ব্যাংকগুলোর জন্য রিয়েল এস্টেট ব্যবসায় জড়িত হওয়ার এটি কি একটি 'সবুজ সংকেত'?

এমন অনেক ফাঁকফোকর রয়েছে যা ব্যাংকগুলোকে রিয়েল এস্টেট ব্যবসায় জড়িত হতে সাহায্য করে।

হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান জনাব লে হোয়াং চাউ-এর মতে, ২০১০ সালের ঋণ প্রতিষ্ঠান সংক্রান্ত আইনের ৯০ নং ধারার ২ নং উপধারা এবং ঋণ প্রতিষ্ঠান সংক্রান্ত খসড়া আইনের ৯৮ নং ধারার ২ নং উপধারা উভয়টিতেই বলা হয়েছে যে, ঋণ প্রতিষ্ঠানগুলো ব্যাংকিং কার্যক্রম এবং ভিয়েতনামের রাষ্ট্রীয় ব্যাংক কর্তৃক প্রদত্ত লাইসেন্সে উল্লেখিত অন্যান্য ব্যবসায়িক কার্যক্রম ব্যতীত অন্য কোনো ব্যবসায়িক কার্যক্রম পরিচালনা করতে পারবে না।

অনেকে যুক্তি দেন যে ঋণদানকারী প্রতিষ্ঠানগুলোর রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগ করা উচিত নয়।

তবে, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সংক্রান্ত ঋণ প্রতিষ্ঠান বিষয়ক খসড়া আইনের ১৩৮ নং ধারায় বলা হয়েছে যে, নিম্নলিখিত ক্ষেত্রগুলি ব্যতীত ঋণ প্রতিষ্ঠানগুলি রিয়েল এস্টেট ব্যবসায় জড়িত হতে পারবে না: ঋণ প্রতিষ্ঠানের পরিচালন কার্যক্রমের সরাসরি সহায়ক ব্যবসায়িক সদর দপ্তর, কর্মস্থল বা গুদাম হিসাবে ব্যবহারের জন্য রিয়েল এস্টেট ক্রয়, বিনিয়োগ বা মালিকানা; ঋণ প্রতিষ্ঠানের মালিকানাধীন ব্যবসায়িক সদর দপ্তরের অব্যবহৃত অংশ ইজারা নেওয়া; ঋণ পরিশোধের ফলে প্রাপ্ত রিয়েল এস্টেট ধারণ করা। জামানতকৃত রিয়েল এস্টেট নিষ্পত্তির সিদ্ধান্তের তারিখ থেকে ৫ বছরের মধ্যে, ঋণ প্রতিষ্ঠানকে অবশ্যই এই রিয়েল এস্টেট বিক্রি, হস্তান্তর বা পুনঃক্রয় করতে হবে, যাতে এই আইনে উল্লিখিত স্থায়ী সম্পদে বিনিয়োগের অনুপাত এবং স্থায়ী সম্পদ ব্যবহারের উদ্দেশ্য নিশ্চিত করা যায়।

মিঃ চাউ বিশ্লেষণ করে বলেন, “এমন কিছু প্রবিধানের কল্যাণে ঋণদানকারী প্রতিষ্ঠানগুলো 'সবুজ সংকেত' পেয়েছে, যা তাদেরকে ব্যবসায়িক সদর দপ্তর ও কর্মস্থল হিসেবে ব্যবহারের জন্য রিয়েল এস্টেট ক্রয়, বিনিয়োগ ও মালিকানা লাভ করতে এবং তাদের অব্যবহৃত ব্যবসায়িক প্রাঙ্গণের একটি অংশ ইজারা দিতে অনুমতি দেয়। এই প্রবিধানের ফলে এমন একটি পরিস্থিতি তৈরি হয়েছে যেখানে ঋণদানকারী প্রতিষ্ঠানগুলো তাদের শাখা, কর্মস্থল এবং গুদামের নেটওয়ার্ক প্রসারিত করতে আগ্রহী হচ্ছে, বিশেষ করে সদর দপ্তর হিসেবে কাজ করার জন্য এবং রিয়েল এস্টেট ইজারার জন্য একটি উল্লেখযোগ্য অংশ বরাদ্দ করতে বিশাল অফিস ভবন নির্মাণ করছে।”

একইভাবে, জামানত নিষ্পত্তির সিদ্ধান্তের তারিখ থেকে ৩ বছরের জন্য ‘ঋণ পুনর্গঠনের কারণে স্থাবর সম্পত্তি ধারণের’ অনুমতি প্রদানকারী বর্তমান প্রবিধানটি ঋণ প্রতিষ্ঠানগুলোকে পেশাদার স্থাবর সম্পত্তি ব্যবসার মতোই ব্যবসা কার্যক্রম পরিচালনার সুযোগ তৈরি করে দিয়েছে। “এখন, ঋণ প্রতিষ্ঠান সংক্রান্ত খসড়া আইনটি ঋণ পুনর্গঠনের কারণে স্থাবর সম্পত্তি ধারণের অনুমোদিত সময়কাল বাড়িয়ে ৫ বছর করেছে, যা স্থাবর সম্পত্তি ব্যবসা কার্যক্রম পরিচালনার সুযোগকে আরও বিস্তৃত করেছে। অতএব, আগের মতোই ঋণ প্রতিষ্ঠানগুলোকে ঋণ পুনর্গঠনের কারণে কেবল ৩ বছরের জন্য স্থাবর সম্পত্তি ধারণের অনুমতি প্রদানকারী প্রবিধানটি বহাল রাখাই অধিক যুক্তিসঙ্গত,” মিঃ চাউ উল্লেখ করেন।

জনাব চাউ বলেন যে, ঋণ প্রতিষ্ঠানগুলোকে রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়িক কার্যকলাপে জড়িত হওয়ার অনুমতি প্রদানকারী প্রবিধানটি, ব্যাংকিং এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবসা ব্যতীত অন্য কোনো ব্যবসায়িক কার্যকলাপ পরিচালনায় নিষেধাজ্ঞা আরোপকারী প্রবিধানের মূল চেতনার সাথে অসামঞ্জস্যপূর্ণ। "অতএব, আমি প্রস্তাব করছি যে, স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনামের প্রদত্ত লাইসেন্সে উল্লিখিত অন্যান্য ব্যবসায়িক কার্যকলাপ ব্যতীত, ঋণ প্রতিষ্ঠানগুলোকে ব্যাংকিং ছাড়া অন্য কোনো ব্যবসায়িক কার্যকলাপ পরিচালনায় নিষেধাজ্ঞা আরোপ করা হোক। একই সাথে, স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনামের উচিত প্রতিটি ঋণ প্রতিষ্ঠানের সক্ষমতার উপর নির্ভর করে, তাদেরকে প্রদত্ত লাইসেন্সে উল্লিখিত অন্যান্য ব্যবসায়িক কার্যকলাপ, বিশেষ করে অফিস লিজের মতো রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়িক কার্যকলাপের অনুমতি দেওয়ার বিষয়টি সতর্কতার সাথে বিবেচনা করা," জনাব লে হোয়াং চাউ পরামর্শ দেন।

ব্যাংকগুলোর জন্য ঝুঁকি সীমিতকরণ

এইচটিসি ভিয়েতনাম ল ফার্মের আইনজীবী ফাম লিয়েনের মতে, বর্তমান আইন অনুযায়ী বাণিজ্যিক ব্যাংকগুলোকে রিয়েল এস্টেট ব্যবসায় জড়িত হওয়ার অনুমতি নেই, কারণ রিয়েল এস্টেট সম্পদ স্বভাবতই স্থির এবং নগদ অর্থের মতো এর তারল্য নেই, যদিও বাণিজ্যিক ব্যাংকগুলোও মুনাফা অর্জনের লক্ষ্যে পরিচালিত একটি ব্যবসা প্রতিষ্ঠান। যখন কোনো বাণিজ্যিক ব্যাংক সংগৃহীত মূলধন ব্যবহার করে কোনো রিয়েল এস্টেট প্রকল্পে বিনিয়োগ করে, তখন স্বল্প সময়ের মধ্যে এই মূলধন পুনরুদ্ধার করা খুব কঠিন হয়ে পড়ে।

সুতরাং, দেউলিয়া হওয়ার সম্ভাবনা অত্যন্ত বেশি, যা গ্রাহক এবং জনসাধারণের আইনসম্মত অধিকার ও স্বার্থকে প্রভাবিত করে। শুধু তাই নয়, এটি ব্যবস্থার উপরও প্রভাব ফেলে এবং ঝুঁকি তৈরি করে। এইসব কারণে, আমানতকারীদের স্বার্থ নিশ্চিত করতে এবং রাষ্ট্রীয় ব্যাংকের ব্যবস্থাপনার শৃঙ্খলা বজায় রাখতে, আইন বাণিজ্যিক ব্যাংকগুলোকে স্থাবর সম্পত্তিতে বিনিয়োগ করা থেকে কঠোরভাবে নিষিদ্ধ করেছে (ব্যাংকের কার্যক্রম পরিচালনাকারী ব্যবসায়িক প্রাঙ্গণে বিনিয়োগ; ঋণ নিষ্পত্তি; প্রাঙ্গণ উপ-লিজ দেওয়া ইত্যাদি ব্যতীত)।

হো চি মিন সিটি ইউনিভার্সিটি অফ ইকোনমিক্স -এর ইনস্টিটিউট ফর ইনোভেশন-এর ডেপুটি ডিরেক্টর, জনাব হুইন ফুওক নিয়া, এই মত প্রকাশ করেছেন যে, ঋণদানকারী প্রতিষ্ঠানগুলোকে রিয়েল এস্টেট ব্যবসায় জড়িত হওয়ার অনুমতি দেওয়ার বিষয়টি উত্থাপন করা এখনও সমীচীন নয়। অতএব, বর্তমান নিয়মকানুন বজায় রাখা উচিত। ঋণদানকারী প্রতিষ্ঠানগুলোর প্রধান কাজ হলো অর্থের ব্যবসা পরিচালনা করা, ব্যবসা ও অর্থনীতিতে অর্থ "সঞ্চার" করার জন্য সঞ্চয় সংগ্রহ করা। ব্যাংকগুলোকে রিয়েল এস্টেট ব্যবসায় জড়িত হওয়ার জন্য ফাঁকফোকর তৈরি করা হলে তা তাদের ঋণদানের ভূমিকাকে নেতিবাচকভাবে প্রভাবিত করবে এবং অনেক ব্যাংকের রিয়েল এস্টেট ব্যবসায় তাড়াহুড়ো করে প্রবেশ করা আর্থিক নিরাপত্তাকে বিপন্ন করবে। রিয়েল এস্টেট খাতটি উচ্চ-ঝুঁকিপূর্ণ এবং প্রায়শই সংকটের সম্মুখীন হয়। যদি সংগৃহীত তহবিল প্রকল্প এবং রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগের জন্য ব্যবহার করা হয় এবং সম্পত্তিগুলো বিক্রি করা না যায়, তবে সেই অর্থ রিয়েল এস্টেটেই আটকে থাকবে। এটি আমানতকারীদের অধিকারকে প্রভাবিত করবে এবং এমনকি ঋণদানকারী প্রতিষ্ঠানগুলোর জন্যও ঝুঁকি তৈরি করবে।

ঋণদানকারী প্রতিষ্ঠানগুলোর প্রধান কাজ হলো অর্থনীতিতে মূলধন সরবরাহকে অগ্রাধিকার দেওয়া। এসসিবি ব্যাংকের পরিস্থিতি দেখলে আমরা বুঝতে পারি যে, রিয়েল এস্টেটে আটকে থাকা মূলধন তার ব্যবহারের কার্যকারিতা কমিয়ে দেয়। যখন ব্যাংকগুলো সমস্যায় পড়ে, তখন রাষ্ট্রকে পুনর্গঠনে অংশ নিতে হয়,” জনাব নিয়া বলেন। তিনি আরও যোগ করেন যে, অন্যান্য দেশে ঋণদানকারী প্রতিষ্ঠানগুলোকে রিয়েল এস্টেট ব্যবসায় জড়িত হতে উৎসাহিত করা হয় না।

অতএব, যেসব ক্ষেত্রে ঋণদানকারী প্রতিষ্ঠানগুলোকে "অন্যান্য ব্যবসায়িক কার্যক্রম পরিচালনা" বা "স্থাবর সম্পত্তি ব্যবসায়িক কার্যক্রম পরিচালনা" করার অনুমতি দেওয়া হয়, সেগুলোকে কঠোরভাবে নিয়ন্ত্রণ করার জন্য সংশোধন ও সংযোজন প্রয়োজন, এবং "ঋণদানকারী প্রতিষ্ঠানের মোট আয়ের ... শতাংশের বেশি নয় এমন স্থাবর সম্পত্তি ব্যবসায়িক আয়ের" সর্বোচ্চ অনুপাত (সম্ভবত ঋণদানকারী প্রতিষ্ঠানের মোট আয়ের প্রায় ১৫ শতাংশের বেশি নয়) নিয়ন্ত্রণের বিষয়টি বিবেচনা করা উচিত।

মিঃ লে হোয়াং চাউ , হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান

উৎস লিঙ্ক: https://thanhnien.vn/bat-den-xanh-cho-ngan-hang-kinh-doanh-bat-dong-san-185231109233104621.htm