রিয়েল এস্টেটের দাম আকাশছোঁয়া: শ্রমিকদের বসতি স্থাপনের স্বপ্ন আরও দূরে ঠেলে দেওয়া হচ্ছে

VTV.vn - ১০ বছর পর, হ্যানয়ে অ্যাপার্টমেন্টের দাম তিনগুণ বেড়েছে, যা অনেক তরুণ পরিবারের জন্য একটি বাড়ির মালিকানার স্বপ্নকে আরও দূরে ঠেলে দিয়েছে।

"স্থায়ী হওয়ার" স্বপ্ন বাস্তবায়িত হয়নি

রাষ্ট্রকে সকল মানুষের জন্য ন্যায্য ও কার্যকর ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিশ্চিত করতে হবে; কার্যকর ভূমি ব্যবহার, ন্যায্য ও কার্যকর ভূমি মূল্য বরাদ্দ নিশ্চিত করতে হবে, অপচয় এড়িয়ে চলতে হবে; জাতীয় উন্নয়নের জন্য ভূমি সম্পদের দক্ষতা সর্বাধিক করতে হবে। এটিই সাধারণ সম্পাদক টো ল্যামের পথপ্রদর্শক দৃষ্টিভঙ্গি। উল্লেখযোগ্যভাবে, সাধারণ সম্পাদক "বাজার মূল্য" ব্যবস্থা আরোপের সময় ঝুঁকি সম্পর্কে একাধিক সতর্কতা তুলে ধরেছেন, বিশেষ করে জমির মতো সমগ্র জনগণের মালিকানাধীন সরকারি সম্পদের ক্ষেত্রে।

যেসব ঝুঁকির কথা উল্লেখ করা যেতে পারে তার মধ্যে রয়েছে অযৌক্তিকভাবে জমির দাম বৃদ্ধি, নেতিবাচক সামাজিক প্রভাব, সম্পদ বণ্টনে বিকৃতি এবং সামষ্টিক অর্থনৈতিক অস্থিতিশীলতার ঝুঁকি... যে কারণে অনেক পরিত্যক্ত জমির দাম এখনও আকাশছোঁয়া। উৎপাদনকারী প্রতিষ্ঠানগুলির জমি পেতে অসুবিধা হয়, অন্যদিকে দামের পার্থক্যের কারণে ফটকাবাজরা ধনী হয়। এবং বিশেষ করে লক্ষ লক্ষ শ্রমিকের জন্য - যাদের জমি এবং বাড়ি কেনার প্রকৃত প্রয়োজন রয়েছে, "স্থাপন" করার স্বপ্ন এখনও বাস্তবে পরিণত হয়নি।

মিঃ এনগো জুয়ান জিয়াং এবং তার স্ত্রী (নং ১৭৩ ড্যাং তিয়েন ডং, ডং দা ওয়ার্ড, হ্যানয় ) একবার ১০ বছর পর বাড়ি ভাড়া নেওয়ার পরিস্থিতি থেকে বাঁচতে একটি অ্যাপার্টমেন্ট কেনার জন্য অর্থ সঞ্চয় করার পরিকল্পনা করেছিলেন, কারণ কফি শপ থেকে তাদের প্রতি মাসে প্রায় ২৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং আয় হয়। যাইহোক, ১০ বছরের চিহ্ন অনেক আগেই পেরিয়ে গেছে, এবং বাড়ি কেনার জন্য সঞ্চিত অর্থ এখনও যথেষ্ট নয়।

"রিয়েল এস্টেটের মুদ্রাস্ফীতি বেশ তীব্র। উদাহরণস্বরূপ, ডং দা-তে একটি অ্যাপার্টমেন্টের দাম প্রতি বর্গমিটারে ১০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এর বেশি, এবং ৭০ বর্গমিটার ইতিমধ্যেই ৭ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং। স্ত্রী এবং সন্তানদের জন্য খাবার, শিক্ষা, পরিবহন খরচ... ২০ বছর ধরে, যদি আমি কিছু না খাই বা ব্যয় না করি, এমনকি সন্তান লালন-পালনের জন্য অর্থ ব্যয় করার প্রয়োজন না হয়, তাহলে আমি জীবনযাপন করতে পারব। কিন্তু আমার মনে হয় এটা খুবই অযৌক্তিক," জিয়াং শেয়ার করেছেন।

মিঃ নগুয়েন ভ্যান লোই (নং ১৮৩ ড্যাং তিয়েন ডং, ডং দা ওয়ার্ড, হ্যানয়) এর কথা বলতে গেলে, হ্যানয়ের জমির মূল্য তালিকা অনেকবার দেখার পর, তাকে তার ছেলের জন্য বাড়ি কেনার ধারণাটি ত্যাগ করতে হয়েছিল, কারণ কয়েক দশক ধরে কাজ করে তিনি যে অর্থ সঞ্চয় করেছিলেন তা আরেকটি পুরানো অ্যাপার্টমেন্ট কেনার জন্য যথেষ্ট ছিল না।

"আমরা ভাগ্যবান যে ভর্তুকিপ্রাপ্ত সময়ে ছিলাম, সরকার এখনও ২১ বর্গমিটার অ্যাপার্টমেন্ট বরাদ্দ করেছিল। তাহলে যদি আমার ছেলে একজন ইঞ্জিনিয়ার হয় এবং এখন তার বেতন মাত্র ৭-১০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং, তাহলে ৫০ বর্গমিটার অ্যাপার্টমেন্টের দাম ৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং হবে, তাই একটি কিনতে কয়েক দশক সময় লাগবে?", মিঃ লোই আত্মবিশ্বাসের সাথে বললেন।

১০ বছর পর, হ্যানয়ে অ্যাপার্টমেন্টের দাম তিনগুণ বেড়েছে, যা অনেক তরুণ পরিবারের জন্য একটি বাড়ির মালিকানার স্বপ্নকে আরও দূরে ঠেলে দিয়েছে। চিত্রণমূলক ছবি।

হ্যানয় শহরের মিঃ তা আন তুয়ানের মতে: "রিয়েল এস্টেটের বাজারে মূল্যস্ফীতি, মূল্য মজুদ এবং মূল্য বৃদ্ধির ঘটনা অনেক দিন ধরেই চলছে। এর ফলে জমির ভাড়ার পার্থক্য তৈরি হয় যা একদল লোকের উপর বর্তায় যারা দাম নিয়ন্ত্রণ করে। এদিকে, প্রকৃত চাহিদা সম্পন্ন লোকেরা এটি অ্যাক্সেস করতে পারে না।"

"ঋণদানকারী ব্যাংকগুলিও ঝুঁকির সম্মুখীন হয় কারণ ঋণ দেওয়ার সময়, লোকেরা প্রকৃত মূল্যকে মূল্যায়ন করে না। বন্ধকী সম্পদ পরিচালনা করার সময় বা ঋণ আদায়ের জন্য বিক্রি করার সময়, মূল ঋণের নিশ্চয়তা দেওয়া হবে না এবং যদি একাধিক ব্যাংক এটি করে, তবে এটি অর্থনীতির জন্য বিশাল পরিণতি ডেকে আনবে," বলেছেন মিঃ নগুয়েন হু তুয়ান - হ্যানয় সিটি।

ভিয়েতনাম সোনালী জনসংখ্যার পর্যায়ে রয়েছে, যেখানে ৩৫ বছরের কম বয়সী জনসংখ্যার ৫০% এরও বেশি লোকের আবাসনের চাহিদা অনেক বেশি। তবে, বাড়ি কিনতে সক্ষম তরুণদের সংখ্যা এখনও মোট আবাসনের চাহিদার খুব কম অংশ, কারণ জীবনযাত্রার ব্যয় বাড়ছে, অন্যদিকে বাড়ির দাম বৃদ্ধির হারের তুলনায় আয় অনেক ধীর গতিতে বৃদ্ধি পাচ্ছে।

রিয়েল এস্টেট বৃদ্ধি

ভিয়েতনাম ইনস্টিটিউট ফর রিয়েল এস্টেট মার্কেট রিসার্চ অ্যান্ড ইভালুয়েশনের পরিসংখ্যান অনুসারে, ২০১৪ - ২০১৫ সময়কালে, হ্যানয়ে অ্যাপার্টমেন্টের গড় দাম ছিল প্রায় ১৮ - ২৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা। কিন্তু বর্তমানে (২০২৫), ১০ বছর পর, গড় দাম ৭৫.৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টায় পৌঁছেছে, যা কমপক্ষে ৩ গুণ বেশি।

অনেক উচ্চমানের প্রকল্প এখনও ১০০-১৫০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টায় বিক্রি হচ্ছে। এমনকি ৩০ কোটি ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টারও বেশি দামেও।

গত ৫ বছরে (২০২১-২০২৫) কিছু প্রধান শহরে রিয়েল এস্টেটের দাম বৃদ্ধির ক্ষেত্রে, হ্যানয় রিয়েল এস্টেটের দাম বৃদ্ধির ক্ষেত্রে ১১২% শীর্ষে রয়েছে। এরপর রয়েছে হাই ফং ৭১% বৃদ্ধির সাথে। দা নাং ৫৩% বৃদ্ধির সাথে। হো চি মিন সিটি ৪২% বৃদ্ধির সাথে।

ভূমি নীতি সংশোধনের জন্য একটি মৌলিক কৌশল প্রয়োজন

গত ৫ বছরে, সরকার জমির দাম যুক্তিসঙ্গত পর্যায়ে আনার জন্য আইনি, ঋণ থেকে শুরু করে বাজার ব্যবস্থাপনা পর্যন্ত অনেক সমকালীন সমাধান বাস্তবায়ন করেছে। উল্লেখযোগ্যভাবে, ভূমি আইন, গৃহায়ন আইন, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন ইত্যাদির মতো নতুন আইনের একটি সিরিজের মাধ্যমে প্রতিষ্ঠান এবং আইনি করিডোরগুলির সমাপ্তি। লক্ষ্য হল মূল্য প্রক্রিয়াকে স্বচ্ছ করা, বিনিয়োগ পদ্ধতিতে বাধা দূর করা এবং দালালি এবং ফটকাবাজি কার্যকলাপ নিয়ন্ত্রণ করা।

সরকার ২০৩০ সালের মধ্যে ১০ লক্ষ সামাজিক আবাসন প্রকল্পের মাধ্যমে সরবরাহ বাড়ানোর জন্যও জোর দিচ্ছে। কিন্তু জমি সবসময়ই একটি জটিল সমস্যা, যা বহু বছর ধরে স্থায়ী হয় এবং নীতিমালা সংশোধনের জন্য একটি মৌলিক কৌশল প্রয়োজন।

সাধারণ সম্পাদক টো ল্যাম নির্দেশনা দিয়েছেন: "জনসাধারণের মালিকানার শাসনব্যবস্থায়, রাষ্ট্র যদি মূল্য নির্ধারণ না করে তবে সঠিক "বাজার মূল্য" থাকে না। কেবলমাত্র রাষ্ট্র কর্তৃক প্রতিষ্ঠিত মানসম্মত মূল্যই জনস্বার্থ নিশ্চিত করতে পারে, জল্পনা-কল্পনা রোধ করতে পারে এবং জমির বাজারকে টেকসই উন্নয়নের কক্ষপথে ফিরিয়ে আনতে পারে।"

ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের ভাইস প্রেসিডেন্ট মিঃ নগুয়েন ভ্যান দিন মন্তব্য করেছেন: "আমরা এমন একটি ব্যবস্থার মধ্যে আছি যা অনেক দিন ধরে প্রতিষ্ঠান এবং নিয়মকানুনগুলির দিক থেকে খুবই বিভ্রান্তিকর, যা সাধারণ সম্পাদক যেমন বলেছেন, প্রতিবন্ধকতার পর প্রতিবন্ধকতা। এমন একটি প্রকল্প বাস্তবায়ন করা যা খুব বেশি সময় নেয়, কয়েক বছর এমনকি 10 বছরও সময় নেয়, তারপরে খরচ যোগ করা একটি উচ্চ মূল্য হয়ে ওঠে। তারপর আমরা যে জমির দাম প্রয়োগ করছি তা আকাশচুম্বী, ভূমি ব্যবহার ফি গণনা করতে ব্যবহৃত হয়, এটি স্পষ্টতই ভয়ঙ্করভাবে স্ফীত। তাহলে আমরা কীভাবে এই জিনিসগুলি দূর করতে পারি, আমাদের এই সমস্যাগুলির সমন্বয় করতে হবে"।

BIDV-এর প্রধান অর্থনীতিবিদ মিঃ ক্যান ভ্যান লুকের মতে: "সাধারণ সম্পাদক সম্প্রতি পরামর্শ দিয়েছেন যে আমাদের শীঘ্রই একটি আবাসন তহবিল অধ্যয়ন করে প্রতিষ্ঠা করা উচিত এবং আমার মতে এটি একটি অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ দিক। বিশেষ করে, জনগণের আয়ের জন্য, বিশেষ করে মধ্যম আয়ের অংশের জন্য উপযুক্ত আবাসন তৈরির জন্য আমাদের একটি তহবিল প্রয়োজন"।

জমির দামকে তার প্রকৃত মূল্যে ফিরিয়ে আনা আজ একটি জরুরি প্রয়োজন। চিত্রণমূলক ছবি।

"সম্প্রতি, অনুমোদিত প্রকল্পের সংখ্যা কম। দ্বিতীয়ত, যত কম মানুষ অংশগ্রহণ করতে ইচ্ছুক হবে, তত বেশি সক্রিয়ভাবে তারা এতে তাড়াহুড়ো করবে। জমি এবং আবাসনের দাম বৃদ্ধির হার মানুষের আয়ের তুলনায় অনেক বেশি, তাই এই সময়ে আমাদের যা করতে হবে তা হল ধারণা পরিবর্তন করা? আমাদের কেবল জমি এবং আবাসনের দাম সংগ্রহ করার পরিবর্তে স্থিতিশীলতার জন্য সামঞ্জস্য করতে হবে, যা আমাদের বাজারকে টেকসইভাবে বিকাশে সহায়তা করবে", ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স অ্যাসোসিয়েশনের স্থায়ী সহ-সভাপতি মিঃ নগুয়েন চি থান প্রস্তাব করেন।

"হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটি এমন দুটি শহর যেখানে রিয়েল এস্টেটের দাম কোনও নিয়ম মেনে চলে না। বিনিয়োগকারী এমনকি রিয়েল এস্টেট দালালরাও নিয়মগুলি বাড়িয়ে দেয়। তাই আমাদের সামাজিক আবাসন ব্যবস্থাকে আরও টেকসই উপায়ে পরিচালনা করার একটি উপায় থাকা উচিত, যার দাম মানুষের জন্য সাশ্রয়ী হবে," ভিয়েতনাম নগর পরিকল্পনা ও উন্নয়ন সমিতির চেয়ারম্যান মিঃ ট্রান এনগোক চিন পরামর্শ দিয়েছেন।

সাধারণ সম্পাদক টো ল্যামের দৃষ্টিকোণ থেকে, এটা স্পষ্টভাবে দেখা যায় যে একটি বাজার তখনই সুস্থভাবে বিকশিত হতে পারে যখন তা ভার্চুয়াল মূল্য নয়, বাস্তব মূল্য প্রতিফলিত করে। "বাজার অনুযায়ী মূল্য" মানে বাজারের হাতে কারসাজির জন্য ছেড়ে দেওয়া নয়। সমস্ত অর্থনৈতিক উন্নয়ন নীতিতে জনগণের স্বার্থকে কেন্দ্রবিন্দুতে রাখতে হবে।

জনসাধারণের মালিকানাধীন জমির দাম নির্ধারণ রাষ্ট্রের ঐতিহাসিক দায়িত্ব এবং ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য অনুমানমূলক সর্পিল থেকে বেরিয়ে আসার, একটি স্থিতিশীল এবং ন্যায্য কক্ষপথে প্রবেশ করার, টেকসই উন্নয়নের ভিত্তি তৈরি করার মূল চাবিকাঠি।

সূত্র: https://vtv.vn/bat-dong-san-tang-phi-ma-nguoi-lao-dong-bi-day-xa-giac-mo-an-cu-100251012202640245.htm