نموذج عمل "ملكية العطلات" في العالم - من التاريخ إلى القضايا التي تهم الناس ...

1. تاريخ ظهور وتطور نموذج أعمال "ملكية العطلات" في العالم

في عام ١٩٤٦، واستجابةً للطلب المتزايد على العطلات في المملكة المتحدة بعد نهاية الحرب العالمية الثانية، خطرت لفريد بونتين وبيل بوتلين والأخوة وارنر فكرة توسيع نشاطهم في مخيمات العطلات. ومع مرور الوقت، أصبح نشاطهم في مخيمات العطلات نموذجًا يُحتذى به في قطاع العطلات الشاملة الحديثة. توسّع هذا النموذج بسرعة مع انخفاض تكلفة السفر الجوي وتوافره، وازدياد عدد الأشخاص الذين يقضون عطلاتهم أو يرغبون في ذلك.

في هذه السوق الشاملة، ظهر النموذج المعروف باسم "المشاركة في الوقت" (والذي يُترجم تقريبًا إلى "ملكية العطلات") رسميًا في عام 1963. بدأ في سويسرا تحت اسم "ملكية العطلات"، ولكن بعد بحث دقيق، تم تطبيق نموذج العمل هذا بسرعة في الولايات المتحدة وعاد ليتطور في أوروبا (اسكتلندا) في عام 1975. في غضون 5 سنوات، انتشرت منتجعات المشاركة في الوقت بشكل كبير في هذا السوق، وعادةً في وجهات المنتجعات الرئيسية في جميع أنحاء أوروبا مع قيادة إسبانيا للتطوير.

من منظور تسويقي، يختلف مفهوم ملكية العطلات اختلافًا جذريًا عن باقات العطلات التقليدية أو باقات المنتجعات. يُسوّق هذا المفهوم على أنه يقدم خدمات جذابة لا تقدمها باقات العطلات، مثل: جودة عالية، وخدمات منتجعات فاخرة، وإقامة ذاتية الخدمة في مواقع يسهل الوصول إليها، ومناظر طبيعية خلابة، وأمان مضمون. بعد الشراء، يكون هذا المنتج السياحي "ملكك دائمًا" . مع ذلك، لا يزال هذا المفهوم جديدًا نسبيًا وغير مفهوم جيدًا لدى المشترين، لذلك على الرغم من تسويقه على نطاق واسع، غالبًا ما تكون مبيعات هذا النموذج التجاري في المراحل المبكرة منخفضة للغاية.

بحلول ثمانينيات القرن الماضي، ومع استراتيجية استغلال نفسية المشتري، بدأت أنشطة تجارية واسعة النطاق بالتطور في عدد من المنتجعات الكبرى في إسبانيا. بالتزامن مع ذلك، شهدت مبيعات نموذج ملكية العطلات ارتفاعًا هائلاً، مما أظهر إمكانية أن يصبح قطاعًا تجاريًا واعدًا. ومع ذلك، منذ تلك الفترة، بدأت تظهر وتنتشر العديد من التساؤلات والشكاوى حول البائعين الذين يبيعون منتجات مزيفة في جميع أنحاء أوروبا وعدد من الدول الأخرى، مما استدعى من حكومات هذه الدول وضع أطر قانونية تنظيمية مناسبة وفي الوقت المناسب لحماية حقوق المشترين عند المشاركة في هذا النوع من المعاملات التي تنطوي على العديد من المخاطر المحتملة.

2. نظرة عامة على خصائص نموذج أعمال ملكية العطلات بنظام المشاركة الزمنية والوضع الحالي للمشاكل التي يواجهها المشترون

وفقًا للقاموس القانوني الدولي، يُفهم مصطلح "المشاركة الزمنية" على أنه شكل من أشكال الملكية المشتركة - عادةً ما تكون منتجعًا أو عقارًا ترفيهيًا، حيث يحق للمالك استخدام العقار لفترة زمنية محددة سنويًا. يُقدَّم هذا التعريف من منظور اعتبار ملكية العطلات شكلاً من أشكال الملكية المشتركة للعقار، إلا أن هذا النهج لم يعد يتماشى مع الاتجاه العام للتنمية في العالم، حيث لم تعد ملكية العطلات تُعتبر شكلاً من أشكال ملكية العقارات. وهناك تفسير آخر يتمثل في أن ملكية العطلات تُفهم على أنها شراء المشتري لجزء من حق ملكية عقار منتجع محدد - أي شكل من أشكال الملكية من قِبل العديد من الأشخاص الذين يحق لهم استخدام العقار لفترة زمنية محددة سنويًا. كبديل، يُوصف التشارك الزمني بأنه شكل من أشكال ملكية العطلات، حيث يحق للمشتري استخدام أسبوع واحد (أو أكثر) سنويًا في شقة/مجمع/فيلا/منتجع محدد، موصوف في العقد، لفترة محددة تبلغ عامًا واحدًا أو أكثر.

في الواقع، في العديد من دول العالم، يفقد نموذج أعمال ملكية العطلات سمعته تدريجيًا من حيث الصورة والعلامة التجارية، وذلك بسبب الشكاوى الواسعة والمستمرة من مشتري/مالكي عقارات العطلات على مدار العقود الماضية. لذلك، ولتحسين صورتهم السلبية تجاه هذا النموذج، استخدمت بعض الشركات مصطلحات أخرى بدلًا من مصطلح "المشاركة الزمنية"، مثل: "نادي العطلات"؛ "الملكية الجزئية"؛ "نادي الوجهة"؛ "ملكية العطلات"؛ إلخ. ومع ذلك، وبغض النظر عن المصطلحات أو المفاهيم المستخدمة لوصفه، فإنه في جوهره لا يزال "مشاركة زمنية" - نموذج أعمال ملكية العطلات.

وهكذا، مع عملية التكوين والتطوير، يمكننا تلخيص بعض خصائص نموذج ملكية العطلات وكذلك أساليب المعاملات المحددة لهذا النموذج على النحو التالي:

ملكية العطلات منتجٌ ونموذج عملٍ معقدان. للاستثمار أو المشاركة في نموذج ملكية العطلات، يجب على المشتري توقيع عقد ملكية العطلات، وهو وثيقةٌ ذات محتوى معقدٍ للغاية تتعلق باتفاقياتٍ حول حقوق والتزامات الأطراف ذات الصلة بمنتج ملكية العطلات.

تتراوح قيمة عقد ملكية العطلات بين عشرات وعشرات الآلاف من الدولارات الأمريكية (10,000 و40,000 دولار أمريكي). بالإضافة إلى ذلك، بعد المشاركة في ملكية العطلات، يجب على المشتري دفع رسوم سنوية (عادةً رسوم إدارة، أو رسوم تشغيل المنتجع، أو رسوم صيانة) بناءً على حجم العقار، وعدد أسابيع العطلات، ونوعها، بالإضافة إلى قيمة العقد المبرم. تُطبق عقود ملكية العطلات لفترة زمنية محددة سنويًا، وعادةً ما تمتد مدة العقد من عدة سنوات إلى عدة عقود، وقد تصل إلى 80 عامًا (في أستراليا).

ملكية العطلات مجالٌ خاصٌّ إلى حدٍّ ما. وحسب طبيعة ومضمون الاتفاقيات بين البائع والمشتري، يُمكن تقسيم أعمال ملكية العطلات عالميًا إلى أنواع رئيسية من المنتجات، منها:

(أ) ملكية العطلات مع ملكية أسبوعية ثابتة.

(ii) ملكية العطلات مع ملكية أسبوعية عائمة.

(ثالثًا) ملكية العطلات مع ملكية أسبوعية دوارة أو مرنة.

(iv) امتلك إجازة مع برنامج النقاط.

ملكية العطلات ليست منتجًا أو سلعة أو خدمة أساسية أو شائعة يسهل على الناس شراؤها. لذلك، غالبًا ما يركز البائعون لبيع ملكية العطلات على استراتيجيات تستغل نفسية العميل. على وجه التحديد، غالبًا ما يتواصل البائعون مع العملاء المحتملين من خلال الإعلان والتسويق عبر الهاتف أو وسائل مماثلة، بل ويعدونهم بالهدايا، أو "القسائم"، أو "العطلات المجانية" لدعوتهم أو جذبهم أو إغرائهم لحضور عرض تقديمي/جلسة تعريفية حول رحلات العطلات، وبالتالي تعريفهم وإقناعهم بالموافقة على توقيع عقد ملكية العطلات فورًا.

- عند الدخول في عقد ملكية العطلة، فإن معظم المشترين لا يفهمون، أو لا يفهمون بعد، المزايا والعيوب لهذا النوع من المنتجات، وخاصة أنهم لا يفكرون أو يقيمون بعناية التكلفة الإجمالية التي يتعين عليهم دفعها والتي سيتعين عليهم دفعها لسنوات عديدة وفقًا للاتفاقية، فقط حتى تظهر المشاكل الفعلية.

- اختيار شراء عقار لقضاء العطلات بسبب الاعتقاد الخاطئ بأن امتلاكه استثمار مربح. أثبتت التجارب في العديد من الدول أنه ينبغي اختيار امتلاك عقار لقضاء العطلات فقط للاستمتاع بعطلتك أو إجازة عائلتك لفترة زمنية محددة، وليس شراء عقار لقضاء العطلات واعتباره استثمارًا مربحًا.

مشكلة "الاحتيال" في "إعادة بيع ملكية العطلات". انطلاقًا من صعوبة بيع حقوق ملكية العطلات، عرضت مجموعة من "إعادة بيع ملكية العطلات" إعادة بيع حقوق ملكية العطلات للمشتري إلى طرف ثالث، بشرط أن يدفع مالك منتج ملكية العطلات رسومًا مقدمًا. ومع ذلك، في الواقع، لم تقم معظم هذه الحالات، أو حتى لا تستطيع، إعادة بيع ملكية العطلات، ويستمر مالك ملكية العطلات في خسارة رسوم (ليست صغيرة) للوسيط.

- المشاكل الرئيسية والمشتركة التي يواجهها مشتري العقارات لقضاء العطلات في العديد من البلدان، عادة ما تكون:

(أ) رسوم الصيانة السنوية مرتفعة للغاية وتستمر لسنوات عديدة حيث تتراوح مدة عقود المشاركة الزمنية عادةً من عدة سنوات إلى عدة عقود؛

(ii) لا يجوز إلغاء العقد الموقّع أو الانسحاب منه؛

(ثالثًا) لا يمكن إجراء الحجز المقرر الأصلي؛

(iv) من المستحيل أو من الصعب للغاية تأجير العقد من الباطن أو التنازل عنه؛

(v) السلوك المضلل، وحتى الاحتيالي، أو "الاحتيالي"، أو سلوك الضغط على المبيعات من جانب البائع؛ وما إلى ذلك...

وعلى وجه الخصوص، تظل مسألة إلغاء عقد ملكية العطلات الموقع هي المشكلة الأكبر والأصعب في نموذج أعمال ملكية العطلات في بلدان العالم، وهي أيضًا القضية التي أدت إلى أكبر عدد من النزاعات والشكاوى من المشترين منذ ثمانينيات القرن العشرين.

3. القوانين المنظمة لأعمال ملكية العطلات في بعض البلدان والتوصيات لفيتنام

فيما يتعلق بالوضع الراهن للأنشطة التجارية تحت مسمى "خدمات المنتجعات طويلة الأجل/ملكية العطلات" (أو ما شابهها) في فيتنام خلال السنوات الأخيرة، يتضح أن هذا النوع من الأنشطة يتشابه في خصائصه ومشاكله مع نموذج أعمال ملكية العطلات الذي ظهر عالميًا منذ ستينيات القرن الماضي. لم يقتصر نموذج الأعمال المعقد (كما هو موضح) على فيتنام فحسب، بل ظهرت مشاكله القائمة منذ فترة طويلة في العديد من دول ومناطق العالم، وتحديدًا في أوروبا والولايات المتحدة وأستراليا وإنجلترا وفرنسا وألمانيا وإسبانيا، وغيرها.

في مواجهة مثل هذه المواقف المعقدة، وعلى الرغم من أن قوانين كل بلد ومنطقة قد يكون لها نهج مختلف فيما يتعلق بـ "ملكية العطلات"، فإن العديد من الأماكن مثل الاتحاد الأوروبي والمملكة المتحدة وفرنسا وألمانيا وإسبانيا وأستراليا وبعض الولايات في الولايات المتحدة لديها لوائح مباشرة لإدارة هذا النشاط، على سبيل المثال:

في الاتحاد الأوروبي، يتم تنظيم أعمال ملكية العطلات بشكل مباشر من خلال قانون منفصل لعام 1994 (قانون ملكية العطلات الذي اعتمده المجتمع الأوروبي في عام 1994)؛ وتوجيه عام 2008 (توجيه 2008/122/EC للبرلمان الأوروبي والمجلس بتاريخ 14 يناير 2009 بشأن حماية المستهلك فيما يتعلق ببعض جوانب خدمات ملكية العطلات، ومنتجات العطلات طويلة الأجل، وعقود إعادة الشراء وإعادة البيع) والتشريعات المحددة للدول الأعضاء (وخاصة تلك التي لديها منتجعات وسياحة).

في الولايات المتحدة، على سبيل المثال في ولاية فلوريدا، يتم تنظيم ملكية العطلات حاليًا وإدارتها بشكل مباشر من قبل ولاية فلوريدا في قانون ولاية فلوريدا لعام 2018 (الفصل 721 مع 98 مادة) المؤرخ 25 سبتمبر 2018 من الولايات المتحدة الأمريكية بشأن وضع الإجراءات والمطالبة بالإفصاح العام عن المعلومات المتعلقة ببيع وتبادل وترويج وتشغيل أنشطة ملكية العطلات.

في أستراليا، يتم تنظيم أعمال ملكية العطلات بشكل مباشر في قانون الشركات (الفصل 5).

بشكل عام، وانطلاقا من حقيقة أن نموذج ملكية العطلات كان يتطور لفترة طويلة، فقد كان لدى العديد من البلدان والمناطق لوائح قانونية بالإضافة إلى آلية تنظيمية مباشرة وكاملة نسبيا لضمان الشفافية والصرامة في العمليات التجارية للمؤسسات، وعادة ما تكون: لوائح بشأن ترخيص أنشطة ملكية العطلات؛ لوائح بشأن شروط تقديم المنتجات إلى السوق؛ متطلبات المسؤولية عن تقديم معلومات كاملة ودقيقة في الإعلان وقبل توقيع العقد؛ حقوق المشتري (فترة الانسحاب / الاعتبار)؛ آلية الإدارة؛ التعامل مع الانتهاكات، إلخ.

وعلى وجه الخصوص، يتم تنظيم بعض حقوق العملاء بشكل صارم، مثل: أن للعملاء الحق في إنهاء العقد دون قيد أو شرط خلال فترة زمنية محددة دون أي تكلفة ولا يمكنهم إلغاء الحق لأي سبب؛ ومنع المستهلكين من الدفع قبل نهاية فترة الانسحاب المذكورة أعلاه؛ أو إلزام الشركات بفتح حسابات ضمان لضمان القدرة على الدفع للعملاء عندما يحتاجون إلى الانسحاب من العقد وتحديد فترة سداد محددة.

في حين أن أعمال استئجار العطلات تخضع مباشرةً لقوانين العديد من دول ومناطق العالم، إلا أن فيتنام تفتقر حتى الآن إلى إطار قانوني شامل ومنفصل لتنظيم هذا النوع من الأعمال. لذلك، واستنادًا إلى البحث في الممارسات الدولية وتقييم الوضع الراهن في فيتنام، يُعد التركيز على مراجعة وبناء إطار قانوني شامل وصارم لتنظيم أعمال استئجار العطلات، بهدف تقليل المخاطر وضمان حقوق الأفراد المشاركين في هذا النوع من المعاملات، بالإضافة إلى استقرار النظام الاجتماعي، أمرًا بالغ الأهمية في ظل الظروف الراهنة .

[*] بعض المصادر المرجعية:

- https://www.legislation.gov.au/C2004A00818/2021-04-05

- https://legaldictionary.thefreedictionary.com/time-share

-   https://timeshareconsumerassociation.org.uk

-   https://www.nolo.com/الموسوعة القانونية

- https://eur-lex.europa.eu/legal-content

- http://www.leg.state.fl.us/statutes

- https://www.aph.gov.au/Parliamentary_Business/Committees/Joint

المصدر: https://moit.gov.vn/tin-tuc/bao-chi-voi-nguoi-dan/mo-hinh-kinh-doanh-so-huu-ky-nghi-tren-the-gioi-tu-lich-su-hinh-thanh-den-nhung-van-de-nguoi-mua-gap-phai.html