الضواحي تحدد مستويات أسعار جديدة وتقترح ضريبة عقارية ثانية وتتخلى عن ودائع مزاد أراضي ثانه أواي

اقتراح بشأن الضريبة العقارية الثانية؛ أصبحت أسعار الفلل والبيوت في ضواحي هانوي أكثر سخونة تدريجيا، ومن المتوقع أن ترتفع الأسعار؛ تخلى العديد من الأشخاص عن ودائع مزاد أراضي ثانه أواي، وحالات تحويل وظائف الإسكان... هي أحدث أخبار العقارات. [إعلان 1]

العقارات: أرض معروضة للبيع بالمزاد العلني في منطقة هواي دوك، هانوي. (المصدر: فيتنام نت)

العقارات «تقع» في أيدي الأغنياء، والأسعار ترتفع باستمرار

قالت جمعية فيتنام للوسطاء العقاريين إن حالة المنازل المهجورة والفيلات المهجورة والمناطق الحضرية المهجورة تظهر بشكل متزايد. حتى في المدن الكبرى، حيث الأراضي نادرة والسكان كثيفون، لا يزال هذا الوضع منتشرا على نطاق واسع، مما يظهر التناقض بين الأراضي المهجورة والمنازل من جهة ومشهد الناس الذين يكافحون ويعملون طوال حياتهم ولكنهم ما زالوا غير متأكدين ما إذا كان بإمكانهم شراء قطعة أرض أو منزل.

ووفقاً لـ VARS، فإن المضاربة التي يقوم بها المستثمرون - تخزين السلع عندما تكون نادرة، وغير متاحة للبيع، ثم تركها دون بيع في انتظار ارتفاع الأسعار أو خلق ندرة مصطنعة لدفع الأسعار إلى الارتفاع بحثاً عن أرباح عالية - أمر شائع جداً، ويحدث من المناطق الحضرية إلى المناطق الريفية. التأثير على عملية تطوير صندوق الأراضي، وعلاقة العرض والطلب، مما يؤثر على الاقتصاد على المدى الطويل.

وتعتقد جمعية VARS أن الضريبة يجب أن تطبق على المنازل الثانية وما فوق. من الطبيعي أن يدفع الأشخاص الذين يملكون الكثير من الأصول والأصول التي تولد أرباحًا بشكل مستمر المزيد من الضرائب. في الواقع، كان معظم مشتري المنازل في الآونة الأخيرة هم مشتري المنازل للمرة الثانية أو الثالثة.

ويأتي هذا الاقتراح في ظل ارتفاع أسعار العقارات بشكل مستمر، دون وجود أي مؤشرات على انخفاضها.

وفقًا لبيانات هذه الوحدة، ارتفع مؤشر أسعار الشقق في الربع الثاني من عام 2024 في هانوي ومدينة هوشي منه بنسبة 58% و27% على التوالي مقارنة بالفترة نفسها من عام 2019. ويتزايد ندرة شريحة الشقق متوسطة المدى، حيث يتجاوز سعر أكثر من 80% من المعروض من الشقق التي تم إطلاقها حديثًا هذا العام 50 مليون دونج/متر مربع.

ولم تقتصر الزيادة على المشاريع الجديدة فحسب، بل ارتفعت أسعار الشقق القديمة أيضًا. لا تزال العديد من الشقق التي تم استخدامها لعقود من الزمن معروضة للبيع بسعر أعلى بمرتين أو ثلاث مرات مما كانت عليه عندما بيعت لأول مرة. ويشهد قطاع الفلل والتاون هاوس والأراضي في الضواحي أيضًا مؤشرات على ارتفاع الأسعار، لأن بعض مجموعات المستثمرين تعمل على خلق عرض وطلب وهمي من أجل الربح.

ومن ثم، لتنظيم السوق وتطويره في اتجاه آمن وصحي ومستدام، بحيث ترتفع وتنخفض أسعار الأراضي وفقاً للسوق، وفقاً لـ VARS، فإن إصدار سياسة ضريبية عقارية هو مهمة عاجلة لا يمكن تجاهلها.

اقترحت منظمة VARS سياسة ضريبية عقارية تنطبق على مجموعتين من الأشخاص، بما في ذلك مشتري المنازل الثانية أو أكثر والمالكين الذين يتخلون عن المشاريع. وسوف يرتفع معدل الضريبة تدريجيا في المعاملات التي يتمتع فيها البائع بفترة ملكية قصيرة.

كما هو الحال في سنغافورة، يتعين على مشتري المنازل دفع رسوم بنسبة 20% من قيمة العقار للمنزل الثاني، و30% للمنزل الثالث. سيتعين على المالكين الذين يبيعون منازلهم في السنة الأولى دفع ضريبة بنسبة 6% على قيمة العقار، و8% في السنة الثانية، و4% في السنة الثالثة، ولن يتم فرض أي ضرائب أو رسوم بعد السنة الرابعة.

واقترحت الهيئة أيضا أنه في حال عدم قيام المالك ببناء المشروع بعد استلام الأرض، فإنه يتعين عليه أيضا دفع ضريبة التخلي عن العقارات. يتم تطبيق هذه الطريقة في كوريا، حيث يتم فرض ضريبة بنسبة 5% على الأراضي المهجورة أو التي في طور تحسين الأرض لأكثر من عامين، ويزداد معدل الضريبة تدريجيًا وفقًا لعدد السنوات التي يتم فيها التخلي عن الأرض، حيث يتم فرض ضريبة بنسبة 8% لمدة 5 سنوات، وضريبة بنسبة 9% لمدة 7 سنوات، وضريبة بنسبة 10% لمدة تزيد عن 10 سنوات. في الولايات المتحدة، يتم فرض ضريبة بنسبة 3% على الأراضي المهجورة.

ومع ذلك، تدرك الجمعية أيضًا أن استخدام الأدوات الضريبية لتنظيم السوق يواجه العديد من التحديات. ويتطلب ذلك على وجه الخصوص استثمارات ضخمة في التكنولوجيا والموارد البشرية، لأنه من أجل تحديد أي منزل هو الثاني أو الثالث... واستخدام الأدوات الضريبية بشكل فعال وشفاف، تحتاج وكالات إدارة الدولة إلى تعزيز بناء واستكمال أنظمة المعلومات وقواعد البيانات المتعلقة بالإسكان وسوق العقارات.

وتوصي منظمة VARS أيضاً بالنظر في التأثيرات السلبية المحتملة، مثل الضرائب التي قد تتسبب في "استنزاف" الناس لقدرتهم الشرائية، مما يؤدي إلى عواقب أخرى طويلة الأجل على الاقتصاد أو خلق ثغرات قانونية عندما لا يزال بإمكان الأغنياء تجنب الضرائب عن طريق نقل ملكية الأصول الثانية والثالثة... إلى الأقارب، وترتفع إيجارات المنازل لتعويض تكاليف دفع الضرائب...

الفيلات المجاورة في الضواحي مطلوبة بشدة

وبحسب موقع "فيتنام نت"، فإن مزادات الأراضي في ضواحي هانوي كانت سبباً في "حمى" في الأيام الأخيرة. لقد أدت تطورات السوق إلى دفع العديد من المستثمرين والمشترين الحقيقيين إلى البحث عن أراضٍ لبناء الفلل والمنازل في الضواحي المبنية في المناطق الحضرية المتزامنة. عند إجراء مسح للمناطق الضواحي في هانوي، فإن العرض في هذا القطاع نادر للغاية، وعدد مشاريع الفلل والمنازل في الضواحي التي يتم فتحها للبيع صغير ويتم بيعها بسرعة.

وفي الغرب، تتراوح تكلفة بعض مشاريع الفلل الجديدة بين 180 مليون إلى نحو 200 مليون دونج/م2.

في المنطقة الجنوبية، هناك 159 متجرًا من نوع Him Lam Thuong Tin، وهي من الإمدادات النادرة التي يتم فتحها للبيع. يتم حاليًا طرح المنازل التجارية، وهي منازل مكونة من 5 طوابق بواجهتين أمامية وخلفية، والتي تم الانتهاء منها ولديها كتب حمراء، في السوق بأسعار تبدأ من 100 مليون دونج/م2.

إلى جانب الإمدادات الموجودة، جذب السوق أيضًا اهتمامًا بمعلومات حول مشروع في دونج آنه يستعد للإطلاق في الربع الرابع بسعر يبلغ حوالي 300 مليون دونج/متر مربع...

ويعتبر المعروض من الفلل والتاون هاوس في أدنى مستوياته خلال السنوات العشر الماضية، وهو ما دفع سعر بيع شريحة الفلل والتاون هاوس إلى الارتفاع بشكل مستمر خلال العام الماضي. وتستمر أسعار الفلل في بعض المناطق في هوآي دوك وها دونج في تحديد مستويات جديدة باستمرار، حيث ترتفع بنسبة تتراوح بين 30% و50% مقارنة بما كانت عليه قبل أكثر من عام. وحتى في بعض المناطق المحتملة، ارتفع عدد العملاء المهتمين بشكل كبير، مما تسبب في ارتفاع الأسعار محلياً.

قالت السيدة لي ثي بيتش نغوك، نائبة المدير العام لشركة ترونغ سون لاند، إن الارتفاع الحاد في أسعار الشقق وأسعار المزادات المرتفعة تسببت في تحول العديد من المستثمرين إلى المناطق الضواحي. وبناء على ذلك، من المتوقع أن يستمر قطاع العقارات المنخفضة الارتفاع في الارتفاع. وفي المستقبل القريب، قد تؤدي أسعار المنتجات الجديدة في المناطق الضواحي إلى إرساء مستوى سعري جديد عندما يدخل قانون الأراضي حيز التنفيذ رسمياً اعتباراً من الأول من أغسطس/آب، وهو ما من شأنه أن يدفع تكاليف الفلل والمنازل إلى الارتفاع.

وبحسب المراقبين، فمن المتوقع على المدى القريب أن ترتفع السيولة في قطاع الفلل والتاون هاوس، ومن المرجح أن تستمر أسعار العقارات الثانوية في الارتفاع. من الآن وحتى نهاية العام، سيشهد قطاع الفلل والمنازل في هانوي ارتفاعًا في الأسعار نظرًا لقلة العرض واستمرار تزايد الطلب. ومع ذلك، سيتركز العرض بشكل رئيسي في الضواحي، وقد استنفدت منطقة وسط المدينة مخصصات الأراضي اللازمة للمشاريع الجديدة، وفقًا للسيدة نجوين هواي آن، مديرة شركة سي بي آر إي هانوي.

وبحسب السيد نجوين فان دينه نائب رئيس جمعية العقارات في فيتنام، عندما تكون العقارات السياحية لا تزال هادئة إلى حد ما، والأراضي في المحافظات تنتظر وقتها، والشقق في وسط المدينة ساخنة للغاية، فإن الفيلات والمنازل في الضواحي لا تزال الخيار المفضل للعديد من المستثمرين لأنها تضمن الاستقرار ولديها إمكانات عالية لزيادة الأسعار. أكد السيد دينه قائلاً: "في الوقت الحالي، نفدت منتجات وسط المدينة من سوق الفلل والمنازل في هانوي، مما دفع الطلب على المساكن منخفضة الارتفاع إلى الانتقال إلى الضواحي. وسيكون هذا أيضًا المحرك الرئيسي لاستمرار ارتفاع أسعار هذا القطاع مستقبلًا".

أرض مزاد ثانه أواي: 55/68 قطعة أرض مع وديعة

لقد انتهى الموعد النهائي للسداد، ولكن فقط 13/68 قطعة أرض في منطقة نجو با، قرية ثان، بلدية ثانه كاو، منطقة ثانه أواي (هانوي) قد أوفت بالتزاماتها المالية. 55 قطعة أرض بها ودائع مهجورة بأسعار رابحة تتراوح من 80 مليون دونج/م2 إلى أكثر من 100 مليون دونج/م2.

وبحسب الأنظمة، يتوجب على الفائز بمزاد الأرض سداد الالتزامات المالية على دفعتين خلال 30 يوما. سيتم سداد الدفعة النهائية لهذا المزاد في 14 سبتمبر.

ومع ذلك، تشير المعلومات التي شاركها مركز تنمية صندوق أراضي منطقة ثانه أواي مع الصحافة إلى أنه حتى اليوم (16 سبتمبر)، على الرغم من انتهاء الموعد النهائي للدفع، فإن 13/68 قطعة أرض فقط هي التي أوفت بالتزاماتها المالية. من بين القطع التي تم سداد ثمنها بالكامل، تبلغ تكلفة أعلى قطعة أكثر من 55 مليون دونج/م2.

لم يتم دفع قيمة الأراضي الفائزة بأسعار فوز عالية من 80 مليون دونج/م2، بما في ذلك الشخص الذي فاز بأعلى سعر وهو 100.5 مليون دونج/م2، في الوقت المحدد. وبذلك، يكون عدد الأراضي المصادرة قد وصل إلى 55 قطعة.

في السابق، تسبب مزاد 68 قطعة أرض في منطقة نجو با، قرية ثانه ثان، بلدية ثانه كاو في إثارة ضجة بين مستثمري العقارات والرأي العام عندما كان هناك أكثر من 4000 طلب مؤهل، مع أكثر من 1500 عميل. سعر الفوز أعلى بـ7-8 مرات من السعر الابتدائي. من السعر الابتدائي البالغ 8.6-12.5 مليون دونج/م2، تجاوز أعلى سعر فائز 100 مليون دونج/م2.

على وجه التحديد، فإن القطعة LK03-10 التي تبلغ مساحتها حوالي 65 مترًا مربعًا تتمتع بأعلى سعر ربح يصل إلى 100.5 مليون دونج / متر مربع، أي 8 مرات أعلى من السعر الابتدائي.

ومن المعروف أن مزادًا لـ 68 قطعة أرض في منطقة نجو با، قرية ثانه ثان، بلدية ثانه كاو أقيم في 10 أغسطس، ومن المتوقع أن يجمع أكثر من 400 مليار دونج. ومع استكمال 13 قطعة أرض التزاماتها المالية، بلغ إجمالي الإيرادات ما يزيد قليلاً عن 80 مليار دونج، أو 20% من المبلغ المتوقع.

حالات تحويل وظيفة السكن اعتبارا من 1 أغسطس

تنص المادة 124 من قانون الإسكان لعام 2023 بشكل واضح على الحالات التي يمكن فيها تحويل وظائف الإسكان.

وعليه فإن حالات تحويل وظائف الإسكان تشمل:

تحويل من مساكن إعادة التوطين إلى مساكن اجتماعية.

التحويل من السكن العام أو السكن الاجتماعي عندما لم تعد هناك حاجة إليه إلى السكن التوطيني.

تحويل المسكن المنصوص عليه في الفقرة (د) من البند (1) من المادة (13) من قانون الإسكان لسنة 2023 إلى مسكن رسمي أو مسكن اجتماعي للإيجار.

- حالات أخرى وفقاً لقرار رئيس مجلس الوزراء بناء على عرض وزارة الإنشاءات .

ملحوظة: يجب أن يتوافق تحويل وظائف الإسكان كما هو منصوص عليه في الفقرة الأولى من هذه المادة مع المبادئ التالية:

يجب أن يكون متوافقًا مع برنامج وخطة تطوير الإسكان الإقليمي المعتمدة، ولا يتسبب في خسارة الأصول العامة.

بعد تحويل المنزل، يجب استخدامه بشكل فعال، وللغرض الصحيح ووفقًا للمعايير واللوائح الفنية للمنزل المحول.

يجب أن تتم الموافقة عليها من قبل وزارة البناء أو اللجنة الشعبية الإقليمية.

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-vung-ven-lap-mat-bang-gia-moi-de-xuat-danh-thue-bat-dong-san-thu-2-bo-coc-dau-gia-dat-thanh-oai-286601.html