ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তনের জন্য শত শত বিলিয়ন ডলার দিতে হলে ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলিকে সমস্যার সম্মুখীন হতে হয়।

নিজস্ব জমিতে কারখানা নির্মাণের জন্য শহরতলিতে কারখানা স্থানান্তর করতে হয়, তারপর বার্ষিক অর্থ প্রদানের মাধ্যমে তা ফেরত দিতে হয়, যখন লিজের মেয়াদ শেষ হয়ে যায়, তখন ব্যবসাটি সমস্যার সম্মুখীন হয় কারণ ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করার জন্য তাদের "বিশাল" পরিমাণ অর্থ প্রদান করতে হয়।

কারখানা তৈরির জন্য জমি পেতে, অনেক ব্যবসা প্রতিষ্ঠানকে তাদের জমি রাজ্যের কাছে হস্তান্তর করতে হয়েছে, তারপর বার্ষিক অর্থ প্রদানের মাধ্যমে তা ফেরত দিতে হয়েছে - ছবি: এনএইচ

২০০০-এর দশকে, রাজ্যের অনুরোধে, পরিবেশ দূষণ এড়াতে এবং নগর ও পরিষেবা উন্নয়নের জন্য কেন্দ্রের জমি ছেড়ে দেওয়ার জন্য হো চি মিন সিটির উৎপাদন সুবিধাগুলি শহরতলিতে স্থানান্তরিত হয়। অনেক মানুষ তাদের কারখানাগুলি শহরতলিতে তাদের নিজস্ব জমিতে স্থানান্তরিত করে।

কিন্তু যেহেতু ১/২০০০ জোনিং পরিকল্পনা নেই এবং এটি কারখানা নির্মাণের জন্য উপযুক্ত নয়, তাই মানুষকে তাদের জমি রাজ্যের কাছে হস্তান্তর করতে হয় এবং তারপর ৫-১০ বছরের স্বল্পমেয়াদী চুক্তির অধীনে বার্ষিক ফি প্রদান করে এই জমি ভাড়া নিতে হয়।

তবে, যখন লিজ চুক্তির মেয়াদ শেষ হয়ে যায় অথবা এন্টারপ্রাইজ জমি লিজ চুক্তি বাতিল করে পুরাতন গোলাপী বইটি পুনরায় ইস্যু করতে চায়, তখন এটি সমস্যার সম্মুখীন হবে।

একটি সাধারণ ক্ষেত্রে, মিঃ কুওং কারখানাটি স্থানান্তর করার জন্য বিন চান জেলায় (পুরাতন) ৫,৯৩০ বর্গমিটার আয়তনের দুটি কৃষি জমি কিনেছিলেন। ২০০৬ সালে, তিনি উপরোক্ত জমিটি তার মালিকানাধীন কোম্পানির কাছে হস্তান্তর করেন যাতে উৎপাদন ও ব্যবসার জন্য জমির উদ্দেশ্য পরিবর্তন করা যায়।

তবে, যেহেতু জমিটি বিদ্যমান আবাসিক সংস্কার পরিকল্পনার অন্তর্গত, তাই ১/২০০০ স্কেলে কোনও বিস্তারিত নির্মাণ পরিকল্পনা নেই, তাই কর্তৃপক্ষ এই উদ্যোগকে ১০ বছরের (২০১০-২০২০) স্বল্পমেয়াদী (২০১০-২০২০) জন্য জমিটি লিজ দেওয়ার সিদ্ধান্ত নিয়েছে, কারখানা নির্মাণের জন্য লিজ দেওয়া এলাকা ৫,১৫০ বর্গমিটার, বাকি ৭৮০ বর্গমিটার খাল সুরক্ষা করিডোরের অন্তর্গত, তাই এটি কৃষি জমি হিসেবেই রয়ে গেছে।

২০১৭ সালে, লিজের মেয়াদ প্রায় শেষ হওয়ার কারণে, কোম্পানিটি লিজ বাড়াতে চেয়েছিল, কিন্তু জমিটি বর্তমানে নগর আবাসিক ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনার আওতায় ছিল এবং এটি বাড়ানো সম্ভব হয়নি, তাই কোম্পানিটি ব্যক্তিগতভাবে মিঃ কুওংকে জমিটি ফেরত দেওয়ার প্রক্রিয়া সম্পন্ন করে।

এই সময়ে, তিনি জমির ইজারা সম্প্রসারণ, ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন বা লিজের মেয়াদ শেষ হওয়ার পরেও ব্যবহারের জন্য বর্তমান বা মূল অবস্থা অনুসারে গোলাপী বই পুনঃপ্রকাশের জন্য অনেক আবেদন জমা দিয়েছিলেন।

তবে, ২০২৪ সালের মধ্যে, তাকে কেবল ৪,৮০০ বর্গমিটার জমি আবাসিক জমিতে রূপান্তর করার অনুমতি দেওয়া হয়েছিল, তবে ভূমি ব্যবহার ফি এর ১০০% দিতে হয়েছিল, এবং কৃষি জমির দাম কাটাতে পারেনি। বাকি ৩৫০ বর্গমিটার উৎপাদন ও ব্যবসায়িক জমি আবাসিক জমিতে রূপান্তর করার অনুমতি দেওয়া হয়নি, তবে তাকে একটি গোলাপী বই দেওয়া হয়নি এবং জমির ইজারা নবায়ন করতে এবং বার্ষিক ভাড়া দিতে বাধ্য করা হয়েছিল।

একইভাবে, মিসেস ফুওংও উত্তরাধিকারসূত্রে জমি পেয়েছিলেন এবং কারখানা নির্মাণের উদ্দেশ্যে বার্ষিক অর্থ প্রদানের আকারে জমিটি হো চি মিন সিটিতে হস্তান্তর করেছিলেন।

২০১৮ সালে, কোম্পানিটি জমির সম্পদ মিসেস ফুওং-এর কাছে হস্তান্তর করে এবং জমিটি তার ব্যবহারের জন্য হস্তান্তর করে, কিন্তু নিয়ম অনুসারে, মিসেস ফুওং কেবলমাত্র ২০২০ সাল পর্যন্ত বাকি সময়ের জন্য জমিটি লিজ চালিয়ে যেতে পারবেন।

বছরের পর বছর ধরে, মিসেস ফুওং পুরাতন লাল বইটি পুনরায় প্রকাশের জন্য অনুরোধ করেছেন, কিন্তু এখনও পর্যন্ত এটি পুনরায় প্রকাশের জন্য কোনও আইনি নিয়ন্ত্রণ নেই, যা তাকে একটি কঠিন পরিস্থিতিতে ফেলেছে।

"আমি ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করতে পারি না কারণ আমার উচ্চ রূপান্তর ফি দেওয়ার সামর্থ্য নেই, কিন্তু যখন ব্যবসা কঠিন হয়, তখন আমি জমির ভাড়া খরচ কমাতে এবং একই ভূমি ব্যবহারের অধিকার আবার পেতে ইজারা চুক্তি বাতিল করতে চাই, কিন্তু আমি তা করতে পারি না। যদি আমাকে জমির ইজারা সম্প্রসারণ বজায় রাখতে বাধ্য করা হয়, আমি জানি না এটি কতদিন স্থায়ী হবে," মিসেস ফুওং বলেন।

আইনি নিয়ন্ত্রণের ত্রুটিগুলি কাটিয়ে ওঠা প্রয়োজন

বিশেষজ্ঞদের মতে, ডিক্রি ১০৩ বার্ষিক ভাড়া প্রদানের সাথে ব্যক্তিগত জমি এবং রাষ্ট্র-লিজপ্রাপ্ত সরকারি জমির মধ্যে স্পষ্টভাবে পার্থক্য করে না। এই পার্থক্যের অভাবের কারণে, আবাসিক জমিতে রূপান্তর করার সময়, উভয় ধরণের জমিকে রূপান্তরের সময় জমির মূল্য (জমির মূল্য ০) অনুসারে আবাসিক ভূমি ব্যবহার ফি এর ১০০% দিতে হবে।

ফলস্বরূপ, ভূমি ব্যবহারকারীদের অন্যান্য কৃষি জমির তুলনায় অনেক বেশি ভূমি ব্যবহার ফি দিতে হয় কারণ ভূমি ব্যবহারকারীরা জমি কিনতে যে প্রকৃত জমির মূল্য ব্যয় করেছেন তা গণনা করা হয় না।

বর্তমান অবস্থায় অথবা আগের মতো জমি লিজ চুক্তি বাতিল করার সময় জমি লিজ দেওয়ার সময় জমি পুনরুদ্ধারের ক্ষেত্রেও আইনে কোনও বিধিনিষেধ নেই, যার ফলে মানুষ এবং ব্যবসায়িক প্রতিষ্ঠানের জন্য জমি লিজ চুক্তি শেষ হলে জমি লিজ দেওয়ার ক্ষেত্রে অনেক সমস্যা দেখা দেয়।

আইনজীবী ট্রান মিন কুওং (হো চি মিন সিটি বার অ্যাসোসিয়েশন) বলেছেন যে, রাজ্য কর্তৃক লিজ দেওয়া সরকারি জমি নয়, বরং উত্তরাধিকারসূত্রে প্রাপ্ত বা স্ব-সৃষ্ট, পরিবার এবং ব্যক্তিদের কাছ থেকে বার্ষিক ভাড়া পরিশোধের মাধ্যমে লিজ দেওয়া জমির জন্য ভূমি ব্যবহার রূপান্তর ফি সম্পর্কিত ডিক্রি ১০৩ সংশোধন এবং পরিপূরক করা প্রয়োজন। আবাসিক জমিতে রূপান্তরিত হলে, রূপান্তরের সময় অ-কৃষি উৎপাদন এবং ব্যবসায়িক জমি বা কৃষি জমির জন্য ভূমি ব্যবহার ফি গণনা করা হয়, আবাসিক জমির মূল্যের ১০০% হার প্রয়োগ করা হয় না।

এছাড়াও, এই ক্ষেত্রে, যদি আর প্রয়োজন না হয়, তাহলে লিজ চুক্তি তাড়াতাড়ি বাতিল করার এবং লিজ দেওয়ার আগে জমির বর্তমান অবস্থা বা ধরণ অনুসারে গোলাপী বই পুনরায় জারি করার অধিকার রয়েছে।

এনজিওসি হিয়েন

সূত্র: https://tuoitre.vn/doanh-nghiep-gap-kho-khi-phai-dong-ca-tram-ti-dong-de-chuyen-muc-dich-su-dung-dat-20251015161303881.htm