খসড়ায় জমির দাম নির্ধারণ এবং অতিরিক্ত রাজস্ব পরিচালনার জন্য অতিরিক্ত ব্যবস্থা প্রস্তাব করা হচ্ছে

ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (VNREA) সম্প্রতি একটি নথি প্রকাশ করেছে যেখানে জাতীয় পরিষদের খসড়া প্রস্তাবের বেশ কয়েকটি বিষয়বস্তুর উপর মন্তব্য প্রদান করা হয়েছে, যা ভূমি আইন বাস্তবায়নের ক্ষেত্রে অসুবিধা এবং বাধা দূর করার জন্য বেশ কয়েকটি প্রক্রিয়া এবং নীতি নিয়ন্ত্রণ করে।

ইলাস্ট্রেশন ছবি: তুয়ান আনহ/ভিএনএ

তদনুসারে, VNREA ৫টি বিষয়বস্তুর উপর মন্তব্য করেছে; যেখানে তারা খসড়ায় ইতিমধ্যেই উল্লেখিত বিধানগুলির মধ্যে ৩টি বিষয়বস্তু সংশোধন করার এবং খসড়া প্রস্তাবে এখনও উল্লেখিত নয় এমন ২টি বিষয়বস্তু যুক্ত করার প্রস্তাব করেছে।

আরও দুটি প্রস্তাবিত বিষয়বস্তু সহ, VNREA উল্লেখ করেছে যে খসড়া রেজোলিউশনের ৫ নম্বর অনুচ্ছেদে জমি বরাদ্দ, ইজারা দেওয়া বা ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তনের সময় সমস্ত প্রকল্পের ভূমি ব্যবহার ফি এবং ভূমি ভাড়া নির্ধারণের জন্য জমির মূল্য তালিকা প্রয়োগের বিষয়টি নির্দিষ্ট করা হয়েছে।

তবে, VNREA-এর বিশ্লেষণ অনুসারে, বাস্তবে, নতুন উন্নত এলাকায় বিনিয়োগ প্রকল্প বা বৃহৎ ভূমি ব্যবহারের স্কেল সহ প্রকল্প রয়েছে এবং জমির মূল্য তালিকা নেই অথবা যদি জমির মূল্য তালিকা থাকে, তাহলে জমির মূল্য তালিকা প্রয়োগ করা উপযুক্ত হবে না। এই ক্ষেত্রে, ভূমি ব্যবহার ফি এবং জমির ভাড়া গণনা করার জন্য বর্তমান ভূমি আইনে নির্ধারিত জমির মূল্য নির্ধারণ পদ্ধতি অনুসারে নির্দিষ্ট জমির মূল্য নির্ধারণ করা প্রয়োজন।

রাজ্য যখন জমি বরাদ্দ করে, জমি লিজ দেয়, অথবা জমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করে, তখন প্রকল্পের জমি ব্যবহারের ফি এবং জমির ভাড়া গণনার জন্য নির্দিষ্ট জমির দাম প্রয়োগের ক্ষেত্রে VNREA নিয়মাবলীর পরিপূরক প্রস্তাব করে, যার মধ্যে রয়েছে: ১০০ হেক্টর বা তার বেশি বৃহৎ জমি ব্যবহারের স্কেল সহ প্রকল্প এবং জমির মূল্য তালিকা ছাড়াই নতুন উন্নত এলাকায় বিনিয়োগ প্রকল্প।

এছাড়াও, VNREA অনির্ধারিত জমির মূল্যের সময়কালের জন্য অতিরিক্ত ফি গণনার জন্য প্রবিধান যুক্ত করার প্রস্তাব করেছে। কারণ ২০২৪ সালের ভূমি আইনের ২৫৭ অনুচ্ছেদের দফা ২, ধারা d এর উপর ভিত্তি করে, ডিক্রি ১০৩/২০২৪/ND-CP এমন ক্ষেত্রে অতিরিক্ত ফি আদায়ের কথা বলে যেখানে ১ আগস্ট, ২০২৪ সালের আগে জমি বরাদ্দ/লিজ দেওয়ার সিদ্ধান্ত নেওয়া হয়েছে কিন্তু জমির দাম নির্ধারণ করা হয়নি, তাদের অনির্ধারিত জমির মূল্যের সময়কালের জন্য প্রদেয় ভূমি ব্যবহার ফি/ভূমি ভাড়ার ৫.৪%/বছর (৩.৬%/বছরে সমন্বয় করা হবে বলে আশা করা হচ্ছে) হারে অতিরিক্ত ফি দিতে হবে।

কারণ হলো, যখন ভূমি ব্যবহার ফি/ভূমি ভাড়া পরিশোধ করা হয় না, তখন বিনিয়োগকারীরা অপরিশোধিত পরিমাণ থেকে উপকৃত হন। এই দৃষ্টিকোণটি ভুল এবং অনুপযুক্ত - VNREA জোর দিয়ে বলেছে। বর্তমানে, জমির দাম নির্ধারণের দায়িত্ব রাষ্ট্রীয় সংস্থার, ভূমি ব্যবহারকারীর উপর নির্ভরশীল নয়।

এই ক্ষেত্রে ভূমি ব্যবহারকারীদের দায়ী করার দাবি ভিত্তিহীন। যখন ভূমি ব্যবহারকারীরা ভূমি ব্যবহারের ফি এবং জমির খাজনা পরিশোধ করেননি, তখন তারা ভূমি ব্যবহারকারী হিসেবে তাদের অধিকার প্রয়োগ করতে পারেননি: ক্রয়, বিক্রয়/হস্তান্তর/বন্ধক রাখার অধিকার... কারণ নিয়ম অনুসারে, জমি সংক্রান্ত আর্থিক বাধ্যবাধকতা পূরণের পরেই এই অধিকারগুলি প্রয়োগ করা যেতে পারে, VNREA বিশ্লেষণ করেছে।

অতএব, VNREA বেশ কয়েকটি নির্দিষ্ট মামলার নির্ধারণের উপর ভিত্তি করে অতিরিক্ত আদায় ফি পরিচালনার বিধান যুক্ত করার সুপারিশ করে। যেসব ক্ষেত্রে জমি বরাদ্দ, জমি ইজারা, জমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তনের অনুমতি, বার্ষিক জমি ইজারা থেকে পুরো ইজারা মেয়াদের জন্য এককালীন জমি ইজারা পরিবর্তনের অনুমতি, জমি ব্যবহারের সম্প্রসারণ, জমি ব্যবহারের মেয়াদ সমন্বয়, জমি সম্পর্কিত আইনের বিধান অনুসারে বিস্তারিত পরিকল্পনা সমন্বয় এবং এই আইন কার্যকর হওয়ার আগে আইনের অন্যান্য প্রাসঙ্গিক বিধান অনুসারে সিদ্ধান্ত নেওয়া হয়েছে কিন্তু জমির দাম নির্ধারণ করা হয়নি, সেখানে জমির ভাড়া এবং জমি ব্যবহার ফি নির্ধারণ ২০২৪ সালের ভূমি আইনের ২৫৭ অনুচ্ছেদের ক, খ, গ, ধারা ২-এর বিধান অনুসারে বাস্তবায়িত হবে।

একই সময়ে, ভূমি ব্যবহারকারীরা যদি ভূমি আইনের ২৫৭ অনুচ্ছেদের ক, খ, গ, ধারা ২-এ নির্ধারিত ভূমি ব্যবহার ফি এবং ভূমি ভাড়ার জন্য এখনও গণনা না করা সময়ের জন্য অতিরিক্ত ফি প্রদান করতে হবে, যদি ভূমি ব্যবহারকারীরা প্রদত্ত ভূমি ব্যবহারের অধিকারকে শোষণ, ব্যবসা এবং ব্যবহারের জন্য ব্যবহার করে থাকেন।

ভূমি ব্যবহারকারীরা যদি ভূমি আইনের ২৫৭ অনুচ্ছেদের ক, খ, গ, ধারা ২-এ বর্ণিত ভূমি ব্যবহার ফি এবং ভূমি ভাড়ার জন্য এখনও গণনা করা হয়নি এমন সময়ের জন্য অতিরিক্ত ফি দিতে বাধ্য নন, যদি ভূমি ব্যবহারকারীরা এখনও প্রদত্ত ভূমি ব্যবহারের অধিকারকে শোষণ, ব্যবসা বা ব্যবহারের জন্য ব্যবহার না করে থাকেন। যদি ভূমি ব্যবহারকারীরা ভূমি ব্যবহার ফি এবং ভূমি ভাড়ার জন্য এখনও গণনা করা হয়নি এমন সময়ের জন্য অতিরিক্ত ফি প্রদান করে থাকেন, তাহলে তাদের রাজ্যের প্রতি প্রদত্ত বা অন্যান্য আর্থিক বাধ্যবাধকতা থেকে কাটা অতিরিক্ত ফি ফেরত দেওয়া হবে...

প্রস্তাবিত ৩টি সংশোধনী সম্পর্কে, VNREA উদ্ধৃত করেছে: ধারা ৭, ধারা ৩ ভূমি পুনরুদ্ধার, ক্ষতিপূরণ, সহায়তা এবং পুনর্বাসন সম্পর্কিত শর্তাবলীতে বলা হয়েছে: "ভূমি ব্যবহার ফি এবং প্রদেয় জমির ভাড়া থেকে বিনিয়োগকারীর অগ্রিম ক্ষতিপূরণ, সহায়তা এবং পুনর্বাসনের অর্থ কর্তন ভূমি আইনের ধারা ৯৪, ধারা ২ এর বিধান অনুসারে বাস্তবায়িত হবে এবং সমগ্র প্রকল্পের জন্য গণনা করা হবে"।

তবে, VNREA-এর মতে, বর্তমানে ভূমি আইনে বলা হয়েছে যে বিনিয়োগকারী যদি ক্ষতিপূরণ, সহায়তা এবং পুনর্বাসনের অর্থ অগ্রিম দেন, তাহলে তা প্রকল্পের ভূমি ব্যবহার ফি এবং ভূমি ভাড়া থেকে কেটে নেওয়া হবে। প্রকল্পের ভূমি ব্যবহার ফি এবং ভূমি ভাড়া থেকে কেটে নেওয়ার পরেও যদি অর্থ অবশিষ্ট থাকে, তাহলে তা প্রকল্পের মোট বিনিয়োগ মূলধনে গণনা করা হবে।

অতএব, এই নিয়ন্ত্রণটি প্রকৃতপক্ষে অধিকার নিশ্চিত করেনি এবং বিনিয়োগকারীদের পূর্ব-প্রদান ক্ষতিপূরণ, সহায়তা এবং পুনর্বাসনে অংশগ্রহণের জন্য আকৃষ্ট করেনি; বিশেষ করে যেসব প্রকল্প ভূমি ব্যবহার ফি এবং ভূমি ভাড়া থেকে অব্যাহতিপ্রাপ্ত বা হ্রাস পেয়েছে - VNREA বিশ্লেষণ করেছে।

অতএব, VNREA বিনিয়োগকারীদের ক্ষতিপূরণ, সহায়তা এবং পুনর্বাসনের জন্য অগ্রিম অর্থ কেটে রাখার অনুমতি দেওয়ার প্রস্তাব করছে, যা বিনিয়োগকারীদের অন্যান্য আর্থিক বাধ্যবাধকতা থেকে পরিশোধ করতে হবে।

একই সময়ে, ধারা ৫ এর ধারা ১ এর দফা d-তে, ভূমি ব্যবহার ফি গণনার ভিত্তির মধ্যে রয়েছে: বিনিয়োগকারী রাষ্ট্রের কাছে হস্তান্তরিত জমির জন্য অবকাঠামো নির্মাণ খরচ; এই বিন্দুতে উল্লেখিত অবকাঠামো নির্মাণ খরচ নির্মাণ আইনের বিধান অনুসারে নির্ধারিত হয়।

VNREA-এর মতে, খসড়াটিতে কেবলমাত্র বিনিয়োগকারীরা রাজ্যের কাছে যে জমি হস্তান্তর করবেন তার জন্য অবকাঠামো নির্মাণ খরচের হিসাব নির্ধারণ করা হয়েছে, যা অনুপযুক্ত। কারণ জমির মূল্য তালিকার প্রকৃতি একটি সাধারণ নিয়ন্ত্রণ এবং জমির মূল্য তালিকার জমির দাম প্রায়শই বিদ্যমান জমির প্লটের উপর ভিত্তি করে তৈরি করা হয়। অবকাঠামো উন্নয়ন বিনিয়োগ প্রকল্পগুলি কিন্তু রাজ্যের কাছে হস্তান্তরিত কোনও এলাকা নেই (যেমন শিল্প পার্ক অবকাঠামো উন্নয়ন বিনিয়োগ প্রকল্প) অবকাঠামো খরচের জন্য কাটা হবে না।

অথবা ভূতাত্ত্বিক অবস্থা এবং স্কেলের উপর নির্ভর করে বিনিয়োগ প্রকল্পগুলির বিভিন্ন অবকাঠামো বিনিয়োগ খরচ হবে, বিশেষ করে নতুন এলাকায় বিনিয়োগ প্রকল্প, পুনরুদ্ধারকৃত এলাকা... সমতলকরণ এবং অবকাঠামো নির্মাণের জন্য খুব বেশি বিনিয়োগ খরচ হবে। অতএব, বিনিয়োগকারীরা রাষ্ট্রের কাছে হস্তান্তরিত ভূমি এলাকার জন্য যদি কেবল অবকাঠামোগত খরচ গণনা করা হয়, তাহলে এটি ন্যায্যতা নিশ্চিত করবে না।

এই বাস্তবতা থেকে, VNREA প্রস্তাব করে যে জমির দাম নির্ধারণ করার সময়, বিনিয়োগকারীরা রাজ্যের কাছে যে জমি হস্তান্তর করেন তা নয়, পুরো প্রকল্পের অবকাঠামোগত খরচ গণনা করা প্রয়োজন। একই সাথে, জমির দাম নির্ধারণের সময় জমি পুনরুদ্ধার প্রকল্পের জন্য জমি পুনরুদ্ধার খরচ পরিচালনার নিয়মাবলীর পরিপূরক করা প্রয়োজন (বর্তমান নিয়ম অনুসারে, উদ্বৃত্ত পদ্ধতি ব্যবহার করে জমির দাম নির্ধারণ করার সময় জমি পুনরুদ্ধার খরচ প্রকল্প উন্নয়ন খরচের মধ্যে অন্তর্ভুক্ত করা হয়)।

VNREA আরেকটি বিষয়বস্তুতে মন্তব্য করেছে যে, ধারা 3-এর ধারা 13-এর বি পয়েন্টে, ভূমি পুনরুদ্ধার, ক্ষতিপূরণ, সহায়তা এবং পুনর্বাসনের জন্য অন্তর্বর্তীকালীন বিধানগুলিতে স্পষ্টভাবে বলা হয়েছে: "এই প্রস্তাব কার্যকর হওয়ার তারিখের আগে, ক্ষতিপূরণ, সহায়তা এবং পুনর্বাসন পরিকল্পনা অনুমোদনের কোনও সিদ্ধান্ত না থাকলে, ভূমি পুনরুদ্ধার, ক্ষতিপূরণ, সহায়তা এবং পুনর্বাসন ভূমি আইনের বিধান এবং এই ধারার বিধান অনুসারে পরিচালিত হবে"।

VNREA-এর মতে, "যেক্ষেত্রে এই প্রস্তাব কার্যকর হওয়ার তারিখের আগে কোনও সিদ্ধান্ত না থাকে" বাক্যাংশটি সঠিকভাবে ঘটনার সময় নির্ধারণ করে না। এমন কিছু ঘটনা ঘটবে যেখানে প্রস্তাব কার্যকর হওয়ার তারিখের আগে ক্ষতিপূরণ পরিকল্পনা অনুমোদনের কোনও সিদ্ধান্ত হবে না, কিন্তু যখন প্রস্তাব কার্যকর হবে, তখন ক্ষতিপূরণ পরিকল্পনা অনুমোদনের একটি সিদ্ধান্ত হবে। অতএব, VNREA এটিকে "যেক্ষেত্রে এই প্রস্তাব কার্যকর হওয়ার তারিখ পর্যন্ত কোনও সিদ্ধান্ত না থাকে..." এ সামঞ্জস্য করার প্রস্তাব করছে।

সূত্র: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/de-xuat-them-co-che-xac-dinh-gia-dat-xu-ly-tien-thu-bo-sung-trong-du-thao-20251027203731475.htm