ভালো লাভের জন্য ভাড়া দেওয়ার জন্য একটি বাড়ি কেনা: দ্রুত পরীক্ষা করার টিপস

আজকাল ভিয়েতনামে রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের একটি জনপ্রিয় ধরণ হল রিয়েল এস্টেট কেনা এবং ভাড়া দেওয়া। স্থিতিশীল লাভের সম্ভাবনা এবং দীর্ঘমেয়াদে সম্পদ সংগ্রহের ক্ষমতার কারণে বিনিয়োগকারীরা প্রায়শই এই ধরণের ব্যবসা থেকে অনেক সুবিধা পান।

তবে, ভাড়া সম্পত্তিতে বিনিয়োগের কিছু ঝুঁকিও রয়েছে। যদিও আপনি একটি সম্পত্তির মালিক, ভাড়াটে খুঁজে পাওয়া বা স্থিতিশীল ভাড়া আয় তৈরি করা সবসময় সহজ নয়। তদুপরি, ব্যবস্থাপনা, রক্ষণাবেক্ষণ এবং মেরামতের খরচও বিনিয়োগকারীর লাভজনকতার উপর প্রভাব ফেলতে পারে।

তাহলে, ভাড়া আয়ের জন্য কোনও সম্পত্তিতে বিনিয়োগ করা যোগ্য কিনা তা নির্ধারণের কোনও উপায় আছে কি? মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রে রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের জন্য বৃহত্তম সোশ্যাল মিডিয়া প্ল্যাটফর্ম - বিগারপকেটস - সম্ভাব্য রিয়েল এস্টেট চুক্তিগুলি দ্রুত মূল্যায়ন করতে বিনিয়োগকারীদের সাহায্য করার জন্য 2% নিয়ম প্রকাশ করেছে।

২% নিয়মটি প্রয়োগ করুন।

২% নিয়ম হল একটি সহজ কিন্তু কার্যকর হাতিয়ার যা ভাড়া সম্পত্তির লাভজনকতার প্রাথমিক মূল্যায়ন করার জন্য ব্যবহৃত হয়। এই নিয়ম অনুসারে, একটি সম্পত্তির মাসিক ভাড়া আয় সম্পত্তির ক্রয় মূল্যের ২% এর সমান বা তার বেশি হওয়া উচিত যাতে এটি লাভজনক বিনিয়োগ হিসেবে বিবেচিত হয়।

প্রথমে, আপনাকে সম্পত্তি কেনার জন্য প্রয়োজনীয় অর্থের পরিমাণ নির্ধারণ করতে হবে, যার মধ্যে কর, ফি এবং ব্রোকারেজ পরিষেবার মতো সম্পর্কিত খরচ অন্তর্ভুক্ত থাকবে। এরপর, আপনাকে প্রত্যাশিত ভাড়া আয় গণনা করতে হবে।

আপনি নিজে অথবা পেশাদার রিয়েল এস্টেট ব্রোকারেজ ফার্মগুলির মাধ্যমে এই তথ্য সংগ্রহ করতে পারেন।

যদি মাসিক ভাড়া আয় ক্রয় মূল্যের 2% এর সমান বা তার বেশি হয়, তাহলে এই সম্পত্তিটি একটি ভালো বিনিয়োগ হওয়ার সম্ভাবনা রয়েছে।

যদি মাসিক ভাড়া আয় ক্রয় মূল্যের ২% এর কম হয়, তাহলে এই বিনিয়োগ প্রত্যাশিত রিটার্ন নাও দিতে পারে। আপনি যদি এখনও এই সম্পত্তিতে বিনিয়োগ করতে চান, তাহলে কাঙ্ক্ষিত রিটার্ন অর্জনের জন্য আপনাকে ভাড়া মূল্য সামঞ্জস্য করতে হবে অথবা পরিচালন খরচ কমাতে হবে।

উদাহরণস্বরূপ, ধরুন আপনি ২ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং দিয়ে একটি অ্যাপার্টমেন্ট কিনছেন। ২% নিয়ম অনুসারে, ভালো রিটার্ন নিশ্চিত করার জন্য ন্যূনতম মাসিক ভাড়া আয় হল ৪ কোটি ভিয়েতনামি ডং।

হ্যানয়ের একটি রিয়েল এস্টেট কমপ্লেক্স (ছবি: ট্রান খাং)।

যদি ভাড়া আয় প্রতি মাসে ৫০ মিলিয়ন ভিয়ানডে পৌঁছায়, তাহলে এটি একটি সম্ভাব্য লাভজনক বিনিয়োগ নির্দেশ করে। বিপরীতে, যদি ভাড়া আয় প্রতি মাসে মাত্র ৩০ মিলিয়ন ভিয়ানডে হয়, তাহলে বিনিয়োগের উপর কাঙ্ক্ষিত রিটার্ন অর্জনের জন্য আপনাকে ভাড়ার মূল্য সামঞ্জস্য করা বা খরচ কমানোর কথা বিবেচনা করতে হবে।

তবে, ২% নিয়মটি কেবল একটি মোটামুটি অনুমান এবং কোনও সম্পত্তির লাভজনক সম্ভাবনার জন্য নিখুঁত নির্ভুলতার গ্যারান্টি দেয় না। রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগের প্রকৃত রিটার্নকে আরও অনেক কারণ প্রভাবিত করে। উদাহরণস্বরূপ, মাসিক ভাড়া আয় সম্পত্তির ধরণ, অবস্থান, আকার এবং সুযোগ-সুবিধা এবং বাজারের অবস্থার উপর নির্ভর করে।

কিছু বিকল্প সরঞ্জাম

২% নিয়ম হল একটি সহজ এবং জনপ্রিয় হাতিয়ার যা অনেক বিনিয়োগকারী ভাড়া সম্পত্তির লাভজনকতা দ্রুত নির্ধারণের জন্য ব্যবহার করেন। তবে, এটি কেবল একটি সাধারণ নিয়ম, এবং বিনিয়োগের সিদ্ধান্ত নেওয়ার আগে আপনাকে এখনও আরও পুঙ্খানুপুঙ্খ বিশ্লেষণ করতে হবে। বিনিয়োগের আগে আরও বৈচিত্র্যময় দৃষ্টিভঙ্গি অর্জনের জন্য আপনি আরও বেশ কয়েকটি পদ্ধতি ব্যবহার করতে পারেন।

প্রথমত, গ্রস রেন্ট মাল্টিপ্লায়ার (GRM) আছে। এই মেট্রিক সম্পত্তি ক্রয় মূল্য এবং মোট বার্ষিক ভাড়ার মধ্যে অনুপাত গণনা করে। উদাহরণস্বরূপ, যদি একটি সম্পত্তির দাম ৩ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং হয় এবং মোট বার্ষিক ভাড়া ৩০ কোটি ভিয়েতনামি ডং হয়, তাহলে GRM হবে ১০। সাধারণত, কম GRM একটি আরও আকর্ষণীয় বিনিয়োগের সুযোগ নির্দেশ করে। তবে, এই টুলের একটি অসুবিধা হল এটি পরিচালনা খরচের হিসাব করে না।

দ্বিতীয়ত, নেট অপারেটিং ইনকাম (NOI) রয়েছে। এই সূচকটি কর এবং বন্ধকী পরিশোধের আগে পরিচালন ব্যয় বাদ দিয়ে সম্পত্তির বার্ষিক রিটার্ন গণনা করে। NOI সম্পত্তির লাভজনকতার একটি পরিষ্কার চিত্র প্রদান করে। যদি NOI ইতিবাচক হয়, তাহলে সম্পত্তিটি পরিচালন ব্যয় মেটাতে পর্যাপ্ত ভাড়া আয় তৈরি করে।

তৃতীয়ত, নগদ প্রবাহ বিশ্লেষণ আছে। নগদ প্রবাহ বিশ্লেষণ কেবল ভাড়া আয়ের উপর দৃষ্টি নিবদ্ধ করে না; এটি সমস্ত আগত এবং বহির্গামী নগদ প্রবাহ বিবেচনা করে, যার মধ্যে রয়েছে পরিচালন ব্যয়, সুদ প্রদান, কর ইত্যাদি। তারল্য বজায় রাখা এবং টেকসই লাভজনকতা নিশ্চিত করার জন্য ইতিবাচক নগদ প্রবাহ অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ।

চতুর্থটি হল মূলধন হার (ক্যাপ রেট)। এই মেট্রিকটি কোনও সম্পত্তির বিনিয়োগের উপর বার্ষিক রিটার্নের হার গণনা করে। সম্পত্তি ক্রয় মূল্য দিয়ে নেট ইন্টারেস্ট মার্জিন (NOI) ভাগ করে ক্যাপ রেট গণনা করা হয়। উচ্চতর ক্যাপ রেট একটি ভাল বিনিয়োগের সুযোগ নির্দেশ করে তবে সাধারণত উচ্চ ঝুঁকি নিয়ে আসে।

পঞ্চমটি হল ভবিষ্যৎ মূল্য বিশ্লেষণ। শুধুমাত্র বর্তমান লাভের উপর মনোযোগ দেওয়ার পরিবর্তে, সম্পত্তির ভবিষ্যৎ মূল্য বিবেচনা করুন। তবে, এই পদ্ধতিতে প্রায়শই রিয়েল এস্টেটের অভিজ্ঞতা এবং জ্ঞানের প্রয়োজন হয়।

এই বিকল্পগুলিকে একত্রিত করে, বিনিয়োগকারীরা আরও তথ্যবহুল এবং সুসংগঠিত বিনিয়োগ সিদ্ধান্ত নেওয়ার জন্য একটি বিস্তৃত বিনিয়োগ কৌশল তৈরি করতে পারেন।

সূত্র: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-nha-cho-thue-de-sinh-loi-tot-meo-kiem-tra-nhanh-20240613105018738.htm