প্রকল্পটি ত্যাগ করুন কারণ এটি সমাধান করা যাবে না।
নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের পরিসংখ্যান দেখায় যে ২০২৩ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকে, দেশব্যাপী মাত্র ১৫টি নতুন বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পের লাইসেন্স দেওয়া হয়েছিল। যার মধ্যে উত্তর অঞ্চলে ৭টি প্রকল্প, মধ্য অঞ্চলে ৩টি প্রকল্প এবং দক্ষিণ অঞ্চলে ৫টি প্রকল্প ছিল।
সরকার প্রায় এক বছর ধরে ক্রমাগত অসুবিধাগুলি দূর করার পরও, রিয়েল এস্টেট বাজার এখনও সরবরাহ সমস্যার সমাধান করতে পারেনি কারণ প্রকল্পগুলির ৭০% সমস্যা আইনি সমস্যার কারণে।
সংশোধিত ভূমি আইনের খসড়াটি রিয়েল এস্টেটের জন্য আইনি গতি তৈরি করবে বলে আশা করা হচ্ছে, তবে ব্যবসাগুলি উদ্বিগ্ন যে কিছু নিয়ম বাজার পুনরুদ্ধারের পথে বাধা হয়ে দাঁড়াবে।
উল্লেখযোগ্যভাবে, ১২৮ অনুচ্ছেদের ১ নম্বর ধারা এবং ৬ নম্বর ধারায় ভূমি ব্যবহারের অধিকার প্রাপ্তি বা ভূমি ব্যবহারের অধিকার থাকার বিষয়ে চুক্তির মাধ্যমে আর্থ-সামাজিক উন্নয়ন প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য ভূমির ব্যবহার নিশ্চিত করা হয়েছে।
তদনুসারে, বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য জমি ব্যবহারের ক্ষেত্রে, ব্যবহারের অধিকার পাওয়ার বিষয়ে একটি চুক্তি করা হয়: আবাসিক জমি বা আবাসিক জমি এবং আবাসিক জমি ব্যতীত অকৃষি জমি যার জন্য ভূমি ব্যবহারের ফি প্রদান করা হয়েছে বা পুরো ভাড়া সময়ের জন্য একবার জমির ভাড়া প্রদান করা হয়েছে।
আবাসিক ভূমি বিধিমালার কারণে প্রকল্পটি পরিত্যাগ করতে বাধ্য হওয়া একটি কোম্পানি হিসেবে, PV VietNamNet-এর সাথে শেয়ার করে, গ্লোবাল রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট জয়েন্ট স্টক কোম্পানি (GP.Invest) এর পরিচালনা পর্ষদের চেয়ারম্যান মিঃ নগুয়েন কোক হিয়েপ বলেছেন যে তার কোম্পানির উচিত ছিল হা দং (হ্যানয়) -এ ৪ হেক্টর জমির একটি প্রকল্প এবং জেলা ১২ (HCMC) -এ একটি প্রকল্প করা... তবে, তাকে হাল ছেড়ে দিতে হয়েছে কারণ তিনি বেশ কয়েক বছর ধরে এটি অনুসরণ করেও সাফল্য পাননি, এবং শুধুমাত্র আবাসিক ভূমি বিধিমালার কারণে কেউই সমস্যাটির সমাধান করতে পারেনি।
মিঃ হিপের মতে, ২০২১ সাল থেকে, ডিক্রি ৩০ (ডিক্রি ৯৯/২০১৫-এর বেশ কয়েকটি ধারা সংশোধন ও পরিপূরক যা আবাসন আইন - পিভি-র বেশ কয়েকটি ধারা বাস্তবায়নের বিশদ বিবরণ এবং নির্দেশনা দেয়) উল্লেখ করে যে অন্যান্য জমিকে আবাসিক জমিতে রূপান্তর করার ক্ষেত্রে কমপক্ষে অল্প পরিমাণে আবাসিক জমি থাকতে হবে, যা বাস্তবায়ন করা খুবই কঠিন।
"এই কারণেই শত শত প্রকল্প আটকে আছে এবং রূপান্তর করা যাচ্ছে না। এমনকি যারা জমি ব্যবহার করছেন তাদের ক্ষেত্রেও পরিকল্পনা আছে কিন্তু তারা রূপান্তর করতে পারছেন না কারণ এতে এক বর্গমিটারও জমি নেই।"
"সংশোধিত ভূমি আইনের খসড়ায় কোনটি রাখা যুক্তিসঙ্গত এবং কোনটি পরিবর্তন করা অযৌক্তিক তা বিবেচনা করা উচিত ছিল। যাইহোক, ১২৮ ধারাটি পুনরাবৃত্তি করা হয়েছে, আমি মনে করি আবাসন প্রকল্প তৈরির ব্যবসার জন্য এটি খুবই কঠিন; খসড়া কমিটির এটি দেখা উচিত ছিল," মিঃ হিপ বলেন।
ইতিমধ্যে, ডাট জানহ মিয়েন বাকের জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ ভু কুওং কুয়েট বলেন যে, এই নিয়মগুলি রাষ্ট্রীয় সংস্থাগুলির জন্য সীমাবদ্ধতা তৈরি করে।
মিঃ কুয়েত একটি উদাহরণ দিলেন: একটি জেলা একটি প্রকল্প পরিকল্পনা করতে চায়, কিন্তু সেই প্রকল্পটি আবাসিক জমির উপর অবস্থিত নয়। সেই জেলাগুলি কি এটি নিলামে তোলার পরিকল্পনা করতে পারে?
“আমি উদ্বিগ্ন যে রাষ্ট্রীয় সংস্থাগুলিও আইনের ওভারল্যাপিংয়ের কারণে অসুবিধার সম্মুখীন হবে। ব্যবসার ক্ষেত্রে, আবাসিক জমি ছাড়া জমিতে পরিকল্পনা করার সময়, এর বেশিরভাগই বাণিজ্যিক পরিষেবা জমি, গাছ লাগানোর জন্য জমি... আবাসিক এলাকার কাছাকাছি অবস্থিত, আবাসিক এলাকার জন্য পরিকল্পিত এলাকায় অবস্থিত। সেই সময়ে, যদি কোনও আবাসিক জমি না থাকে, তাহলে ব্যবসাগুলি পরিকল্পনা করতে পারবে না, যদিও পরিকল্পনায় আবাসিক জমি অন্তর্ভুক্ত রয়েছে, কিন্তু জমির প্রকৃতি আবাসিক জমিতে রূপান্তরিত হয়নি। এই জিনিসগুলি রিয়েল এস্টেট প্রকল্প বিকাশকারী ব্যবসাগুলির জন্য অনেক অসুবিধা এবং জটিলতা তৈরি করবে,” মিঃ কুয়েট বলেন।
তদুপরি, এই নেতা বলেন, এমনকি হ্যানয়েও, বর্তমানে বেল্ট ৩, বেল্ট ৪ পর্যন্ত ব্যাপকভাবে উন্নয়নশীল... কিন্তু বেল্ট ৩-এ, প্রচুর কৃষি জমি রয়েছে; খসড়ার মতো নিয়ন্ত্রণ করা হলে, জমি নষ্ট হবে কারণ সেই এলাকাটি আবাসিক জমির জন্য পরিকল্পনা করা হয়েছে, উচ্চ-উত্থিত এবং নিম্ন-উত্থিত ভবন তৈরি করতে পারে কিন্তু যদি বিদ্যমান আবাসিক জমির এক মিটারও না থাকে, তাহলে শেষ পর্যন্ত একটি অচলাবস্থা তৈরি হবে।
এসজিও গ্রুপ জয়েন্ট স্টক কোম্পানি (এসজিও গ্রুপ) এর পরিচালনা পর্ষদের চেয়ারম্যান মিঃ ভু কিম গিয়াং জিজ্ঞাসা করেছিলেন: যদি খসড়ার বিধানগুলি পাস হয়, তবে এর অনেক প্রভাব পড়বে, কারণ অতীতের জমির উৎপত্তি বেশিরভাগই জড়িত। যদি সামগ্রিক প্রকল্পে কৃষি জমি, উৎপাদন জমি ইত্যাদির মতো জমির ধরণের কিছু অংশ থাকে, তবে এটি কীভাবে পরিচালনা করা হবে?
"আমি আশঙ্কা করছি যে আইনের এই খসড়া নিয়ন্ত্রণটি যদি পাস হয়, তাহলে আমাদের প্রতিটি এলাকার সাধারণ পরিকল্পনা এবং জোনিং পরিকল্পনা পুনর্বিন্যাস করতে হবে কারণ অতীতে, অনেক এলাকা প্রতিটি এলাকার ভূমি পরিকল্পনা প্রায় সম্পূর্ণরূপে আপডেট করেছে," মিঃ গিয়াং বলেন।
আবাসন সরবরাহ এবং শহুরে আবাসনের দামের উপর প্রভাব
VietNamNet প্রতিবেদকের সাথে কথা বলতে গিয়ে, SBLaw কোম্পানির চেয়ারম্যান আইনজীবী নগুয়েন থান হা মূল্যায়ন করেছেন যে উপরোক্ত নিয়ন্ত্রণটি রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য "অবরোধ" এবং আরও অসুবিধার কারণ হবে যখন শত শত পুরানো প্রকল্প আইনি সমস্যা সমাধান করতে বাধ্য হচ্ছে; এবং নতুন প্রকল্পগুলি বাস্তবায়ন করাও কঠিন, যার ফলে আবাসন সরবরাহ আরও কম হবে।
আইনজীবী বিশ্লেষণ করেছেন যে জটিলতাটি হল এই নিয়মের মধ্যে যে প্রকল্পটি করার জন্য ভূমি ব্যবহার রূপান্তরের জন্য আবেদনকারী জমিতে আবাসিক জমি থাকতে হবে। যদিও বেশিরভাগ নতুন রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন প্রকল্প বর্তমানে কৃষি জমি, অকৃষি জমি, উৎপাদন জমি এবং অন্যান্য ধরণের জমির প্রাথমিক ভূমি তহবিলে বাস্তবায়িত হচ্ছে।
নিয়মকানুন জটিলতা কেবল তখনই স্বীকৃত হয় যখন এমন অকৃষি জমি থাকে যা আবাসিক জমি নয় এবং পুরো ভাড়া সময়ের জন্য একবার ভূমি ব্যবহার ফি বা জমির ভাড়া পরিশোধ করেছে। কিন্তু বাস্তবে, বেশিরভাগ বর্তমান প্রকল্পগুলি বার্ষিক ভূমি ভাড়া প্রদানকারী উদ্যোগের আকারে বাস্তবায়িত হচ্ছে। সুতরাং, বার্ষিক ভূমি ভাড়া প্রদানকারী প্রকল্পগুলির সাথে, রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলি বিকাশ করা অসম্ভব।
এর পাশাপাশি, এই প্রবিধানটি বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য প্রকল্প স্থানান্তরের বিষয়ে আলোচনা করা কঠিন করে তোলে কারণ এই প্রবিধানটি কেবলমাত্র অকৃষি জমির ক্ষেত্রে প্রযোজ্য, আবাসিক জমির ক্ষেত্রে নয়, যার জন্য ভূমি ব্যবহারের ফি প্রদান করা হয়েছে বা পুরো ভাড়া সময়ের জন্য একবার জমির ভাড়া প্রদান করা হয়েছে।
প্রকৃতপক্ষে, বর্তমান নিয়মাবলী বিনিয়োগকারীদের নগর ও বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তরের জন্য আলোচনা করতে উৎসাহিত করছে; তবে, অকৃষি জমি থাকার প্রয়োজনীয়তা যার জন্য জমির ভাড়া সম্পূর্ণরূপে পরিশোধ করা হয়েছে, অনেক প্রকল্পের জন্য রূপান্তর করা অসম্ভব করে তুলবে।
"যদি খসড়া ভূমি আইনের ১২৮ অনুচ্ছেদের বি, ধারা ১ এবং ধারা ৬ অনুসারে, উদ্যোগগুলি বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়ন করতে সক্ষম না হয়। এটি অ্যাপার্টমেন্টের সরবরাহ এবং শহুরে আবাসনের দামের উপর প্রভাব ফেলবে।"
এই প্রবিধানটি প্রকল্পের জন্য আইনি বাধা অপসারণের বর্তমান নির্দেশিকাগুলির বিরুদ্ধেও যায়, কারণ এটি আইন নং 03/2022/QH15-এর বর্তমান প্রবিধানের তুলনায় সংকীর্ণ, যা 9টি আইন সংশোধন করে, যার মধ্যে বাণিজ্যিক আবাসনের জন্য ব্যবহৃত জমির ধরণের উপর 2014 সালের আবাসন আইনের ধারা 1, ধারা 23 সংশোধন করা অন্তর্ভুক্ত। তদনুসারে, প্রবিধানটি শর্ত দেয় যে উদ্যোগগুলিকে বিনিয়োগ নীতির জন্য অনুমোদিত করা হয়; একই সময়ে, বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পে বিনিয়োগকারীদের অনুমোদন দেওয়া হয় যদি তাদের ভূমি ব্যবহারের অধিকার থাকে বা আবাসিক জমির জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার পায় অথবা আবাসিক জমি এবং অন্যান্য জমি যা আবাসিক জমি নয় যা আবাসিক জমি নয় যা বিনিয়োগ প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্যে পরিবর্তনের অনুমতির শর্ত পূরণ করে," মিঃ হা বলেন।
[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস
মন্তব্য (0)