سوق تأجير المكاتب المزدهر وتوقعات الخبراء

خلق بيئة تنافسية

شهدت أنشطة تأجير المكاتب انتعاشًا ملحوظًا مؤخرًا، مع إبرام صفقات لتوسيع أو نقل المكاتب. كما شهد السوق تحولًا في الطلب من جانب المستأجرين، مما دفع مستثمري المكاتب، وخاصةً الشركات الكبرى والشركات متعددة الجنسيات، إلى تغيير خططهم للاحتفاظ بالمستأجرين.

ولفهم التحول في طلب المستأجرين بشكل أفضل ومعرفة العوامل التي تحافظ بشكل فعال على مستأجري المكاتب، يقول السيد ماثيو باول - رئيس شركة سافيلز فيتنام، إن سوق المكاتب يستفيد من زيادة رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر المتدفق إلى فيتنام في الآونة الأخيرة.

وبناءً على ذلك، تُظهر بيانات وزارة التخطيط والاستثمار أنه اعتبارًا من 20 أبريل 2024، بلغ إجمالي رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر في فيتنام أكثر من 9.27 مليار دولار أمريكي، بزيادة قدرها 4.5% عن نفس الفترة من عام 2023. وحتى الآن، يوجد في البلاد بأكملها 40049 مشروعًا صالحًا برأس مال مسجل إجمالي يبلغ حوالي 478.58 مليار دولار أمريكي.

هناك العديد من المكاتب من الفئة أ للإيجار في مدينة هوشي منه .

استثمر المستثمرون الأجانب في 17 قطاعًا من أصل 21 قطاعًا في الاقتصاد الوطني. وتصدّر قطاع الصناعات التحويلية قائمة هذه القطاعات برأس مال استثماري إجمالي تجاوز 6.15 مليار دولار أمريكي، ما يمثل نحو 66.4% من إجمالي رأس المال الاستثماري المسجل، بزيادة قدرها 19.8% خلال الفترة نفسها.

احتل قطاع العقارات المرتبة الثانية برأس مال استثماري إجمالي تجاوز 1.73 مليار دولار أمريكي، مستحوذًا على ما يقارب 18.7% من إجمالي رأس المال الاستثماري المسجل، بزيادة قدرها 78.2% خلال الفترة نفسها. يليه قطاعا الجملة والتجزئة، التخزين والنقل، برأس مال استثماري إجمالي تجاوز 451.4 مليون دولار أمريكي ونحو 383.2 مليون دولار أمريكي على التوالي.

وقد أظهر التدفق المتزايد للاستثمار الأجنبي المباشر وتنويع الصناعات، إلى جانب استمرار مؤشر ثقة الأعمال الإيجابي، أن فيتنام هي سوق محتملة للعديد من أنواع الشركات، مما يؤدي إلى زيادة الطلب على المكاتب.

وشهدت أنشطة تأجير المكاتب في الربع الأول من عام 2024 نشاطاً ملحوظاً، مع احتفاظ المستأجرين في قطاعات تكنولوجيا المعلومات والتصنيع والقانون بمعدل مرتفع.

مع ذلك، لا يقتصر الطلب المرتفع على جميع قطاعات المكاتب. يتركز الطلب الحالي على قطاع المكاتب عالية الجودة، نظرًا لصرامة متطلبات المستأجرين للمكاتب. فهم بحاجة إلى مكاتب تضمن الجودة العالية وبيئة عمل جيدة لجذب الكفاءات والاحتفاظ بها.

بيئة العمل هي دائما واحدة من العوامل التي يسعى إليها مستثمرو تأجير المكاتب وكذلك مستأجرو المكاتب.

لذلك، يتجه التوجه تدريجيًا نحو المباني الخضراء المعتمدة، ذات المساحات الجيدة والمرافق المتكاملة. لذا، يجب على مستثمري المكاتب مواكبة هذا التوجه والحرص على توفير مبانٍ ذات معايير جودة تلبي الذوق العام.

الاتجاه الحالي هو أن معظم المستأجرين يفضلون المناطق المركزية في المدن الكبرى، حيث توجد مشاريع جديدة عالية الجودة، وأسعار إيجار مناسبة وقريبة من المركز.

ويمكن ملاحظة أن اتجاه اختيار مكتب المستأجرين يعتمد على العديد من العوامل وأن السعر ليس العامل الوحيد الذي تضعه الشركات في اعتبارها، وخاصة بالنسبة للمستأجرين الذين يميلون إلى ترقية مكاتبهم إلى مباني من الفئة أ.

بالنسبة للعديد من الشركات، يعد الانتقال إلى المباني المكتبية المعتمدة باللون الأخضر أولوية قصوى أو حتى متطلبًا، كجزء من التزامها العالمي تجاه المساهمين واللوائح القانونية ذات الصلة.

أحيانًا تكون الشركات على استعداد لدفع مبالغ إضافية مقابل مبنى ذي جودة أفضل وحاصل على شهادة بيئية، مما يوفر بيئة عمل منتجة للموظفين وصورة إيجابية لعلامتها التجارية لدى العملاء. لذا، فرغم أن السعر عامل مهم للغاية، إلا أنه ليس العامل الحاسم.

وقد لاحظ خبراء سافيلز الفرق بين المباني الحاصلة على شهادة البيئة والمباني غير الحاصلة على شهادة البيئة.

ستواجه المباني القديمة التي لا تستوفي المعايير الخضراء ضغوطًا متزايدة لخفض الإيجارات، إذ لا يمكنها منافسة المباني الحاصلة على شهادة خضراء. وتشير الأدلة إلى أن بعض مُلّاك العقارات، وخاصةً مكاتب الفئة "ب"، اضطروا إلى خفض الإيجارات للاحتفاظ بالمستأجرين، بينما لا تزال المباني الفاخرة تحافظ على استقرار الإيجارات.

من الواضح أن السعر مهم. ولكن كما هو الحال في أي شيء آخر، كثير من الناس على استعداد للدفع مقابل تجارب عالية الجودة. وكما هو الحال عند شراء سيارة أو ملابس أو حقائب يد، قد يكون فرق السعر مقبولًا أحيانًا مقابل منتجات وخدمات عالية الجودة، كما قال ماثيو باول.

ترتفع إيجارات المكاتب في مدينة هوشي منه.

وفقًا لخبراء سافيلز، يتمتع سوق المكاتب في مدينة هو تشي منه بمزايا عديدة، إذ تتوافر مساحات مكتبية واسعة، ويصاحب ذلك سوق تجاري أوسع. ولا تزال أسعار إيجار المكاتب في مدينة هو تشي منه أعلى من أسعارها في هانوي، وخاصةً في مشاريع المنطقة الأولى.

مع ذلك، كان سوق مدينة هو تشي منه في السابق متمركزًا بشكل رئيسي في منطقة واحدة، وهي الحي الأول، التي كانت توفر المكاتب الرئيسية. إلا أن هذا السوق شهد تحولًا الآن إلى منطقة ثو ثيم، مع توفر مكاتب جديدة ومساحات أرضية واسعة والعديد من المشاريع المعتمدة بيئيًا.

في غضون ذلك، يختلف الوضع في هانوي. تشهد هانوي نموًا أوسع في سوق المكاتب، حيث تركز مواقع مختلفة على المشاريع التجارية مثل هوان كيم، وبا دينه، وغرب هانوي، وقريبًا منطقة البحيرة الغربية.

مع ذلك، فإن الطاقة الاستيعابية الحالية للمشاريع في منطقتي هوان كيم وبا دينه مرتفعة للغاية. لذلك، من المتوقع إطلاق مبانٍ جديدة قريبًا، مثل غراند تيرا، وتايساي سكوير هانوي، وتيان بو بلازا، وبي آر جي دايموند بارك بلازا، لتكون مصادر إمداد جديدة، مما يعزز النشاط التجاري.

تعتبر مدينة هوشي منه مدينة تتمتع بعدد كبير من المكاتب للإيجار والتي تجذب عددًا كبيرًا من العملاء وتتميز بأسعارها الأفضل.

ويعتقد الخبراء أيضًا أن أسعار إيجارات المكاتب في هانوي من غير المرجح أن تتجاوز نظيراتها في مدينة هوشي منه في المستقبل.

وبناءً على ذلك، ووفقًا لشركة سافيلز آسيا والمحيط الهادئ، سيظل متوسط ​​سعر إيجار المكاتب من الفئة أ في هانوي، مقارنةً بالمنطقة، عند 41.7 دولارًا أمريكيًا للمتر المربع شهريًا (شاملًا الضرائب ورسوم الخدمة)، في النصف الثاني من عام 2023. في حين يبلغ هذا الرقم في مدينة هو تشي منه 63.2 دولارًا أمريكيًا للمتر المربع شهريًا.

وعلى وجه الخصوص، مع توقع زيادة العرض الجديد من الدرجة الأولى في هانوي في الفترة المقبلة، فإن أسعار الإيجار ستظل تنافسية.

بالنسبة للمباني الفردية المشهورة أو ذات الجودة العالية، قد يلزم رفع الأسعار، لكنها لن تكون أعلى بكثير من البدائل. لذلك، ستحافظ هانوي في الفترة المقبلة على أسعار إيجار معقولة للمباني عالية الجودة.

في الوقت نفسه، يرى الخبراء أن تكلفة الاستثمار في المباني الخضراء استثمار طويل الأجل. في حين أن خفض الأسعار ليس طويل الأجل، لأن مستأجري المكاتب غالبًا ما يستخدمونها لفترات طويلة، تتراوح بين 5 و10 سنوات على الأقل، أو حتى لفترة أطول.

لذلك، تُعدّ مباني المكاتب الخضراء المُطوّرة بشكل مستدام عاملاً بالغ الأهمية للمستثمرين للاحتفاظ بالمستأجرين على المدى الطويل. وبالتالي، فإنّ المشكلة الحالية التي يواجهها مستثمرو المشاريع الخضراء هي الاستثمار طويل الأجل.

المصدر: https://www.nguoiduatin.vn/thi-truong-cho-thue-van-phong-soi-dong-va-nhung-du-bao-cua-chuyen-gia-a663028.html