VRES 2025: الشقق والمنازل المنفصلة تتصدر توقعات السوق.

(CLO) خلال مؤتمر العقارات الفيتنامي (VRES 2025)، أشار الخبراء إلى أنه على الرغم من اضطراب السوق في عام 2022 نتيجة ارتفاع أسعار الفائدة، إلا أنه أظهر أيضاً آفاقاً أكثر إشراقاً. وحتى مع ارتفاع أسعار الفائدة قرب نهاية العام، ظلت تدفقات رأس المال تُعطي الأولوية للقطاعات التي تلبي احتياجات السكن الحقيقية، مثل الشقق والمنازل الخاصة.

استقطب مؤتمر VRES 2025، الذي نظمته شركة Batdongsan.com.vn في هانوي ومدينة هو تشي منه، ما يقارب 1800 مشارك. كما شهد المؤتمر تقديم جائزة أفضل وسيط عقاري في فيتنام، تكريماً للوسطاء المحترفين ودعماً لتنمية السوق العقارية المستدامة.

مؤتمر العقارات الفيتنامي - VRES 2025 في مدينة هو تشي منه.

التعافي يتقدم ولكن مع وجود اختلافات إقليمية.

خلال كلمته في مؤتمر العقارات الفيتنامي VRES 2025، صرّح السيد دينه مينه توان، مدير المنطقة الجنوبية في موقع Batdongsan.com.vn، بأن السوق قد تعافى في عام 2025، إلا أنه يشهد تبايناً كبيراً بين المناطق والقطاعات. وتشير بيانات موقع Batdongsan.com.vn إلى ارتفاع مستوى الاهتمام بالعقارات المعروضة للبيع على مستوى البلاد مجدداً مقارنةً بالربع الأول من عام 2023، مع استمرار ارتفاع أسعار البيع في المناطق التي تشهد طلباً حقيقياً على المساكن أو التي تستفيد من البنية التحتية.

يعكس استطلاع الوسطاء للربع الرابع من عام 2025 بوضوح اتجاهاً متبايناً: فقد أبلغ 48% من الوسطاء عن انخفاض في المعاملات، وسجل 14% زيادة، وقيم 35% المعاملات بأنها مستقرة.

في ظل هذه الظروف، لا تزال الشقق تتصدر السوق، حيث أفاد 37% من الوسطاء بزيادة في عدد المعاملات، مما يدل على استمرار قوة الطلب الحقيقي على المساكن. كما تحافظ المنازل الخاصة على مكانتها، حيث أفاد 26% من الوسطاء بزيادة في عدد المعاملات، وأشار أكثر من نصفهم إلى استقرار السوق.

في المقابل، انخفضت أسعار الأراضي والفلل، حيث أفاد حوالي 40% من الوسطاء العقاريين بانخفاض في عدد المعاملات. كما شهدت أسعار المنازل المتلاصقة ركوداً، إذ لاحظ 29% من الوسطاء انخفاضاً في عدد المعاملات، بينما أفاد نصفهم بسوق راكدة.

ومع ذلك، يتوقع معظم الوسطاء أن تظل الشقق والمنازل المنفصلة هما القطاعين الرئيسيين في السوق خلال الأشهر الستة المقبلة.

هانوي - توسيع إمكانات النمو في الحزام

في هانوي، يعود الانتعاش إلى الطلب الحقيقي على السكن في قلب المدينة والتوسع الكبير في شبكة الطرق الدائرية. ووفقًا لبيانات موقع Batdongsan.com.vn، ارتفع عدد مشاريع الشقق السكنية على طول الطرق الدائرية من 269 مشروعًا (قبل عام 2015) إلى ما يقارب 700 مشروع حاليًا، أي بزيادة تقارب 2.6 ضعف خلال عقد واحد فقط.

لا تزال الشقق تشكل المحرك الرئيسي للسوق. ويتركز الاهتمام في المناطق الواقعة داخل الطريقين الدائريين 2 و3، حيث تتصدر نام تو ليم (سابقاً) حجم البحث خلال الأشهر الـ 11 الأولى من عام 2025، تليها ها دونغ، وكاو غياي، وهوانغ ماي (سابقاً).

شهدت المناطق الواقعة في الضواحي أبرز التطورات. ففي الربع الأخير من عام 2025، سجلت المناطق الواقعة داخل الطريق الدائري الثالث ارتفاعاً ملحوظاً في الأسعار، حيث بلغ سعر المتر المربع في منطقة ثانه تري القديمة 74 مليون دونغ فيتنامي، بزيادة قدرها 158% مقارنة بالربع الأول من عام 2023؛ بينما ارتفع سعر المتر المربع في منطقتي جيا لام وها دونغ القديمتين بنسبة 143% تقريباً...

تتجاوز هذه الزيادة بكثير مثيلتها في العديد من المناطق المركزية مثل با دينه أو هاي با ترونغ (سابقاً)، حيث لم تتجاوز الزيادة في الأسعار 69-92%. وهذا يدل على تفضيل المناطق ذات الأسعار المنخفضة، والمساحات الشاسعة من الأراضي، والمزايا التي توفرها المدن الكبرى الجديدة.

في قطاع المنازل المستقلة، وعلى الرغم من انخفاض الإقبال، استمرت أسعار البيع في الارتفاع في معظم المناطق السكنية نتيجة لانخفاضها سابقًا. وبحلول الربع الأخير من عام 2025، سجلت مناطق مثل ها دونغ، وهوانغ ماي، وباك تو ليم، ولونغ بين (سابقًا) زيادات تجاوزت 110% مقارنةً بالربع الأول من عام 2023.

في غضون ذلك، ارتفع الطلب على استئجار العقارات المطلة على الشارع بنسبة 9% مقارنة بالربع السابق، بينما انخفضت معاملات البيع بنسبة 6%. ولم ترتفع هوامش الربح بسبب ارتفاع أسعار البيع، في حين بقيت أسعار الإيجار ثابتة.

ويتضح أيضاً التحول في الطلب في هانوي. فقد انخفضت نسبة سكان هانوي الباحثين عن عقارات داخل المدينة من 81% (الربع الأول من عام 2023) إلى 59% في الربع الأخير من عام 2025. في المقابل، ارتفع الاهتمام بمدينة هو تشي منه من 6% إلى 20%، كما ازداد الطلب على العقارات في هونغ ين، وباك نينه ، وكوانغ نينه، وغيرها.

ووفقاً للسيد دين مينه توان، فإن هذا الاتجاه يدل على أن المشترين يقومون بتوسيع مساحة معيشتهم ويبحثون عن فرص في المناطق التي تستفيد من بنية تحتية متطورة بين المناطق.

مدينة هو تشي منه - تخفيف الضغط الحضري وظهور مراكز جديدة

تدخل مدينة هو تشي منه مرحلة من تخفيف الضغط الحضري الكبير حيث أن سلسلة من مشاريع البنية التحتية الرئيسية مثل المترو، والطريق السريع بن لوك - لونغ ثانه، ونظام الجسور الذي يربط دونغ ناي ... تخلق دافعًا قويًا للمدن التابعة مثل ثوان آن، ودي آن، وفونغ تاو.

وفقًا لتحليل أجرته Batdongsan.com.vn، ستكون المنطقة الشرقية من مدينة هو تشي منه والمناطق المتاخمة لمقاطعة بينه دوونغ السابقة هي المناطق التي ستجذب أكبر قدر من الطلب في عام 2025.

شهد المعروض من الشقق السكنية، وهو القطاع الرائد في سوق مدينة هو تشي منه، نموًا ملحوظًا خلال العقد الماضي. فقبل عام 2015، لم يكن في مدينة هو تشي منه سوى 324 مشروعًا سكنيًا داخل الطريق الدائري الداخلي (الطريق الدائري 2)؛ أما اليوم، فقد وصل هذا العدد إلى حوالي 1050 مشروعًا، أي بزيادة قدرها 3.2 ضعف. وقد ساهم التوسع العمراني الكبير في دفع الشركات نحو زيادة المعروض في المناطق الضواحي، وخاصة في شمال شرق المدينة.

من المتوقع أن تشهد أسعار الشقق ارتفاعًا ملحوظًا في الربع الأخير من عام 2025 في العديد من المناطق، مثل منطقة نها بي السابقة (بزيادة 64%)، والمنطقة السابعة السابقة (بزيادة 63%)، ومنطقة بينه ثانه (بزيادة 57%)، ومدينة ثو دوك (المناطق 2 و9 وثو دوك سابقًا) (بزيادة تتراوح بين 32% و48%). ومن الجدير بالذكر أن الطلب على الشقق يتزايد في مقاطعة بينه دوونغ المجاورة. ففي الأشهر الأحد عشر الأولى من عام 2025، شهدت ثوان آن زيادة بنسبة 129% في حجم البحث، ودي آن بنسبة 103%...

بحسب تقييم السيد توان: "لم يعد وسط المدينة هو المركز الوحيد. فالطرق الدائرية تخلق مراكز نمو جديدة في ثو دوك، ودي آن، وثوان آن، وثو داو موت، ونها بي... مما يمثل أكثر فترات تخفيف الضغط الحضري كثافة على الإطلاق."

يشهد قطاع الإسكان الخاص استقرارًا في المعاملات، لكن لم يرتفع الطلب بشكل ملحوظ. تراوحت أسعار المنازل الخاصة في مركز المدينة بين 210 و286 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، أي أعلى بنسبة 1.4 إلى 2.2 مرة من أسعار الشقق. في مناطق مثل بينه ثانه، فو نهوان، المنطقة 11، والمنطقة 7، انخفضت الأسعار إلى ما بين 125 و204 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع. أما في الضواحي ومدينة ثو دوك، فإن أسعار المنازل الخاصة أعلى بنسبة 1.1 إلى 1.8 مرة فقط من أسعار الشقق، لا سيما في بينه تشان، نها بي، والمنطقة 12، حيث تقلص الفارق السعري بشكل كبير، مما يفسح المجال لمزيد من الارتفاعات.

تشهد العقارات المطلة على الشارع انتعاشاً طفيفاً في المبيعات، لكن الطلب على الإيجار لا يزال ضعيفاً بسبب اختلال التوازن بين العرض والطلب: يتركز العرض في وسط المدينة، بينما يتركز الطلب بشكل رئيسي في المناطق القريبة من المركز. وتجذب منطقة الحي الثاني القديمة اهتماماً متزايداً بفضل أسعارها التنافسية وعوائد الإيجار الجيدة.

نصح السيد دين مينه توان المستثمرين بالاعتماد على بيانات السوق لاختيار المناطق المناسبة ذات إمكانات النمو الحقيقية - وخاصة تلك التي تتمتع ببنية تحتية جيدة، وإمدادات عالية الجودة، وطلب حقيقي على المساكن - بدلاً من مطاردة الموجات النفسية أو الشائعات في سياق سوق لا يزال يعاني من استقطاب شديد.

المصدر: https://congluan.vn/vres-2025-chung-cu-va-nha-rieng-dan-dat-ky-vong-thi-truong-10322196.html