Rekreační nemovitosti, „nemanželské dítě“ trhu

Rekreační nemovitosti , „nemanželské dítě“ trhu

V usnesení 08/2017 se politbyro rozhodlo učinit z cestovního ruchu přední odvětví, přilákat sociální zdroje k investicím do rozvoje cestovního ruchu, investovat do rozsáhlých projektů, zábavních podniků v klíčových oblastech...

Díky tomu v poslední době mnoho investorů investuje peníze do projektů v oblasti cestovního ruchu, resortů, hotelů nebo luxusních resortů. Segment turistických nemovitostí však čelí mnoha právním problémům.

Ilustrační fotografie. (Zdroj: DK)

Na workshopu „Novela pozemkového zákona: Vytváření půdy pro cestovní ruch“, který se konal 19. října ráno, uvedl pan Nguyen Van Dinh, viceprezident Vietnamské asociace nemovitostí, že v současné době je ve Vietnamu realizováno více než 200 projektů v oblasti cestovního ruchu, v rámci kterých vzniklo téměř 100 000 bytových domů, 3 000 vil a 15 000 nových hotelových pokojů.

Do roku 2030 by se Vietnam mohl stát turistickou velmocí se 160 miliony domácích návštěvníků a 50–70 miliony zahraničních návštěvníků, což by vyžadovalo přibližně 500 000 ubytovacích pokojů, nemluvě o dalších typech služeb, zejména o luxusním cestovním ruchu, který prakticky neexistuje.

Podle pana Dinha má Vietnam v současné situaci k dispozici pouze 1/3 infrastrukturního systému, který by mohl uspokojit poptávku, a kvalita v budoucnu není vysoká. A toto číslo v posledních několika letech stagnuje, protože nebyly vyřešeny právní otázky.

Pan Dinh uvedl, že nemovitosti v resortech jsou jako „nečitelné dítě“ trhu. Protože zákon o pozemkech nezmiňuje jména developerů turistických nemovitostí, tato skupina subjektů chybí v zákoně o pozemkech, investičním zákoně a dalších předpisech týkajících se trhu s nemovitostmi.

„Existuje více než 100 velkých turistických projektů, které jsou pozastaveny a čekají na právní řešení. Pokud tato situace bude pokračovat, odradí investice do cestovního ruchu, investory a i místní úřady, které chtějí investice podpořit, budou čelit obtížím,“ řekl pan Dinh.

Existuje mnoho dalších obtíží.

Mezitím právník Nguyen Hong Chung, předseda představenstva společnosti DVL Ventures a místopředseda Hanojského realitního klubu, uvedl, že projekty v oblasti cestovního ruchu a resortních nemovitostí stále čelí složitějšímu a poněkud „obtížnějšímu“ problému, kterým je regulace případů, kdy stát rekultivuje pozemky pro socioekonomický rozvoj v národním a veřejném zájmu.

Projekt, v jehož rámci stát získává zpět pozemky, je proto určen k modernizaci technické infrastruktury a společné sociální infrastruktury obyvatelstva, zajištění sociálního zabezpečení obyvatelstva, s vyloučením projektů s cílem rozvoje cestovního ruchu, zábavy, rekreace nebo kombinace komerčního bydlení s rozvojem cestovního ruchu, služeb, zábavy a rekreace.

Návrh revidovaného pozemkového zákona však neobsahuje žádná ustanovení o rekultivaci pozemků pro nové projekty městských oblastí. Proto je nutné do typů nemovitostí v revidovaném pozemkovém zákoně doplnit obsah „Projekty nových městských oblastí s rozlohou nad 300 hektarů“, aby byla zajištěna synchronizace systému technické infrastruktury a sociální infrastruktury.

Podle pana Chunga se v období od roku 2015 do roku 2019 cestovní ruch silně rozvíjel, mnoho provincií a měst považovalo rozvoj cestovního ruchu za dobrý směr a označilo ho za svůj klíčový prvek. To vedlo k tomu, že ačkoli zákon stanoví, že nemovitosti v oblasti cestovního ruchu nepodléhají rekultivaci pozemků státem, protože turistické projekty jsou označeny za klíčové projekty, mnoho provincií přesto pozemky rekultivovalo a přidělilo je podnikům.

Vědecký workshop s tématem „Novela pozemkového zákona: Vytvoření pozemků pro cestovní ruch“. (Foto: DT)

V důsledku toho se po roce 2019 začaly objevovat právní problémy týkající se nemovitostí v oblasti cestovního ruchu. Když byla podána žádost o přezkum, řada projektů byla pozastavena kvůli předpisům o přidělování pozemků a v důsledku toho jsou tyto projekty dodnes pozastaveny a čekají na nový právní rámec.

„Aby se cestovní ruch skutečně stal klíčovým ekonomickým odvětvím, myslím si, že nový zákon o půdě musí obsahovat specifická nařízení týkající se turistických pozemků. Zároveň musí existovat skutečně otevřené politiky a mechanismy týkající se půdy, daní, investic atd., aby se cestovní ruch mohl rozvíjet.“

„Hospodářský rozvoj má v každé fázi jiné priority. Jakmile jsme si za hlavní cíl stanovili cestovní ruch, musí být na seznam pozemků, které stát znovu získá pro socioekonomický rozvoj, přidány turistické projekty, jako jsou zábavní parky, zábavní komplexy, víceúčelové komplexy atd.,“ navrhl pan Chung.

Expert na právo v oblasti nemovitostí Nguyen Van Dinh také poukázal na další nedostatek v návrhu zákona o půdě (ve znění pozdějších předpisů), který se týká případů navracení půdy pro socioekonomický rozvoj v národním a veřejném zájmu.

Návrh stanoví navrácení pozemků pro smíšené bytové, komerční a servisní projekty pouze tehdy, pokud o tom rozhodne Provinční lidová rada v souladu s místními podmínkami.

Projekt se tedy musí „držet“ části obytné funkce (bez regulace úrovně nebo procenta), aby stát mohl pozemek rekultivovat.

„Souhlasím s názorem, že by pozemky měly být rekultivovány čistě pro turistické, zábavní a rekreační projekty (bez rezidenčních funkcí). V lokalitách vhodných pro cestovní ruch by však měla být dána přednost rekultivaci pozemků pro realizaci klíčových turistických projektů, což by vytvořilo hybnou sílu pro socioekonomický rozvoj dané lokality a dokonce i pro šíření do celého regionu,“ vyjádřil se pan Dinh.

Pan Dinh analyzoval, že ve skutečnosti, pokud není povoleno vyvlastňování pozemků, není možné realizovat rozsáhlé projekty, které by přilákaly potenciální a schopné investory. Pokud bude současný návrh zákona zachován, bude realizace klíčových turistických projektů zablokována. Pro realizaci turistických, zábavních a rekreačních projektů jsou obce nuceny „začlenit“ část obytných pozemků (možná velmi malou část) do územního plánu projektu, aby splnily podmínky pro vyvlastnění pozemků.

Tato forma „vyhýbání se“ bude mít následky. Fond obytných pozemků se nevyužívá, což vede k plýtvání zdroji, nebo pokud se využívá, tvoří obytnou funkci v rámci turistického projektu. Dlouhodobý pobyt obyvatel v projektu sníží úroveň luxusu resortního turistického projektu. Pan Dinh se proto domnívá, že je nutné do článku 79 návrhu doplnit případ navrácení pozemků za účelem realizace čistě turistických, zábavních a rekreačních projektů bez bytových funkcí.

Zdroj: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-du-lich-nghi-duong-dua-con-roi-cua-thi-truong-post269077.html