رغم انتعاش سوق العقارات، إلا أن التمايز أصبح أكثر وضوحًا. فبينما لم تُظهِر المنتجات المضاربية التي تفتقر إلى القيمة الاستثمارية تحسنًا يُذكر، فقد سجّلت المنتجات القادرة على توليد تدفقات نقدية فورية معاملات إيجابية.
رغم انتعاش سوق العقارات، إلا أن التمايز أصبح أكثر وضوحًا. فبينما لم تُظهِر المنتجات المضاربية التي تفتقر إلى القيمة الاستثمارية تحسنًا يُذكر، فقد سجّلت المنتجات القادرة على توليد تدفقات نقدية فورية معاملات إيجابية.
كان في السابق "لاعبًا" متخصصًا في تداول التأرجح، ولكن عندما تغيرت السوق، قام السيد هوانج مينه، وهو مستثمر عقاري في مدينة هوشي منه، بتغيير استراتيجيته.
قال السيد مينه إنه عندما كان السوق مزدهرًا، كان يكفيه إيداع شقة أو قطعة أرض في المرحلة الأولى من البيع ليتمكن من بيعها بسعر أعلى فورًا وتحقيق ربح كبير. لكن مع تباطؤ السوق، لم تعد الأمور سهلة. فقد حُجبت السيولة عن قطعة الأرض التي اشتراها سابقًا في الضواحي. انخفض عدد المشترين بشكل حاد، بينما اضطر من يحتاجون إلى البيع إلى خفض أسعارهم بشكل كبير. أدرك هذا المستثمر أنه إذا استمر في استراتيجية المضاربة، فقد يقع في فخ "فائض العرض" كغيره من المستثمرين.
بعد تفكير عميق، قرر تغيير استراتيجيته. فبدلاً من التركيز فقط على المنتجات التي تتميز بخصائص "التصفح"، بدأ يبحث عن أصول يمكن استغلالها فورًا لتحقيق تدفق نقدي مستقر.
في أواخر العام الماضي، اختار السيد مينه شراء شقة بغرفة نوم واحدة في المنطقة السابعة (مدينة هو تشي منه) مقابل 2.5 مليار دونج فيتنامي. هذا مشروع مكتمل يضم مجمعًا سكنيًا كبيرًا، ويستأجره العديد من الخبراء الأجانب. بعد الانتهاء من أعمال الديكور الداخلي، سارع بتأجيرها مقابل 13 مليون دونج فيتنامي شهريًا.
وفقاً للسيد مينه، للحفاظ على رأس المال، فإن الاستثمار في أي عقار ليس آمناً تماماً، بل من الضروري اختيار قطاعات "دفاعية". أي أن العقار قادر على انتظار ارتفاعات الأسعار خلال 3-5 سنوات، ويحقق تدفقاً نقدياً مستقراً على المدى القصير.
أشار تقرير حديث صادر عن جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS) إلى أنه قبل أكثر من خمس سنوات، كان الكثيرون يعتبرون الشقق نوعًا من "الأصول الاستهلاكية" ويصعب مقارنتها بقطاعات العقارات الأخرى. أما الآن، ومع ميل ميزان العرض والطلب بشكل متزايد نحو الطلب، تدخل أسعار الشقق في دورة ارتفاع طويلة الأجل، متجاوزةً بذلك العديد من القطاعات الأخرى.
أسعار الشقق ترتفع باستمرار وتؤسس لمستوى جديد، مما يتسبب في ارتفاع أسعار إيجار الشقق أيضًا، مع زيادة متوسطة تتراوح بين 10 و20% في عام 2024. في وسط المدينة، لا توجد تقريبًا شقق بأسعار إيجار أقل من 10 ملايين دونج شهريًا، ويبلغ متوسط سعر الإيجار للشقق المكونة من غرفة نوم واحدة 10-15 مليون دونج شهريًا، والشقق المكونة من غرفتي نوم 15-20 مليون دونج شهريًا.
بالإضافة إلى تأثير ارتفاع الطلب على الإيجارات، يؤثر الارتفاع المستمر في أسعار الشقق بشكل مباشر على استراتيجية التسعير التي يتبعها مُلّاك العقارات. فعندما ترتفع أسعار المساكن، يضطر المُلّاك إلى رفع أسعار الإيجارات لضمان الأرباح وموازنة التدفقات النقدية للاستثمار.
لكن في الواقع، يتناقص هامش ربح استئجار الشقق باستمرار، لأن أسعار الإيجار لا تواكب ارتفاع أسعار المساكن. سيبلغ معدل زيادة سعر الإيجار حوالي نصف سعر المسكن فقط في عام ٢٠٢٤، على أساس أن هامش ربح استئجار الشقق في فيتنام أقل من ٤٪ فقط، وعادةً ما يكون أقل من ٢٪، وهو أقل من الادخار.
في ظل نقص المصادر الأولية، تشهد السوق نشاطًا ملحوظًا في عمليات نقل الشقق الثانوية. تُظهر بيانات معهد دات زانه لأبحاث الخدمات أن العرض الجديد هو في الغالب المرحلة التالية من المشاريع القائمة، لذا سجل السوق فرقًا في أسعار النقل بنسبة تراوحت بين 10% و20% مقارنةً بالمشاريع الثانوية. كما شهدت العديد من المشاريع الفاخرة التي تم تسليمها حديثًا زيادة في أسعار النقل بنسبة تراوحت بين 15% و25%.
أقرّ السيد تران هين فونغ، المدير العام لشركة سيهولدينغز، بعودة التدفق النقدي إلى السوق، إلا أن آلية العمل ستختلف كثيرًا عن ذي قبل. فالعملاء الآن دقيقون في اختيارهم، وغالبًا ما يختارون مشاريع ذات إجراءات قانونية سليمة؛ أما في المشاريع الثانوية، فلا يقبلون الشراء إلا بعد أن تكون الشقة مكتملة ومجهزة بالكامل بخدمات ومرافق عامة، ويمكن استغلالها فورًا.
وفقاً للسيد فونغ، يختلف السوق باختلاف المناطق. ففي بعض المناطق، ورغم انخفاض الأسعار بشكل حاد، لا تزال السيولة ضعيفة، بينما تعافت الأسعار بسرعة في المناطق ذات الطلب الحقيقي. وهذا يُظهر أن آلية عمل السوق بدأت تعتمد على الطلب الحقيقي، بدلاً من المضاربة.
[إعلان 2]
المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-dia-oc-tphcm-phan-hoa-ngay-cang-ro-net-d256029.html
تعليق (0)