হ্যানয়ের অনেক রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারী নিষ্ক্রিয় রয়েছেন, জমির ক্ষেত্রে বিশৃঙ্খল এবং কৃত্রিম মূল্যবৃদ্ধি প্রত্যক্ষ করছেন।
 |
বাজার ঠান্ডা হয়েছে, কিন্তু দাম এখনও বাড়ছে।
"হ্যানয়ে রিয়েল এস্টেটের দাম ঊর্ধ্বমুখী। রিং রোড ৪ এর আশেপাশের জমি চন্দ্র নববর্ষের তুলনায় কমপক্ষে ২০% বৃদ্ধি পেয়েছে। যদি আপনি এখন জমি বা বাড়ি কিনছেন, এবং মালিক ১০ ডং চান, আমি কেবল ৬ ডং অফার করব এবং তারপরে আরও আলোচনা করব। বর্তমান দামগুলি খুব বেশি এবং সম্পত্তির প্রকৃত মূল্য প্রতিফলিত করে না," হ্যানয়ের একটি রিয়েল এস্টেট লেনদেন কেন্দ্রের পরিচালক মিঃ নগো জুয়ান চুক দাউ তু সংবাদপত্রের একজন প্রতিবেদকের সাথে শেয়ার করেছেন।
এই সূত্রটি জানিয়েছে যে জমির দাম কৃত্রিমভাবে বৃদ্ধি করা হচ্ছে, মূলত বিক্রেতাদের মুখের কথার মাধ্যমে, তবুও ২০২৪ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকে লেনদেনের পরিমাণ বিশেষভাবে সক্রিয় ছিল না। তদুপরি, ক্রমাগত রেকর্ড-ব্রেকিং মূল্য বৃদ্ধির ফলে অনেক গ্রাহক বিনিয়োগ করতে উদ্বিগ্ন এবং দ্বিধাগ্রস্ত বোধ করছেন।
"যদিও প্রকৃত লেনদেনের পরিমাণ বেশি নয়, বিক্রেতারা বাজার পরিমাপ করার জন্য ক্রমাগত দাম বাড়াচ্ছেন। ২০২৪ সালের প্রথম প্রান্তিকের উন্মাদনা এখন ঠান্ডা হয়ে গেছে, এবং ক্রেতাদের উৎসাহও কমে গেছে," মিঃ চুক মন্তব্য করেন।
২০২৪ সালের ভূমি আইনে বার্ষিক জমির মূল্য তালিকার নিয়ন্ত্রণ হল বিক্রেতাদের দ্বারা রিয়েল এস্টেটের দাম বাড়ানোর জন্য সবচেয়ে বেশি ব্যবহৃত কারণ।
একইভাবে, মিসেস দিন হুওং, একজন অভিজ্ঞ বিনিয়োগকারী যিনি জানেন কিভাবে বাজার চক্রের সুবিধা গ্রহণ করে "বাজারে সার্ফিং" করতে হয়, তিনিও বর্তমান বাজারের প্রেক্ষাপটে সতর্কতা প্রকাশ করেছেন।
"হ্যানয়ে রিয়েল এস্টেটের দাম সব বিভাগেই বাড়ছে। আমার পর্যবেক্ষণ অনুসারে, বর্তমান লেনদেনের পরিমাণ কেবল চন্দ্র নববর্ষের পরের সময়ের সাথে সমান, তবে দাম ক্রমাগত বৃদ্ধি পাচ্ছে। এর ফলে আমি এবং রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ সম্প্রদায়ের আমার অনেক বন্ধু বিনিয়োগ করতে দ্বিধাগ্রস্ত," মিসেস হুওং বলেন।
প্রমাণ হিসেবে, এই বিনিয়োগকারী বলেছেন যে হা দং জেলায় জমির দাম ২০২৪ সালের প্রথম ত্রৈমাসিকের তুলনায় ১৫-২০% বৃদ্ধি পেয়েছে। ভ্যান কোয়ান ওয়ার্ডের মতো ব্যস্ততম স্থান থেকে শুরু করে শহরের কেন্দ্র থেকে আরও দূরে ইয়েন ঙিয়া ওয়ার্ড পর্যন্ত বেশিরভাগ এলাকায় এই বৃদ্ধি ঘটেছে।
"হা দং জেলায়, রিং রোড ৪ এর ঠিক পাশে অবস্থিত ৫০ বর্গমিটার আয়তনের একটি জমি, যার মধ্য দিয়ে একটি প্রধান রাস্তা চলে গেছে, টেটের আগে ৩.৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এ বিক্রয়ের জন্য প্রস্তাব করা হয়েছিল, কিন্তু এখন দাম বেড়ে ৭ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এ পৌঁছেছে। রিং রোড ৪ এর আশেপাশের এলাকায় মাত্র অর্ধ বছরে রিয়েল এস্টেটের দাম দ্বিগুণ হওয়ার পরিস্থিতি আর অস্বাভাবিক নয়," মিসেস হুওং বলেন।
"ভূমি-শিকারী" দলের সদস্যরা, যারা বর্তমানে দং আন জেলায় ৩০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং পর্যন্ত মূল্যের অসংখ্য জমির মালিক, তারা প্রকাশ করেছেন যে গত বছরের চন্দ্র নববর্ষের আগেও, অনুমানমূলক গোষ্ঠীগুলি জুয়ান কান এবং কো লোয়াতে একাধিক জমির প্লট কিনেছিল। বর্তমানে, এই অঞ্চলগুলিতে প্রধান স্থান সহ প্লটগুলি ২০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টায় পৌঁছেছে।
এই সূত্র অনুসারে, গ্রুপটি ২০২৩ সালে বর্তমান বাজার মূল্যের চেয়ে প্রায় তিনগুণ কম দামে অসংখ্য জমি কিনতে শুরু করে। এর মধ্যে অনেকগুলি ব্যাংক কর্তৃক বাজেয়াপ্ত সম্পত্তি ছিল, তাই বাজার মূল্যের তুলনায় দাম উল্লেখযোগ্যভাবে কম ছিল।
বর্তমান জমির দামের প্রবণতা নিয়ে আলোচনা করার সময়, এই অনুমানমূলক গোষ্ঠীর সদস্যরা স্বীকার করেছেন যে দামগুলি অত্যধিকভাবে বৃদ্ধি করা হচ্ছে। বিক্রেতাদের দ্বারা উদ্ধৃত দামগুলি বর্তমান সম্পত্তির প্রকৃত মূল্যের পরিবর্তে ভবিষ্যতের প্রত্যাশার প্রতিফলন ঘটায়।
বিনিয়োগকারীদের মাথা ঠান্ডা রাখতে হবে।
রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলি সাধারণত একমত যে ২০২৪ সালের ভূমি আইনে বার্ষিক জমির মূল্য তালিকার নিয়ন্ত্রণই বিক্রেতাদের দ্বারা সম্পত্তির দাম বাড়ানোর সবচেয়ে বেশি ব্যবহৃত কারণ।
পূর্বে, ক্ষতিপূরণের মূল্য সরকার কর্তৃক প্রতি পাঁচ বছর অন্তর জারি করা জমির মূল্য কাঠামোর উপর ভিত্তি করে নির্ধারিত হত। এই সময়ের ব্যবধান ক্ষতিপূরণের মূল্য এবং প্রকৃত লেনদেনের মূল্যের মধ্যে উল্লেখযোগ্য অসঙ্গতি তৈরি করেছে। তবে, নতুন আইনের অধীনে, বাজার নীতি অনুসারে জমির মূল্যায়ন করা হবে; অতএব, যখন ব্যবসাগুলি প্রকল্প বাস্তবায়ন করবে, তখন জমির ক্ষতিপূরণ এবং ছাড়পত্রের খরচ আগের তুলনায় বৃদ্ধি পাবে। লাভজনকতা নিশ্চিত করার জন্য, বিনিয়োগকারীদের শেষ ব্যবহারকারীদের কাছে তাদের পণ্যের বিক্রয় মূল্য বাড়াতে বাধ্য করা হয়।
"অ্যাপার্টমেন্ট, দোকানঘর এবং ভিলার দাম বৃদ্ধির সাথে সাথে, জমি-ভিত্তিক রিয়েল এস্টেট বিভাগ প্রভাবিত না হয়ে থাকতে পারে না। যদিও বার্ষিক জমির মূল্য তালিকা শুধুমাত্র 2026 সালে প্রয়োগ করা হবে, দালালরা ইতিমধ্যেই বিক্রয় মূল্য বৃদ্ধির জন্য এই কারণটি ব্যবহার করছে," মিসেস হুওং বিশ্লেষণ করেছেন।
এই বিনিয়োগকারী আরও বলেন, যেহেতু রিয়েল এস্টেট সম্পর্কিত তিনটি আইন - ভূমি আইন ২০২৪, গৃহায়ন আইন ২০২৩ এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন ২০২৩ - শুধুমাত্র ১লা আগস্ট থেকে কার্যকর হয়েছে, তাই বিনিয়োগকারীদের এখনও বৃহৎ আকারের লেনদেনের জন্য প্রতিশ্রুতিবদ্ধ হওয়ার মতো খুব বেশি ভিত্তি নেই।
একই মতামত শেয়ার করে, মিঃ নগো জুয়ান চুক আরও পরামর্শ দিয়েছেন যে বিনিয়োগকারীদের শান্ত থাকা উচিত এবং বাজারে FOMO (হাইপয়ে যাওয়ার ভয়) দ্বারা প্রভাবিত হওয়া এড়িয়ে চলা উচিত। যদি সম্ভব হয়, ক্রেতারা চূড়ান্ত সিদ্ধান্ত নেওয়ার আগে তিনটি নতুন আইনের প্রভাব আরও ভালভাবে মূল্যায়ন করার জন্য বছরের শেষ পর্যন্ত অপেক্ষা করতে পারেন।
২০২৪ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকে রিয়েল এস্টেট বাজারের উপর Batdongsan.vn-এর একটি জরিপ অনুসারে, হ্যানয়ে বিক্রয়ের জন্য জমি (জমি প্লট, আবাসিক জমি) অনুসন্ধান ২০২৩ সালের একই সময়ের তুলনায় বছরের প্রথম ছয় মাসে ১১৮% বৃদ্ধি পেয়েছে।
ক্রেতা মনোভাবের ইতিবাচক পুনরুদ্ধার লক্ষ্য করা গেলেও, এই অনলাইন নিউজ সাইটের বিশেষজ্ঞরা বলছেন যে পরবর্তী প্রান্তিকে বাজারে উল্লেখযোগ্য ওঠানামা হওয়ার সম্ভাবনা কম। কারণ ক্রেতারা এখনও মুদ্রানীতির আরও প্রভাব দেখতে চান এবং আমানতের সুদের হার আবারও বৃদ্ধি পাচ্ছে।
২০২৪ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকে জমি লেনদেনের বিষয়ে ৩২৫ জন রিয়েল এস্টেট ব্রোকারের উপর করা জরিপের ফলাফলে এই অনুভূতি স্পষ্টভাবে প্রতিফলিত হয়েছে। জরিপ অনুসারে, ৩৫% ব্রোকার বলেছেন যে লেনদেনের পরিমাণ স্থিতিশীল রয়েছে; ২৯% বিশ্বাস করেন যে লেনদেনের পরিমাণ হ্রাস পাচ্ছে।
Batdongsan.com-এর ডেপুটি জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ নগুয়েন কোক আনহ বিশ্বাস করেন যে এই অনুসন্ধানমূলক পর্যায়টি এখন থেকে ২০২৪ সালের চতুর্থ প্রান্তিকের শেষ পর্যন্ত চলবে এবং ২০২৫ সালের প্রথম দিকে শেষ হবে। বাজার যখন একটি স্থিতিশীল পর্যায়ে প্রবেশ করবে তখনই সকল ধরণের রিয়েল এস্টেট সম্পূর্ণরূপে পুনরুদ্ধার করতে পারবে। এই পর্যায়টি ২০২৬ সালের প্রথম প্রান্তিকের প্রথম দিকে ঘটবে বলে পূর্বাভাস দেওয়া হয়েছে।
[বিজ্ঞাপন_২]
সূত্র: https://baodautu.vn/batdongsan/nha-dau-tu-toat-mo-hoi-vi-gia-dat-nen-ha-noi-d222125.html
মন্তব্য (0)