة الأراضي الشاغرة، وضريبة تطوير العقارات.

تطبق البلدان عادة 4 من الأنواع الخمسة للضرائب المذكورة أعلاه، وهي ضريبة الملكية، وضريبة الدخل، وضريبة التسجيل، والضريبة على الأراضي الشاغرة.

على سبيل المثال، في سنغافورة، ضريبة ملكية العقارات هي 16%، وضريبة الدخل على البيع هي 0%، والإيجار هو 15%، ورسوم الدمغة هي 35%، والضريبة على الأراضي الشاغرة هي 20%.

وعلى نحو مماثل، في الفلبين: ضريبة ملكية العقارات 1.2%، وضريبة الدخل على بيع العقارات 6%، والإيجار 25%، وضريبة التسجيل 1.4%.

الصين: ضريبة ملكية العقارات 1.2%، ضريبة الدخل على بيع العقارات 60%، الإيجار 32%، ضريبة التسجيل 5.5%.

إندونيسيا: ضريبة ملكية العقارات 0.3%، وضريبة مكاسب رأس المال 30%، والإيجار 35%، ورسوم الدمغة 5%.

وفي الوقت نفسه، في فيتنام، تبلغ ضريبة ملكية العقارات 0.03% - 0.2% (ضريبة الأراضي غير الزراعية ، ضريبة الأراضي السكنية)، وضريبة الدخل على مبيعات العقارات 2%، والإيجار 5%، وضريبة التسجيل 0.5%.

ويرى العديد من الخبراء الاقتصاديين أيضًا أن الوقت قد حان لفيتنام لإصدار سياسة ضريبية شاملة لتنظيم سلوك السوق، مما يساعد سوق العقارات على التطور بشكل صحي.

المصدر: https://tuoitre.vn/hon-80-nha-dau-tu-luot-song-kiem-loi-lam-gi-de-dieu-thai-thi-truong-bat-dong-san-2024120413032902.htm