রিয়েল এস্টেটের দাম আকাশছোঁয়া: শ্রমিকরা তাদের বাড়ির মালিকানার স্বপ্ন থেকে আরও দূরে ঠেলে দেওয়া হচ্ছে।

VTV.vn - ১০ বছর পর, হ্যানয়ে অ্যাপার্টমেন্টের দাম তিনগুণ বেড়েছে, যার ফলে অনেক তরুণ পরিবারের জন্য বাড়ির মালিকানার স্বপ্ন ক্রমশ দূরের হয়ে উঠছে।

"স্থায়ী হয়ে ক্যারিয়ার গড়ার" স্বপ্ন অপূর্ণই থেকে যায়।

রাষ্ট্রকে সকল নাগরিকের জন্য ন্যায্য ও দক্ষ ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিশ্চিত করতে হবে; দক্ষ ভূমি ব্যবহার, ভূমি মূল্যের ন্যায্য ও দক্ষ বণ্টন, অপচয় এড়াতে হবে; এবং জাতীয় উন্নয়নের জন্য ভূমি সম্পদের কার্যকারিতা সর্বাধিক করতে হবে। এটিই সাধারণ সম্পাদক টো ল্যামের পথপ্রদর্শক নীতি। উল্লেখযোগ্যভাবে, সাধারণ সম্পাদক "বাজার-ভিত্তিক মূল্য নির্ধারণ" ব্যবস্থা আরোপের সময় বেশ কয়েকটি ঝুঁকির কথা উল্লেখ করেছেন, বিশেষ করে সমগ্র জনগণের মালিকানাধীন সরকারি সম্পদ যেমন জমির জন্য।

জমির দাম অযৌক্তিকভাবে বৃদ্ধি, নেতিবাচক সামাজিক প্রভাব, সম্পদ বণ্টনে বিকৃতি এবং সামষ্টিক অর্থনৈতিক অস্থিতিশীলতার সম্ভাবনার মতো ঝুঁকির কারণেই অনেক পরিত্যক্ত জমির দাম এখনও অত্যধিক। উৎপাদনকারী ব্যবসাগুলি জমি পেতে লড়াই করে, অন্যদিকে ফটকাবাজরা দামের পার্থক্য থেকে লাভবান হয়। এবং সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হল, লক্ষ লক্ষ শ্রমিক - যাদের জমি এবং বাসস্থান কেনার প্রকৃত প্রয়োজন রয়েছে - তাদের "স্থায়ীভাবে বসবাস এবং একটি স্থিতিশীল জীবন প্রতিষ্ঠার" স্বপ্ন অপূর্ণ রয়ে গেছে।

মিস্টার এবং মিসেস এনগো জুয়ান জিয়াং (নং ১৭৩ ড্যাং তিয়েন ডং স্ট্রিট, ডং দা ওয়ার্ড, হ্যানয় ) তাদের কফি শপ থেকে প্রতি মাসে প্রায় ২৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং এর স্থিতিশীল আয়ের কারণে একটি অ্যাপার্টমেন্ট কেনার এবং ভাড়া এড়াতে ১০ বছর ধরে সঞ্চয় করার পরিকল্পনা করেছিলেন। তবে, ১০ বছর অনেক আগেই কেটে গেছে, এবং তারা এখনও বাড়ি কেনার জন্য পর্যাপ্ত অর্থ সঞ্চয় করতে পারেনি।

"রিয়েল এস্টেটের বুদবুদ এখন বেশ তীব্র। উদাহরণস্বরূপ, ডং দা জেলার একটি অ্যাপার্টমেন্টের দাম প্রতি বর্গমিটারে ১০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং এর বেশি, তাই ৭০ বর্গমিটারের একটি অ্যাপার্টমেন্টের দাম ৭ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং হবে। আমার স্ত্রী এবং সন্তানদের খাবার, শিক্ষা এবং পরিবহন খরচ সম্ভবত ২০ বছর সময় লাগত যদি আমি কিছু না খাই বা খরচ না করি, অথবা যদি আমার সন্তান লালন-পালনের চিন্তা নাও হয়। কিন্তু আমি মনে করি এটা খুবই অযৌক্তিক," জিয়াং শেয়ার করেছেন।

মিঃ নগুয়েন ভ্যান লোই (নং ১৮৩ ড্যাং তিয়েন ডং স্ট্রিট, ডং দা ওয়ার্ড, হ্যানয়) এর কথা বলতে গেলে, হ্যানয়ের জমির মূল্য তালিকা বারবার দেখার পর, তাকে তার ছেলের জন্য বাড়ি কেনার ধারণাটি ত্যাগ করতে হয়েছিল, কারণ কয়েক দশক ধরে কাজ করে তিনি যে অর্থ সঞ্চয় করেছিলেন তা আরেকটি পুরানো অ্যাপার্টমেন্ট কেনার জন্য যথেষ্ট ছিল না।

"আমরা ভাগ্যবান ছিলাম যে ভর্তুকি যুগে বাস করছিলাম, যখন রাজ্য ২১ বর্গমিটার অ্যাপার্টমেন্ট বরাদ্দ করেছিল। কিন্তু যদি আমরা বিবেচনা করি যে আমার ছেলে, একজন স্নাতক প্রকৌশলী, এখন মাত্র ৭-১০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং আয় করে, তাহলে একটি যৌথ আবাসন ভবনে ৫০ বর্গমিটার অ্যাপার্টমেন্টের দাম পড়বে ৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং, এবং একটি কিনতে কয়েক দশক সময় লাগবে," মিঃ লোই বলেন।

১০ বছর পর, হ্যানয়ে অ্যাপার্টমেন্টের দাম তিনগুণ বেড়েছে, যার ফলে অনেক তরুণ পরিবারের জন্য বাড়ির মালিকানার স্বপ্ন ক্রমশ দূর হয়ে যাচ্ছে। (চিত্রণমূলক ছবি।)

হ্যানয় থেকে মিঃ তা আন তুয়ানের মতে: "রিয়েল এস্টেট বাজারে মূল্য হেরফের, মজুদদারি এবং কৃত্রিমভাবে দাম বৃদ্ধির ঘটনাটি অনেক দিন ধরেই চলে আসছে। এর ফলে জমির মূল্যের পার্থক্য তৈরি হয় যা একদল লোকের হাতে চলে যায় যারা দাম হেরফের করে। এদিকে, যাদের প্রকৃত চাহিদা আছে তারা সম্পত্তিতে প্রবেশ করতে পারে না।"

"ঋণ ব্যাংকগুলিও ঝুঁকির সম্মুখীন হয় কারণ ঋণ দেওয়ার সময়, লোকেরা সম্পদের ভুল মূল্যায়ন করে। জামানত নিয়ে কাজ করার সময় বা ঋণ পুনরুদ্ধারের জন্য বিক্রি করার সময়, মূল ঋণের পরিমাণ নিশ্চিত করা যায় না, এবং যদি অনেক ব্যাংক এইরকম হয়, তবে এটি অর্থনীতির জন্য অত্যন্ত গুরুতর পরিণতি বয়ে আনবে," হ্যানয় থেকে মিঃ নগুয়েন হু তুয়ান বলেন।

ভিয়েতনাম বর্তমানে একটি জনসংখ্যাগত সুবিধার সম্মুখীন হচ্ছে, যেখানে ৫০% এরও বেশি জনসংখ্যার বয়স ৩৫ বছরের কম, যার ফলে আবাসনের জন্য বিশাল চাহিদা তৈরি হয়েছে। তবে, জীবনযাত্রার ব্যয় বৃদ্ধির কারণে, বাড়ি কিনতে সক্ষম তরুণদের সংখ্যা এখনও মোট আবাসন চাহিদার খুব সামান্য শতাংশের জন্য দায়ী, অন্যদিকে বাড়ির দাম বৃদ্ধির হারের তুলনায় আয় অনেক ধীরে ধীরে বৃদ্ধি পাচ্ছে।

রিয়েল এস্টেটের দাম বৃদ্ধি

ভিয়েতনাম ইনস্টিটিউট ফর রিয়েল এস্টেট মার্কেট রিসার্চ অ্যান্ড ইভালুয়েশনের পরিসংখ্যান অনুসারে, ২০১৪-২০১৫ সময়কালে হ্যানয়ে অ্যাপার্টমেন্টের গড় দাম ছিল প্রায় ১৮-২৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা। তবে, বর্তমানে (২০২৫ সালে), ১০ বছর পরে, গড় দাম বেড়ে ৭৫.৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা হয়েছে, যা কমপক্ষে তিনগুণ বেশি।

অনেক উচ্চমানের প্রকল্প ১০০ থেকে ১৫০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টার মধ্যে দামে অফার করা হচ্ছে। এমনকি কিছু প্রকল্পের দাম ৩০ কোটি ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টারও বেশি।

গত পাঁচ বছরে (২০২১-২০২৫) বেশ কয়েকটি প্রধান শহরে রিয়েল এস্টেটের দাম বৃদ্ধির ক্ষেত্রে, হ্যানয় ১১২% বৃদ্ধির সাথে শীর্ষে রয়েছে। এর পরেই রয়েছে হাই ফং ৭১% বৃদ্ধি, দা নাং ৫৩% বৃদ্ধি এবং হো চি মিন সিটি ৪২% বৃদ্ধি।

ভূমি নীতিমালা সংশোধনের জন্য একটি মৌলিক কৌশল প্রয়োজন।

গত পাঁচ বছরে, সরকার জমির দাম যুক্তিসঙ্গত পর্যায়ে নামিয়ে আনার জন্য আইনি ও ঋণ ব্যবস্থা থেকে শুরু করে বাজার ব্যবস্থাপনা পর্যন্ত বিস্তৃত সমাধান বাস্তবায়ন করেছে। উল্লেখযোগ্যভাবে, এর মধ্যে রয়েছে ভূমি আইন, গৃহায়ন আইন এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইনের মতো নতুন আইনের ধারাবাহিকতা সহ প্রাতিষ্ঠানিক ও আইনি কাঠামোর উন্নতি। লক্ষ্য হল মূল্য নির্ধারণের প্রক্রিয়ায় স্বচ্ছতা বৃদ্ধি করা, বিনিয়োগ পদ্ধতিগত বাধা দূর করা এবং দালালি ও অনুমানমূলক কার্যকলাপ নিয়ন্ত্রণ করা।

সরকার ২০৩০ সালের মধ্যে ১০ লক্ষ সামাজিক আবাসন ইউনিট নির্মাণের প্রকল্পের মাধ্যমে সরবরাহ বৃদ্ধির প্রচারও করছে। তবে, জমি এখনও একটি জটিল সমস্যা, যা বহু বছর ধরে টিকে আছে এবং নীতিমালা সংশোধনের জন্য একটি মৌলিক কৌশল প্রয়োজন।

সাধারণ সম্পাদক টু ল্যাম এই নির্দেশনাটি তুলে ধরেন: "রাষ্ট্রীয় মালিকানার ব্যবস্থায়, রাষ্ট্র মূল্য নির্ধারণ না করলে সঠিক 'বাজার মূল্য' থাকে না। কেবলমাত্র রাষ্ট্র কর্তৃক প্রতিষ্ঠিত একটি আদর্শ মূল্যই জনস্বার্থ নিশ্চিত করতে পারে, জল্পনা-কল্পনা রোধ করতে পারে এবং জমির বাজারকে টেকসই উন্নয়নের পথে ফিরিয়ে আনতে পারে।"

ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের ভাইস চেয়ারম্যান মিঃ নগুয়েন ভ্যান দিন বলেন: "আমরা দীর্ঘদিন ধরে এমন একটি ব্যবস্থায় আটকে আছি যা প্রতিষ্ঠান এবং নিয়মকানুনগুলির দিক থেকে খুবই বিশৃঙ্খল, যা সাধারণ সম্পাদক যেমন বলেছেন, একটি বাধার মধ্যে একটি বাধা। একটি প্রকল্প বাস্তবায়নে অনেক বেশি সময় লাগে, বেশ কয়েক বছর, এমনকি 10 বছরও লাগে, এবং খরচ যোগ করলে এটি খুব বেশি দামে পরিণত হয়। তদুপরি, আমরা ভূমি ব্যবহারের ফি গণনা করার জন্য আকাশচুম্বী জমির মূল্য সারণী প্রয়োগ করছি, যা স্পষ্টতই দামকে ব্যাপকভাবে বাড়িয়ে তোলে। তাহলে আমরা কীভাবে এই সমস্যাগুলি দূর করতে পারি? আমাদের এই সমস্যাগুলি সামঞ্জস্য করতে হবে।"

BIDV-এর প্রধান অর্থনীতিবিদ মিঃ ক্যান ভ্যান লুকের মতে: "সাধারণ সম্পাদক সম্প্রতি পরামর্শ দিয়েছেন যে আমাদের শীঘ্রই একটি আবাসন তহবিল প্রতিষ্ঠার বিষয়ে অধ্যয়ন করা উচিত, এবং আমার মতে, এটি একটি অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ দিক। বিশেষ করে, আমাদের এমন একটি তহবিল প্রয়োজন যা মানুষের আয়ের জন্য, বিশেষ করে মধ্যম আয়ের অংশের জন্য সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন উন্নয়নের জন্য।"

জমির দামকে তার প্রকৃত মূল্যে ফিরিয়ে আনা আজ একটি জরুরি প্রয়োজন। (চিত্রণমূলক ছবি।)

"সম্প্রতি, অনুমোদিত প্রকল্পের সংখ্যা কম হয়েছে। দ্বিতীয়ত, প্রকল্প যত কম হবে, তত বেশি মানুষ এতে জড়িত হতে আগ্রহী হবে। জমি ও আবাসনের দাম বৃদ্ধির হার মানুষের আয়ের তুলনায় অনেক বেশি, তাই এই সময়ে আমাদের যা করতে হবে তা হল আমাদের ধারণাগুলি পরিবর্তন করা। আমাদের কেবল জমি ও আবাসনের দাম সর্বাধিক করার উপর মনোনিবেশ না করে দাম সামঞ্জস্য এবং স্থিতিশীল করতে হবে। এটি আমাদের বাজারকে টেকসইভাবে বিকাশে সহায়তা করবে," প্রস্তাব করেন ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স অ্যাসোসিয়েশনের স্থায়ী ভাইস চেয়ারম্যান মিঃ নগুয়েন চি থান।

"হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটি এমন দুটি শহর যেখানে রিয়েল এস্টেটের দাম কোনও নিয়ম মেনে চলে না। বিনিয়োগকারী এমনকি রিয়েল এস্টেট দালালরাও নিয়মগুলিকে অতিরিক্ত বাড়িয়ে দেয়। অতএব, আমাদের জনগণের সাশ্রয়ী মূল্যে আরও সামাজিক আবাসন তৈরি করে ব্যবস্থাটি পরিচালনা করতে হবে," পরামর্শ দিয়েছেন ভিয়েতনাম নগর পরিকল্পনা ও উন্নয়ন সমিতির চেয়ারম্যান মিঃ ট্রান এনগোক চিন।

সাধারণ সম্পাদক টু ল্যামের দৃষ্টিকোণ থেকে, এটা স্পষ্ট যে একটি সুস্থ বাজার তখনই বিকশিত হয় যখন এটি কৃত্রিম মূল্য নয়, বরং প্রকৃত মূল্য প্রতিফলিত করে। "বাজার-ভিত্তিক মূল্য নির্ধারণ" মানে বাজারকে দাম নিয়ন্ত্রণের অনুমতি দেওয়া নয়। সমস্ত অর্থনৈতিক উন্নয়ন নীতিকে জনগণের স্বার্থকে অগ্রাধিকার দিতে হবে।

রাষ্ট্রীয় মালিকানাধীন জমির দাম নির্ধারণ রাষ্ট্রের একটি ঐতিহাসিক দায়িত্ব এবং ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজারকে জল্পনা-কল্পনার চক্র থেকে মুক্ত করার, স্থিতিশীল ও ন্যায্য পথে পরিচালিত করার এবং টেকসই উন্নয়নের ভিত্তি তৈরি করার মূল চাবিকাঠি।

সূত্র: https://vtv.vn/bat-dong-san-tang-phi-ma-nguoi-lao-dong-bi-day-xa-giac-mo-an-cu-100251012202640245.htm