تقترح HoREA العديد من الحلول لتجديد وإعادة بناء المباني السكنية

[إعلان 1]

الاعتراف بمستثمري المشروع من خلال اتفاقيات نقل حقوق استخدام الأراضي لتنفيذ المشروع

أرسلت جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA) مؤخرًا وثيقة تحتوي على تعليقات على مشروع المرسوم بشأن تجديد وإعادة بناء المباني السكنية (مشروع المرسوم) إلى رئيس الوزراء ووزارة البناء .

العقارات - HoREA تقترح العديد من الحلول لتجديد وإعادة بناء المباني السكنية — ومن الضروري إضافة بند "الاعتراف بمستثمري المشروع من خلال اتفاقيات نقل حقوق استخدام الأراضي لتنفيذ المشروع" في هذه الحالة، وبعد ذلك سيتم الموافقة على سياسة الاستثمار للمستثمر وفقًا لأحكام قانون الإسكان.

وفقًا لرئيس مجلس إدارة HoREA، السيد لي هوانج تشاو، فإن المادة 15 من مشروع المرسوم تنص فقط على "اختيار مستثمري المشروع من خلال اتفاقيات بشأن تلقي نقل حقوق استخدام الأراضي لتنفيذ المشروع" ولكنها لا تنص على الاعتراف بمستثمري المشروع من خلال اتفاقيات بشأن تلقي نقل حقوق استخدام الأراضي لتنفيذ المشروع للمستثمرين "الذين اشتروا أو تلقوا نقل جميع الشقق والمناطق الأخرى في المبنى السكني المرتبطة بحقوق استخدام الأراضي لبناء المبنى السكني" لذلك يجب إضافتها إلى المادة 15 من مشروع المرسوم.

استشهد السيد تشاو بحالة وافقت فيها شركة "ب" على إعادة شراء جميع الشقق الـ 52 في المبنى السكني القديم المكون من أربعة طوابق الكائن في 239 شارع كاش مانغ ثانغ تام، الحي الثالث، مدينة هو تشي منه . بعد ذلك، هدمت شركة "ب" المبنى السكني لتنفيذ مشروع استثماري لبناء وتداول العقارات والمساكن التجارية الفاخرة في هذا الموقع.

وبحسب السيد تشاو، فمن الضروري إضافة بند "الاعتراف بمستثمر المشروع من خلال اتفاقية نقل حقوق استخدام الأراضي لتنفيذ المشروع"، وفي هذه الحالة سيتم الموافقة على المستثمر لسياسة الاستثمار وفقًا لأحكام قانون الإسكان.

لذلك، يقترح HoREA إضافة البند 6 (جديد) إلى المادة 15 من مشروع المرسوم الذي ينص على: "في حالة قيام المستثمر بشراء أو استلام نقل الشقة بأكملها أو أي مساحة أخرى في مبنى سكني مرتبط بحقوق استخدام الأراضي لبناء مبنى سكني لتنفيذ مشروع استثماري عقاري وإسكان وفقًا لتخطيط استخدام الأراضي وتخطيط البناء والتخطيط الحضري وبرامج وخطط تطوير الإسكان في المنطقة، يجب الموافقة على سياسة الاستثمار لمشروع الاستثمار لتجديد وإعادة بناء المبنى السكني وفقًا لأحكام قانون الإسكان".

بالإضافة إلى ذلك، اقترحت الهيئة تعديل وتكملة الفقرة 2 من المادة 6 من مشروع المرسوم، التي تحدد مهلة جمع آراء مالكي ومستخدمي المباني السكنية والجهات والهيئات المعنية حول محتوى خطة تجديد وإعادة بناء المباني السكنية. وينبغي أن تكون هذه المهلة 50 يوم عمل، وهو أمر أكثر منطقية، لأن تحديد مهلة 30 يومًا، شاملةً أيام الأحد والعطلات الرسمية، لا يكفي الجهات الحكومية المختصة لجمع الآراء.

وبالإضافة إلى ذلك، فيما يتعلق بوقت العمل، اقترحت HoREA تعديل واستكمال الفقرة 3 من المادة 16 من مشروع المرسوم لأن اللائحة "الموعد النهائي لتلقي طلب التسجيل كمستثمر كما هو منصوص عليه في الفقرة 1 من هذه المادة هو 30 يومًا" غير معقولة، ولكن يجب أن تكون 35 يوم عمل للحصول على وقت كافٍ لدراسة الطلب واتخاذ قرار المشاركة في مشروع تجديد وإعادة بناء المباني السكنية.

اقتراح لمشتري المنازل في مشاريع تجديد الشقق القديمة للاقتراض من حزمة بقيمة 125000 مليار دونج

ومن الجدير بالذكر أنه فيما يتعلق بموضوع الائتمان، اقترحت HoREA إضافة المادة 27 ب إلى مشروع المرسوم الذي ينظم سياسات الائتمان التفضيلية وفقًا لأحكام قانون الائتمان.

العقارات - HoREA توصي بالعديد من الحلول لتجديد وإعادة بناء المباني السكنية (الصورة 2). — وبحسب تقييم السيد تشاو، فإن حزمة الائتمان البالغة 125 مليار دونج مناسبة تمامًا للمستثمرين ومشتري المنازل في مشاريع تجديد وإعادة بناء الشقق الذين يقترضون بأسعار فائدة مرتفعة للغاية، حوالي 10٪ سنويًا.

وفقًا للسيد تشاو، لم يصدر بنك الدولة حاليًا تعميمًا تفصيليًا وإرشاديًا بشأن تنفيذ سياسات الائتمان التفضيلية للمستثمرين ومشتري المنازل في مشاريع تجديد وإعادة بناء المباني السكنية وفقًا للوائح المذكورة أعلاه، ولكنه نفذ فقط برنامج قروض للإسكان الاجتماعي، وإسكان العمال، وتجديد وإعادة بناء المباني السكنية القديمة وفقًا للقرار 33/NQ-CP وفقًا للإرسال الرسمي رقم 2380/NHNN-TD بتاريخ 1 أبريل 2023، والمعروف باسم حزمة الائتمان بقيمة 125000 مليار دونج.

في هذه الحزمة الائتمانية، يمكن للمستثمرين ومشتري المنازل في مشاريع تجديد وإعادة بناء الشقق الاقتراض بأسعار فائدة أقل بنسبة 1.5-2٪ من سعر الفائدة على القرض التجاري العادي، ويتم تعديل سعر الفائدة هذا كل 6 أشهر؛ يمكن للمستثمرين في مشاريع تجديد وإعادة بناء الشقق الاقتراض بشكل تفضيلي لمدة 3 سنوات، بينما يمكن لمشتري المنازل في مشاريع تجديد وإعادة بناء الشقق الاقتراض بشكل تفضيلي لمدة 5 سنوات، وبعد ذلك يجب عليهم الاقتراض بسعر فائدة "عائم" متفق عليه.

وبحسب تقييم السيد تشاو، فإن حزمة الائتمان البالغة 125 مليار دونج مناسبة تمامًا للمستثمرين ومشتري المنازل في مشاريع تجديد وإعادة بناء الشقق الذين يقترضون بأسعار فائدة مرتفعة للغاية، حوالي 10٪ سنويًا.

لكن حاليًا، وبسبب "مشاكل قانونية"، لا توجد مشاريع جديدة لتجديد وإعادة بناء الشقق، أو يتعذر تنفيذ العديد منها، مما يؤدي إلى عدم توفر منتجات سكنية في مشاريع تجديد وإعادة بناء الشقق. حتى الآن، لم يتمكن أي مستثمر أو مشترٍ للمنازل في مشروع تجديد وإعادة بناء الشقق من الاقتراض من حزمة الائتمان البالغة 125,000 مليار دونج.

لذلك، إذا تمكنت اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية والجمعية الوطنية من ترتيب رأس مال ميزانية الدولة متوسط الأجل لتنفيذ سياسات الائتمان التفضيلية للمستثمرين ومشتري المنازل في مشاريع تجديد وإعادة بناء المباني السكنية على النحو المنصوص عليه في الفقرة د، البند 1، المادة 63 من قانون الإسكان لعام 2023، فسيكون لدى البنك المركزي رأس مال ميزانية لدعم إعادة التمويل وتعويض أسعار الفائدة للمؤسسات الائتمانية التي تنفذ سياسة الائتمان التفضيلية هذه.

"يُطلب من البنك المركزي أن ينص على أن المستثمرين ومشتري المنازل في مشاريع تجديد وإعادة بناء الشقق يمكنهم اقتراض حزمة ائتمانية بقيمة 125 ألف مليار دونج لمدة أقصاها 5 سنوات بمعدل فائدة ثابت، أقل بنسبة 1.5-2% من معدل الفائدة العادي للقروض التجارية،" اقترح السيد تشاو.

[إعلان 2]
مصدر