الفجوة بين الدخل وأسعار المساكن تتسع.
إذا قارنا معدل نمو دخل الفرد بمعدل نمو أسعار المساكن خلال الفترة 2014-2025، نجد أن الفجوة تتسع. فقد ارتفع متوسط الدخل من 4.11 مليون دونج شهريًا إلى 8.3 مليون دونج شهريًا، أي ما يعادل ضعف المعدل، أي بمعدل نمو سنوي متوسط يبلغ حوالي 6.4%.
في غضون ذلك، ارتفع متوسط سعر الشقة من 25 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع إلى 75.5 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، أي ثلاثة أضعاف، بمعدل زيادة تجاوز 12% سنويًا. وحتى الآن، يُسجل متوسط سعر المسكن في هانوي تجاوز 80 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. وبالتالي، ترتفع أسعار المساكن بمعدل يكاد يكون ضعف معدل نمو الدخل.
وفقًا لإحصاءات منتصف عام ٢٠٢٥، يبلغ متوسط سعر الشقة حاليًا ٢٧.٣ ضعف الدخل السنوي للأسرة. هذا هو مؤشر سعر المسكن إلى الدخل (P/I = ٢٧.٣). بمعنى آخر، إذا لم تنفق الأسرة شيئًا واستخدمت كل دخلها لشراء منزل، فسيستغرق الأمر حوالي ٢٧ عامًا لتوفير المال الكافي؛ وإذا أنفقت ثلث دخلها على أقساط لشراء منزل، فستمتد المدة إلى ما يقرب من ٨٠ عامًا. مع مستوى الدخل الحالي، أصبح حلم الاستقرار بالنسبة لمعظم الموظفين، بمن فيهم موظفو الخدمة المدنية، بعيد المنال بشكل متزايد.
قال السيد نجوين كووك هييب، رئيس مجلس إدارة شركة جي بي إنفست، إن أسعار المساكن تشهد ارتفاعاً هائلاً.
في حديثه خلال منتدى "من أجل سوق عقاري يتطور بشكل صحي ومستدام" الذي نظمته إذاعة وتلفزيون هانوي في 4 ديسمبر، صرّح السيد نجوين كوك هيب، رئيس مجلس إدارة شركة جي بي إنفست، بأنّ الارتفاع الحاد في أسعار المساكن لا يُشكّل عائقًا أمام المشترين فحسب، بل يُشكّل أيضًا خطرًا مُحتملًا على الاقتصاد ككل. ويُعتبر سوق الإسكان "صحيًا ومستدامًا" فقط عندما يبقى سعر البيع عند مستوى يُمكّن أصحاب الدخل المتوسط من الحصول عليه بالتقسيط.
في الوقت الحالي، لا يزال معظم المستثمرين يعتمدون على رأس المال الائتماني المصرفي. ووفقًا لإحصاءات البنك المركزي، ارتفع حجم رأس المال الائتماني المُستثمر في العقارات بنسبة 19% بنهاية سبتمبر 2025، ليتجاوز إجمالي الديون القائمة 4 ملايين مليار دونج، وهو ما يُمثل 24% من إجمالي الديون القائمة للنظام بأكمله. في الوقت نفسه، أظهرت بيانات الربع الثالث من عام 2025 انخفاضًا في معدل معاملات العقارات بنسبة 13%، منها انخفاض في الشقق وحدها بنسبة 15%، مع تزايد المخزون.
يقول المحللون إنه في حال ارتفاع الأسعار بشكل مبالغ فيه مع انخفاض المعاملات، فإن خطر الديون المعدومة و"تجميد" السوق واضطرابات التدفق النقدي للمستثمرين قد يمتد إلى النظام المصرفي. وبالتالي، فإن ضغط فقاعة أسعار العقارات لا يقتصر على سوق واحدة، بل يرتبط ارتباطًا وثيقًا بالأمن المالي واستقرار الاقتصاد الكلي.
في المنتدى، أشارت الآراء إلى سلسلة من أوجه القصور: المضاربة، وتضخم الأسعار، والتلاعب بالعرض، والتربح من سياسات الإسكان الاجتماعي، واختلال هيكلية القطاعات. يقع الكثيرون في فخ "عدم القدرة على شراء مساكن تجارية، وعدم القدرة على شراء مساكن اجتماعية".
تحسين المؤسسات، والسيطرة على الائتمان، وزيادة العرض الحقيقي
وقال السيد نجوين كووك هييب، رئيس مجلس إدارة شركة جي بي إنفست، إنه من أجل تطوير سوق العقارات بشكل صحي، هناك حاجة إلى مشاركة متزامنة من جانب وكالات الدولة في تعديل النظام والسياسات المتعلقة بالأراضي والائتمان والضرائب للمؤسسات العقارية.
ركزت الحكومة مؤخرًا على تجربة عدد من الآليات والسياسات المحددة لتعزيز تطوير الإسكان الاجتماعي، بهدف توفير مليون وحدة سكنية بحلول عام ٢٠٣٠. وقد وفّرت الجمعية الوطنية والحكومة العديد من الآليات "المفتوحة" لزيادة العرض وتذليل العقبات أمام تجديد الشقق القديمة في المدن الكبرى. وقد ساهمت هذه السياسات في تحسين المعروض في سوق العقارات.
ومع ذلك، فإن التنفيذ في المحليات لا يزال بطيئا، ومن ثم فإن الأمر يتطلب تفتيشا وإشرافا أكثر دقة من قبل السلطات على جميع المستويات؛ وعلى وجه الخصوص، يتعين تقصير الإجراءات الإدارية بشكل حقيقي، مع الاستمرار في معالجة الآليات الرامية إلى "فتح" سوق العقارات في الجوانب القانونية.
هناك عقبة رئيسية أخرى تتمثل في مستوى أسعار الأراضي. حاليًا، قائمة أسعار الأراضي المتوقع إصدارها في بعض المناطق أعلى، بل تصل في بعض الأماكن إلى عشرات المرات عن مستوى الأسعار قبل خمس سنوات. وهذا أحد الأسباب المباشرة لارتفاع أسعار المساكن. ووفقًا لرئيس مجلس إدارة شركة GP.Invest، عند إعداد قائمة أسعار الأراضي، من الضروري تحديد سعر الأرض للمشاريع (كأساس لحساب الالتزامات المالية وخطط الاستثمار) وسعر الأرض التجارية للمعاملات بين الأفراد، وبالتالي توفير آلية تعديل مناسبة، وتجنب تحميل تكاليف الأرض العبء النهائي على مشتري المنازل.
قالت السيدة تران هونغ نجوين، نائبة رئيس لجنة القانون والعدالة في الجمعية الوطنية، إنه من الضروري تحسين الإطار القانوني المتعلق بالأراضي والإسكان والأعمال العقارية.
قالت السيدة تران هونغ نجوين، نائبة رئيس لجنة القانون والعدالة في الجمعية الوطنية، إنه لمعالجة التطورات غير الاعتيادية في السوق بشكل شامل، من الضروري البدء بتحسين الإطار القانوني المتعلق بالأراضي والإسكان والعقارات. ونعمل حاليًا على تنفيذ سلسلة من الوثائق التي تُوجّه قانون الأراضي لعام 2024، وقانون الإسكان، وقانون الأعمال العقارية. وتُتيح هذه الفرصة لسد الثغرات القانونية في مزادات الأراضي، وطرح مناقصات المشاريع، وتقسيم الأراضي وبيعها، والوساطة العقارية، ومراقبة العرض. فكلما كان القانون أكثر وضوحًا، زادت صعوبة التلاعب بالسوق.
أكد نائب رئيس لجنة القانون والعدالة في مجلس الأمة على ضرورة استخلاص استنتاجات من جهات التفتيش والفحص والنيابة العامة في حال وجود أي دلائل على انتهاك القانون. إلا أن التقلبات الكبيرة في الأسعار، المتكررة خلال فترة قصيرة، والمتركزة في المناطق التي على وشك البدء في التخطيط أو سياسات الاستثمار في البنية التحتية أو المشاريع الكبرى، تُعدّ مؤشرات تُجبر الدولة على إجراء رقابة خاصة.
إلى جانب إتقان القانون، يُعدّ نشر معلومات التخطيط، وخطط استخدام الأراضي، وسير المشاريع، وشرعيتها، وأسعار المعاملات أمرًا بالغ الأهمية. وسيُشكّل بناء قاعدة بيانات وطنية للأراضي، وقاعدة بيانات للإسكان، ونظام معاملات إلكتروني، أداةً تُساعد الدولة على الإدارة الفعالة، مع منع الاحتيال والحدّ بشكل كبير من أنشطة "التلاعب" وتضخيم الأسعار.
من المهم أيضًا تطوير العرض الحقيقي، وخاصةً القطاع الذي يُلبي الاحتياجات السكنية الفعلية. من الضروري تقسيم أنواع العقارات بما يتناسب مع احتياجات الأفراد في كل قطاع. فعندما يعتمد السوق فقط على الطلب المضاربي، قد يصبح العقار بسهولة قناةً لاكتناز الأصول أو أداةً للبيع والشراء لتحقيق ربح، مما يُؤدي إلى فقاعاتٍ ماليةٍ ويسهل التلاعب به. لذلك، من الضروري تعزيز تطوير المساكن الاجتماعية والتجارية بأسعارٍ مناسبة، مع إصلاح إجراءات الاستثمار واستخدام الأراضي لتقصير مدة تنفيذ المشاريع. فمع زيادة العرض، ستتوفر للسوق ظروفٌ أكثر لاستقراره.
ناقش الحضور وبحثوا الحلول اللازمة لسوق عقاري صحي ومستدام.
فيما يتعلق بسياسة الائتمان، أشار تحليلٌ في المنتدى إلى أن العديد من البنوك تقبل دفعاتٍ رأسماليةً كبيرةً لمشاريع قائمة على رهونٍ عقاريةٍ ذات تقييماتٍ عقاريةٍ مرتفعة، مما يؤدي إلى استمرار ارتفاع أسعار الأراضي. يمكن لمشتري العقارات بغرض الاستثمار الاقتراض بأسعار فائدةٍ متغيرة، ولكن نظرًا للارتفاع السريع في الأسعار، فإنهم لا يزالون يقبلون بأسعار فائدةٍ مرتفعة، مما يُحدث تأثيرًا حلزونيًا: فكلما ارتفع السعر، زادت المضاربة، وزاد تدفق الائتمان إلى العقارات.
لم تُفرّق بعض مؤسسات الائتمان بوضوح بين قروض الإسكان وقروض الاستثمار، مما أدى إلى عدم توجيه رأس المال المُفضّل نحو تلبية الاحتياجات السكنية الفعلية. وتشير آراءٌ عديدة إلى ضرورة فصل البنوك لمعايير قروض شراء المنازل للسكن عن قروض شراء المنازل للاستثمار؛ ومراعاة نسبة أمان رأس المال للمشاريع العقارية، ووضع حواجز أمام المشاريع التي تُفرط في الاقتراض مقارنةً برأس المال المُساهم؛ وفي الوقت نفسه، دراسة معايير إصدار سندات الشركات بعناية أكبر لإجبار المستثمرين على التفكير مليًا قبل جمع رأس المال.
يتضح من التحليل الذي أُجري في المنتدى أن معالجة هذه الظاهرة "غير الطبيعية" في سوق العقارات لا يمكن أن تعتمد على معيار واحد. فالسوق لا ينعم بصحة واستدامة حقيقية إلا عندما تكون المؤسسات واضحة، ويُخصص الائتمان بشكل معقول، وتتسم البيانات بالشفافية، ويزداد العرض بشكل ملحوظ، وتُضبط المضاربة بأدوات قانونية ومالية قوية بما يكفي. حينها، لم يعد حلم الاستقرار بعيد المنال.
المصدر: https://vtv.vn/trung-binh-mot-gia-dinh-khong-chi-tieu-gi-mat-hon-27-nam-moi-mua-duoc-nha-100251204134836008.htm
تعليق (0)