كيف سيدفع أصحاب العقارات ضريبة الدخل الشخصي وفقاً للقانون الجديد؟

أقرّت الجمعية الوطنية مؤخراً قانون ضريبة الدخل الشخصي المعدّل، والذي ينصّ على خضوع الأفراد الذين يؤجرون عقارات بإيرادات سنوية تتجاوز 500 مليون دونغ فيتنامي لضريبة الدخل الشخصي. ما هي التفاصيل؟

تخضع العقارات التجارية المؤجرة لضريبة الدخل الشخصي. (صورة: واجهة شارع نغوين تراي، حي بن ثانه، مدينة هو تشي منه - تصوير تشاو توان)

سيدخل القانون حيز التنفيذ في الأول من يوليو/تموز 2026. كيف ينبغي تفسير هذا النظام، وكيف يختلف عن الأنظمة الحالية؟ يقدم الأستاذ نجو جيا هوانغ، المحاضر في جامعة مدينة هو تشي منه للقانون، تحليلاً معمقاً لهذه المسألة.

وفقًا للمادة 10 من قانون ضريبة الدخل الشخصي لعام 2007 (المعدل والمكمل في عام 2014)، يجب على الأفراد العاملين في مجال الأعمال (بما في ذلك الأفراد الذين يؤجرون العقارات) دفع ضريبة الدخل الشخصي بنسبة مئوية من إيراداتهم لكل مجال وصناعة من مجالات الإنتاج والأعمال.

تنص الفقرة 1، المادة 9 من التعميم رقم 40 لوزارة المالية على ما يلي: الأفراد الذين يؤجرون الأصول هم أولئك الذين يحققون إيرادات من تأجير المنازل والمباني والمتاجر وورش العمل والمستودعات؛ أو تأجير مركبات النقل أو الآلات والمعدات بدون مشغلين؛ أو تأجير أنواع أخرى من الأصول بدون خدمات مصاحبة.

معدلات الضرائب الحالية

لا تعتبر خدمات الإقامة أنشطة تأجير عقارات بموجب هذا النظام، بما في ذلك توفير أماكن إقامة قصيرة الأجل للسياح أو الزوار، أو توفير مساكن طويلة الأجل غير الشقق للطلاب والعمال والأفراد المماثلين، أو توفير أماكن إقامة مع خدمات الطعام والشراب أو مرافق الترفيه.

عند الوفاء بالتزاماتهم الضريبية، يمكن للأفراد الذين يؤجرون العقارات اختيار تقديم إقرارات ضريبية لكل فترة دفع، يتم تحديدها من خلال تاريخ بدء كل فترة إيجار كما هو منصوص عليه في العقد، أو تقديم إقرار ضريبي واحد للسنة التقويمية بأكملها.

يمكن تقديم الإقرارات الضريبية لكل عقد على حدة أو عن طريق تجميع عقود متعددة في نموذج إقرار واحد، بشرط أن تكون جميع العقارات المؤجرة موجودة ضمن نطاق اختصاص نفس السلطة الضريبية.

ليس كل الأفراد الذين يؤجرون عقاراتهم مطالبين بدفع ضريبة الدخل الشخصي.

وفقًا للبند 3، المادة 1 من التعميم رقم 100 لوزارة المالية، في الحالات التي يمارس فيها الفرد أنشطة تأجير المنازل فقط، ولا تكون فترة الإيجار سنة كاملة، إذا لم يتجاوز إجمالي الإيرادات من الإيجارات في السنة 100 مليون دونغ فيتنامي، فإنه معفى من ضريبة القيمة المضافة وضريبة الدخل الشخصي.

إذا قام المستأجر بدفع مبلغ إجمالي لعدة سنوات، فيجب تخصيص هذه الدفعة المقدمة سنوياً لتحديد ما إذا كان الإيراد لكل عام يتجاوز عتبة 100 مليون دونغ فيتنامي، بدلاً من حسابه كسنة واحدة.

مقدار ضريبة الدخل الشخصي المستحقة = الإيرادات السنوية × معدل الضريبة 5%.

لذلك، فقط عندما يقوم فرد بتأجير منزل لفترة غير السنة الكاملة، ويحقق إيرادات إيجار تتجاوز 100 مليون دونغ فيتنامي سنويًا، سيُطلب منه دفع ضريبة الدخل الشخصي بمعدل 5٪.

على سبيل المثال، إذا كان الإيراد 110 مليون دونغ فيتنامي/سنويًا، فإن الضريبة المستحقة ستكون: 110 مليون دونغ فيتنامي × 5% = 5.5 مليون دونغ فيتنامي.

وفقًا للقرار رقم 198 الصادر عن الجمعية الوطنية ، اعتبارًا من 1 يناير 2026، سيُطلب من الأسر التجارية التي يبلغ دخلها السنوي 200 مليون دونغ فيتنامي أو أكثر دفع الضرائب، بدلاً من الحد السابق البالغ 100 مليون دونغ فيتنامي.

وهذا يعني أن الشركات المنزلية التي تتجاوز إيراداتها السنوية 100 مليون دونغ فيتنامي ولكنها لا تتجاوز 200 مليون دونغ فيتنامي لن تضطر إلى دفع ضريبة القيمة المضافة وضريبة دخل الشركات اعتبارًا من 1 يناير 2026.

فيما يتعلق بطرق دفع الضرائب، يتم تنظيم الإعلان وتقديم الإقرارات الضريبية في المادتين 11 و 13 من التعميم رقم 40 الصادر عن وزارة المالية.

يُتيح تطبيق الضرائب الإلكتروني للأفراد حاليًا للمستخدمين إمكانية تقديم إقرارات إيجار العقارات، مع تحديد فترات تقديم الإقرار بناءً على أقساط الدفع والفترات السنوية. كما يُتيح تطبيق eTax Mobile للشركات المنزلية وأصحاب الأعمال الفردية إمكانية تقديم إقرارات ضريبية خاصة بهم.

الميزات الجديدة لقانون ضريبة الدخل الشخصي المعدل لعام 2025

يمثل قانون ضريبة الدخل الشخصي المعدل، الذي أقره المجلس الوطني في 10 ديسمبر 2025 ودخل حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 يوليو 2026، العديد من التغييرات الهامة للشركات الفردية، وخاصة تلك العاملة في مجال تأجير العقارات.

أولاً، تم رفع الحد الأدنى للدخل الخاضع لضريبة الدخل الشخصي بشكل ملحوظ. وفقًا للبندين 1 و4 من المادة 7 من قانون ضريبة الدخل الشخصي المعدل لعام 2025:

يُعفى الأفراد المقيمون في فيتنام والذين يمارسون أنشطة إنتاجية وتجارية بإيرادات سنوية لا تتجاوز 500 مليون دونغ فيتنامي من ضريبة الدخل الشخصي. وستقدم الحكومة إلى اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية اقتراحاً لتعديل الحد الأدنى للإيرادات للإعفاء من ضريبة الدخل الشخصي بما يتناسب مع الوضع الاجتماعي والاقتصادي في كل فترة.

لذلك، اعتبارًا من 1 يوليو 2026، يجب أن تتجاوز الإيرادات من أنشطة تأجير المنازل 500 مليون دونغ فيتنامي سنويًا لتخضع لضريبة الدخل الشخصي.

يمثل هذا تغييراً كبيراً عن الحد الحالي البالغ 100 مليون دونغ فيتنامي، مما يساعد على تقليل العبء الضريبي على الشركات الصغيرة والعقارات المؤجرة.

مثال: تقوم السيدة (أ) بتأجير منزلها وتجني 450 مليون دونغ فيتنامي سنويًا. وفقًا للوائح الحالية، يتجاوز هذا الدخل الحد الأدنى ويخضع لضريبة الدخل الشخصي. سيتعين على السيدة (أ) دفع ضريبة بنسبة: 5% × 450 مليون دونغ فيتنامي = 22.5 مليون دونغ فيتنامي سنويًا.

ومع ذلك، ووفقًا للقانون الجديد، وبما أن إيرادات السيدة (أ) أقل من 500 مليون دونغ فيتنامي سنويًا، فلن تضطر إلى دفع ضريبة الدخل الشخصي.

ومن التغييرات الهامة الأخرى أن الضريبة تُطبق الآن فقط على جزء الإيرادات الذي يتجاوز 500 مليون دونغ فيتنامي، بدلاً من فرض الضريبة على الإيرادات بأكملها كما كان من قبل.

وفقًا للبند 4، المادة 7 من قانون ضريبة الدخل الشخصي المعدل لعام 2025، "يدفع الأفراد الذين يؤجرون العقارات، باستثناء أنشطة الأعمال المتعلقة بالإقامة، ضريبة الدخل الشخصي التي يتم تحديدها عن طريق ضرب الإيرادات التي تتجاوز 500 مليون دونغ فيتنامي في معدل الضريبة البالغ 5٪".

وبناءً على ذلك، سيتم حساب ضريبة الدخل الشخصي من أنشطة التأجير باستخدام الصيغة التالية:

ضريبة الدخل الشخصي المستحقة = (الإيرادات السنوية - 500 مليون دونغ فيتنامي) × 5%

على سبيل المثال: يؤجر السيد (ب) منزله مقابل 55 مليون دونغ فيتنامي شهرياً، أي ما يعادل 660 مليون دونغ فيتنامي سنوياً. يبلغ الدخل الذي يتجاوز الحد المسموح به 160 مليون دونغ فيتنامي، وبالتالي فإن الضريبة المستحقة هي 160 × 5% = 8 ملايين دونغ فيتنامي سنوياً فقط.

تُعتبر طريقة الحساب الجديدة هذه أكثر منطقية وعدالة، إذ تعكس بدقة قدرة دافع الضرائب على تحملها. وهذا يُفيد مُلاك العقارات عندما يتجاوز دخلهم الحد الأدنى بمقدار ضئيل.

نعود إلى الموضوع

ماجستير العلوم في المنظمات غير الحكومية، جيا هوانغ

المصدر: https://tuoitre.vn/theo-luat-moi-nguoi-cho-thue-nha-phai-nop-thue-thu-nhap-ca-nhan-ra-sao-20251212093234535.htm