বিনিয়োগ করার জন্য আমার কি ন্যূনতম ১.৫ বিলিয়ন VND প্রয়োজন?

আবাসন খাতের অনেক ক্ষেত্রে মন্দা থাকলেও, হ্যানয়ের অ্যাপার্টমেন্টের দাম ১৩% বার্ষিক বৃদ্ধির হার বজায় রেখে ক্রমাগত বাড়ছে। গত এক বছরে হ্যানয়ের অ্যাপার্টমেন্টের গড় ভাড়া ৪.৫% বৃদ্ধি পেয়েছে।

ওয়ানহাউজিং-এর বিজনেস ডেভেলপমেন্ট ডিরেক্টর জনাব ট্রান কোয়াং ট্রুং-এর মতে, এই মুহূর্তে হ্যানয়-এর ভাড়ার অ্যাপার্টমেন্টে বিনিয়োগ একটি আকর্ষণীয় বিনিয়োগ মাধ্যম হিসেবে রয়ে গেছে।

জনাব ট্রান কোয়াং ট্রুং, ওয়ানহাউজিং-এর ব্যবসা উন্নয়ন পরিচালক। (ছবি: এমএল)

ব্যাংকের সুদের হার কমা এবং অর্থনৈতিক পুনরুদ্ধারে সহায়ক বিভিন্ন নীতির ফলে রিয়েল এস্টেট বাজার থেকে মূলধন ফেরত আসতে শুরু করেছে। বিনিয়োগকারীরা তাদের মূলধনের একটি উল্লেখযোগ্য অংশ ভাড়া দেওয়া সম্পত্তিতে বিনিয়োগ করছেন। আপনার মতে, এই বিনিয়োগ মাধ্যমটি যে দীর্ঘমেয়াদে মুনাফা দেবে, তার কারণগুলো কী কী?

২০১৯ সালের আদমশুমারির তথ্য অনুসারে, হ্যানয়ের জনসংখ্যা প্রতি বছর গড়ে প্রায় ২,০০,০০০ জন বৃদ্ধি পাবে বলে অনুমান করা হচ্ছে, যা একটি বড় জেলার জনসংখ্যার সমান। এই জনগোষ্ঠীর অধিকাংশই ভাড়া বাড়িতে থাকেন, যার ফলে হ্যানয়ে ভাড়াবাড়ির ব্যাপক চাহিদা তৈরি হয়েছে। এছাড়াও, ২০১৯ সাল পর্যন্ত ভিয়েতনামে প্রায় ১,২০,০০০ বিদেশি কর্মী ছিলেন এবং এই সংখ্যা প্রতি বছর গড়ে ১৭% হারে বাড়ছে।

হ্যানয়তে অ্যাপার্টমেন্টের গড় ভাড়া প্রতি মাসে প্রায় ১০ মিলিয়ন VND, যা গত বছরের একই সময়ের তুলনায় গড়ে ৪.৫% বৃদ্ধি পেয়েছে। এটি স্পষ্টতই অ্যাপার্টমেন্ট খাতের জন্য একটি উজ্জ্বল ভবিষ্যতের ইঙ্গিত দেয়, কারণ বর্তমানে চাহিদার তুলনায় সরবরাহ কম।

বর্তমানে অ্যাপার্টমেন্টের ভাড়ার চাহিদা ভালো; তবে, এমন একটি ধারণা এখনও প্রচলিত আছে যে অ্যাপার্টমেন্ট কেনা একটি অবমূল্যায়িত সম্পদ, যার মূল্য ভবিষ্যতে ধীরে ধীরে কমে যাবে। আপনি কি এই মতের সাথে একমত?

ভাড়া অ্যাপার্টমেন্টে বিনিয়োগকারী দুটি বিষয় নিয়ে চিন্তিত থাকেন: প্রথমত, ভবিষ্যতে এর মূলধনী মূল্য বাড়বে কি না, এবং দ্বিতীয়ত, ভাড়া থেকে আয় কেমন হবে। ভাড়া অ্যাপার্টমেন্টের মূল্য এবং মূল্যবৃদ্ধির সম্ভাবনার ক্ষেত্রে, সমস্ত রিয়েল এস্টেট খণ্ডের মধ্যে হ্যানয়ের অ্যাপার্টমেন্টগুলো থেকে সর্বোচ্চ ভাড়া আয় হয়।

২০২২ সালে হ্যানয়ে অ্যাপার্টমেন্ট ভাড়া থেকে বিনিয়োগের উপর আয় ছিল ৪.৪%, যা রাস্তার পাশের বাড়ির ভাড়া থেকে প্রাপ্ত আয়ের চেয়ে ১.৭ গুণ বেশি। হ্যানয়ের পশ্চিমাঞ্চলে ভাড়া থেকে প্রাপ্ত আয়ের হার ছিল ৫% থেকে ৬%।

এই হারে রিটার্নের ফলে, অ্যাপার্টমেন্ট মালিকরা নগদ অর্থ হাতে রাখলে যে বার্ষিক প্রায় ৪-৪.৫% মুদ্রাস্ফীতির হার দেখা দিত, তা এড়াতে পারেন এবং ভবিষ্যতে মূলধনী মূল্যের শতাংশিক বৃদ্ধি থেকেও লাভবান হন। উদাহরণস্বরূপ, হ্যানয়ে ২০১৮ থেকে ২০২২ সাল পর্যন্ত অ্যাপার্টমেন্টের দাম প্রতি বছর গড়ে ১৩% হারে বেড়েছে।

আপনার পর্যবেক্ষণের ভিত্তিতে, হ্যানয়ের কোন এলাকাগুলোতে বর্তমানে ভাড়ার ভালো সম্ভাবনা রয়েছে? এর কারণগুলো কী?

পশ্চিমাঞ্চলটি বিপুল সংখ্যক ভাড়াটিয়াকে আকর্ষণ করছে, বিশেষ করে ভিনহোমস স্মার্ট সিটির অন্তর্ভুক্ত ভবনগুলো, যেখানে ভাড়ার মাধ্যমে আয়ের হার প্রায় ৫.৫%, যা বাজারের গড় (প্রায় ৪.৪%) থেকে বেশি। এটি ইঙ্গিত দেয় যে এই বৃহৎ শহরাঞ্চল থেকে প্রাপ্ত ভাড়ার আয় এই অঞ্চলের অন্যান্য প্রকল্পের তুলনায় বেশি।

পশ্চিমাঞ্চলের শক্তিশালী প্রবৃদ্ধির পেছনে বেশ কয়েকটি কারণ রয়েছে। প্রথমত, সরকার পশ্চিমাঞ্চল-সম্পর্কিত সকল সংস্থা ও মন্ত্রণালয়কে অনুমোদন দিচ্ছে। ফাম ভ্যান বাখ স্ট্রিটে ১.২ বিলিয়ন ডলার বিনিয়োগে মার্কিন দূতাবাস কমপ্লেক্সের নির্মাণকাজও ২০২৩ সালের এপ্রিলে শুরু হয়েছে। ভবিষ্যতে, মার্কিন যুক্তরাষ্ট্র-সম্পর্কিত ইউনিটগুলোর প্রতিনিধি অফিসগুলো এই এলাকায় কেন্দ্রীভূত হবে।

পশ্চিমাঞ্চলে ভাড়ার জন্য সবচেয়ে চাহিদাসম্পন্ন কিছু প্রকল্প এখানেই অবস্থিত। অনেক বিদেশী ভাড়াটে আবাসনের জন্য ১,০০০-২,০০০ ডলার খরচ করতে ইচ্ছুক, যা কোনো বড় সমস্যা হবে না।

সাধারণত, যেসব এলাকায় বিদেশি ভাড়াটিয়াদের সংখ্যা বেশি থাকে, সেসব এলাকার ভাড়ার হারও ভালো হয়, যার ফলে সেই এলাকার সম্পত্তির দাম বেড়ে যায়। আর যখন ভাড়ার দাম বাড়ে, তখন সেই স্থানের রিয়েল এস্টেটের মূল্যও বৃদ্ধি পায়; এটাই আবাসিক রিয়েল এস্টেটের যুক্তি।

ভাড়া অ্যাপার্টমেন্টে বিনিয়োগের জন্য গ্রাহকদের ন্যূনতম ১.৫ বিলিয়ন VND বা তার বেশি ডাউন পেমেন্ট থাকতে হবে। (ছবি: সিপি)

বিনিয়োগকারীদের আর্থিক সামর্থ্য ভিন্ন ভিন্ন হয়ে থাকে। আপনার মতে, কোন ধরনের অ্যাপার্টমেন্ট ভাড়া দেওয়া সবচেয়ে সহজ? একটি ভাড়া অ্যাপার্টমেন্টে বিনিয়োগ করার জন্য একজন বিনিয়োগকারীর কী পরিমাণ মূলধন প্রয়োজন?

স্টুডিও অ্যাপার্টমেন্ট এবং এক-বেডরুমের অ্যাপার্টমেন্ট তরুণ অবিবাহিতদের জন্য উপযুক্ত, অন্যদিকে এক-বেডরুম প্লাস এবং দুই-বেডরুমের অ্যাপার্টমেন্ট ছোট সন্তানসহ পরিবারের জন্য আদর্শ। অধিক বিত্তশালী, যেমন সিনিয়র পেশাজীবী, পরামর্শদাতা বা সিইও যারা তাদের পরিবারকে সাথে নিয়ে কাজে আসেন, তাদের জন্য ভিলা এবং পেন্টহাউস একটি অধিকতর উপযুক্ত বিকল্প। ভাড়ার অ্যাপার্টমেন্টে বিনিয়োগ করার জন্য, গ্রাহকদের ন্যূনতম ১.৫ বিলিয়ন VND বা তার বেশি ডাউন পেমেন্ট থাকতে হবে। প্রয়োজনীয় ডাউন পেমেন্টের পরিমাণ অ্যাপার্টমেন্টের মূল্য এবং অভ্যন্তরীণ সাজসজ্জার জন্য বিনিয়োগ করা অর্থের পরিমাণের উপর নির্ভর করে পরিবর্তিত হবে।

স্বল্পমেয়াদী অনুমান বা দীর্ঘমেয়াদী ধারণের মতো রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের বিভিন্ন পদ্ধতির মধ্যে, এই মুহূর্তে ভাড়া থেকে আয়ের জন্য বিনিয়োগ কেন সবচেয়ে উপযুক্ত বিকল্প, স্যার?

আমি মনে করি, এটি এখনও বিভিন্ন সময়ে গ্রাহকদের প্রত্যাশারই একটি বিষয়। একজন বিচক্ষণ বিনিয়োগকারী জানেন যে, সব ডিম এক ঝুড়িতে না রেখে, তাদের বিনিয়োগে বৈচিত্র্য আনা উচিত। তাদের দীর্ঘমেয়াদী রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ পণ্য থাকা উচিত, যাতে ভবিষ্যতে তারা কেবল মূলধন বৃদ্ধি থেকেই লাভবান হন। কিন্তু এই ধরনের বিনিয়োগের ক্ষেত্রে, বিনিয়োগকারীকে অবশ্যই সুস্পষ্ট আইনি কাগজপত্রসহ ভালো দামে রিয়েল এস্টেট কিনতে হবে।

যাদের একাধিক ভাড়া দেওয়া সম্পত্তি থেকে মাসিক আয় হয়, তাদের খুব স্পষ্ট লক্ষ্য থাকে, যেমন: সন্তানদের শিক্ষার জন্য, বা অবসরের পর দৈনন্দিন খরচের জন্য, বা ভ্রমণের জন্য সেই টাকা ব্যবহার করা... আবার এমনও অনেকে আছেন যাদের বিনিয়োগের মানসিকতা খুবই সুশৃঙ্খল, যেমন একাধিক প্রকল্পে একের পর এক অ্যাপার্টমেন্ট তৈরি করা; প্রতিটি প্রকল্পে প্রায় ৩-৫টি ইউনিট রেখে মাসিক ৩০০-৫০০ মিলিয়ন VND পর্যন্ত আয় করা।

রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের ক্ষেত্রে, শেষ পর্যন্ত বিষয়টি সম্পত্তির মূল্যের উপর নির্ভর করে। শুধুমাত্র যে সম্পত্তিগুলো নগদ প্রবাহ তৈরি করে, সেগুলোই প্রকৃত মূল্যবান। সুতরাং, আপনার মালিকানায় কতটুকু সম্পত্তি আছে তা গুরুত্বপূর্ণ নয়; গুরুত্বপূর্ণ হলো আপনার সম্পত্তি কীভাবে নগদ প্রবাহ তৈরি করে।

কথোপকথনের জন্য ধন্যবাদ!

উৎস: https://www.congluan.vn/can-ho-cho-thue-sinh-loi-khung-muon-dau-tu-can-toi-thieu-15-ty-dong-post252355.html