হ্যানয়ে জমির ক্রমবর্ধমান দাম নিয়ে বিনিয়োগকারীরা উদ্বিগ্ন।

জমির বাজারে এই বিশৃঙ্খল ও কৃত্রিম মূল্যবৃদ্ধি দেখে হ্যানয়ের অনেক রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারী নিষ্ক্রিয় থাকছেন।

বাজার ঠান্ডা হয়েছে, কিন্তু দাম এখনও বাড়ছে।

“হ্যানয়ে রিয়েল এস্টেটের দাম আকাশছোঁয়া। চান্দ্র নববর্ষের সময়ের তুলনায় রিং রোড ৪-এর আশেপাশের জমির দাম অন্তত ২০% বেড়েছে। আপনি যদি এখন জমি বা বাড়ি কেনেন এবং মালিক ১০ ডং চায়, আমি কেবল ৬ ডং প্রস্তাব দেব এবং তারপর আরও দর কষাকষি করব। বর্তমান দামগুলো অনেক বেশি এবং সম্পত্তির প্রকৃত মূল্যকে প্রতিফলিত করে না,” হ্যানয়ের একটি রিয়েল এস্টেট লেনদেন কেন্দ্রের পরিচালক মিঃ নগো জুয়ান চুক ‘ডাউ তু’ পত্রিকার একজন প্রতিবেদককে এ কথা জানান।

এই সূত্র জানিয়েছে যে, প্রধানত বিক্রেতাদের মৌখিক প্রচারের মাধ্যমে জমির দাম কৃত্রিমভাবে বাড়ানো হচ্ছে, অথচ ২০২৪ সালের দ্বিতীয় ত্রৈমাসিকে লেনদেনের পরিমাণ তেমন সক্রিয় ছিল না। অধিকন্তু, ক্রমাগত রেকর্ড-ভাঙা মূল্যবৃদ্ধির কারণে অনেক গ্রাহক বিনিয়োগ করতে শঙ্কিত ও দ্বিধাগ্রস্ত হয়ে পড়েছেন।

যদিও প্রকৃত লেনদেনের পরিমাণ বেশি নয়, বিক্রেতারা বাজার যাচাই করার জন্য ক্রমাগত দাম বাড়াচ্ছেন। ২০২৪ সালের প্রথম ত্রৈমাসিকের সেই উন্মাদনা এখন স্তিমিত হয়ে গেছে এবং ক্রেতাদের উৎসাহও কমে গেছে," মিঃ চুক মন্তব্য করেন।

২০২৪ সালের ভূমি আইনে বার্ষিক জমির মূল্য তালিকা সংক্রান্ত প্রবিধানটিই বিক্রেতাদের দ্বারা রিয়েল এস্টেটের দাম বাড়ানোর জন্য সবচেয়ে বেশি ব্যবহৃত কারণ।

একইভাবে, অভিজ্ঞ বিনিয়োগকারী মিস দিন হুয়ং, যিনি বাজারের চক্রকে কাজে লাগিয়ে ‘বাজারে ওঠানামা’ করতে জানেন, তিনিও বর্তমান বাজারের প্রেক্ষাপটে সতর্কতা প্রকাশ করেছেন।

“হ্যানয়ের সব ধরনের রিয়েল এস্টেটের দাম বাড়ছে। আমার পর্যবেক্ষণ অনুযায়ী, বর্তমান লেনদেনের পরিমাণ কেবল চান্দ্র নববর্ষের পরের সময়ের সমান, কিন্তু দাম ক্রমাগত বাড়ছে। এই কারণে আমি এবং রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারী মহলের আমার অনেক বন্ধু বিনিয়োগ করতে দ্বিধাগ্রস্ত,” মিসেস হুয়ং বলেন।

প্রমাণস্বরূপ, এই বিনিয়োগকারী বলেছেন যে ২০২৪ সালের প্রথম ত্রৈমাসিকের তুলনায় হা ডং জেলায় জমির দাম ১৫-২০% বেড়েছে। ভ্যান কুয়ান ওয়ার্ডের মতো ব্যস্ত এলাকা থেকে শুরু করে ইয়েন নিয়া ওয়ার্ডের মতো শহর কেন্দ্র থেকে দূরবর্তী এলাকা পর্যন্ত বেশিরভাগ জায়গাতেই এই বৃদ্ধি ঘটেছে।

“হা ডং জেলায়, রিং রোড ৪-এর ঠিক পাশেই অবস্থিত, মাঝখান দিয়ে চলে যাওয়া একটি প্রধান সড়কসহ ৫০ বর্গমিটারের একটি প্লট টেট উৎসবের আগে ৩৫০ কোটি VND-তে বিক্রির জন্য দেওয়া হয়েছিল, কিন্তু এখন তার দাম বেড়ে ৭০০ কোটি VND হয়েছে। রিং রোড ৪-এর আশেপাশের এলাকাগুলোতে মাত্র ছয় মাসে রিয়েল এস্টেটের দাম দ্বিগুণ হয়ে যাওয়ার পরিস্থিতি এখন আর অস্বাভাবিক নয়,” মিসেস হুয়ং বলেন।

ডং আন জেলায় ৩০০ বিলিয়ন VND পর্যন্ত মূল্যের অসংখ্য জমির মালিক একটি ‘জমি-সন্ধানী’ গোষ্ঠীর সদস্যরা প্রকাশ করেছেন যে, গত বছরের চান্দ্র নববর্ষের আগেও ফটকাবাজ গোষ্ঠীগুলো জুয়ান কান এবং কো লোয়াতে একাধিক জমি কিনে নিয়েছিল। বর্তমানে, এই এলাকাগুলোর প্রধান স্থানগুলোতে অবস্থিত প্লটগুলোর দাম প্রতি বর্গমিটারে ২০০ মিলিয়ন VND-এ পৌঁছেছে।

এই সূত্র অনুসারে, দলটি ২০২৩ সাল থেকে বর্তমান বাজার মূল্যের চেয়ে প্রায় তিনগুণ কম দামে অসংখ্য জমি কেনা শুরু করে। এগুলোর মধ্যে অনেকগুলোই ছিল ব্যাংক থেকে বাজেয়াপ্ত করা সম্পত্তি, যে কারণে বাজার মূল্যের তুলনায় এগুলোর দাম উল্লেখযোগ্যভাবে কম ছিল।

জমির বর্তমান মূল্য প্রবণতা নিয়ে আলোচনা করার সময়, এই ফটকাবাজ গোষ্ঠীর সদস্যরাও স্বীকার করেছেন যে দাম অতিরিক্তভাবে বাড়ানো হচ্ছে। বিক্রেতাদের দেওয়া দাম সম্পত্তির বর্তমান প্রকৃত মূল্যের পরিবর্তে ভবিষ্যতের প্রত্যাশাকেই প্রতিফলিত করে।

বিনিয়োগকারীদের মাথা ঠান্ডা রাখতে হবে।

রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়ীরা সাধারণত একমত যে, ২০২৪ সালের ভূমি আইনে বার্ষিক জমির মূল্য তালিকা সংক্রান্ত প্রবিধানটিই বিক্রেতাদের দ্বারা সম্পত্তির দাম বাড়ানোর জন্য সবচেয়ে বেশি ব্যবহৃত কারণ।

পূর্বে, ক্ষতিপূরণের মূল্য প্রতি পাঁচ বছর অন্তর সরকার কর্তৃক জারি করা ভূমি মূল্য কাঠামোর উপর ভিত্তি করে নির্ধারিত হতো। এই সময়ের ব্যবধান ক্ষতিপূরণের মূল্য এবং প্রকৃত লেনদেন মূল্যের মধ্যে একটি উল্লেখযোগ্য পার্থক্য তৈরি করেছিল। তবে, নতুন আইন অনুযায়ী, জমির মূল্যায়ন বাজার নীতি অনুসারে করা হবে; ফলে, ব্যবসায়ীরা যখন প্রকল্প বাস্তবায়ন করবে, তখন জমির ক্ষতিপূরণ ও ছাড়পত্রের খরচ আগের তুলনায় বাড়বে। লাভজনকতা নিশ্চিত করতে, বিনিয়োগকারীরা চূড়ান্ত ব্যবহারকারীদের কাছে তাদের পণ্যের বিক্রয় মূল্য বাড়াতে বাধ্য হচ্ছেন।

অ্যাপার্টমেন্ট, দোকানঘর এবং ভিলার দাম বাড়ার সাথে সাথে ভূমি-ভিত্তিক রিয়েল এস্টেট খাতও এর প্রভাব থেকে মুক্ত থাকতে পারে না। যদিও বার্ষিক জমির মূল্য তালিকা কেবল ২০২৬ সাল থেকে কার্যকর হবে, দালালরা ইতিমধ্যেই এই কারণটিকে ব্যবহার করে বিক্রয় মূল্য আরও বাড়িয়ে দিচ্ছে," মিসেস হুয়ং বিশ্লেষণ করেছেন।

এই বিনিয়োগকারী আরও বলেন যে, যেহেতু রিয়েল এস্টেট সম্পর্কিত তিনটি আইন – ভূমি আইন ২০২৪, আবাসন আইন ২০২৩ এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন ২০২৩ – মাত্র ১লা আগস্ট থেকে কার্যকর হয়েছে, তাই বিনিয়োগকারীদের কাছে বড় আকারের লেনদেনে প্রতিশ্রুতিবদ্ধ হওয়ার মতো তেমন কোনো ভিত্তি এখনও নেই।

একই মত পোষণ করে জনাব নগো জুয়ান চুকও পরামর্শ দিয়েছেন যে বিনিয়োগকারীদের শান্ত থাকা উচিত এবং বাজারে FOMO (কিছু হারানোর ভয়)-এর দ্বারা প্রভাবিত হওয়া থেকে বিরত থাকা উচিত। সম্ভব হলে, ক্রেতারা চূড়ান্ত সিদ্ধান্ত নেওয়ার আগে তিনটি নতুন আইনের প্রভাব আরও ভালোভাবে মূল্যায়ন করার জন্য বছরের শেষ পর্যন্ত অপেক্ষা করতে পারেন।

২০২৪ সালের দ্বিতীয় ত্রৈমাসিকে রিয়েল এস্টেট বাজারের উপর Batdongsan.vn-এর একটি সমীক্ষা অনুসারে, বছরের প্রথম ছয় মাসে হ্যানয়তে বিক্রয়ের জন্য জমির (জমির প্লট, আবাসিক জমি) অনুসন্ধান ২০২৩ সালের একই সময়ের তুলনায় ১১৮% বৃদ্ধি পেয়েছে।

ক্রেতাদের মনোভাবের ইতিবাচক পুনরুদ্ধার লক্ষ্য করা গেলেও, এই অনলাইন সংবাদ সাইটের বিশেষজ্ঞরা বলছেন যে আগামী ত্রৈমাসিকে বাজারে বড় ধরনের ওঠানামা হওয়ার সম্ভাবনা কম। এর কারণ হলো, ক্রেতারা এখনও মুদ্রানীতির আরও প্রভাব দেখতে চান এবং আমানতের সুদের হার আবারও বাড়ছে।

২০২৪ সালের দ্বিতীয় ত্রৈমাসিকে জমি লেনদেন সংক্রান্ত ৩২৫ জন রিয়েল এস্টেট ব্রোকারের একটি সমীক্ষার ফলাফলে এই মনোভাব স্পষ্টভাবে প্রতিফলিত হয়েছে। সমীক্ষা অনুসারে, ৩৫% ব্রোকার জানিয়েছেন যে লেনদেনের পরিমাণ স্থিতিশীল ছিল; ২৯% মনে করেন যে লেনদেনের পরিমাণ হ্রাস পাচ্ছে।

Batdongsan.com-এর ডেপুটি জেনারেল ডিরেক্টর, জনাব নগুয়েন কুওক আন, মনে করেন যে এই অনুসন্ধানমূলক পর্যায়টি এখন থেকে ২০২৪ সালের চতুর্থ ত্রৈমাসিকের শেষ পর্যন্ত চলবে এবং ২০২৫ সালের শুরুতে এর সমাপ্তি ঘটবে। বাজার স্থিতিশীল পর্যায়ে প্রবেশ করলেই সব ধরনের রিয়েল এস্টেট সম্পূর্ণরূপে পুনরুদ্ধার হতে পারবে। এই পর্যায়টি ২০২৬ সালের প্রথম ত্রৈমাসিকের শুরুতেই ঘটবে বলে পূর্বাভাস দেওয়া হয়েছে।

উৎস: https://baodautu.vn/batdongsan/nha-dau-tu-toat-mo-hoi-vi-gia-dat-nen-ha-noi-d222125.html