রিয়েল এস্টেট ট্রেডিং বিধিমালা সম্পর্কে অনেক পরস্পরবিরোধী মতামত

[বিজ্ঞাপন_১]

জমির সঠিক দাম নির্ধারণে সহায়তা করুন

ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েলটরস (VARS) এর মতে, এখন পর্যন্ত, ভূমি ব্যবহারের অধিকার বাজার সহ রিয়েল এস্টেট বাজার স্থিতিশীল, স্বচ্ছ, টেকসইভাবে বিকশিত হয়নি এবং এর অনেক সম্ভাব্য ঝুঁকি রয়েছে। এর কারণ হল ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজারে দুই-মূল্যের জমির প্রক্রিয়া রয়েছে। যার মধ্যে, রাষ্ট্র এবং বাজারের মূল্য কাঠামোর মধ্যে স্পষ্ট পার্থক্য রয়েছে।

সেই পার্থক্যের কারণে, অনেক আইনি সমস্যা এবং অসুবিধা দেখা দিয়েছে, বিশেষ করে জমির দাম এবং জমি ব্যবহারের ফি নির্ধারণে। এছাড়াও, ধারাবাহিক ভূমি লঙ্ঘনের পরে, মূল্য মূল্যায়ন এবং ভূমি ব্যবহার ফি গণনার জন্য অপেক্ষা করার কারণে অনেক প্রকল্প বিলম্বিত হয়েছে। অনেক মূল্যায়ন ইউনিট মূল্যায়ন কাজে ঝুঁকির ভয়ও পোষণ করে।

যদিও অনেক এলাকা জমির মূল্য তালিকাকে বাজার মূল্যের কাছাকাছি নিয়ে আসে, যার ফলে জমির মূল্য তালিকা বাজার মূল্যের কাছাকাছি চলে আসে। তবে, জমির মূল্য নির্ধারণের ক্ষেত্রে এখনও অনেক বিষয়গত কারণ রয়েছে, যা বাজার মূল্যের সাথে ঘনিষ্ঠভাবে অনুসরণ নাও করতে পারে এবং কিছু ক্ষেত্রে উপযুক্ত নয়। অতএব, জমির মূল্য নির্ধারণের প্রক্রিয়াটিকে নিখুঁত করার জন্য, কেন্দ্রীয় প্রস্তাবে বলা হয়েছে: জমির মূল্য কাঠামো বাতিল করা, বাজার নীতি অনুসারে জমির মূল্য নির্ধারণের জন্য একটি প্রক্রিয়া এবং পদ্ধতি থাকা এবং জমির মূল্য নির্ধারণের জন্য দায়ী সংস্থার কার্যাবলী, কাজ এবং দায়িত্ব নির্ধারণ করা।

রিয়েল এস্টেট লেনদেন অবশ্যই চিত্র ১ এর মাধ্যমে হতে হবে এই নিয়ন্ত্রণকে ঘিরে এখনও অনেক পরস্পরবিরোধী মতামত রয়েছে। — এই এক্সচেঞ্জের মাধ্যমে লেনদেনের ফলে জমির প্রকৃত দাম নির্ধারণে স্বচ্ছ তথ্য তৈরি হবে বলে আশা করা হচ্ছে।

এছাড়াও, বাজার মূল্যের কাছাকাছি এবং তারা যে মূল্য এনেছে তার সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ জমির দাম নির্ধারণের জন্য, প্রকৃত স্থানান্তর ইতিহাসের উপর ভিত্তি করে রিয়েল এস্টেট মূল্যের তথ্য থাকা প্রয়োজন। VARS অনুসারে, ট্রেডিং ফ্লোরের মাধ্যমে রিয়েল এস্টেট স্থানান্তর লেনদেনের প্রয়োজনীয়তা, ব্যাংকের মাধ্যমে অর্থ প্রদানের প্রয়োজনীয়তা এবং জমি ক্রয় ও বিক্রয় চুক্তি কঠোরভাবে নিয়ন্ত্রণ করা হল সবচেয়ে সঠিক মূল্যের তথ্য প্রদানের ভিত্তি। যখন জমির দাম বাজার মূল্যের কাছাকাছি তা নিশ্চিত করার জন্য একটি ডাটাবেস তৈরি করা হয়, তখন এটি পক্ষগুলির মধ্যে সামঞ্জস্য নিশ্চিত করবে। সেখান থেকে, বাজার একটি নিরাপদ, স্বাস্থ্যকর এবং আরও টেকসই দিকে বিকশিত হবে।

এছাড়াও, ফ্লোরের মাধ্যমে রিয়েল এস্টেট ট্রেডিং বাধ্যতামূলক করার ফলে রাজ্যকে রিয়েল এস্টেট বাজার সম্পর্কে তথ্য পরিচালনা করার জন্য একটি হাতিয়ার তৈরি করতে সাহায্য করবে, যার ফলে রিয়েল এস্টেট বাজারকে স্বাস্থ্যকর এবং স্থিতিশীলভাবে বিকাশের জন্য তাৎক্ষণিকভাবে নিয়ন্ত্রণ করার জন্য নীতিমালা জারি করা হবে।

এছাড়াও, ফ্লোরের মাধ্যমে ট্রেডিংয়ের সুবিধা বিনিয়োগকারী এবং বাড়ির ক্রেতাদের সুরক্ষার সাথেও সম্পর্কিত কারণ ফ্লোরগুলিকে গ্রাহকদের কাছে পৌঁছানোর আগে প্রকল্পের সত্যতা এবং বৈধতা পরীক্ষা করতে বাধ্য করা হয়।

এই ইস্যুতে প্রতিক্রিয়া জানাতে, VARS-এর চেয়ারম্যান ডঃ নগুয়েন ভ্যান দিনও নিশ্চিত করেছেন যে এক্সচেঞ্জগুলি দারোয়ান হবে, কর ফাঁকি এড়াতে, অর্থের উৎসের স্বচ্ছতা এবং অর্থ পাচার ও জালিয়াতি এড়াতে রাষ্ট্র যে কার্যাবলী নিয়ন্ত্রণ করছে তার বাস্তবায়ন নিশ্চিত করবে।

তবে, মিঃ দিন বলেন যে যদি রিয়েল এস্টেট লেনদেন ফ্লোরের মাধ্যমে করা প্রয়োজন হয়, তাহলে ফ্লোর এবং ব্রোকারদের আরও মানসম্মত, আরও পেশাদার এবং কঠোর নিয়ম মেনে চলতে হবে। অতএব, সমস্ত ফ্লোর এবং ব্রোকার উপরের নির্দেশনাটি প্রয়োগ করতে চান না, তবে অনেকেই এখনও বর্তমান আইনটি প্রয়োগ করতে চান কারণ এটি বাধ্যতামূলক নয়।

বর্ধিত খরচ নিয়ে উদ্বেগ

উপরোক্ত সুবিধাগুলি ছাড়াও, এই নিয়ন্ত্রণ সম্পর্কে অনেক মতামত বিপরীত মতামত প্রকাশ করে। প্রথমত, এটি ব্যবসায়িক কার্যকলাপের নীতিগুলি লঙ্ঘন করে, এন্টারপ্রাইজ আইন এবং বিনিয়োগ আইনের মতো অন্যান্য আইনে বর্ণিত ব্যবসার স্বাধীনতাকে বাধাগ্রস্ত করে। অতএব, রিয়েল এস্টেট ট্রেডিং ফ্লোরগুলি রাষ্ট্রীয় ব্যবস্থাপনা সংস্থা নয়, রাষ্ট্রের অনুমোদনের অধীনে জনসাধারণের পরিষেবা প্রদান করে না। অতএব, যখন নিয়ন্ত্রণগুলি অন্য সংস্থাগুলিকে একটি উদ্যোগের পরিষেবা ব্যবহার করার প্রয়োজন করে, তখন এটি প্রায়শই বৈষম্য তৈরি করে।

এছাড়াও, বিনিয়োগকারীরা তাদের নিজস্ব পণ্য বিক্রির জন্য রিয়েল এস্টেট ফ্লোর স্থাপন করতে পারেন। সেই সময়, ফ্লোরের লক্ষ্য হল বিনিয়োগকারীদের কাছে যতটা সম্ভব পণ্য বিক্রি করতে সক্ষম হওয়া। অতএব, ক্রেতাদের অধিকার নিশ্চিত করা হবে না।

এদিকে, আজকাল রিয়েল এস্টেট কেনা-বেচা করা বেশিরভাগ গ্রাহকই সরাসরি বিনিয়োগকারীর মাধ্যমে লেনদেন করতে চান। অনেক গ্রাহকের কাছে, ট্রেডিং ফ্লোর কেবল তথ্যের পরামর্শ নেওয়ার, গ্রাহকদের প্রশ্নের উত্তর দেওয়ার এবং ক্রয়-বিক্রয় পদ্ধতি সমর্থন করার একটি জায়গা।

রিয়েল এস্টেট লেনদেন চিত্র ২ এর মাধ্যমেই হতে হবে, এই নিয়ন্ত্রণকে ঘিরে এখনও অনেক পরস্পরবিরোধী মতামত রয়েছে। — এক্সচেঞ্জের মাধ্যমে রিয়েল এস্টেট লেনদেন খরচ বৃদ্ধির সম্ভাবনা এবং বাড়ি ক্রেতাদের জন্য অতিরিক্ত পদ্ধতি তৈরির বিষয়ে উদ্বেগ প্রকাশ করে।

বর্তমান বাজারের মতো, ক্রেতারা যে বিষয়গুলি নিয়ে সবচেয়ে বেশি উদ্বিগ্ন তা হল আইনি প্রক্রিয়া, প্রকল্পটি বিক্রয়ের জন্য যোগ্য কিনা? এটি রাষ্ট্রীয় ব্যবস্থাপনা সংস্থাগুলির সাথে সম্পর্কিত তথ্য, বিশেষ করে নির্মাণ বিভাগ, যা জনগণের কাছে যাচাই এবং ঘোষণা করার জন্য দায়ী। অতএব, মেঝেতে তথ্য অ্যাক্সেস করা কেবল একটি প্রাথমিক রেফারেন্স হাতিয়ার।

কারণ উপরে উল্লিখিত হিসাবে, বিনিয়োগকারীদের কাছে যতটা সম্ভব পণ্য বিক্রি করার লক্ষ্যে, এটি নিশ্চিত করা অসম্ভব যে রিয়েল এস্টেট ট্রেডিং ফ্লোরের মতো একটি বেসরকারি উদ্যোগ গ্রাহকদের প্রকল্পের আইনি সমস্যা সম্পর্কে সবচেয়ে সম্পূর্ণ এবং সঠিক তথ্য সরবরাহ করতে পারে, বিশেষ করে ভবিষ্যতে গঠিত আবাসন প্রকল্পগুলির জন্য।

এছাড়াও, ফ্লোরের মাধ্যমে রিয়েল এস্টেট কেনা-বেচা খরচ, পদ্ধতি, কর্মী এবং আইনি দায়িত্ব নিয়েও উদ্বেগ তৈরি করে। এটি বিনিয়োগকারীদের পণ্যের খরচ বাড়ানোর সময় একটি কঠিন পরিস্থিতিতে ফেলবে, যা রিয়েল এস্টেট কেনা-বেচা কার্যক্রমকে আরও জটিল করে তুলবে।

অনেক মতামত বলছে যে, ফ্লোরের মাধ্যমে লেনদেন বাধ্যতামূলক করার পরিবর্তে, আইনে এমন বিধান রাখা উচিত যে বিনিয়োগকারী এবং রিয়েল এস্টেট ট্রেডিং ফ্লোরগুলিকে রিয়েল এস্টেট লেনদেনের ডাটাবেস বুঝতে রাষ্ট্রীয় ব্যবস্থাপনা সংস্থাগুলির কাছে পর্যায়ক্রমিক প্রতিবেদন জমা দিতে হবে। এটি বাজারকে স্বচ্ছ করতে সাহায্য করবে এবং প্রকৃত লেনদেন অনুসারে জমি এবং অ্যাপার্টমেন্টের দাম নির্ধারণের জন্য একটি ভিত্তি তৈরি করবে।

এই প্রবিধান সম্পর্কে অনেক পরস্পরবিরোধী মতামত থাকা সত্ত্বেও, সম্প্রতি জাতীয় পরিষদে, নির্মাণমন্ত্রী নগুয়েন থান এনঘি আরও বলেছেন যে খসড়া তৈরিকারী সংস্থাটি সরকারকে রিপোর্ট করবে যাতে রিয়েল এস্টেট ট্রেডিং ফ্লোর সম্পর্কিত প্রবিধানগুলি যথাযথ, কঠোর, দায়িত্বের ক্ষেত্রে স্পষ্ট, মানুষ এবং ব্যবসার অধিকার নিশ্চিত করার জন্য এই বিষয়বস্তু সম্পর্কে সতর্কতার সাথে অধ্যয়ন এবং মন্তব্য গ্রহণ করা অব্যাহত থাকে। একই সাথে, এটি রিয়েল এস্টেট ট্রেডিং ফ্লোরের মাধ্যমে লেনদেনের নিশ্চিতকরণ, রিয়েল এস্টেট ট্রেডিং ফ্লোরের দায়িত্ব এবং রিয়েল এস্টেট ট্রেডিং ফ্লোরের বাধ্যবাধকতা পর্যালোচনা এবং সম্পূর্ণ করবে।

[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস