لماذا تحدث نزاعات ملكية الشقق؟

تؤدي عقود البيع الغامضة والثغرات القانونية إلى تعريض مشتري المنازل للخطر في نزاعات الملكية مع مستثمري المباني السكنية.

انتشرت صورٌ لسكان يحملون لافتاتٍ احتجاجيةً ضد المستثمرين في العديد من المباني السكنية في هانوي وبعض المحافظات. وتتركز النزاعات الأكثر حدةً حول المناطق، والمرافق العامة والخاصة، مثل الأقبية ومواقف السيارات، والصالات الرياضية ، والمباني التجارية، ومناطق الإيجار... ويشير الخبراء والمحامون إلى أسبابٍ عديدةٍ تؤدي إلى هذا الوضع.

عقد البيع الغامض يفيد المستثمر

أشار السيد تران خانه، رئيس نادي هانوي لإدارة المباني، إلى أن المرسوم 71/2010 نصّ سابقًا على وجوب ذكر الملكية الخاصة والمشتركة بوضوح في عقد بيع وشراء الشقق. إلا أن المرسوم 99/2015، المُنظّم لتطبيق قانون الإسكان الحالي، لا يتضمن هذا البند. لكل مشروع سكني عقد بيع وشراء منفصل، ويمكن تفسير محتواه بطرق عديدة، مما يُسبّب النزاعات. كما أن العديد من عقود البيع والشراء التي يُصاغها المستثمرون غير مُفصّلة، بل إنها تُغفل الملكية المشتركة بما يُصبّ في مصلحة المستثمر.

وفقًا للسيد خانه، لا يهتم معظم المشترين إلا بسعر وجودة الشقة، ولا يولون اهتمامًا يُذكر لشروط الملكية المشتركة والمنفصلة في العقد. بعد تسليم الشقة، لا يملك مجلس الإدارة الممثل للسكان أي أساس لتقسيم مساحات الملكية المشتركة والمنفصلة مع المستثمر. ومن هنا، تستمر النزاعات حول مساهمة المستثمر والسكان في صندوق صيانة الشقة (2% من قيمة الشقة أو مساحة الملكية).

أشار السيد نجوين مانه ها، نائب رئيس جمعية العقارات الفيتنامية، إلى أن العديد من عقود بيع وشراء الشقق لا تتوافق مع اللوائح، بل وحتى غير قانونية، مما يؤدي إلى نزاعات. فعند توقيع عقد البيع والشراء، غالبًا ما لا يدرس العملاء الشروط بعناية. في الوقت نفسه، يسعى العديد من المستثمرين إلى بيع منتجاتهم "لترويجها بشكل مختلف عن الواقع، ثم يُقللون من استهلاك المرافق العامة في المناطق المشتركة للسكان لتحقيق مكاسب شخصية".

سكان وموظفو مبنى بونانزا (23 شارع دوي تان، هانوي) يحملون لافتات تطالب المستثمر بالحوار وتوضيح القضايا المتنازع عليها في 23 أبريل. الصورة: مقدمة من السكان.

ولم يحدد القانون حتى الآن أماكن وقوف السيارات الخاصة بالمباني السكنية.

يتعلق الخلاف الأخير حول الملكية المشتركة والخاصة في المباني السكنية بمساحة ركن الدراجات النارية والهوائية والسيارات في الطابق السفلي. ينص قانون الإسكان الحالي على أن مواقف الدراجات النارية والهوائية تخضع للملكية المشتركة. أما بالنسبة لمواقف السيارات، فيتعين على مشتري الشقق استئجارها أو شرائها. وفي حال عدم الشراء أو الاستئجار، تكون مواقف السيارات تحت إدارة المستثمر، ولا تُدرج تكلفة إنشاء هذه المواقف في سعر بيع الشقة.

قام المحامي ترونغ آنه تو، مدير مكتب ترونغ آنه تو للمحاماة، بتحليل طبيعة موقف السيارات في الشقة، باعتباره ملكًا مشتركًا ومُدرجًا في سعر البيع، وسيُنهي المستثمر ملكيته فور التسليم. سعر بيع الشقة غير ثابت، بل يرتفع وينخفض ​​مع مرور الوقت، لذا يصعب إثبات أن المستثمر لا يُدرج تكلفة بناء موقف السيارات في سعر بيع المنزل.

علاوة على ذلك، يُلحق موقف السيارات بمساحة المبنى السكني، وهو جزء لا يتجزأ من المشروع. وصرح السيد تو قائلاً: "لذلك، يصعب الفصل بين تكلفة بناء موقف السيارات وسعر بيع الشقة".

على الرغم من وجود العديد من النزاعات المتعلقة بمواقف السيارات في المباني السكنية، إلا أن قانون الإسكان الحالي ومشروع قانون الإسكان المُعدّل الذي يُناقشه مجلس الأمة في دورته الخامسة لم يُجرِ أي تعديلات لتحديدها بدقة. وصرح السيد تو قائلاً: "إن عدم وضوح تعريف الملكية المشتركة والخاصة هو سبب بروز النزاعات بين المستثمرين والسكان، حيث يكون السكان هم الأكثر تضررًا".

طالب سكان مشروع كوزمو تاي هو المستثمر بدفع رسوم الصيانة في مارس. الصورة: من السكان.

لا توجد سجلات للمباني العامة

وأشار السيد تران خانه، رئيس نادي إدارة البناء في هانوي، إلى أوجه القصور في قانون الإسكان الحالي والوثائق الفرعية التي لا تلزم المستثمرين بنشر الوثائق القانونية للمبنى. مثل شهادة حق استخدام الأرض للملكية الخاصة، والتصميم المُعتمد، وتسوية المشروع (المُدققة). إذا لم ينشر المستثمر سجلات شفافة، فلن تتوفر لدى السكان معلومات كافية لتحديد الملكية المشتركة والخاصة.

في الواقع، عند تسليم وثائق البناء إلى مجلس الإدارة، يُطلب من المستثمر تسليم وثائق مثل رسومات الإنجاز ومخطط طابق مواقف السيارات. ومع ذلك، أفاد السيد خان بأنه نظرًا لعدم اشتراط تصديق أو توثيق هذه الوثائق، يمكن للمستثمر تسليم رسومات مواقف السيارات التي لا تتوافق مع الوثائق الأصلية، كما أنه من غير الممكن تحديد ما إذا كانت تكلفة بناء موقف السيارات مشمولة في سعر بيع الشقة أم لا.

تشمل إدارة وتشغيل المباني السكنية حاليًا خمس جهات، هي: هيئات الإدارة الحكومية، والمستثمرون، ومجالس الإدارة، ووحدات الإدارة والتشغيل، وملاك الشقق. عند نشوء نزاع بين السكان والمستثمرين، يصبح تدخل هيئات الإدارة الحكومية ضروريًا. وصرح السيد خانه قائلًا: "مع ذلك، في ظل اللوائح القانونية الحالية، يبدو أن هيئات الإدارة الحكومية تقف مكتوفة الأيدي وتترك للمستثمرين اتخاذ القرارات بأنفسهم"، مشيرًا إلى أنه عند نشوء نزاعات، لا يمكن للمواطنين طلب سجلات البناء من وزارة الإنشاءات أو وزارة الموارد الطبيعية والبيئة.

قال السيد خان: "تكمن المشكلة في نزاعات الشقق في أن الجهات الحكومية لا تُصدر وثائق بناء عامة للمواطنين. فقط عندما يمتلك الناس وثائق قانونية، يمكنهم تحديد المناطق المملوكة ملكية مشتركة وتلك المملوكة ملكية خاصة، ويمكن حل النزاعات بسرعة".

وبالإضافة إلى الأسباب المذكورة أعلاه، قال السيد نجوين نجوك توان، كبير مفتشي وزارة البناء، إن النزاعات حول الملكية المشتركة والخاصة في المباني السكنية ترجع أيضًا إلى نقص الوعي القانوني، ونقص التعاون بين المستثمرين ومجلس الإدارة الذي يمثل السكان؛ حيث يقوم المستثمرون بتغيير الوظائف بشكل تعسفي، والتعدي على الملكية المشتركة واستخدامها، وعدم تسليم أو عدم تسليم وثائق الشقة كاملة إلى مجلس الإدارة.

قرض دوان

رابط المصدر: https://vnexpress.net/vi-sao-xay-ra-tranh-chap-so-huu-chung-cu-4602449.html