২২/২০২৩ সার্কুলার কি সত্যিই রিয়েল এস্টেটের ক্ষেত্রে আরও বাধা তৈরি করছে?

২০২৩ সালের শেষে, স্টেট ব্যাংক সার্কুলার নং ২২/২০২৩ TT-NHNN জারি করে যা সার্কুলার নং ৪১/২০১৬ TT-NHNN এর বেশ কয়েকটি ধারা সংশোধন এবং পরিপূরক করে ব্যাংকগুলির জন্য মূলধন পর্যাপ্ততা অনুপাত নিয়ন্ত্রণ করে। সার্কুলার ২২/২০২৩ ১ জুলাই, ২০২৪ থেকে কার্যকর হবে।

আইন বিভাগের (স্টেট ব্যাংক) প্রধান নিশ্চিত করেছেন যে সার্কুলার 22/2023-এর প্রবিধানগুলি ভবিষ্যতের রিয়েল এস্টেটের বন্ধককে বাড়ি কেনার জন্য মূলধন ধার করার ক্ষেত্রে সীমাবদ্ধ করে না।

তবে, সম্প্রতি রিয়েল এস্টেট বাজার উত্তপ্ত হয়ে ওঠে যখন হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (HoREA) "আবিষ্কার" করে যে সার্কুলার নং 22/2023-এ একটি বিধান রয়েছে যা "ভবিষ্যতে বাণিজ্যিক আবাসন কিনতে ব্যক্তিদের ঋণ ধার করার অনুমতি না দেওয়া, সেই বাড়ির দ্বারা সুরক্ষিত..." হিসাবে বোঝা যাচ্ছে।

বিশেষ করে, HoREA জানিয়েছে যে সার্কুলার 22/2023 সার্কুলার 41/2016 এর ধারা 2 এর ধারা 11 সংশোধন করে, যা বিক্রয় চুক্তি অনুসারে হস্তান্তরের জন্য সম্পন্ন বাড়ি কেনার জন্য ব্যক্তিদের জন্য রিয়েল এস্টেট-সুরক্ষিত ঋণের উপর প্রযোজ্য।

HoREA বিশ্বাস করে যে উপরোক্ত নিয়মের ফলে অনেক লোক যাদের বাড়ি কেনার জন্য ঋণ নিতে হয় তারা বুঝতে পারে যে ভবিষ্যতের আবাসন ঋণের জন্য জামানত হিসেবে বাণিজ্যিক ব্যাংকগুলি গ্রহণ করবে না।

"সুতরাং, সার্কুলার নং 22/2023/TT-NHNN বাণিজ্যিক ব্যাংক এবং বিদেশী ব্যাংক শাখাগুলিকে "অসম্পূর্ণ বাণিজ্যিক আবাসন হস্তান্তরের জন্য (অর্থাৎ ভবিষ্যতে নির্মিত বাণিজ্যিক আবাসন") ব্যক্তিদের ঋণ দেওয়ার অনুমতি দেয় না, যাতে সেই বাড়ির দ্বারা সুরক্ষিত (বন্ধক) থাকে, তাই যারা "ভবিষ্যতে গঠিত" বাণিজ্যিক আবাসন কিনতে ঋণ নিতে চান তাদের অবশ্যই অন্যান্য সুরক্ষা ব্যবস্থা বাস্তবায়ন করতে হবে অথবা অন্যান্য সম্পদ দিয়ে সুরক্ষিত করতে হবে" - HoREA উপসংহারে এসেছে।

অতএব, এই সমিতি স্টেট ব্যাংকের কাছে একটি নথি পাঠিয়েছে, যেখানে সার্কুলার নং 41/2016/TT-NHNN (সার্কুলার নং 22/2023/TT-NHNN এর ধারা 1, ধারা 1 এ সংশোধিত এবং পরিপূরক) এর ধারা 11 সংশোধন এবং পরিপূরক করার অনুরোধ করা হয়েছে, 1 জুলাই, 2024 থেকে সার্কুলার নং 22/2023/TT-NHNN কার্যকর হওয়ার আগে। অন্যথায়, এটি খারাপ পরিণতি ডেকে আনতে পারে, অসুবিধা সৃষ্টি করতে পারে, রিয়েল এস্টেট বাজারের স্বাভাবিক কার্যক্রমকে ব্যাহত করতে পারে, স্বল্পমেয়াদী এবং দীর্ঘমেয়াদী উভয় ক্ষেত্রেই রিয়েল এস্টেট বাজারের পুনরুদ্ধার এবং উন্নয়ন প্রক্রিয়াকে নেতিবাচকভাবে প্রভাবিত করতে পারে।

৩১ জানুয়ারী, লাও ডং সংবাদপত্রের একজন প্রতিবেদকের সাথে কথা বলার সময়, আইন বিভাগের (স্টেট ব্যাংক) প্রধান নিশ্চিত করেছেন যে সার্কুলার ২২/২০২৩ এর বিধানগুলি ভবিষ্যতে বাড়ি কেনার জন্য মূলধন ধার করার জন্য গঠিত রিয়েল এস্টেটের বন্ধককে সীমাবদ্ধ করে না। সার্কুলার ২২/২০২৩ এর অনুচ্ছেদ ১ এ বলা হয়েছে "বিক্রয় চুক্তি অনুসারে বাড়িটি হস্তান্তরের জন্য সম্পন্ন করা হয়েছে" - বাণিজ্যিক ব্যাংকগুলির জন্য বন্ধকী ঋণকে আবাসন হিসাবে নির্ধারণ করার জন্য একটি সংজ্ঞা মাত্র। অতএব, ভবিষ্যতের আবাসন এখনও বাণিজ্যিক ব্যাংকগুলি সেই বাড়ি কেনার জন্য ঋণের জন্য জামানত হিসাবে গ্রহণ করে।

একইভাবে, হো চি মিন সিটির কিছু বাণিজ্যিক ব্যাংকের নেতারাও বলেছেন যে ২২/২০২৩ সার্কুলার কার্যকর হওয়ার পরেও, ব্যাংকগুলি গ্রাহকদের ভবিষ্যতের বাড়ি হিসেবে বন্ধকী সম্পদ সহ বাড়ি কেনার জন্য অর্থ ধার দেবে।

সূত্র: https://nld.com.vn/thuc-hu-thong-tu-22-2023-dung-them-rao-can-voi-bat-dong-san-196240131112438042.htm