سوق العقارات "عاصف" وعوامل غير طبيعية خفية

(صحيفة دان تري) - يقدر الخبراء أن سوق العقارات يتعافى، ولكن ببطء وبشكل غير متساوٍ عبر القطاعات والمواقع، ولا يزال يحمل بعض العوامل غير العادية.

الأسعار ترتفع بسرعة كبيرة.

بحسب تقرير صادر عن وزارة البناء ، شهدت أسعار الشقق في هانوي ارتفاعاً حاداً خلال الربع الماضي، حيث بلغت الزيادة الفصلية 4-6%، والزيادة السنوية 22-25% للمشاريع الجديدة. والجدير بالذكر أن أسعار بيع الشقق القديمة قد ارتفعت أيضاً بشكل ملحوظ، حيث وصلت في بعض المناطق إلى 35-40% مقارنةً بالربع السابق.

وعلق كبير الاقتصاديين في BIDV ، السيد كان فان لوك، قائلاً إن سوق العقارات يتعافى ولكن بشكل غير متساوٍ ويحمل في طياته العديد من المخالفات المحتملة.

وذكر أن أسعار العقارات ارتفعت بنسبة 50-70% منذ عام 2019 وحتى الآن، وخاصة في قطاعي الشقق والأراضي، وذلك بسبب نقص المعروض.

وأشار السيد لوك أيضاً إلى أن قروض الإسكان تشهد نمواً بطيئاً، إذ لا تتجاوز ثلث قروض الاستثمار العقاري، مما يدل على استمرار ارتفاع أسعار المنازل، الأمر الذي يُحجم الناس عن الاقتراض لشراء منزل. وأوصى الشركات بالنظر في تعديل أسعار البيع لتكون أكثر منطقية.

ووفقًا للخبراء، من المتوقع أن تُحدث السياسات الجديدة المتعلقة بالأراضي والإسكان التي تم اعتمادها مؤخرًا (مثل القرار المتعلق بسوق العقارات والإسكان الاجتماعي، وتجربة آليات خاصة وإزالة العقبات أمام المشاريع، وتجربة تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري من خلال اتفاقيات بشأن حقوق استخدام الأراضي أو حقوق استخدام الأراضي القائمة، وما إلى ذلك) تغييرات كبيرة في السوق.

ومع ذلك، وعلى الرغم من تعديلات السياسات، لا يزال امتلاك المنازل يمثل تحديًا صعبًا للشعب الفيتنامي، وخاصة جيل الشباب.

وفي تعليقها على أسعار الشقق الأخيرة، قالت السيدة نغوين هواي آن، المديرة الأولى لفرع سي بي آر إي في هانوي : "هذه هي المرة الأولى تقريباً التي ترتفع فيها أسعار الشقق في هانوي بهذه السرعة في مثل هذه الفترة القصيرة".

بحسب قولها، يُظهر التحليل التاريخي أن أسعار الشقق في هانوي قد ارتفعت خلال السنوات العشر الماضية بمعدل 5% سنويًا. وحتى خلال الفترة من 2009 إلى 2019، ظلت أسعار الشقق مستقرة نسبيًا، مع فترات انخفاض في الأسعار وارتفاع متوسط ​​لا يتجاوز 2% سنويًا. ولم تبدأ أسعار الشقق في المدينة بالارتفاع السريع إلا ابتداءً من عام 2022.

بحسب خبير العقارات لي دين تشونغ، فإنّ ارتفاع أسعار العقارات أمرٌ لا مفرّ منه. إلا أنّ هذا الارتفاع الحادّ في الأسعار خلال فترة قصيرة جدًا يُعدّ أمرًا غير معتاد.

مبنى سكني في هانوي (صورة: تران خانغ).

وقال السيد تشونغ: "أسعار العقارات ترتفع، ويرجع ذلك أساساً إلى أنه على الرغم من تحسن العرض، إلا أنه لا يزال نادراً جداً مقارنة بالطلب. وقد زادت تكاليف الاستثمار، مما دفع المطورين إلى توقع أرباح أعلى".

تحديد "التواطؤ" في التكهنات

وقد خلص السيد نغوين فان دينه، رئيس جمعية سماسرة العقارات في فيتنام (VARS)، إلى أن أسعار الشقق قد ارتفعت بشكل غير عادي في الآونة الأخيرة، وخاصة في هانوي.

يعتقد أن هذه الظاهرة تتأثر بلا شك بمصالح خاصة، في حين لم يتعافَ بعدُ الوضع الاقتصادي وظروف السوق ودخول الأفراد. وقد صرّح السيد دين بصراحة: "أسعار المنازل ترتفع بشكل حاد، لكن المعاملات العقارية قليلة. قد يكون هذا نوعًا من الخدعة التي تمارسها مجموعة من المستثمرين ذوي دوافع خفية".

بحسب قوله، تستطيع هذه الجماعات ذات المصالح الخاصة التلاعب بالأسعار بسبب مشكلة نقص الوحدات السكنية. ففي السنوات الأخيرة، لم يشهد السوق أي مشاريع جديدة معتمدة للاستثمار.

معظم المشاريع المعروضة في السوق هي مشاريع قديمة تم شراؤها وإعادة بيعها. العرض غير كافٍ ورديء الجودة، مع وجود كمية قليلة جداً مخصصة لعامة الناس وذوي الدخل المحدود، كما أن هيكل المنتج غير مناسب.

بحسب السيدة فام ثي مين، نائبة مدير معهد أبحاث وتقييم سوق العقارات في فيتنام، فإنه بالإضافة إلى النتائج الناجمة عن العرض والطلب الفعليين، أظهر السوق أيضاً علامات على ارتفاع الأسعار بشكل مفرط. ويتجلى هذا الوضع من خلال المضاربة على الأراضي، وارتفاع أسعار المساكن، وظهور معاملات عقارية غير شفافة.

يدخل العديد من المستثمرين الصغار السوق بهدف المضاربة قصيرة الأجل، مما يؤدي إلى ارتفاع أسعار العقارات بشكل غير معقول. ويتجلى هذا "الارتفاع المفرط" أيضاً في قطاع الشقق السكنية، حيث ترتفع أسعار الشقق المعروضة للبيع بشكل متزايد، وهو ما تسهله بعض مجموعات المضاربة.

المصدر: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thi-truong-bat-dong-san-day-song-tiem-an-yeu-to-bat-thuong-20241211164653693.htm