রিয়েল এস্টেটে নগদ প্রবাহের সমস্যা তাড়াতাড়ি সমাধান করুন

কঠিন রিয়েল এস্টেট বাজারের প্রেক্ষাপটে, ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলির ঋণের উৎস অ্যাক্সেস করা, বন্ড ইস্যু করা এবং গ্রাহকদের কাছ থেকে মূলধন সংগ্রহ করা কঠিন হয়ে পড়ে, যার ফলে অনেক ব্যবসার মূলধনের অভাব দেখা দেয়, যার ফলে প্রকল্প বাস্তবায়ন বিলম্বিত হয় বা সাময়িকভাবে স্থগিত করতে হয়।

লক্ষ লক্ষ বিলিয়ন ডং এর মজুদ

স্টক এক্সচেঞ্জে তালিকাভুক্ত রিয়েল এস্টেট কোম্পানিগুলির বার্ষিক আর্থিক প্রতিবেদনের অসম্পূর্ণ পরিসংখ্যান দেখায় যে ২০২২ সালের শেষ নাগাদ, জমি তহবিল এবং অসমাপ্ত নির্মাণ প্রকল্পের মজুদের মূল্য লক্ষ লক্ষ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এ পৌঁছেছে, যা আগের তুলনায় তীব্র বৃদ্ধি পেয়েছে। এর অর্থ হল বিপুল পরিমাণ মূলধন জমিতে রয়েছে কিন্তু এন্টারপ্রাইজটি বাস্তবায়ন চালিয়ে যাওয়ার জন্য অর্থ ফেরত দিতে পারে না। উদাহরণস্বরূপ, নো ভা রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট গ্রুপ জয়েন্ট স্টক কোম্পানি ( নোভাল্যান্ড ) এর প্রায় ১৩৪,৫০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এর মজুদ রয়েছে, যা একই সময়ের তুলনায় ২২.৫% বৃদ্ধি পেয়েছে এবং নোভাল্যান্ডের সম্পদের ৫০% এরও বেশি। বর্তমানে, এই মজুদ মূলত ৩টি বৃহৎ প্রকল্পে রয়েছে: অ্যাকোয়া সিটি, নোভাওয়ার্ল্ড ফান থিয়েট, নোভাওয়ার্ল্ড হো ট্রাম এবং নতুন প্রকল্প স্থানান্তর থেকে।

ন্যাম লং ইনভেস্টমেন্ট জয়েন্ট স্টক কোম্পানিরও প্রচুর পরিমাণে মজুদ রয়েছে, যদিও এটি আগের ত্রৈমাসিকের তুলনায় সামান্য ৭.৫% কমেছে এবং ২০২১ সালের একই সময়ের তুলনায় ৪% কমেছে, তবুও তাদের কাছে এখনও প্রায় ১৫,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং মজুদ রয়েছে। অসমাপ্ত প্রকল্পগুলি ন্যাম লং-এর মজুদের বেশিরভাগ অংশের জন্য দায়ী, প্রধানত ইজুমি প্রকল্প, সাউথগেট প্রকল্প, প্যারাগন দাই ফুওক প্রকল্প, ভ্যাম কো ডং প্রকল্প (ওয়াটারপয়েন্ট), হোয়াং নাম প্রকল্প (আকারি)... এদিকে, ডাট জান গ্রুপ জয়েন্ট স্টক কোম্পানির মজুদও ১৪,২০০ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং ছাড়িয়ে গেছে, যা গত বছরের একই সময়ের তুলনায় ২০% বেশি।

নোভাল্যান্ডের চলমান প্রকল্পগুলির মধ্যে একটিতে বিশাল মজুদ রয়েছে।

কিছু রিয়েল এস্টেট প্রতিষ্ঠান জানিয়েছে যে তারা এখনও তাদের পণ্য চালু করেনি কিন্তু আইনি সমস্যার কারণে তাদের প্রকল্পগুলি আটকে আছে। তাদের বেশিরভাগই ক্ষুদ্র ও মাঝারি উদ্যোগ। অতএব, উদ্যোগগুলিকে তাদের প্রকল্পগুলি চালু করতে সহায়তা করার জন্য শীঘ্রই আইনি সমস্যাগুলি সমাধান করতে হবে। এরপর, ব্যাংকগুলিকে তাদের ওয়ালেট খুলতে হবে যাতে উদ্যোগগুলি তাদের প্রকল্পগুলি বন্ধক রাখতে পারে এবং তারপর তাদের পণ্য বিক্রি করতে পারে। সেই সময়ে, গ্রাহকদের সুদের হার এবং নমনীয় ঋণ নীতি এবং শর্তাবলী দিয়ে সহায়তা করা প্রয়োজন...

হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (HoREA) এর চেয়ারম্যান মিঃ লে হোয়াং চাউ বলেন যে হো চি মিন সিটির প্রকল্পগুলির বর্তমান সমস্যাগুলি সম্পর্কে সমিতি অনেক সুপারিশ করেছে। বর্তমানে, ৬০ টিরও বেশি প্রকল্প পরিদর্শন, সরকারি জমি সংক্রান্ত সমস্যা এবং ১৪০ টিরও বেশি প্রকল্প আইনি সমস্যার সম্মুখীন। হো চি মিন সিটির অন্যান্য উদ্যোগের কিছু প্রকল্প এখনও অসমাপ্ত এবং অনেক সমস্যা রয়েছে।

রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ তহবিল তৈরি করা

বাজার উদ্ধার এবং রিয়েল এস্টেট মজুদ সমাধানের বিষয়টি সম্পর্কে, মিঃ লে হোয়াং চাউ এর মতে, এটি এখনও নগদ প্রবাহের বিষয়। অতএব, সরকারকে রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য ঋণ নীতিগুলি অপসারণের জন্য স্টেট ব্যাংককে নির্দেশ দেওয়া উচিত। অর্থ মন্ত্রণালয়ের তত্ত্বাবধানে একটি "বন্ড ট্রেডিং ফ্লোর" থাকা উচিত এবং একই সাথে একটি একক ক্রেডিট চ্যানেলের উপর নির্ভর না করে রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ তহবিলের উন্নয়নকে উৎসাহিত করা উচিত।

অর্থনীতি বিশেষজ্ঞ ডঃ দিন দ্য হিয়েন বিশ্বাস করেন যে সরকার, মন্ত্রণালয় এবং শাখাগুলি যে নীতিগুলি সমাধান করার জন্য দৃঢ়প্রতিজ্ঞ, তার পাশাপাশি অভ্যন্তরীণ সমস্যা হল ব্যবসা। বর্তমানে, অনেক রিয়েল এস্টেট কোম্পানি বন্ডের মাধ্যমে ঋণে জর্জরিত কিন্তু তাদের পণ্য বিক্রি করা যাচ্ছে না এবং আটকে আছে, তাই তাদের কাছে ঋণ পরিশোধ করার জন্য এবং কোম্পানি পরিচালনার জন্য অন্যান্য খরচ পরিশোধ করার জন্য অর্থ নেই। এটি সমাধানের সর্বোত্তম উপায় হল তাদের পণ্য বিক্রি করতে সহায়তা করা, যেমন: তারল্য তৈরি করতে ক্রেতাদের আকৃষ্ট করার জন্য ঋণ সহায়তা বৃদ্ধি করা, পণ্য সহ ব্যবসাগুলির জন্য নগদ প্রবাহ বন্ধ করা বা ব্যবসাগুলিকে তাদের আর্থিক পুনর্গঠনের জন্য ঋণ সহায়তা প্রদান করা...

সবচেয়ে ভালো উপায় হল অবিক্রিত প্রকল্পগুলি বিক্রি করা। যদিও কিছু ব্যবসা তাদের পণ্যের দাম 30%-40% কমিয়েছে, তবুও কোনও ক্রেতা নেই। এর অর্থ হল ক্রেতাদের আকর্ষণ করার জন্য তাদের আরও দাম কমাতে হবে। "অবশ্যই, ক্রেতা এবং বিক্রেতা উভয়কেই একে অপরের প্রতি সৎ হতে হবে, তবে বর্তমান উদ্ধার কিছুটা কঠিন," মিঃ দিন দ্য হিয়েন বলেন।

মিঃ হিয়েন আরও বিশ্লেষণ করেছেন যে যদি বাজার এবং রিয়েল এস্টেট কোম্পানিগুলি স্থবির হয়ে যায় বা দেউলিয়া হয়ে যায়, তাহলে এটি ঋণ ব্যবস্থা সহ আরও বেশ কয়েকটি সমস্যার উপর প্রভাব ফেলবে। যদিও অনেক কোম্পানি বর্তমানে সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে, তবুও তাদের এখনও সম্ভাবনা রয়েছে, বিশেষ করে যেসব প্রকল্প প্রতিবেশী প্রদেশগুলিতে আইনি সমস্যায় আটকে আছে কারণ এটি আগামী কয়েক বছরে অর্থনৈতিক উন্নয়ন এবং অবকাঠামো বিনিয়োগের চালিকা শক্তি হবে, তাই ঋণ প্রতিষ্ঠানগুলিকে অসুবিধাগুলি কাটিয়ে উঠতে এবং শীঘ্রই স্থিতিশীল করার জন্য তাদের সমর্থন করার উপায় খুঁজে বের করতে হবে। বিশেষ করে, বাণিজ্যিক ব্যাংকগুলি সুপারিশ করে যে সরকার এবং স্টেট ব্যাংকের একটি বিশেষ নীতি থাকা উচিত যাতে ঋণের মেয়াদ প্রায় 3 বছর বাড়ানো যায় যাতে ব্যবসাগুলিকে বন্ড কিনতে বা স্টেট ব্যাংকের নিয়ন্ত্রণে ঋণ প্রসারিত করতে সহায়তা করা যায়, যার ফলে রিয়েল এস্টেট কোম্পানি এবং ব্যাংকগুলিকে বাজারকে আটকে থাকা একটি বৃহৎ "রক্ত জমাট" তৈরি এড়াতে সহায়তা করা যায়...

ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স অ্যাসোসিয়েশনের ভাইস প্রেসিডেন্ট মিঃ ফাম ল্যাম বর্তমান রিয়েল এস্টেট বাজারের দুটি জরুরি সমস্যা তুলে ধরেছেন। প্রথমটি হল রিয়েল এস্টেট উদ্যোগের মজুদ, বিশেষ করে তারল্যের সমস্যা সমাধান করা। তারল্যের সবচেয়ে বড় সমস্যা হল অর্থ, যেখানে সুদের হার গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা পালন করে। একই সাথে, পূর্ববর্তী ৩০,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং প্যাকেজের অনুরূপ একটি সহায়তা প্যাকেজ পুনরায় সক্রিয় করে বাজারকে উদ্দীপিত করা প্রয়োজন যাতে ক্রেতারা এটি অ্যাক্সেস করতে পারেন। দ্বিতীয়ত, দীর্ঘমেয়াদে, সরকারকে বাধাগুলি, বিশেষ করে ভূমি ব্যবহার ফি এবং প্রশাসনিক পদ্ধতি সম্পর্কিত বাধাগুলি দূর করার জন্য দৃঢ়ভাবে নীতিমালা ত্বরান্বিত করতে হবে।

বাজারকে মহামারী থেকে মুক্ত করা

মিঃ লে হোয়াং চাউ-এর মতে, জমির পদ্ধতি, নির্মাণ ব্যবস্থাপনার মতো রিয়েল এস্টেট বাজার সম্পর্কিত ডিক্রি বাস্তবায়নের জন্য সরকারের দৃঢ় সংকল্পের সাথে... বিশেষ করে, এই ডিক্রিগুলি আইনের প্রয়োজন ছাড়াই প্রধানমন্ত্রীর কর্তৃত্বাধীন আইনের কাঠামোর মধ্যে রয়েছে। "রাজ্যের কাছে প্রক্রিয়া আছে, রেজোলিউশন জারি হতে চলেছে, তাই বাকি সমস্যা হল প্রাদেশিক এবং শহরের নেতাদের ইচ্ছাশক্তি যে তারা বিভাগ এবং শাখাগুলিকে দ্রুত প্রক্রিয়াগত সমস্যাগুলি সমাধানের জন্য নির্দেশ দেবেন যাতে বাজারকে মহামারী থেকে মুক্ত করা যায়," মিঃ চাউ বলেন।

সূত্র: https://nld.com.vn/kinh-te/som-giai-quyet-dong-tien-trong-bat-dong-san-20230203214701679.htm