জমির মূল্যায়নে বাজার নীতি কেন উপেক্ষা করা হয়?

(এনএলডিও) - সংশোধিত ভূমি আইনের খসড়ায় জমির দামের বিষয়বস্তু সম্পর্কিত বড় ধরনের সমন্বয় করা হয়েছে।

সংশোধিত ভূমি আইনের খসড়াটি বিশেষ মনোযোগ আকর্ষণ করছে কারণ এটি ভূমি মূল্যায়ন সংক্রান্ত নিয়মকানুন সম্পর্কিত অনেক উল্লেখযোগ্য পরিবর্তন আনে - যা ২০২৪ সালের ভূমি আইনের ১৫৮ থেকে ১৬২ অনুচ্ছেদের মূল বিষয়বস্তুর মধ্যে একটি।

দুটি উল্লেখযোগ্য বিষয়ের মধ্যে রয়েছে বাজারের কারণগুলির ভূমিকা কমাতে জমির মূল্য নির্ধারণের নীতিমালার সমন্বয় এবং নির্দিষ্ট জমির মূল্য নির্ধারণের প্রক্রিয়া বাতিল করার প্রস্তাব। এই সমন্বয়গুলি আগামী সময়ে ভূমি ব্যবস্থাপনা এবং প্রশাসনের দিকনির্দেশনা নিয়ে অনেক উদ্বেগ তৈরি করছে।

বাজার নীতি অনুসারে জমির মূল্যায়নের নিয়ন্ত্রণ কেন বাতিল করা হবে?

বিশেষ করে, সংশোধিত ভূমি আইনের খসড়াটি বাজার নীতির উপর ভিত্তি করে ভূমি মূল্যায়নের নিয়মকানুন বাতিল করে; প্রচার, স্বচ্ছতা, বস্তুনিষ্ঠতা, সততা এবং স্বাধীনতার প্রয়োজনীয়তা আর স্বীকৃত নয়; রাষ্ট্র, বিনিয়োগকারী এবং ভূমি ব্যবহারকারীদের মধ্যে স্বার্থের সামঞ্জস্য রাষ্ট্রীয় ব্যবস্থাপনার প্রয়োজনীয়তা এবং স্থানীয় বাস্তবতার মধ্যে সামঞ্জস্য দ্বারা প্রতিস্থাপিত হয়।

খসড়ায় ৪টি নীতিমালায় ভূমি মূল্যায়নের ক্ষেত্রে প্রশাসনিক বিষয়গুলোর অন্তর্ভুক্তি দেখানো হয়েছে; তাহলে, আমরা কি ভূমি মূল্যায়নের নীতিকে ভূমির দাম নির্ধারণকারী রাষ্ট্রের নীতির সাথে সমান করছি?

প্রাথমিক বাজারে জমির দামের বিষয়ে রাজ্যের সিদ্ধান্ত এবং রাজ্য যখন জমি পুনরুদ্ধার করে তখন ক্ষতিপূরণ গণনার জন্য জমির দামের সিদ্ধান্ত ১৯৯৩ সালের ভূমি আইনের সময় জমির দামের উপর নিয়ন্ত্রণ প্রতিষ্ঠিত হওয়ার পর থেকে।

আমাদের মনে রাখা দরকার যে এই নীতিগুলি সাধারণত ভূমি মূল্যায়ন কার্যক্রমের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য, কেবল যখন রাজ্য জমির দাম নির্ধারণ করে তখনই নয়; একই সাথে, ভূমি মূল্যায়ন নীতিগুলির বিকাশ হল জমির প্লট/ভূমি এলাকার প্রকৃত মূল্য, জমির দামের অন্তর্নিহিত বৈশিষ্ট্যগুলি প্রতিফলিত হয় তা নিশ্চিত করা এবং ভূমি মূল্যায়নে ব্যক্তিগত ইচ্ছার চাপ নিয়ন্ত্রণ করা।

অতএব, খসড়ার নীতিগুলি সাবধানতার সাথে বিবেচনা করা প্রয়োজন, নীতিগুলির উদ্দেশ্য নিশ্চিত করা এবং জমি মূল্যায়নে পেশাদারিত্ব উন্নত করতে অবদান রাখা।

ব্যক্তিগত ইচ্ছা চাপিয়ে দেওয়া এবং বাজারের বিষয়গুলিকে উপেক্ষা করা জমির মূল্যায়নের প্রকৃতি এবং বস্তুনিষ্ঠতা প্রতিফলিত করবে না। মূল বিষয় হল আমাদের কার্যকর বাজার ব্যবস্থাপনা এবং নিয়ন্ত্রণের জন্য ব্যবস্থা উন্নত করতে হবে, জমির মূল্যায়ন প্রক্রিয়ার উপর বাজারের প্রভাব এড়াতে বা বাদ দিতে হবে না।

সংশোধিত ভূমি আইনের খসড়াটি বিশেষ মনোযোগ আকর্ষণ করছে কারণ এতে ভূমি মূল্যায়ন সংক্রান্ত নিয়মকানুন সম্পর্কিত অনেক উল্লেখযোগ্য পরিবর্তন আনা হয়েছে। ছবি: সন নুং

নির্দিষ্ট জমির মূল্য ব্যবস্থা প্রতিস্থাপন

পরবর্তী প্রধান পরিবর্তন হল খসড়ায় নির্দিষ্ট জমির মূল্য ব্যবস্থার পরিবর্তে একটি সমন্বয় সহগ সহ জমির মূল্য তালিকা ব্যবহার করার প্রস্তাব করা হয়েছে। সেই অনুযায়ী, যখন রাজ্য জমি পুনরুদ্ধার করবে, তখন ক্ষতিপূরণ গণনার জন্য জমির মূল্য সমন্বয়কৃত জমির মূল্য তালিকার উপর ভিত্তি করে হবে, আগের মতো প্রতিটি ক্ষেত্রে আলাদাভাবে নির্ধারিত হবে না।

সমন্বয় সহগ সহ একটি মূল্য তালিকা ব্যবহার করলে বর্তমান প্রেক্ষাপটে জমির দাম প্রয়োগের সময় সুবিধা এবং গতি তৈরি হবে, ত্রুটির ঝুঁকি হ্রাস পাবে এবং নির্দিষ্ট জমি মূল্যায়নের সময় বাড়বে। যাইহোক, ২০১৩ সালের ভূমি আইন থেকে বর্তমান পর্যন্ত নির্দিষ্ট জমির দাম ব্যবহারের অসাধারণ সুবিধা রয়েছে যেমন: প্রযোজ্য ক্ষেত্রে উচ্চ স্বতন্ত্রতা, প্রতিটি নির্ধারিত সময়ে বাজারের তথ্যের উপর ভিত্তি করে মূল্যায়ন, প্রতিটি ক্ষেত্রে বিশেষভাবে সংশ্লিষ্ট পক্ষের স্বার্থ নিয়ন্ত্রণ করা...

সাম্প্রতিক সময়ে ভূমি মূল্যায়নের ক্ষেত্রে অসুবিধা এবং ত্রুটিগুলি হল মূল্যায়ন বিষয় পেশাদারিত্ব প্রদর্শন করেনি এবং ভূমি মূল্যায়ন পরামর্শদাতা সংস্থাগুলি কার্যকরভাবে কাজ করেনি। অতএব, ৩১ অক্টোবর, ২০১২ তারিখের রেজোলিউশন নং ১৯-এনকিউ/টিডব্লিউ-তে নির্দেশিত একটি স্বাধীন ভূমি মূল্যায়ন ব্যবস্থার একটি মডেল অধ্যয়ন এবং প্রতিষ্ঠা করা প্রয়োজন।

আমরা বিশ্বাস করি যে সমস্যার মূল কারণটি সঠিকভাবে চিহ্নিত করা প্রয়োজন, কেবল সুবিধা এবং অসুবিধার জন্য নয় বরং ভূমি মূল্যায়নের ক্ষেত্রে বিজ্ঞান এবং পেশাদারিত্বকে উপেক্ষা করা। সমন্বয় সহগ সহ জমির মূল্য তালিকার ব্যাপক প্রয়োগ ভূমি আইন 2003 সালের সময়ের অনুরূপ এবং যখন ভূমি আইন 2013 সালে নির্দিষ্ট জমির মূল্য সমাধানের জন্ম হয়েছিল, তখন পুরানো সমস্যাগুলি আবার দেখা দেবে কিনা তা বিশেষভাবে মূল্যায়ন করা প্রয়োজন, যা নির্দিষ্ট জমির মূল্য বাতিল করার সময় এক ধাপ পিছিয়ে যাওয়া।

সূত্র: https://nld.com.vn/than-trong-khi-bo-quy-dinh-ve-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-196250806112343466.htm