المناطق الضواحي تحدد مستويات الأسعار الجديدة، وتقترح ضريبة عقارية ثانية، وتتخلى عن ودائع مزاد أراضي ثانه أواي

الاقتراح الثاني لفرض ضرائب على العقارات؛ الفيلات والبيوت على مشارف هانوي تشتعل تدريجيا، وسترتفع الأسعار؛ تخلى العديد من الناس عن ودائعهم لتقديم عطاءات لشراء أراضي ثانه أواي، وحالات تحويل وظائف الإسكان... هي أحدث أخبار العقارات.

عقارات: أرض معروضة للبيع في منطقة هواي دوك، هانوي. (المصدر: Vietnamnet)

العقارات «تقع» في أيدي الأغنياء، والأسعار ترتفع باستمرار

ذكرت جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS) أن ظاهرة المنازل والفلل المهجورة والمناطق الحضرية المهجورة تتزايد. حتى في المدن الكبرى، حيث الأراضي شحيحة والكثافة السكانية عالية، لا تزال هذه الظاهرة منتشرة على نطاق واسع، مما يُظهر التناقض بين الأراضي والمنازل المهجورة من جهة، ومشهد معاناة الناس، الذين يعملون طوال حياتهم، لكنهم ما زالوا غير متأكدين مما إذا كان بإمكانهم شراء قطعة أرض أو منزل.

وفقًا لـ VARS، فإن ممارسة المستثمرين للمضاربة - أي تخزين السلع عندما تكون نادرة وغير متاحة للبيع، ثم تركها دون بيع انتظارًا لارتفاع الأسعار أو خلق ندرة مصطنعة لرفعها سعيًا وراء أرباح عالية - شائعة جدًا، وتنتشر من المناطق الحضرية إلى الريفية. تؤثر هذه الممارسة على عملية تطوير صناديق الأراضي، وعلاقات العرض والطلب، وتؤثر على الاقتصاد على المدى الطويل.

تعتقد VARS أنه ينبغي تطبيق الضريبة على المنازل الثانية وغيرها. من الطبيعي أن يدفع الأشخاص الذين يمتلكون أصولًا كثيرة، والتي تُدرّ أرباحًا باستمرار، ضرائب أعلى. في الواقع، معظم مشتري المنازل في الآونة الأخيرة هم مشترون لمنازل ثانية أو ثالثة.

ويأتي هذا الاقتراح في ظل ارتفاع أسعار العقارات بشكل مستمر، دون وجود أي مؤشرات على انخفاضها.

وفقًا لبيانات هذه الوحدة، ارتفع مؤشر أسعار الشقق في الربع الثاني من عام 2024 في هانوي ومدينة هوشي منه بنسبة 58% و27% على التوالي مقارنة بالفترة نفسها من عام 2019. وأصبح قطاع العقارات المتوسطة نادرًا بشكل متزايد، وأكثر من 80% من المعروض من الشقق التي تم افتتاحها حديثًا هذا العام يزيد سعرها عن 50 مليون دونج/متر مربع.

لم تشهد المشاريع الجديدة ارتفاعًا حادًا في أسعار الشقق القديمة فحسب، بل شهدت أيضًا ارتفاعًا هائلًا. ولا تزال العديد من الشقق، التي استُخدمت لعقود، تُعرض للبيع بأسعار أعلى بمرتين أو ثلاث مرات مما كانت عليه عند طرحها لأول مرة. كما يشهد قطاع الفلل والمنازل المستقلة والأراضي في الضواحي ارتفاعًا في الأسعار، نظرًا لاستغلال بعض المستثمرين لظاهرة العرض والطلب الوهمية لتحقيق الربح.

ومن ثم، لتنظيم السوق وتطويره في اتجاه آمن وصحي ومستدام، بحيث ترتفع وتنخفض أسعار الأراضي وفقاً للسوق، وفقاً لـVARS، فإن إصدار سياسة ضريبية عقارية هو مهمة عاجلة لا يمكن تجاهلها لأنها صعبة.

تقترح VARS سياسةً ضريبيةً عقاريةً تُطبّق على فئتين: مشتري المنازل الثانية أو أكثر، والمالكين الذين يتخلون عن مشاريعهم. سيرتفع معدل الضريبة تدريجيًا في المعاملات التي تكون فيها فترة ملكية البائع قصيرة.

كما هو الحال في سنغافورة، يُلزم مشتري المنازل بدفع رسوم بنسبة ٢٠٪ من قيمة العقار للمنزل الثاني، و٣٠٪ للمنزل الثالث. يُلزم المالكون الذين يبيعون منازلهم في السنة الأولى بدفع ضريبة بنسبة ٦٪ من قيمة العقار، و٨٪ في السنة الثانية، و٤٪ في السنة الثالثة، ولن تُطبق أي ضريبة أو رسوم بعد السنة الرابعة.

اقترحت هيئة تنظيم العقارات (VARS) أيضًا أنه في حال عدم بناء المالك مشروعًا بعد استلامه الأرض، يجب عليه أيضًا دفع ضريبة هجر العقار. تُطبق هذه الطريقة في كوريا، حيث تُفرض ضريبة بنسبة 5% على الأراضي المهجورة أو التي لا تزال قيد التحسين لأكثر من عامين، ويزداد معدل الضريبة تدريجيًا وفقًا لعدد سنوات هجر الأرض: تُفرض ضريبة بنسبة 8% على الأراضي المهجورة لمدة 5 سنوات، و9% على الأراضي المهجورة لمدة 7 سنوات، و10% على الأراضي المهجورة لأكثر من 10 سنوات. في الولايات المتحدة، تُفرض ضريبة بنسبة 3% على الأراضي المهجورة...

مع ذلك، تُقرّ هذه الجمعية أيضًا بأن استخدام الأدوات الضريبية لتنظيم السوق يواجه تحديات عديدة. ويتطلب ذلك، على وجه الخصوص، استثمارات ضخمة في التكنولوجيا والموارد البشرية، لأنه لتحديد أي منزل ثانٍ أو ثالث... ولاستخدام الأدوات الضريبية بفعالية وشفافية، يتعين على هيئات إدارة الدولة تعزيز بناء واستكمال أنظمة المعلومات وقواعد البيانات المتعلقة بالإسكان وسوق العقارات.

وتوصي منظمة VARS أيضاً بالنظر في التأثيرات السلبية المحتملة، مثل الضرائب التي قد تتسبب في "استنزاف" الناس لقدرتهم الشرائية، مما يؤدي إلى عواقب أخرى طويلة الأجل على الاقتصاد أو خلق ثغرات قانونية حيث لا يزال بإمكان الأغنياء تجنب الضرائب عن طريق نقل ملكية العقارات الثانية والثالثة... إلى الأقارب، وزيادة إيجارات المنازل لتعويض التكاليف الناجمة عن دفع الضرائب...

الفيلات المجاورة المرغوبة في الضواحي

وفقًا لموقع Vietnamnet، شهدت مزادات الأراضي في ضواحي هانوي إقبالًا كبيرًا في الآونة الأخيرة. وقد دفعت تطورات السوق العديد من المستثمرين والمشترين الحقيقيين إلى البحث عن أراضٍ لبناء الفلل والتاون هاوس في الضواحي ضمن مناطق حضرية متزامنة. وتُظهر المسوحات في ضواحي هانوي ندرة المعروض من هذا القطاع، وأن عدد مشاريع الفلل والتاون هاوس المعروضة للبيع في ضواحي هانوي قليل، وسرعان ما تُباع جميعها.

وفي الغرب، تتراوح تكلفة بعض مشاريع الفلل الجديدة ما بين 180 مليون إلى نحو 200 مليون دونج/متر مربع.

في المنطقة الجنوبية، يُطرح 159 منزلًا تجاريًا من طراز "هيم لام ثونغ تين" للبيع، وهو عرض نادر. حاليًا، تُطرح هذه المنازل، وهي منازل تاون هاوس من خمسة طوابق بواجهتين أمامية وخلفية، وقد اكتمل بناؤها وحصلت على شهادات ملكية، في السوق بأسعار تبدأ من 100 مليون دونج/متر مربع.

إلى جانب الإمدادات الموجودة، جذب السوق أيضًا اهتمامًا بمعلومات حول مشروع في دونج آنه يستعد للإطلاق في الربع الرابع بسعر يبلغ حوالي 300 مليون دونج/متر مربع...

يُعتبر عرض الفلل والتاون هاوس في أدنى مستوياته خلال السنوات العشر الماضية، مما دفع أسعار بيعها إلى الارتفاع بشكل مستمر خلال العام الماضي. وتشهد أسعار الفلل في بعض مناطق هوآي دوك وها دونغ ارتفاعًا مستمرًا، حيث ارتفعت بنسبة 30-50% مقارنةً بأكثر من عام مضى. بل إن عدد العملاء المهتمين قد ازداد في بعض المناطق المحتملة، مما أدى إلى ارتفاع حاد في الأسعار محليًا.

صرحت السيدة لي ثي بيتش نغوك، نائبة المدير العام لشركة ترونغ سون لاند، بأن الارتفاع الحاد في أسعار الشقق وارتفاع أسعار المزادات قد دفع العديد من المستثمرين إلى التوجه إلى الضواحي. ونتيجةً لذلك، سيستمر قطاع العقارات منخفضة الارتفاع في النمو. وفي المستقبل القريب، قد تُحدد أسعار المنتجات الجديدة في الضواحي مستوى سعريًا جديدًا عند دخول قانون الأراضي حيز التنفيذ رسميًا في الأول من أغسطس، مما سيرفع أسعار الفلل والمنازل.

وفقًا للمراقبين، سيزداد سيولة قطاع الفلل والتاون هاوس على المدى القصير، ومن المرجح أن تستمر أسعار العقارات الثانوية في الارتفاع. وصرحت السيدة نغوين هواي آن، مديرة شركة سي بي آر إي هانوي: "من الآن وحتى نهاية العام، سيشهد قطاع الفلل والتاون هاوس في هانوي ارتفاعًا في الأسعار نظرًا لقلة العرض واستمرار تزايد الطلب. ومع ذلك، سيتركز العرض بشكل رئيسي في الضواحي، وقد استنفدت منطقة وسط المدينة مخصصات الأراضي اللازمة للمشاريع الجديدة".

وفقًا للسيد نجوين فان دينه، نائب رئيس جمعية العقارات الفيتنامية، فبينما لا يزال سوق العقارات السياحية هادئًا نسبيًا، والأراضي في المحافظات تنتظر الوقت المناسب، والشقق في وسط المدينة مطلوبة بشدة، لا تزال الفيلات والمنازل في الضواحي خيارًا مفضلًا للعديد من المستثمرين، نظرًا لما توفره من استقرار وإمكانية كبيرة لارتفاع الأسعار. وأكد السيد دينه: "في الوقت الحالي، نفدت منتجات وسط المدينة من سوق الفيلات والمنازل في هانوي، مما دفع الطلب على المساكن منخفضة الارتفاع إلى الانتقال إلى الضواحي، وسيكون هذا أيضًا المحرك الرئيسي لاستمرار ارتفاع أسعار هذا القطاع في المستقبل".

أرض ثانه أواي المعروضة للبيع بالمزاد: 55/68 قطعة أرض مع وديعة

انقضى الموعد النهائي للسداد، ولكن 13 من أصل 68 قطعة أرض فقط في منطقة نجو با، قرية ثان، بلدية ثانه كاو، مقاطعة ثانه أواي (هانوي) قد أوفت بالتزاماتها المالية. تتراوح أسعار الأراضي الـ 55 التي لم تُسدد عربونها بين 80 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع وأكثر من 100 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع.

وفقًا للوائح، يجب على الفائز بمزاد الأرض سداد التزاماته المالية على قسطين خلال 30 يومًا. ويُستحق القسط الأخير من هذا المزاد في 14 سبتمبر/أيلول.

ومع ذلك، تُظهر معلوماتٌ نشرها مركز تطوير صندوق أراضي مقاطعة ثانه أواي للصحافة أنه حتى اليوم (16 سبتمبر)، ورغم انتهاء مهلة السداد، لم تُوفَّ سوى 13 من أصل 68 قطعة أرض بالتزاماتها المالية. ومن بين القطع التي سُددت بالكامل، تجاوزت أعلى قطعة سعرًا 55 مليون دونج/متر مربع.

لم تُسدد القطع الفائزة بأسعار رابحة مرتفعة تبدأ من 80 مليون دونج للمتر المربع، بما في ذلك القطعة الفائزة بأعلى سعر وهو 100.5 مليون دونج للمتر المربع، في الموعد المحدد. وبالتالي، يُفهم أن 55 قطعة قد خسرت عربونها.

في السابق، أثار مزادٌ لـ 68 قطعة أرض في منطقة نجو با، قرية ثانه ثان، بلدية ثانه كاو، ضجةً بين مستثمري العقارات والجمهور، حيث تجاوز عدد الطلبات المؤهلة 4000 طلب، وبلغ عدد العملاء أكثر من 1500 عميل. وكان السعر الفائز أعلى بـ 7-8 مرات من السعر الابتدائي. وتراوح سعر المتر المربع الابتدائي بين 8.6 و12.5 مليون دونج، وتجاوز أعلى سعر فائز 100 مليون دونج.

على وجه التحديد، فإن القطعة LK03-10 التي تبلغ مساحتها حوالي 65 مترًا مربعًا تتمتع بأعلى سعر ربح يصل إلى 100.5 مليون دونج / متر مربع، أي أعلى بـ 8 مرات من السعر الابتدائي.

من المعروف أن مزادًا لـ 68 قطعة أرض في منطقة نجو با، قرية ثانه ثان، بلدية ثانه كاو، أُقيم في 10 أغسطس، وكان من المتوقع أن يجمع أكثر من 400 مليار دونج فيتنامي. ومع استيفاء 13 قطعة أرض للالتزامات المالية، بلغ إجمالي المبلغ المُحصّل ما يزيد قليلاً عن 80 مليار دونج فيتنامي، أي ما يعادل 20% من المبلغ المتوقع.

حالات تحويل وظيفة السكن من 1 أغسطس

تنص المادة 124 من قانون الإسكان لعام 2023 بشكل واضح على الحالات التي يمكن فيها تحويل وظائف الإسكان.

وعليه فإن حالات تحويل وظائف الإسكان تشمل:

التحويل من مساكن إعادة التوطين إلى مساكن اجتماعية.

التحويل من السكن العام أو السكن الاجتماعي عندما لم تعد هناك حاجة إليه إلى السكن التوطيني.

تحويل المسكن وفقا لأحكام الفقرة (د) من البند (1) من المادة (13) من قانون الإسكان لسنة 2023 إلى مسكن شعبي أو مسكن اجتماعي للإيجار.

- حالات أخرى وفقاً لقرار رئيس مجلس الوزراء بناء على عرض وزارة الإنشاءات .

ملحوظة: يجب أن يتوافق تحويل وظائف الإسكان كما هو منصوص عليه في الفقرة الأولى من هذه المادة مع المبادئ التالية:

يجب أن يكون متوافقًا مع برنامج وخطة تطوير الإسكان الإقليمي المعتمدة، ولا يتسبب في خسارة الأصول العامة.

بعد تحويل المنزل، يجب استخدامه بشكل فعال، وللغرض الصحيح ووفقًا للمعايير واللوائح الفنية للمنزل المحول.

يجب أن تتم الموافقة عليها من قبل وزارة البناء أو اللجنة الشعبية الإقليمية.

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-vung-ven-lap-mat-bang-gia-moi-de-xuat-danh-thue-bat-dong-san-thu-2-bo-coc-dau-gia-dat-thanh-oai-286601.html