هل التعميم 22/2023 يخلق حقا المزيد من العوائق أمام العقارات؟

في نهاية عام ٢٠٢٣، أصدر بنك الدولة التعميم رقم ٢٢/٢٠٢٣ TT-NHNN، الذي يُعدِّل ويُكمِّل عددًا من مواد التعميم رقم ٤١/٢٠١٦ TT-NHNN، الذي يُنظِّم نسب كفاية رأس المال للبنوك. ويدخل التعميم رقم ٢٢/٢٠٢٣ حيز التنفيذ اعتبارًا من ١ يوليو ٢٠٢٤.

أكد رئيس الدائرة القانونية (بنك الدولة) أن الضوابط الواردة في التعميم 22/2023 لا تقيد رهن العقارات المستقبلية باقتراض رأس المال لشراء منزل.

ومع ذلك، شهد سوق العقارات نشاطًا مؤخرًا عندما "اكتشفت" جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA) أن التعميم رقم 22/2023 يتضمن بندًا يُفهم على أنه "لا يسمح للأفراد باقتراض الائتمان لشراء مساكن تجارية في المستقبل، بضمان ذلك المنزل...".

وتحديداً، قالت الهيئة إن التعميم رقم 22/2023 يعدل البند 11 من المادة 2 من التعميم رقم 41/2016 بشأن القروض المضمونة عقارياً للأفراد لشراء المنازل المكتملة التسليم وفقاً لعقد البيع.

وتعتقد جمعية الإسكان في أيرلندا أن اللائحة المذكورة أعلاه تجعل العديد من الأشخاص الذين يحتاجون إلى اقتراض المال لشراء منزل يدركون أن البنوك التجارية لن تقبل الإسكان المستقبلي كضمان للقروض.

"وبالتالي، لا يسمح التعميم رقم 22/2023/TT-NHNN للبنوك التجارية وفروع البنوك الأجنبية بإقراض الأفراد لشراء "مساكن تجارية غير مكتملة للتسليم (أي المساكن التجارية التي يتم إنشاؤها في المستقبل) المضمونة (المرهونة) بهذا المسكن نفسه، وبالتالي، يجب على الأفراد الذين يرغبون في اقتراض قرض لشراء مساكن تجارية "مُشكَّلة في المستقبل" تنفيذ تدابير أمنية أخرى أو تأمينها بأصول أخرى" - خلصت HoREA.

لذلك، أرسلت هذه الجمعية وثيقة إلى بنك الدولة، تطلب تعديل واستكمال البند 11، المادة 2 من التعميم رقم 41/2016/TT-NHNN (المعدل والمكمل في البند 1، المادة 1 من التعميم رقم 22/2023/TT-NHNN) قبل أن يدخل التعميم رقم 22/2023/TT-NHNN حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 يوليو 2024. وإلا، فقد يؤدي ذلك إلى عواقب وخيمة، مما يسبب صعوبات، ويعرقل السير الطبيعي لسوق العقارات، ويؤثر سلبًا على عملية تعافي وتطوير سوق العقارات على المدى القصير والطويل.

في 31 يناير، وفي حديثه مع مراسل صحيفة لاو دونغ، أكد رئيس الإدارة القانونية (بنك الدولة) أن أحكام التعميم رقم 22/2023 لا تُقيّد رهن العقارات المُنشأة مستقبلاً لاقتراض رأس مال لشراء منزل. تنص المادة الأولى من التعميم رقم 22/2023 على أن "المنزل جاهز للتسليم بموجب عقد البيع" - وهو تعريفٌ يُمكّن البنوك التجارية من تحديد قرض الرهن العقاري على أنه سكن. لذلك، لا تزال البنوك التجارية تقبل السكن المستقبلي كضمان لقروض شراء ذلك المنزل.

وبالمثل، قال قادة بعض البنوك التجارية في مدينة هوشي منه أيضًا أنه بعد دخول التعميم 22/2023 حيز التنفيذ، ستظل البنوك تقرض الأموال للعملاء لشراء المنازل التي تكون الأصول المرهونة هي المنازل المستقبلية.

المصدر: https://nld.com.vn/thuc-hu-thong-tu-22-2023-dung-them-rao-can-voi-bat-dong-san-196240131112438042.htm