نموذج أعمال "ملكية الإجازات" في العالم - من تاريخه إلى المشاكل التي يواجهها الناس ...

1. تاريخ ظهور وتطور نموذج أعمال "ملكية الإجازات" في جميع أنحاء العالم.

في عام ١٩٤٦، ولتلبية الطلب المتزايد على العطلات في المملكة المتحدة بعد انتهاء الحرب العالمية الثانية، راودت فريد بونتين وبيل بوتلين والأخوان وارنر فكرة توسيع أعمالهم في مجال المخيمات. تدريجيًا، أصبحت مشاريعهم نموذجًا لصناعة العطلات الشاملة الحديثة. وسرعان ما انتشر هذا النموذج مع انخفاض تكلفة السفر الجوي وتوفره بشكل أكبر، وتزايد أعداد المسافرين، أو الراغبين دائمًا في السفر ، لقضاء العطلات.

في هذا السوق الجماهيري ظهر النموذج المعروف باسم "المشاركة الزمنية" رسميًا في عام 1963. في البداية أطلق عليه اسم "ملكية العطلات" في سويسرا، وبعد دراسة متأنية، تم اعتماد نموذج الأعمال هذا بسرعة في الولايات المتحدة ثم عاد إلى أوروبا (اسكتلندا) في عام 1975. في غضون خمس سنوات، ازدهرت منتجعات المشاركة الزمنية في جميع أنحاء هذا السوق، لا سيما في الوجهات الأوروبية الرئيسية، وكانت إسبانيا في طليعة هذا المجال.

من منظور تسويقي، يختلف نظام ملكية الوحدات الزمنية اختلافًا كبيرًا عن باقات العطلات التقليدية أو باقات المنتجعات. يُسوَّق لهذا النموذج على أنه يقدم خدمات جذابة تفتقر إليها باقات العطلات الشاملة، مثل: أماكن إقامة عالية الجودة، وخدمات منتجعات فاخرة، ووحدات سكنية ذاتية الخدمة في مواقع يسهل الوصول إليها، وأجواء هادئة، وأمان مضمون، وحقيقة أن ملكية العقار "تبقى لك للأبد" بعد الشراء. مع ذلك، لا يزال هذا المفهوم جديدًا نسبيًا وغير مفهوم تمامًا من قِبل المشترين، لذا، على الرغم من الحملات التسويقية واسعة النطاق، غالبًا ما تكون مبيعات هذا النموذج التجاري منخفضة في مراحله الأولى.

بحلول ثمانينيات القرن الماضي، وبفضل استراتيجية استغلال سيكولوجية المستهلك، بدأت شركات كبيرة بالظهور في العديد من المنتجعات السياحية الرئيسية في إسبانيا. وتزامن ذلك مع ارتفاع مبيعات نموذج ملكية الإجازات بشكل ملحوظ، مما يُبرز إمكاناته كقطاع أعمال واعد. إلا أنه منذ تلك الفترة، بدأت تظهر وتنتشر شكاوى عديدة حول تضليل البائعين بشأن منتجاتهم في جميع أنحاء أوروبا ودول أخرى، مما استدعى من الحكومات وضع أطر قانونية مناسبة وفي الوقت المناسب لحماية حقوق المشترين المشاركين في هذا النوع من المعاملات الذي ينطوي على مخاطر محتملة.

2. نظرة عامة على خصائص نموذج أعمال ملكية الإجازات "المشاركة الزمنية" والمشاكل الحالية التي يواجهها المشترون.

بحسب القواميس القانونية الدولية، يُفهم مصطلح "المشاركة الزمنية" على أنه شكل من أشكال الملكية المشتركة للعقارات - عادةً ما تكون عقارات لقضاء العطلات أو الاستجمام - حيث يحق للمالكين استخدام العقار لفترة محددة كل عام. يُقدم هذا التعريف من منظور اعتبار المشاركة الزمنية شكلاً من أشكال الملكية المشتركة للعقار؛ إلا أن هذا النهج لم يعد متوافقًا مع التوجه العام للتطور العالمي، الذي لم يعد ينظر إلى المشاركة الزمنية كشكل من أشكال ملكية العقارات. تفسير آخر هو أن المشاركة الزمنية تعني أن المشترين يشترون جزءًا من حقوق عقار محدد لقضاء العطلات - أي شكل من أشكال الملكية حيث يحق لعدة أشخاص استخدام العقار بشكل مشترك لفترة محددة كل عام. أو يُوصف نظام المشاركة الزمنية بأنه شكل من أشكال ملكية العطلات حيث يحق للمشتري استخدام أسبوع واحد (أو أكثر) كل عام من شقة/مجمع/فيلا/منتجع، كما هو موضح في العقد، لفترة محددة مدتها سنة أو أكثر.

في الواقع، في العديد من دول العالم، يفقد نموذج أعمال المشاركة الزمنية مصداقيته وصورته تدريجيًا بسبب الشكاوى المتكررة من المشترين/المالكين على مدى العقود الماضية. ولذلك، وللنأي بأنفسهم عن هذه الصورة المشوهة، استخدمت بعض الشركات مصطلحات بديلة لكلمة "المشاركة الزمنية"، مثل: "نادي العطلات"؛ "الملكية النسبية"؛ "نادي الوجهة"؛ "ملكية العطلات"؛ وغيرها. ومع ذلك، وبغض النظر عن المصطلح أو المفهوم المستخدم، يبقى في جوهره "مشاركة زمنية" - نموذج أعمال المشاركة الزمنية.

وبالتالي، واستناداً إلى تكوينه وتطوره، يمكن تلخيص بعض خصائص نموذج المشاركة الزمنية، فضلاً عن أساليب المعاملات المحددة الخاصة به، على النحو التالي:

يُعدّ نظام ملكية الإجازات منتجًا ونموذجًا تجاريًا معقدًا. للاستثمار في هذا النظام أو المشاركة فيه، يجب على المشتري توقيع عقد ملكية الإجازات، وهو وثيقة ذات محتوى معقد نوعًا ما تتعلق بالاتفاقيات الخاصة بحقوق والتزامات الأطراف المعنية.

يتراوح متوسط ​​قيمة عقد المشاركة الزمنية بين عشرات وعشرات آلاف الدولارات الأمريكية (10,000 - 40,000 دولار أمريكي). إضافةً إلى ذلك، بعد الحصول على المشاركة الزمنية، يتعين على المشتري دفع رسوم سنوية (عادةً رسوم إدارة، أو رسوم تشغيل المنتجع، أو رسوم صيانة) بناءً على مساحة الوحدة، وعدد أسابيع الإجازة، ونوع أسابيع الإجازة المملوكة خلال العام، وقيمة العقد. تسري عقود المشاركة الزمنية لفترة محددة كل عام، وعادةً ما تتراوح مدة العقد من عدة سنوات إلى عدة عقود، أو حتى 80 عامًا (في أستراليا).

- يُعدّ نظام ملكية الإجازات مجالاً متخصصاً إلى حدٍّ ما. وبحسب طبيعة ومضمون الاتفاقيات المبرمة بين البائع والمشتري، يمكن تقسيم سوق ملكية الإجازات عالمياً إلى فئات منتجات رئيسية، تشمل ما يلي:

(أ) ملكية الإجازات مع حقوق ملكية محددة الأسبوع.

(ii) ملكية الإجازات مع حقوق ملكية أسبوعية متغيرة.

(ثالثاً) ملكية الإجازات مع حقوق ملكية متغيرة أو مرنة خلال الأسبوع.

(رابعاً) ملكية الإجازات مع برنامج النقاط.

لا يُعدّ نظام ملكية الإجازات منتجًا أو سلعة أو خدمة أساسية أو شائعة يُمكن للأفراد شراؤها بسهولة. لذا، غالبًا ما يركز البائعون على استراتيجيات تستغلّ سيكولوجية المستهلك لبيع هذا النظام. فعلى وجه التحديد، يلجأ البائعون عادةً إلى الإعلانات والتسويق عبر الهاتف أو وسائل مشابهة، بل ويقدّمون وعودًا بالهدايا أو القسائم أو الإجازات المجانية لجذب العملاء المحتملين وإقناعهم بحضور عرض تقديمي حول السفر السياحي، ومن ثمّ تعريفهم بهذا النظام وإقناعهم بالموافقة على توقيع عقد ملكية الإجازات خلال ذلك العرض.

- عند الدخول في عقد مشاركة الوقت، غالباً ما لا يدرك المشترون، أو لا يفهمون تماماً، مزايا وعيوب هذا النوع من المنتجات، وخاصةً أنهم لا يدرسون ويقيّمون بعناية التكاليف الإجمالية التي سيتعين عليهم دفعها على مدى سنوات عديدة كما هو متفق عليه، ولا يدركون المشاكل إلا عند ظهورها في الواقع.

- اختيار شراء منتج ملكية الإجازات بناءً على اعتقاد خاطئ بأن امتلاكه استثمار مربح. لقد أثبتت التجارب في العديد من البلدان أن ملكية الإجازات يجب أن تُختار فقط للاستمتاع بإجازات شخصية أو عائلية لفترة محددة، ولا ينبغي اعتبارها استثمارًا مربحًا.

- مشكلة "الاحتيال" في "إعادة بيع ملكية الإجازات". نظراً لصعوبة بيع حقوق ملكية الإجازات، يعرض بعض "وسطاء إعادة البيع" إعادة بيع حقوق ملكية الإجازات الخاصة بالمشتري إلى طرف ثالث، شريطة أن يدفع المالك رسوماً مقدماً. إلا أنه في الواقع، تفشل معظم هذه الحالات في إعادة البيع لاحقاً، أو حتى تعجز عن ذلك، مما يُكبّد المالك خسارة كبيرة للوسيط.

- تشمل المشاكل الرئيسية والشائعة التي يواجهها مشتري وحدات المشاركة الزمنية في العديد من البلدان ما يلي:

(أ) رسوم الصيانة السنوية مرتفعة للغاية وتمتد لسنوات عديدة لأن عقود المشاركة الزمنية عادة ما تكون مدتها تتراوح من بضع سنوات إلى عدة عقود؛

(ii) غير قادر على إلغاء أو الانسحاب من العقد الموقع؛

(ثالثاً) غير قادر على إجراء الحجوزات كما هو مقرر أصلاً؛

(رابعاً) من المستحيل أو من الصعب جداً إعادة تأجير العقد من الباطن أو نقله؛

(خامساً) السلوك المضلل، بل وحتى الاحتيالي، أو "الخادع"، أو أساليب الضغط على المبيعات من قبل البائع؛ إلخ...

ومن بين هذه القضايا، تظل مسألة إلغاء عقد ملكية الإجازات المبرم هي أكبر وأصعب مشكلة تواجه نموذج أعمال ملكية الإجازات في دول العالم، وهي أيضاً القضية التي أدت إلى معظم النزاعات والشكاوى من المشترين منذ ثمانينيات القرن الماضي وحتى الآن.

3. القوانين التي تحكم أنشطة أعمال المشاركة الزمنية في العديد من البلدان والتوصيات لفيتنام.

بالنظر إلى الوضع الراهن لعمليات الأعمال التجارية تحت مسمى "خدمات الإجازات طويلة الأجل/ملكية الإجازات" (أو مسميات مشابهة) في فيتنام خلال السنوات الأخيرة، يتضح أن هذا النوع من الأعمال يشترك في خصائص ومشاكل مماثلة مع نموذج أعمال ملكية الإجازات الذي كان سائداً عالمياً منذ ستينيات القرن الماضي. ونظراً لطبيعته المعقدة (كما تم تحليله)، لم تقتصر مشاكل نموذج ملكية الإجازات على فيتنام فحسب، بل امتدت لتشمل العديد من الدول والمناطق حول العالم، وتحديداً في أوروبا والولايات المتحدة وأستراليا والمملكة المتحدة وفرنسا وألمانيا وإسبانيا وغيرها.

في مواجهة هذه الحقائق المعقدة، وعلى الرغم من أن قوانين كل دولة ومنطقة قد تتبنى مناهج مختلفة فيما يتعلق بـ "ملكية الإجازات"، فإن العديد من الأماكن مثل الاتحاد الأوروبي والمملكة المتحدة وفرنسا وألمانيا وإسبانيا وأستراليا وبعض الولايات في الولايات المتحدة لديها لوائح مباشرة لإدارة هذا النشاط، على سبيل المثال:

في الاتحاد الأوروبي، يتم تنظيم أعمال ملكية العطلات بشكل مباشر بموجب قانون منفصل لعام 1994 (قانون ملكية العطلات الذي اعتمدته المجموعة الأوروبية في عام 1994)؛ وتوجيه لعام 2008 (التوجيه 2008/122/EC الصادر عن البرلمان الأوروبي والمجلس في 14 يناير 2009 بشأن حماية المستهلكين فيما يتعلق بجوانب معينة من خدمات ملكية العطلات، ومنتجات العطلات طويلة الأجل، وعقود إعادة الشراء وإعادة البيع) والتشريعات الخاصة بالدول الأعضاء (وخاصة تلك التي تضم منتجعات وسياحة).

في الولايات المتحدة، على سبيل المثال في ولاية فلوريدا، يتم تنظيم ملكية المشاركة الزمنية حاليًا وإدارتها مباشرة بموجب قانون ولاية فلوريدا لعام 2018 (الفصل 721، 98 مادة) الصادر في 25 سبتمبر 2018، والذي يحدد الإجراءات والمتطلبات الخاصة بالإفصاح عن المعلومات المتعلقة ببيع وتبادل وترويج وتشغيل المشاركة الزمنية.

في أستراليا، يتم تنظيم أعمال ملكية العطلات بشكل مباشر بموجب قانون الشركات (الفصل 5).

بشكل عام، ونظرًا لتطور نموذج ملكية الإجازات على مدى فترة طويلة، فقد وضعت العديد من الدول والمناطق لوائح قانونية وآليات تنظيمية متكاملة نسبيًا لضمان الشفافية والصرامة في العمليات التجارية للشركات. ومن الأمثلة على ذلك: لوائح ترخيص أنشطة ملكية الإجازات؛ ولوائح شروط طرح المنتجات في السوق؛ ومتطلبات تقديم معلومات كاملة ودقيقة في الإعلانات وقبل توقيع العقود؛ وحقوق المشتري (فترة الانسحاب/الدراسة)؛ وآليات الإدارة؛ ومعالجة المخالفات، وغيرها.

على وجه الخصوص، تم تحديد بعض حقوق العملاء بشكل صارم للغاية، مثل: يحق للعملاء إنهاء العقد بشكل غير مشروط خلال فترة محددة دون تكبد أي تكاليف ولا يمكنهم إلغاء هذا الحق لأي سبب من الأسباب؛ ويُحظر مطالبة المستهلكين بالدفع قبل نهاية فترة الانسحاب المذكورة أعلاه؛ أو مطالبة الشركة بفتح حساب ضمان لضمان القدرة على دفع مستحقات العملاء عندما يحتاجون إلى الانسحاب من العقد وتحديد وقت سداد محدد.

في حين أن قطاع ملكية الإجازات يخضع لتنظيم مباشر بموجب قوانين العديد من الدول والمناطق حول العالم، تفتقر فيتنام حاليًا إلى إطار قانوني مستقل وشامل لتنظيم هذا النوع من الأعمال. لذا، واستنادًا إلى دراسة الممارسات الدولية وتقييم الوضع الراهن في فيتنام، يُعدّ التركيز على مراجعة وتطوير إطار قانوني شامل ودقيق لتنظيم خدمات ملكية الإجازات أمرًا بالغ الأهمية في السياق الحالي. ويهدف ذلك إلى تقليل المخاطر، وضمان حقوق المواطنين المشاركين في هذا النوع من المعاملات، والحفاظ على النظام الاجتماعي .

[*] بعض المصادر المرجعية:

- https://www.legislation.gov.au/C2004A00818/2021-04-05

- https://legaldictionary.thefreedictionary.com/time-share

لكن   https://timeshareconsumerasscation.org.uk

لكن   https://www.nolo.com/legal-encyclopedia

- https://eur-lex.europa.eu/legal-content

- http://www.leg.state.fl.us/statutes

- https://www.aph.gov.au/Parliamentary_Business/Committees/Joint

المصدر: https://moit.gov.vn/tin-tuc/bao-chi-voi-nguoi-dan/mo-hinh-kinh-doanh-so-huu-ky-nghi-tren-the-gioi-tu-lich-su-hinh-thanh-den-nhung-van-de-nguoi-mua-gap-phai.html