تشرح HoREA سبب عدم تطبيق قائمة أسعار الأراضي المعدلة حتى الآن

يستغرق الأمر بعض الوقت "للتكيف" مع قائمة أسعار الأراضي.

بناءً على ذلك، رحّبت جمعية أصحاب الأراضي بتعليقات المدينة على "مسودة قائمة أسعار الأراضي المطبقة اعتبارًا من 1 أغسطس 2024"، واقترحت التركيز فقط على تطوير "قائمة أسعار الأراضي الأولى" المطبقة اعتبارًا من 1 يناير 2026 وفقًا لأحكام قانون الأراضي لعام 2024. وفي الوقت نفسه، قامت الجمعية أيضًا بحساب الالتزامات المالية التي قد يتحملها السكان مقابل رسوم استخدام الأراضي وفقًا لقائمة أسعار الأراضي القديمة، وستكون "قائمة أسعار الأراضي المطبقة" كما يلي:

الحالة ١: قدّم السيد أ. طلبًا للحصول على شهادة ملكية منزل بُني قديمًا على قطعة أرض مساحتها ١٠٠ متر مربع مجاورة لشارع نجوين فان لينه (بلدية بينه هونغ، مقاطعة بينه تشانه). هذه القطعة أرض زراعية في الأصل، وسعر المتر المربع فيها ٢٠٠ ألف دونج فيتنامي (الموقع ١)، بينما يبلغ سعر المتر المربع في شارع نجوين فان لينه ٦.٨ مليون دونج فيتنامي، وفقًا لقائمة أسعار الأراضي الواردة في القرار رقم ٠٢ الصادر عن اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه بتاريخ ١٦ يناير ٢٠٢٠ (قائمة أسعار الأراضي الحالية).

إذا احتسبنا رسوم استخدام الأراضي وفقًا لقائمة أسعار الأراضي الحالية فقط، دون احتساب مُعامل تعديل سعر الأرض البالغ 3.3 أضعاف للمنطقة الثانية، فسيدفع السيد (أ) 660 مليون دونج فقط كرسوم استخدام. وإذا احتسبنا مُعامل التعديل، فسيدفع السيد (أ) 2.178 مليار دونج.

ولكن إذا تم حساب رسوم استخدام الأراضي وفقًا لـ "قائمة أسعار الأراضي الأولية" التي من المتوقع أن تنص على أن الأراضي الزراعية المجاورة لشارع نجوين فان لينه هي 3.2 مليون دونج/م2 (الموقع 1) وسعر الأرض في شارع نجوين فان لينه هو 65 مليون دونج/م2 (زيادة 9.55 مرة)، فسيتعين على السيد أ دفع رسوم استخدام الأراضي البالغة 6.18 مليار دونج.

وبالتالي، فإن رسوم استخدام الأراضي التي يتعين على السيد أ دفعها وفقًا لـ "قائمة أسعار الأراضي الأولية" ستزيد بمقدار 9.36 مرة مقارنة برسوم استخدام الأراضي البالغة 660 مليون دونج وستزيد بمقدار 2.83 مرة مقارنة برسوم استخدام الأراضي البالغة 2.178 مليار دونج عند حساب المعامل.

وتقول آراء كثيرة إن الناس يحتاجون إلى الوقت "للتكيف" قبل تعديل أسعار الأراضي.

الحالة الثانية: يحق للسيدة (ب) استخدام قطعة الأرض المجاورة لشارع نجوين فان لينه (بلدية بينه هونغ، مقاطعة بينه تشانه)، ونظرًا لضعف قدرتها المالية سابقًا، تقدمت بطلب للحصول على شهادة ملكية لمساحة الأرض السكنية التي بُني عليها المنزل، والتي تبلغ مساحتها 100 متر مربع فقط، بينما حُددت مساحة ساحة الأسمنت المتبقية، والبالغة 100 متر مربع، كأرض لزراعة محاصيل زراعية مؤقتة. الآن، يتعين على السيدة (ب) التقدم بطلب لتغيير غرض استخدام الأرض لمساحة 100 متر مربع من ساحة الأسمنت إلى أرض سكنية، ويجب عليها دفع 6.18 مليار دونج فيتنامي وفقًا لـ "قائمة أسعار الأراضي الأولية".

الحالة الثالثة: تقدم السيد (س) بطلب فصل ألف متر مربع من الأرض الزراعية المجاورة لأرضه السكنية. وفي الوقت نفسه، تقدم بطلب لتغيير استخدام الأرض من أرض زراعية إلى خمس قطع سكنية، مساحة كل قطعة ٢٠٠ متر مربع، لتقسيمها بين أبنائه.

تقع هذه الأرض الزراعية بجوار شارع نجوين فان لينه (بلدية بينه هونغ، مقاطعة بينه تشانه). بناءً على قائمة أسعار الأراضي الحالية، يُلزم السيد "س" بدفع رسوم استخدام قدرها 6.6 مليار دونج فيتنامي. وبإضافة معامل 3.3، يُلزم السيد "س" بدفع رسوم استخدام قدرها 21.78 مليار دونج فيتنامي.

لكن إذا حُسبت رسوم استخدام الأرض وفقًا لـ"قائمة أسعار الأراضي الأولية" بسعر 3.2 مليون دونج/متر مربع (الموقع 1)، وكان سعر الأرض في شارع نجوين فان لينه 65 مليون دونج/متر مربع، فإن السيد "س" سيدفع 61.8 مليار دونج كرسوم استخدام. وهذا أعلى بـ 9.36 مرة من رسوم استخدام الأرض البالغة 6.6 مليار دونج، وأعلى بـ 2.83 مرة من رسوم استخدام الأرض البالغة 21.78 مليار دونج عند إضافة المُعامل.

وذكرت HoREA أيضًا أنه إذا طُلب من الحالات المذكورة أعلاه اختيار مبلغ رسوم استخدام الأراضي التي يجب دفعها، إما وفقًا للقرار 2/2020/QD-UBND والقرار 56/2023/QD-UBND أو وفقًا لـ "قائمة أسعار الأراضي الأولية"، فمن المؤكد أن الجميع سيقترحون اختيار مبلغ رسوم استخدام الأراضي التي يجب دفعها وفقًا لقائمة أسعار الأراضي الحالية لتناسب القدرة المالية لمزيد من الأفراد والأسر.

حل الصعوبات في حالات التخطيط "المعلق"

على وجه الخصوص، أثارت جمعية HoREA أيضًا الحالة الرابعة، وهم أيضًا الأشخاص الأكثر حرمانًا عندما تقع منازلهم وأراضيهم في مناطق التخطيط "المعلقة" مثل المناطق السكنية المبنية حديثًا والمناطق السكنية المجددة؛ أو المشاريع "المعلقة" مثل مشروع Binh Quoi - Thanh Da... لذلك، لسنوات عديدة، لم يُمنح هؤلاء الأشخاص تصاريح بناء جديدة، ولم يُسمح لهم بتقسيم قطع الأراضي، ولم يُسمح لهم بتغيير أغراض استخدام الأراضي، وبالتالي لم يتمكنوا من دفع رسوم استخدام الأراضي بأسعار الأراضي المنخفضة جدًا من قبل.

إذا ألغت مدينة هو تشي منه قريبًا "التخطيط المُعلّق والمشاريع المُعلّقة"، فسيستمر هؤلاء الأشخاص في تكبّد خسارة ثانية، إذ سيُضطرون إلى دفع رسوم استخدام الأراضي بأسعار مرتفعة جدًا وفقًا لأحكام "مسودة قائمة أسعار الأراضي". لذلك، طلبت هيئة الأراضي والعقارات من الجهة التي تُعدّ قائمة أسعار الأراضي توضيح أنه من غير المناسب حاليًا إصدار قائمة أسعار أراضي جديدة تُطبّق اعتبارًا من 1 أغسطس/آب 2024.

لن يكون لدى الأشخاص الذين لديهم أراضي عالقة في المناطق المخططة الوقت الكافي للتعامل مع تعديلات أسعار الأراضي.

وأشارت الجمعية أيضًا إلى أنه يوجد حاليًا في مدينة هوشي منه أكثر من 13035 قطعة أرض لم يتم منحها شهادة، وهو ما يمثل 0.7٪ من إجمالي عدد قطع الأراضي في المدينة؛ أو أولئك الذين يحتاجون إلى تقنين حقوق استخدام الأراضي للمناطق الزراعية الواقعة في المناطق السكنية الحضرية المستقرة الملحقة بالمنازل القائمة؛ أو أولئك الذين يحتاجون إلى فصل قطع الأرض وتغيير غرض استخدام الأرض إلى أرض سكنية في نفس الوقت كما هو موضح أعلاه.

ولأسباب سابقة، سيستمر تطبيق قائمة أسعار الأراضي الحالية ومعامل تعديل أسعار الأراضي الحالي حتى 31 ديسمبر 2025 وفقًا لقانون الأراضي لعام 2024 (البند 1، المادة 257)، حتى يتوفر للناس الوقت الكافي لاستكمال إجراءات التقدم بطلب للحصول على شهادة وإدارة الشؤون المالية اللازمة لدفع رسوم استخدام الأراضي بالسعر القديم، مما يقلل الضغط المالي على الناس.

وفي الوقت نفسه، طلبت الجمعية أيضًا من لجنة شعب مدينة هوشي منه توجيه السلطات بسرعة وحزم للتركيز على إزالة "التخطيط المعلق والمشاريع المعلقة" حتى يكون لدى الأشخاص في هذه المناطق الوقت الكافي لممارسة حقوقهم كمستخدمين للأراضي، حتى يتمكنوا من دفع رسوم استخدام الأراضي في عام 2025 وفقًا لقائمة أسعار الأراضي الحالية.

مؤخرًا، وفيما يتعلق بإصدار شهادات حقوق استخدام الأراضي، وحقوق ملكية المنازل، والأصول المرتبطة بالأراضي، أرسل فرع مكتب تسجيل الأراضي في مدينة ثو دوك (HCMC) وثيقة إلى اللجان الشعبية في 34 حيًا في المنطقة للإبلاغ عن تسجيل الأصول المرتبطة بقطع الأراضي التي مُنحت شهادات أو تسجيل التغييرات في الأصول المرتبطة بالأراضي للحصول على تصاريح بناء مؤقتة. وهذا يعني أن الأسر التي لديها منازل مؤقتة مبنية على أراضٍ مخططة لديها أيضًا فرصة الحصول على دفاتر حمراء.

المصدر: https://www.congluan.vn/horea-ly-giai-vi-sao-chua-nen-ap-dung-bang-gia-dat-dieu-chinh-tai-tp-hcm-post306556.html