مدينة هو تشي منه بحاجة إلى الاستجابة لهذه "التشوهات".

أصدرت مدينة هو تشي منه قراراً رسمياً يمنع مطوري المشاريع العقارية فيها من تقسيم وبيع قطع الأراضي داخل مشاريعهم للأفراد أو المنظمات بغرض بناء منازل بأنفسهم. ويرى كثيرون أن مدينة هو تشي منه بحاجة إلى خطة لمنع أي إساءة محتملة لهذا الإجراء.

يحظر قانون الأعمال العقارية، الذي دخل حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 أغسطس 2024، تقسيم وبيع قطع الأراضي في المناطق الحضرية.

يقوم الفريق الميداني بتفقد إدارة الأراضي المملوكة للدولة في مقاطعة بينه تشان، مدينة هو تشي منه. (صورة: ثانه داو).

في الآونة الأخيرة، ولتنفيذ قانون الأعمال العقارية، أصدرت اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه القرار رقم 83/2024 بشأن اللوائح المتعلقة بتحديد المناطق التي يُسمح فيها لمستثمري المشاريع العقارية ومشاريع الاستثمار في بناء المساكن بنقل حقوق استخدام الأراضي مع البنية التحتية التقنية إلى المنظمات والأفراد لبناء المساكن بأنفسهم في المنطقة.

بهذا القرار، حظرت مدينة هو تشي منه رسميًا تقسيم وبيع قطع الأراضي لمعالجة هذه المشكلة المستمرة. وبالتحديد، لا يُسمح لمطوري المشاريع العقارية في المدينة بتقسيم وبيع قطع الأراضي ضمن مشاريعهم للأفراد أو المنظمات بغرض بناء منازل بأنفسهم. وبموجب هذا النظام، يُحظر أيضًا تقسيم وبيع الأراضي في خمس ضواحي، هي: بينه تشان، وهوك مون، وكان جيو، وكو تشي، ونها بي، بالإضافة إلى الأحياء والمناطق.

في الوقت نفسه، تشترط المدينة فقط السماح بتقسيم الأراضي للأسر والأفراد الذين تستوفي أراضيهم الشروط اللازمة للنظر في تقسيمها.

منع تقسيم الأراضي وبيعها بشكل غير قانوني.

فيما يتعلق بمضمون القرار رقم 83/2024 الصادر عن اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه، علّق المحامي نغوين فان هاو - عضو اللجنة المركزية لجبهة الوطن الفيتنامية، ونائب رئيس نقابة المحامين في مدينة هو تشي منه - قائلاً إن القرار الجديد لمدينة هو تشي منه... سيكون لهذا تأثير كبير على سوق العقارات في المدينة، مما سيؤثر بشكل مباشر على العمليات التجارية للكيانات العاملة في تجارة العقارات وعلى عمليات التقسيم والبيع غير القانوني للأراضي التي حدثت في الآونة الأخيرة.

سيساعد حظر تقسيم الأراضي وبيعها العديد من المدن على معالجة مشكلتي "التخطيط الفوضوي" و"تضخم الأسعار" في سوق العقارات. (صورة: داي دوان كيت).

وتوقع المحامي هاو أيضاً أنه بعد صدور القرار 83/2024، ستكون هناك حتماً آراء متضاربة من الجمهور ومجتمع الأعمال وشركات العقارات.

وفقًا للبند 6 من المادة 31 من قانون الأعمال العقارية لعام 2023، فإن أحد شروط نقل حقوق استخدام الأراضي المزودة بالبنية التحتية التقنية في المشاريع العقارية إلى الأفراد بغرض بناء مساكنهم بأنفسهم هو: " ألا تقع الأرض في أحياء أو مناطق أو مدن المناطق الحضرية الخاصة أو من النوع الأول أو الثاني أو الثالث؛ وألا تخضع للمزاد العلني لحقوق استخدام الأراضي للاستثمار في مشاريع بناء المساكن كما هو منصوص عليه في قانون الأراضي. أما بالنسبة للمناطق الأخرى، فتحدد اللجنة الشعبية للمحافظة المناطق التي يُسمح فيها لمستثمري المشاريع بنقل حقوق استخدام الأراضي المزودة بالبنية التحتية التقنية إلى الأفراد بغرض بناء مساكنهم بأنفسهم، وذلك بناءً على الظروف المحلية ."

يتوقع المحامي نغوين فان هاو أن يكون لتداعيات قرار مدينة هو تشي منه الجديد تأثير كبير على سوق العقارات في المدينة.

وبناءً على ذلك، ووفقًا للمحامي نغوين فان هاو، فقد طبّقت مدينة هو تشي منه أحكام قانون الأعمال العقارية بشكل فعلي. وتحديدًا، تستند تفاصيل ذلك إلى المادة 2 من القرار رقم 83/2024. وينطبق هذا تحديدًا على مستثمري المشاريع العقارية ومشاريع بناء المساكن في جميع أنحاء مدينة هو تشي منه. لا يُسمح للمنظمات أو الأفراد باستخدام الأراضي ذات البنية التحتية القائمة ضمن مشروع عقاري أو مشروع استثماري لبناء المساكن لأغراض البناء الذاتي.

باستثناء الحالات التي يستوفي فيها مستثمر مشروع عقاري أو مشروع بناء سكني يهدف إلى إعادة التوطين بقطع أراضي في البلديات أو المدن أو أحياء المدينة الشروط المنصوص عليها، يجوز له نقل حق استخدام الأرض مع البنية التحتية التقنية داخل المشروع العقاري أو مشروع البناء السكني الذي يهدف إلى إعادة التوطين بقطع أراضي إلى الأفراد لبناء منازلهم بأنفسهم.

وبمقارنة محتوى قانون الأعمال العقارية مع القرار رقم 83/2024، صرح المحامي نغوين فان هاو بما يلي: أدى هذا القرار الصادر عن اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه إلى تضييق نطاق اللوائح القانونية المتعلقة بالمناطق التي يُسمح فيها لمطوري المشاريع بنقل حقوق استخدام الأراضي مع البنية التحتية التقنية القائمة إلى الأفراد لبناء مساكنهم بأنفسهم.

لكن هذا لا يعتبر غير قانوني لأن "لقد مكّن قانون الأعمال العقارية لجنة الشعب في مدينة هو تشي منه من تحديد المناطق التي يُسمح فيها لمستثمري المشاريع بنقل حقوق استخدام الأراضي مع البنية التحتية التقنية القائمة إلى الأفراد لبناء مساكنهم بأنفسهم، وذلك بناءً على الظروف المحلية"، هذا ما ذكره المحامي هاو في تقييمه .

بشكل عام، ستساعد اللوائح الأخيرة الصادرة عن اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه "قاطرة" البلاد على معالجة العديد من أوجه القصور المتعلقة بتقسيم الأراضي وبيعها بشكل عشوائي، الأمر الذي يدمر التخطيط الحضري. في الوقت نفسه، إن الحد من البناء غير المرخص من قبل السكان لا يقلل المشكلة فحسب، بل يقلل أيضًا من المخاطر القانونية التي قد يواجهها مشتري المنازل، مما يُلزم مطوري المشاريع العقارية في المنطقة بتحسين جودة منتجاتهم باستمرار . علاوة على ذلك، يتوافق القرار رقم 83/2024 مع " خطة الاستثمار والبناء للمناطق التي ستصبح مدنًا (أو مدنًا تابعة لمدينة هو تشي منه) للفترة 2021-2030" التي تعمل المدينة على تطويرها حاليًا. وبالتحديد، بحلول عام 2030، ستركز المناطق على الاستثمار في تطوير البنية التحتية للوصول إلى المعايير الحضرية اللازمة لترقيتها إلى مدن تابعة مباشرة لمدينة هو تشي منه.

الاستجابة لـ"التشوهات"

مباشرة بعد صدور القرار رقم 83/2024 للجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه، أرسلت جمعية هو تشي منه العقارية التماسًا مكتوبًا إلى اللجنة الشعبية للمدينة أثارت فيه العديد من المخاوف.

وفي حديثه مع مراسل صحيفة داي دوان كيت صباح يوم 1 نوفمبر، قال السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية هو تشي منه العقارية، إن الجمعية أرسلت أيضاً وثيقة إلى لجنة مدينة هو تشي منه التابعة لجبهة الوطن الفيتنامية بشأن اقتراح لتحديد المناطق التي يُسمح فيها لمطوري المشاريع العقارية والإسكانية بنقل حقوق استخدام الأراضي ذات البنية التحتية التقنية القائمة إلى الأفراد لبناء المساكن في البلديات، باستثناء المدن، في 5 مقاطعات من مدينة هو تشي منه.

وبحسب السيد لي هوانغ تشاو، بموجب قانون أعمال العقارات لعام 2023 وقانون الإسكان لعام 2023، فإن مدينة هو تشي منه هي منطقة حضرية خاصة، وبالتالي، فقط في الحالات التي تقع فيها الأراضي في الأحياء أو المناطق أو المدن التابعة للمناطق الحضرية الخاصة (بما في ذلك 16 منطقة ومدينة ثو دوك) يُحظر على المستثمرين نقل حقوق استخدام الأراضي ذات البنية التحتية التقنية القائمة إلى الأفراد لبناء مساكن بأنفسهم.

في وقت سابق، أرسلت جمعية هو تشي منه العقارية وثيقة إلى اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه، وإدارة الإنشاءات، ولجنة جبهة الوطن في مدينة هو تشي منه، توصي فيها بالإبقاء على السماح بتقسيم الأراضي وبيعها في البلديات التابعة لخمس مناطق في مدينة هو تشي منه. ويعود ذلك إلى أن حظر تقسيم الأراضي وبيعها في هذه المناطق الخمس يتعارض مع أحكام قانون الأعمال العقارية وقانون الإسكان.

لذلك، اقترحت الجمعية أن تحدد لجنة الشعب لمدينة هو تشي منه بالتفصيل المناطق التي يُسمح فيها لمطوري مشاريع العقارات والإسكان بنقل حقوق استخدام الأراضي مع البنية التحتية التقنية القائمة إلى الأفراد لبناء منازلهم بأنفسهم في البلديات، باستثناء المدن في المناطق الخمس للمدينة.

فيما يتعلق بتداعيات القرار رقم 83/2024 الصادر عن اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه، يرى المحامي نغوين فان هاو، عضو اللجنة المركزية لجبهة الوطن الفيتنامية ونائب رئيس نقابة المحامين في مدينة هو تشي منه، أن تطبيق هذا القرار قد يزيد من ندرة قطع الأراضي في مدينة هو تشي منه، مما سيؤدي إلى عدم تلبية احتياجات السكان. ولذلك، من المرجح أن ترتفع أسعار قطع الأراضي التي سبق تقسيمها ارتفاعًا حادًا في المستقبل القريب، مما سيحد من عدد المشترين بسبب ضعف قدرتهم المالية.

وفي هذا السياق، صرّح المهندس تران فان فونغ، مدير شركة وساطة عقارية في مدينة ثو دوك، قائلاً: "إذا كانت اللوائح تحظر تقسيم الأراضي وبيعها، فعلى مدينة هو تشي منه أن تتوقع احتمال لجوء المطورين والمنظمات والأفراد إلى "التحايل على القانون" لتقسيم قطع الأراضي. ينبغي أن تسمح اللوائح الجديدة بشأن تقسيم الأراضي للأسر والأفراد الذين يملكون أراضي بالتقدم بطلبات تقسيم إذا استوفوا الشروط. وإذا سُمح بـ"التحايل"، فإن ممارسة تقسيم الأراضي وبيعها ستصبح أكثر تعقيداً وسلبية، مما سيؤثر على سوق العقارات بشكل عام."

نظراً لقربها من المنطقة السابعة، تشهد منطقة نها بي في مدينة هو تشي منه حالياً تحضراً سريعاً للغاية.

فيما يتعلق بالتوسع العمراني، يرى المهندس المعماري نغوين فان بيو، مدير شركة بهومز المحدودة، أن اللوائح الجديدة تنص على أنه بالإضافة إلى الأحياء والمناطق، يُحظر أيضًا تقسيم الأراضي وبيعها كقطع أراضٍ في خمس ضواحي، تشمل بينه تشان، وهوك مون، وكان جيو، وكو تشي، ونها بي. ويضيف فان بيو في تحليله: "في السنوات الأخيرة، نعلم جميعًا أنه على الرغم من تصنيفها كضواحي، إلا أن معدل التوسع العمراني في بعض المناطق، مثل بينه تشان (وخاصة منطقة ترونغ سون) ونها بي (منطقة فوك كين)، يشهد ارتفاعًا سريعًا. فالبنية التحتية الحضرية حديثة، وفي كثير من الأماكن، يتجاوز معدل بناء البنية التحتية وكثافة السكان مثيله في بعض المناطق المركزية".

في تصريحاتٍ لمراسلي صحيفة "داي دوان كيت"، أعرب ممثلون عن عددٍ من الشركات والسكان عن قلقهم من أنه على الرغم من توقف حالات قيام شركات العقارات الصغيرة بشراء الأراضي الزراعية من الناس ثم إنشاء "مشاريع" غير قانونية لبيعها، فإنّ مشكلة مشاريع تقسيم الأراضي المهجورة التي تفتقر إلى البنية التحتية، بما في ذلك المشاريع المتوقفة، ستستمر في التأثير سلبًا على سوق العقارات في هذه المدينة "الرائدة" ما لم يتم إيجاد حلولٍ جذرية. وهذا من شأنه أن يحول دون معالجة الأسباب الجذرية للمشاكل.

المصدر: https://daidoanket.vn/cam-phan-lo-ban-nen-tp-hcm-can-ung-pho-cac-bien-tuong-10293610.html