سوق العقارات "عاصف" وعوامل غير طبيعية خفية

(دان تري) - يرى الخبراء أن سوق العقارات تعافى لكنه لا يزال بطيئا وغير متساو بين القطاعات والمواقع، وينطوي على بعض العوامل غير العادية المحتملة.

ارتفاع الأسعار بسرعة كبيرة

وفقًا لتقرير صادر عن وزارة البناء ، ارتفعت أسعار الشقق في هانوي بشكل حاد في الربع الأخير، بنسبة تراوحت بين 4% و6% ربع سنويًا، وبنسبة تراوحت بين 22% و25% سنويًا للمشاريع الجديدة. وعلى وجه الخصوص، ارتفع سعر بيع الشقق القديمة بشكل ملحوظ، حيث ارتفع في بعض المناطق بنسبة تراوحت بين 35% و40% مقارنةً بالربع السابق.

علق كبير الاقتصاديين في BIDV ، السيد كان فان لوك، بأن سوق العقارات يتعافى ولكن بشكل غير متساوٍ ويحمل العديد من العوامل غير العادية المحتملة.

وقال إن أسعار العقارات ارتفعت منذ عام 2019 حتى الآن بنسبة تتراوح بين 50% و70%، وخاصة في قطاع الشقق والأراضي، بسبب نقص المعروض.

أشار السيد لوك أيضًا إلى أن قروض الإسكان شهدت زيادة بطيئة، بنسبة الثلث فقط مقارنةً بقروض الاستثمار العقاري، مما يُظهر أن أسعار المنازل لا تزال مرتفعة، مما يُبقي الناس مترددين في اقتراض المال لشراء المنازل. وأوصى الشركات بدراسة تعديل أسعار البيع إلى مستوى أكثر معقولية.

وبحسب الخبراء، من المتوقع أن تؤدي السياسات الجديدة المتعلقة بالأراضي والإسكان التي تم إقرارها مؤخرًا (مثل القرار بشأن سوق العقارات والإسكان الاجتماعي، وتجريب آليات خاصة وإزالة العقبات أمام المشاريع، وتجريب تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري من خلال اتفاقيات بشأن تلقي حقوق استخدام الأراضي أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي، وما إلى ذلك) إلى تغييرات كبيرة في السوق.

ومع ذلك، وعلى الرغم من جهود تعديل السياسات، لا تزال ملكية المساكن بالنسبة للشعب الفيتنامي تمثل مشكلة صعبة، وخاصة بالنسبة للجيل الأصغر سنا.

وفي حديثها عن أسعار الشقق مؤخرًا، قالت السيدة نجوين هواي آن، المديرة الأولى لفرع سي بي آر إي في هانوي : "هذه هي المرة الأولى تقريبًا التي ترتفع فيها أسعار شقق هانوي بهذه السرعة في مثل هذا الوقت القصير".

وفقًا لها، يُظهر التحليل التاريخي أن أسعار الشقق في هانوي ارتفعت بمعدل 5% سنويًا على مدار السنوات العشر الماضية. حتى في الفترة 2009-2019، لم تشهد أسعار الشقق تقلبات تُذكر، حيث شهدت فترات انخفاض، ولم يتجاوز متوسط الزيادة السنوية 2%. ومنذ عام 2022 وحتى الآن، بدأت أسعار الشقق في هذه المدينة بالارتفاع بوتيرة سريعة.

قال السيد لي دينه تشونغ، الخبير العقاري، إن ارتفاع أسعار العقارات أمرٌ حتمي. إلا أن ارتفاعها القوي في فترة وجيزة يُعدّ أمرًا غير طبيعي.

Thị trường bất động sản dậy sóng, tiềm ẩn yếu tố bất thường - 1 — مبنى سكني في هانوي (الصورة: تران كانج).

السبب الرئيسي لارتفاع أسعار العقارات هو أنه على الرغم من تحسن العرض، إلا أنه لا يزال نادرًا جدًا مقارنةً بالطلب. وقد أدت تكاليف الاستثمار المرتفعة إلى ارتفاع توقعات المستثمرين بتحقيق الأرباح، وفقًا للسيد تشونغ.

تحديد الدور "المتواطئ" للمضاربة

قال السيد نجوين فان دينه - رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام (VARS) - إن الفترة الأخيرة شهدت زيادات غير عادية في أسعار الشقق، وخاصة في هانوي.

يعتقد أن هذه الظاهرة تتأثر بلا شك بجماعات المصالح، في حين أن الوضع الاقتصادي والسوق ودخل الأفراد لم يتعافَ بعد. وقيّم السيد دينه الأمر بصراحة قائلاً: "أسعار المساكن مرتفعة، لكن المعاملات قليلة، وقد يكون هذا خدعة من جماعة استثمارية ذات أهداف غامضة".

وبحسب قوله، فإن جماعات المصالح هذه قادرة على ممارسة حيلها لرفع الأسعار نظرًا لضعف عرض الشقق. وفي السنوات الأخيرة، لم تُعتمد أي مشاريع جديدة في السوق للحصول على تراخيص استثمارية.

المشاريع المعروضة في السوق غالبًا ما تكون قديمة، وتُباع وتُشترى. العرض محدود وذو جودة رديئة، والعرض المتاح للمواطنين وذوي الدخل المحدود قليل جدًا، وهيكل المنتج غير مناسب.

صرحت السيدة فام ثي مين، نائبة مدير معهد أبحاث وتقييم سوق العقارات في فيتنام، بأنه بالإضافة إلى نتائج العرض والطلب الفعليين، أظهر السوق أيضًا علامات "انتعاش". ويتجلى هذا الوضع في المضاربة على الأراضي، مما أدى إلى ارتفاع أسعار المساكن، وظهور معاملات عقارية غير شفافة.

يدخل العديد من صغار المستثمرين السوق لأغراض المضاربة، مما يتسبب في ارتفاع أسعار العقارات بشكل غير معقول. كما تظهر بوادر "ارتفاع حاد" في سوق الشقق، حيث ارتفعت أسعار بيع الشقق المنقولة بشكل متزايد، بفضل "مساعدة" بعض جماعات المضاربة.

[إعلان 2]
المصدر: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thi-truong-bat-dong-san-day-song-tiem-an-yeu-to-bat-thuong-20241211164653693.htm