آراء متباينة بشأن اللوائح المتعلقة بالودائع الخاصة بالإسكان المستقبلي

في أثناء مناقشة بعض محتويات مشروع قانون الأعمال العقارية (المعدل) في القاعة صباح يوم 31 أكتوبر مع الآراء المختلفة، حظي محتوى مبادئ أعمال الإسكان والبناء التي تشكل في المستقبل (المادة 23) باهتمام نواب الجمعية الوطنية.

وفي معرض تعليقه على الودائع في قطاع الإسكان ومشاريع البناء المستقبلية، أعرب المندوب تران هونغ نجوين (وفد بينه ثوان ) عن موافقته على الخيار الأول والحجج الواردة في تقرير القبول والتوضيح.

وعليه، فإن هذا الخيار أقل خطورة على العملاء، وهم الطرف الأضعف في معاملات العقارات، لأن الدفعة المقدمة لا تتم إلا عندما يكون العقار مؤهلاً للعمل التجاري ويوقع الطرفان عقداً رسمياً، مما يحد من حدوث النزاعات.

ووجد المندوبون أن الوقت المستغرق لتحصيل الوديعة منذ حصول المشروع على التصميم الأساسي الذي تم تقييمه من قبل وكالة حكومية وحصول المستثمر على إحدى الوثائق المتعلقة بحقوق استخدام الأراضي كما هو موضح في الخيار الثاني سيؤدي إلى وقت طويل للغاية من استلام الوديعة إلى تنفيذ المشروع فعليًا، مما يتسبب في المزيد من المخاطر للعملاء.

مندوب تران هونغ نجوين، وفد بنه ثوان.

وفي الوقت نفسه، شهد سوق العقارات في الآونة الأخيرة العديد من التطورات المعقدة، حيث لا يزال مستثمرو المشاريع العقارية يستغلون الودائع وعقود المساهمة في رأس المال لتعبئة رأس المال بشكل تعسفي، مما يسبب انعدام الأمن والفوضى.

في الواقع، لم تُنفَّذ العديد من المشاريع بعد خمس سنوات، بل حتى عشر سنوات، من تلقي الودائع. لذا، لا بد من وضع لوائح رقابة أكثر صرامة للحد من هذا الوضع..."، علق المندوب نجوين.

وفيما يتعلق بالأحكام الواردة في الفقرة 5 من المادة 23 من مشروع القانون، اختار المندوب نجوين داي ثانج (وفد هونغ ين ) الخيار 2.

وبحسب المندوب، فإن هذه الخطة تنص بوضوح على الحالات التي يُسمح فيها للمستثمر بتحصيل الودائع وفقًا للاتفاق مع العميل، وتنص بوضوح على محتوى اتفاقية الإيداع ومبلغ الإيداع لضمان الدعاية والشفافية وحماية حقوق ومصالح المنظمات والأفراد المشروعة الذين وقعوا عقودًا لشراء أو استئجار أو شراء منازل وأعمال بناء، والحد من مؤسسات الأعمال العقارية من تلقي الودائع كقناة لتعبئة رأس المال.

وطلب السيد تانغ من هيئة الصياغة دراسة والتفكير بوضوح في تحديد شروط إنشاء مشاريع الإسكان والبناء التي سيتم إنشاؤها في المستقبل.

في الوقت نفسه، اقترح المندوبون قرارًا يسمح للمستثمرين ببيع مساكنهم المستقبلية لمشاريع البناء التي استوفت شروط الحصول على تصاميم معتمدة لمشاريع البنية التحتية الرئيسية والضرورية التي أُنجزت في الموعد المحدد. وفي الوقت نفسه، توضيح محتوى "شرط الإكمال بما يتناسب مع تقدم المشروع".

المندوب نجوين داي ثانغ، وفد هونغ ين.

وفي معرض مشاركته في إبداء الآراء، قال المندوب نجوين ثي فيت نجا (وفد هاي دونج ) إنه بالنسبة للمادة 23، من الضروري النص وفقًا للخطة على السماح لمستثمري المشاريع العقارية بجمع الودائع فقط وفقًا للاتفاق مع العملاء عندما يكون للمشروع تصميم أساسي ويتم تقييمه من قبل وكالة حكومية، ويكون لدى المستثمر إحدى الوثائق المتعلقة بحقوق استخدام الأراضي.

وبحسب المندوب، ستُهيئ هذه اللوائح بيئةً مثاليةً للشركات والمستثمرين للنمو، لا سيما في ظل التحديات التي تواجهها قطاعات العقارات. يتطلب الاستثمار في المشاريع رأس مالٍ كبير، لذا فإن تمكين المستثمرين من تحصيل الودائع مبكرًا سيساعدهم على توفير رأس مالٍ أكبر لإعادة استثماره، مما يُسهم في زيادة الفرص وجذب العملاء المحتملين.

على الرغم من أن هذه اللائحة قد تُشكّل مخاطر أكبر على العملاء، إلا أن المندوبة أكدت ضرورة التغلب عليها من خلال تشديد الإدارة وتعزيز مسؤولية هيئات الإدارة الحكومية المختصة، لا سيما منذ المرحلة الأولى لمراجعة واختيار المستثمرين، لضمان قدرتهم على تنفيذ المشروع، وفقًا للسيدة نغا.

وبحسب السيدة نجا، فإن الحد من المخاطر مثل الخيار الأول من خلال السماح لمستثمري المشاريع العقارية فقط بتحصيل الودائع عندما تكون المنازل وأعمال البناء مؤهلة لوضعها في العمل من شأنه أن يحد من فرص العمل، ويتعارض مع التشجيع وخلق آليات لتنمية الأعمال التجارية.

وفي تقرير شرح وقبول ومراجعة مشروع قانون الأعمال العقارية (المعدل)، بشأن مبادئ الأعمال السكنية وأعمال البناء المستقبلية (المادة 23)، اقترحت اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية خيارين:

الخيار 1: "لا يجوز لمستثمري المشاريع العقارية تحصيل الودائع من العملاء إلا بعد أن تفي المنازل وأعمال البناء بجميع شروط الاستثمار ويتم إجراء المعاملات وفقًا لأحكام هذا القانون".

الخيار الثاني: "لا يجوز لمستثمري المشاريع العقارية تحصيل عربون إلا بموجب اتفاقية مع العملاء، وذلك في حال كان للمشروع تصميم أساسي مُقَيَّم من قِبَل جهة حكومية، وفي حال امتلاك المستثمر إحدى وثائق حقوق استخدام الأرض المنصوص عليها في البند الثاني من المادة 24 من هذا القانون. ويجب أن يُحدِّد عقد العربون بوضوح سعر البيع، وسعر الإيجار المنتهي بالتملك، وأعمال البناء. ويُحدَّد الحد الأقصى للعربون وفقًا للوائح الحكومية، على ألا يتجاوز 10% من سعر البيع، وسعر الإيجار المنتهي بالتملك، وأعمال البناء، مع مراعاة ظروف التنمية الاجتماعية والاقتصادية في كل فترة ولكل نوع من العقارات" .

مصدر: https://www.nguoiduatin.vn/y-kien-trai-chieu-ve-quy-dinh-dat-coc-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai-a633581.html