রিয়েল এস্টেট ঋণ 'কঠোর' করা: বাড়ি ক্রেতাদের 'ফটকাবাজ এবং সার্ফার'-এর সাথে তুলনা করা এড়িয়ে চলুন

টিপিও - বর্তমানে, বেশিরভাগ বিনিয়োগকারী বাড়ি ক্রেতাদের জন্য ঋণ প্যাকেজ স্থাপনের জন্য ব্যাংকগুলির সাথে সহযোগিতা করছেন। এটি একটি গুরুত্বপূর্ণ নীতি, যা বাজারকে উদ্দীপিত করে এবং মানুষকে সহজেই আবাসন অ্যাক্সেস করতে সহায়তা করে, যা সরাসরি তারল্য এবং পণ্য শোষণকে প্রভাবিত করে। বাজারে নেতিবাচক প্রভাব এড়াতে ঋণ কঠোর করার জন্য অনুমান এবং বৈধ সঞ্চয়ের চাহিদার মধ্যে পার্থক্য করা প্রয়োজন।

Báo Tiền Phong•10/10/2025

বিভ্রান্তিকর লক্ষ্য এড়িয়ে চলুন

সম্প্রতি, নির্মাণ মন্ত্রণালয় বাণিজ্যিক আবাসনের জন্য ঋণের সীমা প্রস্তাব করেছে: দ্বিতীয় বাড়ি কেনার জন্য ঋণের জন্য চুক্তি মূল্যের ৫০% এর বেশি নয় এবং তৃতীয় বাড়ির জন্য ৩০% বা তার বেশি নয়। এই নীতিটি অনুমান সীমিত করবে এবং বাজারকে আরও সুস্থভাবে পরিচালনা করার জন্য নির্দেশনা দেবে বলে আশা করা হচ্ছে।

ভিয়েতনাম ইনস্টিটিউট ফর রিসার্চ অ্যান্ড ইভালুয়েশন অফ রিয়েল এস্টেট মার্কেট (VARS IRE) এর মতে, এই প্রস্তাবে "স্পেকিউলেটর এবং সার্ফারদের" দলকে তাদের সাথে তুলনা করা উচিত নয় যারা বৈধ উদ্দেশ্যে, যেমন ব্যবসায়িক শোষণ বা শিশুদের জন্য সম্পদ সংগ্রহের জন্য দ্বিতীয় বা তৃতীয় বাড়ি কেনেন। এই ইনস্টিটিউটের মতে, ভাড়া শোষণ বা দীর্ঘমেয়াদী সঞ্চয়ের জন্য কেনা বিনিয়োগকারীদের দলটির ইতিবাচক প্রভাব রয়েছে, যা তারল্য বৃদ্ধি করতে এবং আরও প্রাণবন্ত বাজারকে উন্নীত করতে সহায়তা করে।

"যদি একটি ঋণ সীমাবদ্ধতা নীতি বিষয়বস্তুর পার্থক্য ছাড়াই সমানভাবে প্রয়োগ করা হয়, তাহলে এটি সমস্ত ইতিবাচক বাজার গতিশীলতাকে দূর করার সম্ভাবনা খুব বেশি," VARS IRE মন্তব্য করেছে।

ঋণ কঠোরকরণ সর্বজনীনভাবে প্রয়োগ করা উচিত নয়।

ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েল এস্টেট ব্রোকারস (VARS)-এর চেয়ারম্যান মিঃ নগুয়েন ভ্যান দিন বলেন, ভিয়েতনামের মানুষদের তাদের সন্তান এবং নাতি-নাতনিদের জন্য বিনিয়োগ বা কেনার জন্য রিয়েল এস্টেট জমা করার অভ্যাস রয়েছে। "এটি একটি বৈধ প্রয়োজন এবং এটিকে উৎসাহিত করা উচিত। ভাড়া দেওয়ার জন্য বা দোকান খোলার জন্য বাড়ি কেনা একজন ব্যক্তি বাজারে আবাসন চাহিদা পূরণেও অবদান রাখেন। যদি প্রকৃত চাহিদাকে জল্পনা-কল্পনার সাথে তুলনা করা হয়, তাহলে চাহিদা হ্রাস পাবে এবং ব্যবসাগুলি সমস্যার সম্মুখীন হবে," মিঃ দিন বলেন।

মিঃ ডিনের মতে, ঋণ কঠোর করা বা কর আরোপ করা সর্বজনীনভাবে প্রয়োগ করা উচিত নয়, বরং প্রযুক্তিগত ব্যবস্থার মাধ্যমে ফটকাবাজদের লক্ষ্য করা উচিত। অন্যথায়, বাজার ভারসাম্যহীন হয়ে পড়বে, তারল্য হ্রাস পাবে এবং ব্যবসার প্রতিযোগিতামূলকতা প্রভাবিত করবে।

VARS IRE বিশ্বাস করে যে আবাসনের দাম কমানোর দীর্ঘমেয়াদী সমাধান হল সাশ্রয়ী মূল্যের বাণিজ্যিক আবাসন তৈরি করা। এই বছরের দ্বিতীয় ত্রৈমাসিকের প্রতিবেদন অনুসারে, বিলাসবহুল অ্যাপার্টমেন্টগুলি মোট সরবরাহের 60% এরও বেশি, যেখানে সাশ্রয়ী মূল্যের অ্যাপার্টমেন্টগুলি প্রায় অনুপস্থিত, শুধুমাত্র কিছু সামাজিক আবাসন প্রকল্পে দেখা যাচ্ছে।

হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটির মতো বৃহৎ শহরগুলিতে, সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন বিভাগটি বহু বছর ধরে "অদৃশ্য" হয়ে গেছে, যার ফলে সরবরাহ এবং চাহিদার মধ্যে ভারসাম্যহীনতা দাম বাড়িয়েছে। VARS IRE মন্তব্য করেছে যে "যখন চাহিদা সরবরাহকে ছাড়িয়ে যায়, তখন দাম বৃদ্ধি অনিবার্য", তাই বোর্ড জুড়ে ঋণ কঠোর করার পরিবর্তে নতুন সরবরাহ বৃদ্ধি করা একটি মৌলিক সমাধান।

VARS IRE সুপারিশ করে যে নিয়ন্ত্রক সংস্থাগুলিকে নমনীয় এবং সম্ভাব্য নীতি তৈরি করা উচিত, সামাজিক আবাসন কর্মসূচির নিয়মকানুনগুলির যান্ত্রিক প্রয়োগ এড়িয়ে চলা উচিত, যেখানে এখনও অনেক সমস্যা রয়েছে। নিয়ন্ত্রক সমাধানগুলিকে দুটি লক্ষ্য অর্জন করতে হবে: আইনি চাহিদা হ্রাস না করে জল্পনা নিয়ন্ত্রণ করা এবং দীর্ঘমেয়াদে বাজার স্থিতিশীল করা।

বাজারের সঠিক ভূমিকা পালন করা উচিত

প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিষয়ক প্রাক্তন উপমন্ত্রী অধ্যাপক ড্যাং হুং ভো বলেছেন যে এখন সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হল সম্পদ এবং মূলধন প্রবাহ বরাদ্দে বাজারের যথাযথ ভূমিকা পুনরুদ্ধার করা।

মিঃ ভো-এর মতে, বাজার অর্থনীতি হল সেই মডেল যা মূলধনীকরণ প্রক্রিয়াকে সবচেয়ে বেশি সম্মান করে - অর্থাৎ, মূলধনকে নমনীয়ভাবে পরিচালনা করতে দেয়, এমন জায়গা খুঁজে বের করে যেখানে সর্বোচ্চ দক্ষতা আনা হয়। "এমন নিয়মকানুন স্থাপন করবেন না যা মূলধনীকরণ প্রক্রিয়াকে বাধাগ্রস্ত করে। মূলধনীকরণ নিষিদ্ধ করা বাজারকে নিষিদ্ধ করার অর্থ, বাজারবিরোধী," মিঃ ভো জোর দিয়ে বলেন।

মিঃ ভো বলেন যে অনেক বর্তমান নিয়মকানুন এখনও ভর্তুকি ব্যবস্থার প্রবণতা রাখে, যা বাজারের নিয়ম বিকৃত করে এবং উন্নয়নকে বাধাগ্রস্ত করে।

"আমরা বাজার পরিচালনার জন্য ভর্তুকি মানসিকতা ব্যবহার করছি, যা অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধির জন্য সম্পূর্ণ ক্ষতিকর। ভিয়েতনাম প্রায়শই দেশগুলিকে বাজার অর্থনীতি হিসেবে স্বীকৃতি দিতে বলে, কিন্তু এখনও পর্যন্ত, বেশিরভাগ G7 দেশ এটিকে স্বীকৃতি দেয়নি কারণ তারা দেখে যে আমরা একটি পুরানো মানসিকতা নিয়ে কাজ করছি, বাজার নীতির বিরুদ্ধে সিদ্ধান্ত নিচ্ছি," মিঃ ভো বিশ্লেষণ করেছেন।

মিঃ ভো-এর মতে, আবাসনের দাম সম্পর্কে, সমস্যার মূলে ঋণ কঠোর করা বা শিথিল করা নয়, বরং সরবরাহ নীতি রয়েছে। "আবাসনের দামের গল্প হল সরবরাহের গল্প। যদি সকল ক্ষেত্রে, বিশেষ করে নিম্ন আয়ের এবং মধ্যবিত্তদের জন্য আবাসনের সরবরাহ না বাড়ানো হয়, তাহলে আবাসনের দাম বাড়তেই থাকবে। এটি রাজ্যের নীতিগত দায়িত্ব," মিঃ ভো বলেন।

তবে, মিঃ ভো আরও জোর দিয়ে বলেন যে, বাজার অর্থনীতিতে, বিনিয়োগের দিকনির্দেশনা নির্ধারণ করে উদ্যোগগুলি, রাষ্ট্র নয়। "যে কোনও ক্ষেত্র লাভজনক হোক না কেন, উদ্যোগগুলি তাতে বিনিয়োগ করবে, এটাই প্রকৃতির নিয়ম। রাষ্ট্র ঋণ সীমাবদ্ধ করে বা এই বা সেই ক্ষেত্রে বিনিয়োগ থেকে উদ্যোগগুলিকে নিষিদ্ধ করে হস্তক্ষেপ করতে পারে না এবং করা উচিতও নয়। এটি করা বাজার ব্যবস্থার বিরুদ্ধে যায়," অধ্যাপক ভো নিশ্চিত করেছেন।

মিঃ ভো-এর মতে, রাষ্ট্রের ভূমিকা ব্যবসার পক্ষে সিদ্ধান্ত নেওয়া নয়, বরং একটি স্বচ্ছ এবং সমান কাঠামো তৈরি করা যাতে সমস্ত অর্থনৈতিক ক্ষেত্র বাজারের অন্তর্নিহিত আইন অনুসারে কাজ করতে পারে।

"একবার আমরা বাজার অর্থনৈতিক মডেল বেছে নিলে, ভর্তুকি মানসিকতার সাথে প্রশাসনিক হস্তক্ষেপের পরিবর্তে আমাদের অবশ্যই বাজার ব্যবস্থার উপর সত্যিকার অর্থে আস্থা এবং সম্মান করতে হবে," মিঃ ভো আরও বলেন।