২২/২০২৩ সার্কুলার কি সত্যিই রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য আরও বাধা তৈরি করছে?

২০২৩ সালের শেষে, ভিয়েতনামের স্টেট ব্যাংক সার্কুলার নং ২২/২০২৩/TT-NHNN জারি করে, যা ব্যাংকগুলির জন্য মূলধন পর্যাপ্ততা অনুপাত নিয়ন্ত্রণকারী সার্কুলার নং ৪১/২০১৬/TT-NHNN এর বেশ কয়েকটি ধারা সংশোধন এবং পরিপূরক করে। সার্কুলার ২২/২০২৩ ১ জুলাই, ২০২৪ তারিখ থেকে কার্যকর হয়।

আইনি বিভাগের প্রধান (স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনাম) নিশ্চিত করেছেন যে সার্কুলার 22/2023-এর প্রবিধানগুলি বাড়ি কেনার জন্য মূলধন ধার করার জন্য ভবিষ্যতের তৈরি রিয়েল এস্টেটের বন্ধক রাখার উপর নিষেধাজ্ঞা আরোপ করে না।

তবে, সম্প্রতি রিয়েল এস্টেট বাজার উত্তপ্ত হয়ে ওঠে যখন হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (HoREA) "আবিষ্কার" করে যে সার্কুলার নং 22/2023-এ একটি নিয়ম রয়েছে যা "নির্মাণাধীন বাণিজ্যিক আবাসন কেনার জন্য ব্যক্তিদের ঋণ ধার করার অনুমতি না দেওয়া, যা বাড়ির দ্বারা সুরক্ষিত..." হিসাবে ব্যাখ্যা করা হচ্ছে।

বিশেষ করে, HoREA জানিয়েছে যে সার্কুলার 22/2023 সার্কুলার 41/2016 এর ধারা 2 এর ধারা 11 সংশোধন করে, যা বিক্রয় চুক্তি অনুসারে সম্পন্ন এবং হস্তান্তরের জন্য প্রস্তুত বাড়ি কেনার জন্য ব্যক্তিদের জন্য রিয়েল এস্টেট দ্বারা সুরক্ষিত ঋণ সম্পর্কিত।

HoREA যুক্তি দেয় যে এই নিয়মের ফলে অনেক লোক যাদের বাড়ি কেনার জন্য ঋণ নিতে হয় তারা বুঝতে পেরেছেন যে নির্মাণাধীন বাড়িগুলি বাণিজ্যিক ব্যাংকগুলি ঋণের জন্য জামানত হিসেবে গ্রহণ করবে না।

"অতএব, সার্কুলার নং 22/2023/TT-NHNN বাণিজ্যিক ব্যাংক বা বিদেশী ব্যাংকের শাখাগুলিকে 'যেসব বাণিজ্যিক আবাসন এখনও হস্তান্তরের জন্য সম্পূর্ণ হয়নি (অর্থাৎ, নির্মাণাধীন বাণিজ্যিক আবাসন)' ক্রয় করার জন্য ব্যক্তিদের ঋণ দেওয়ার অনুমতি দেয় না, যা বাড়ি নিজেই সুরক্ষিত (বন্ধক) রাখে। অতএব, যারা 'নির্মাণাধীন বাণিজ্যিক আবাসন' ক্রয়ের জন্য ঋণ নিতে চান তাদের অবশ্যই অন্যান্য সুরক্ষা ব্যবস্থা বাস্তবায়ন করতে হবে অথবা অন্যান্য সম্পদের আকারে জামানত প্রদান করতে হবে," HoREA উপসংহারে বলেছে।

অতএব, এই অ্যাসোসিয়েশন ভিয়েতনামের স্টেট ব্যাংককে একটি চিঠি পাঠিয়েছে, যেখানে সার্কুলার নং 41/2016/TT-NHNN এর ধারা 2 এর ধারা 11 (সার্কুলার নং 22/2023/TT-NHNN এর ধারা 1 দ্বারা সংশোধিত এবং পরিপূরক) এর সংশোধন এবং সংযোজনের অনুরোধ করা হয়েছে, 1 জুলাই, 2024 থেকে সার্কুলার নং 22/2023/TT-NHNN কার্যকর হওয়ার আগে। অন্যথায়, এটি নেতিবাচক পরিণতির দিকে নিয়ে যেতে পারে, অসুবিধা সৃষ্টি করতে পারে এবং রিয়েল এস্টেট বাজারের স্বাভাবিক কার্যক্রমকে বাধাগ্রস্ত করতে পারে, স্বল্প ও দীর্ঘমেয়াদী উভয় ক্ষেত্রেই রিয়েল এস্টেট বাজারের পুনরুদ্ধার এবং বিকাশকে নেতিবাচকভাবে প্রভাবিত করতে পারে।

৩১শে জানুয়ারী, নগুই লাও ডং সংবাদপত্রের একজন প্রতিবেদকের সাথে এক মতবিনিময় সভায়, আইন বিভাগের (স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনাম) একজন নেতা নিশ্চিত করেছেন যে ২২/২০২৩ সার্কুলারের নিয়মাবলী ভবিষ্যতে নির্মিত রিয়েল এস্টেটের বন্ধক রেখে বাড়ি কেনার জন্য মূলধন ধার করার উপর নিষেধাজ্ঞা আরোপ করে না। ২২/২০২৩ সার্কুলারের ১ নং ধারায় বলা হয়েছে "বিক্রয় চুক্তি অনুসারে হস্তান্তরের জন্য সম্পন্ন বাড়িগুলি" - এটি কেবল বাণিজ্যিক ব্যাংকগুলির জন্য একটি সংজ্ঞা যা নির্ধারণ করে যে বন্ধকী ঋণ আবাসনের জন্য কিনা। অতএব, ভবিষ্যতে নির্মিত বাড়িগুলি এখনও বাণিজ্যিক ব্যাংকগুলি সেই বাড়িগুলি কেনার জন্য ঋণের জন্য জামানত হিসাবে গ্রহণ করে।

একইভাবে, হো চি মিন সিটির বেশ কয়েকটি বাণিজ্যিক ব্যাংকের নেতারা আরও বলেছেন যে ২২/২০২৩ সার্কুলার কার্যকর হওয়ার পরেও, ব্যাংকগুলি এখনও গ্রাহকদের ভবিষ্যতে নির্মিত আবাসন জামানত হিসাবে রেখে বাড়ি কেনার জন্য ঋণ প্রদান করে।

সূত্র: https://nld.com.vn/thuc-hu-thong-tu-22-2023-dung-them-rao-can-voi-bat-dong-san-196240131112438042.htm