منزل شعبي بسعرين؛ ملحوظة عند شراء شقة بدون كتاب وردي؛ البحث عن مستثمرين لأكبر مشروع منتجع في توين كوانج

اقتراح لدراسة إضافة آلية للسيطرة بشكل أكثر صرامة على المعاملات في البورصات، توين كوانج يبحث عن مستثمرين لأكبر مشروع منطقة حضرية منتجعية في المقاطعة، لاحظ عند شراء الشقق بدون كتب وردية لتجنب المخاطر... هي أحدث أخبار العقارات.

اقترح نواب في الجمعية الوطنية النظر في إضافة آلية مراقبة أكثر صرامة للمعاملات التي تتم في قاعات تداول العقارات. (الصورة: هوانغ ها)

لا تزال المنازل ذات السعرين تحظى بشعبية

وفي معرض تعليقه على مشروع القانون المعدل بشأن أعمال العقارات في قاعة الجمعية الوطنية في 29 أغسطس/آب، اقترح السيد لي ثانه هوان (وفد الجمعية الوطنية لمقاطعة ثانه هوا ) النظر في إضافة آلية لفرض رقابة أكثر صرامة على المعاملات العقارية التي تجري في قاعات تداول العقارات. لأن، حسب قوله، حالة بيع السلع بسعرين هي حالة شائعة جدًا.

من الدراجات النارية والسيارات إلى المنازل، ليس من الصعب علينا البحث عبر الإنترنت مع نشر سعر بيع المستثمر علنًا. لكن الشراء بالسعر المدرج أمر بالغ الصعوبة، كما قال السيد هوان.

وتساءل السيد هوان، أين هي القيمة الحقيقية للمعاملات العقارية التي تعلن الشركات عن بيعها؟ هذه هي الأسعار المنشورة في جميع أنحاء الإنترنت ولكن يتم تحويلها "بطريقة سحرية" إلى أسعار أجنبية وأسعار تحويل وأسعار للمستثمرين ولكن مع فرق إضافي غير مذكور في عقد البيع، وهو في الأساس التهرب الضريبي.

وفيما يتعلق بالوساطة العقارية، قال السيد هوان إن مشروع القانون واصل تحسين الإطار القانوني المهم للتحرك نحو الشفافية والراحة في سوق العقارات. بالإضافة إلى الفرق الجادة، فليس من الصعب أن نرى أن أنشطة الوساطة تتم بأشكال عديدة وغنية ومتنوعة دون أي رقابة.

قال السيد هوان: "تنتشر ظاهرة ما يُسمى بـ"سماسرة الأراضي"، مما يؤثر على الأنشطة المشروعة لوسطاء العقارات. علاوة على ذلك، لا تزال بعض جماعات الوساطة تمارس أنشطة انتهازية، وتربحًا، وتلاعبًا بالأسعار، مما يُلحق الضرر بالعملاء".

ولذلك طلب مندوب الجمعية الوطنية أيضا من الهيئة التي أعدت هذا القانون دراسة واستكمال اللوائح الخاصة بمسؤوليات هيئات وأفراد الوساطة العقارية في اتجاه تحديد الحالات المحظورة بشكل واضح.

على وجه التحديد الحالات التالية:

أن يكون لديك مصلحة مباشرة في العقار، باستثناء العمولات المخفضة دون الكشف عن هذه المصلحة لمشتري العقار؛ تحريض أحد الطرفين على فسخ عقد الوديعة أو عقد البيع بهدف إبرام عقد جديد مع طرف آخر.

- رفع الأسعار بشكل تعسفي، وتحديد أسعار العقارات بهدف الاستفادة من الأطراف المشاركة في الصفقة؛ المشاركة في الوساطة بين الأطراف لتوقيع العقود ولكن لا يتم إبلاغ الأطراف المشاركة في المعاملة بالمعلومات المتعلقة بالعقار بشكل كامل وصادق.

أكد السيد هوان أن "بعض الأفعال المحظورة المذكورة أعلاه تُشكل أساسًا لتحديد مسؤولية هيئات وأفراد الوساطة العقارية. وحسب طبيعة المخالفة ودرجتها، قد يُنظر في معالجتها إداريًا، بما في ذلك الملاحقة الجنائية".

ومن المتوقع أن تشكل المعروض الجديد في غرب وشرق هانوي 40% من حصة سوق الشقق.

ويقدر الخبراء أن العرض الجديد في المنطقتين الغربية والشرقية سيشكل خلال الفترة المقبلة نحو 40% من حصة السوق للشقق. علاوة على ذلك، سوف تشهد المنتجات العقارية في هذه المناطق على وجه الخصوص وفي هانوي بشكل عام تحسناً متزايداً.

وبحسب سافيلز، فقد شهد عام 2008 خطوة تنموية جديدة بالنسبة لهانوي، حيث أصبحت العاصمة واحدة من أكبر 17 مدينة في العالم بعد اندماجها بمساحة إجمالية تزيد على 3300 كيلومتر مربع، أي أكبر بـ3.6 مرة من ذي قبل.

في عام 2011، وافقت الحكومة على الخطة الرئيسية لبناء العاصمة حتى عام 2030، مع رؤية حتى عام 2050، تحدد هدف تحويل هانوي إلى مدينة مستدامة ذات بنية تحتية ونظام تقني متزامن، وقدرة تنافسية عالية وتنمية ثقافية متناغمة.

وفي الوقت نفسه، شهدت منطقة غرب هانوي تحركات سابقة، وبالتالي فإن الصورة الحضرية القائمة واضحة، مما شكل موجة من الهجرة إلى هذه المنطقة للاستقرار. وقد أدى تطوير منطقة تو هوو - لي فان لونغ، والطريق الدائري 2، والطريق الدائري 3، والطريق الدائري 3.5 والطريق الدائري 4 المخطط لهما إلى خلق زخم لتطوير المشاريع العقارية. تم تطوير مشاريع واسعة النطاق على طول هذه الطرق في المنطقة الغربية مثل، مانور سنترال بارك، فينهومز جرين باي، فينهومز ثانج لونج، ميلان وهانوي سيتي.

قال دو ثو هانج، المدير الأول للأبحاث والاستشارات في شركة سافيلز هانوي، إنه منذ عام 2011، كانت المنطقة الغربية في مقاطعات باك تو ليم، ونام تو ليم، وكاو جياي تقود السوق دائمًا من حيث حصة سوق العرض بنحو 30٪. وبناءً على ذلك، تتمتع هذه المنطقة بأكبر معروض من المكاتب في العاصمة، بحصة سوقية تبلغ 50%. وفي المستقبل القريب، ستظل هذه المنطقة مركز التنمية في هانوي.

وفي شرق المدينة، وفقًا لتخطيط النقل الرأسمالي حتى عام 2030، مع رؤية حتى عام 2050، ستقوم هانوي ببناء 10 جسور كبيرة أخرى عبر النهر الأحمر مع عدد من المشاريع مثل: جسر فينه توي 2، جسر تران هونغ داو، جسر تو ليان، جسر نيو ثانغ لونغ، جسر ثونغ كات، جسر هونغ ها 9.

ومن ناحية أخرى، فإن استكمال مشاريع البنية التحتية مثل تمديد الطريق الدائري 2 وتخطيط الطريق الدائري 4 سوف يؤدي إلى تقصير وقت السفر من هانوي إلى مناطق أخرى، مما يزيد من جاذبية الشرق لتلبية احتياجات المناطق المجاورة.

وفي الوقت نفسه، تم إطلاق التخطيط التاريخي للمدينة الداخلية في عام 2021 بهدف تحديد الحاجة إلى خفض عدد السكان بنحو 215 ألف نسمة في الفترة 2020-2030. بشكل عام، فإن الخطط الستة التاريخية لتقسيم المناطق الحضرية في وسط المدينة لها نطاق بحثي يزيد عن 2700 هكتار مع كون المتطلب الرئيسي هو التحكم في عدد السكان، مما يقلل من 1.2 مليون شخص (في عام 2009) إلى 672 ألف شخص متوقع، مما يساهم في تحسين أنظمة البنية التحتية الاجتماعية والتقنية.

وبحسب تقييم السيدة هانج، فإن مشاريع الإسكان سوف تستفيد من الهجرة من منطقة وسط المدينة التاريخية. وعلى وجه الخصوص، انتقل بعض السكان السابقين للحي القديم إلى الأحياء المجاورة والبارزة في المنطقة الشرقية للعيش، وذلك بسبب ظروف البنية التحتية الجيدة وسهولة السفر.

قال دو ثو هانج، المدير الأول للأبحاث والاستشارات في شركة سافيلز هانوي، إن العرض الجديد في المناطق الغربية والشرقية سيشكل 40% من حصة السوق للشقق في الفترة المقبلة.

وعلى وجه الخصوص، تشهد المنطقة الشرقية بما في ذلك منطقة لونغ بين، ومنطقة جيا لام مع صندوق الأراضي الكبير والبنية الأساسية تطوراً قوياً بمشاركة مستثمرين كبار مثل: فينجروب، وإيكوبارك، التي تجتذب المشترين من وسط هانوي. وبحسب سافيلز، ارتفعت نسبة المعروض من الشقق في الشرق مقارنة بالعرض الإجمالي للسوق ككل من مستوى منخفض للغاية في عام 2011 إلى 12% في النصف الأول من عام 2023.

علاوة على ذلك، شهدت هذه المنطقة أيضًا أقوى نمو في إمدادات المباني المنخفضة الارتفاع في السنوات الأخيرة، حيث ارتفعت من 8% من حصة سوق الإمدادات في هانوي في عام 2014 إلى 15% في النصف الأول من عام 2023.

وفي الوقت نفسه، تختلف أيضًا الأسعار الأولية للمنتجات السكنية بين المنطقتين. وبحسب شركة سافيلز، وصل متوسط سعر الشقة الأساسية في المنطقة الغربية في النصف الأول من عام 2023 إلى 58 مليون دونج/م2.

يبلغ متوسط سعر الشقق الرئيسية في الشرق حوالي 48 مليون دونج/م2. بالنسبة للمنتجات منخفضة الارتفاع، فإن السعر الأساسي في الأشهر الستة الأولى من عام 2023 في الغرب هو 157-225 مليون دونج/م2 من الأرض وفي الشرق هو 158-168 مليون دونج/م2 من الأرض.

وبحسب السيدة دو ثو هانج، فإن فارق الأسعار بين المنطقتين يرجع إلى أن المنطقة الشرقية تشكلت وتطورت في وقت لاحق ولكن بسرعة كبيرة، لذلك لا تزال هناك فجوة كبيرة في الأسعار مع المنطقة الغربية.

توين كوانغ: نبحث عن مستثمرين لمشروع حضري منتجعي برأس مال يزيد عن 17000 مليار دونج

أعلنت إدارة التخطيط والاستثمار في مقاطعة توين كوانج للتو عن البحث عن مستثمرين لمشروع منطقة منتجع مي لام - توين كوانج الحضرية برأس مال استثماري إجمالي يزيد عن 17000 مليار دونج. من المتوقع أن يخلق مشروع منطقة منتجع ماي لام - توين كوانج الحضرية اختراقًا في التنمية الاجتماعية والاقتصادية للمنطقة والمناطق المجاورة.

تبلغ مساحة هذا المشروع 540 هكتارًا ويقع في منطقة ماي لام (مدينة توين كوانج) وبلدية ماي بانج (منطقة ين سون). ويبلغ إجمالي الاستثمار في المشروع حوالي 17.100 مليار دونج. وتبلغ تكاليف دعم التعويض وإعادة التوطين أكثر من 1200 مليار دونج.

Một góc thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang. (Nguồn: BXD)

زاوية من مدينة توين كوانج، مقاطعة توين كوانج. (المصدر: BXD)

تبلغ مدة تنفيذ المشروع 4 سنوات من تاريخ قرار الموافقة على سياسة الاستثمار. مدة تشغيل المشروع 50 عامًا. يمكن للمستثمرين تقديم العطاءات من الآن وحتى 29 سبتمبر.

هذا المشروع يهدف إلى بناء منطقة حضرية بيئية تجمع بين المنتجع والخدمات النموذجية المتنوعة. استغلال عناصر المناظر الطبيعية الخضراء. وفي وقت سابق، في 10 يوليو/تموز، وقع نائب رئيس الوزراء تران هونغ ها القرار رقم 820/QD-TTg الذي وافق على سياسة الاستثمار في مشروع منطقة مي لام - منتجع توين كوانغ الحضري في شكل عطاءات لاختيار المستثمرين.

حتى الآن، يعد هذا أكبر مشروع منطقة حضرية منتجعية في مقاطعة توين كوانج. ومن المتوقع أن يحدث المشروع نقلة نوعية في التنمية الاجتماعية والاقتصادية، ويشكل قوة دافعة لتنمية مدينة توين كوانج والمناطق المجاورة التي تم تنفيذها ويجري تنفيذها في المنطقة.

المخاطر عند شراء وبيع الشقق بدون كتب وردية

وبحسب اللوائح، لا يزال من الممكن شراء وبيع الشقق التي لا تحتوي على كتب وردية، إلا في حالات استثنائية. في حالات أخرى، تكون الكتب الوردية مطلوبة. لذلك، يحتاج المشترون إلى البحث والتفكير بعناية فيما إذا كان ينبغي شراء شقة بدون كتاب وردي أم لا لتجنب المخاطر عند "دفع المال".

بموجب الفقرة (أ) من المادة 11 من قانون الإسكان لعام 2014، يُسمح للأفراد والمنظمات بالشراء والبيع عندما يكون لديهم شهادة (تُعرف عادةً بالكتاب الأحمر أو الكتاب الوردي) باستثناء الحالات التالية: شراء وبيع المساكن المستقبلية؛ نقل عقود بيع وشراء المساكن التجارية في مشاريع الاستثمار في بناء المساكن، حتى لو تم تسليم المنزل ولكن لم يتم تقديم طلب الكتاب الوردي؛ شراء وبيع المساكن الاجتماعية.

وبالنسبة لكل من الاستثناءات المذكورة أعلاه، يشترط القانون استيفاء شروط إضافية. على وجه التحديد كما يلي: شروط شراء وبيع المساكن المستقبلية (على أساس البند 1، المادة 72، المرسوم 99/2015/ND-CP). لا حاجة لكتاب الشقة الوردي. يجب أن يكون هناك وثيقة مكتوبة يرسلها المستثمر إلى إدارة البناء للاستبدال. يجب أن تفي هذه الوثيقة بالشروط التالية: المحتوى الذي يثبت أن الشقة مؤهلة للبيع؛ مع وثائق المشروع ورسومات التصميم وتصاريح البناء وأوراق القبول... أو أوراق تحرير الرهن العقاري (إذا كان مرهونًا مسبقًا) مع التزام المسؤولية من المستثمر.

شروط نقل عقد بيع وشراء سكن تجاري في مشروع استثماري لبناء السكن: كتابيا مع أو بدون توثيق بناء على طلب الطرفين. عدد العقود: 06 نسخ، 03 نسخ محفوظة لدى المستثمر، 01 نسخة محفوظة لدى مصلحة الضرائب، 01 نسخة محفوظة لدى المحول، 01 نسخة محفوظة لدى المحول إليه و 01 نسخة محفوظة لدى مكتب التوثيق.

شروط شراء وبيع المسكن الاجتماعي (بناء على البند 2 من المادة 63 من قانون الإسكان): يجب أن يكون لديك الوثائق التالية: ملف مشروع الاستثمار في البناء، التصميم الفني، رخصة البناء؛ المستندات التي تثبت الانتهاء من بناء الأساسات وشبكة المياه والصرف الصحي والكهرباء...

وفقًا للوائح المذكورة أعلاه، لا يزال من الممكن شراء وبيع الشقق التي لا تحتوي على كتاب وردي، إلا في حالات استثنائية. في حالات أخرى، يلزم وجود كتاب وردي اللون. لذلك، إذا لم يكن هناك كتاب وردي ولم يتم استيفاء الشروط المذكورة أعلاه، لا يمكن شراء وبيع الشقة.

إن الخطر الأخطر هو عندما لا يُسمح للأطراف بشراء وبيع الشقق ولكنهم ما زالوا يخالفون القانون ويبرمون عقد بيع مع بعضهم البعض، عندها سيتم اعتبار هذا العقد غير صالح. عندما يتم إعلان العقد غير صالح، قد "يخسر" المشتري الأموال التي أنفقها لشراء الشقة.

وبالإضافة إلى ذلك، إذا لم يتم البيع، فإن الأطراف "تتحايل" على القانون من خلال عقد إيداع أو تفويض ولكن في الواقع هو بيع، وبالمثل، فإن هذه الأنواع من العقود قد تكون غير صالحة.

لذلك، للنظر في ما إذا كان من الأفضل شراء شقة بدون كتاب وردي، يجب على المشتري أولاً أن ينظر في الأسباب التي أدت إلى وجود هذا الوضع. بعد معرفة السبب، إذا كانت الشقة تنتمي إلى الموضوعات التي لا يوجد بها كتاب وردي ولكن يتم شراؤها وبيعها، فيمكن شراؤها وبيعها بشكل طبيعي.

وعلى العكس من ذلك، إذا كانت هناك أسباب أخرى ومخاطر محتملة، فيجب على المشترين أن يفكروا ويقرروا عدم شراء تلك الشقة.

[إعلان 2]
مصدر