Rekreační nemovitosti jsou stále ve stavu „snižování ztrát“

Likvidita se zatím nezlepšila

Podle nedávného průzkumu serveru Batdongsan.com.vn pokračuje situace „snižování ztrát“ u všech typů resortních nemovitostí, zejména u bytů a apartmánů v hotelech. Ačkoli již nedochází k masivním prodejům jako během pandemie COVID-19 nebo období „zmrazení“ trhu na začátku roku 2023, zprávy o „snižování ztrát“, které se neustále prosazují na realitních trzích, ukázaly negativitu tohoto trhu.

Tyto prodejní inzeráty pocházejí z mnoha projektů, od Quang Ninh - kde je v severním regionu soustředěno nejvíce projektů resortních nemovitostí, až po Quang Binh , Da Nang, Kien Giang, Vung Tau... Zejména u typu resortních vil je třeba poznamenat, že u některých projektů se „ztrátová“ cena snížila z 3 na 9 miliard VND/jednotku ve srovnání s obdobím, kdy byl trh rušný.

Rekreační objekt je stále v havarijním stavu, obrázek 1 — Na realitních trzích je zveřejněno mnoho „ztrátových“ inzerátů na nemovitosti v resortech.

Pokud jde o Condotel, zdá se, že mnoho investorů má tohoto typu nemovitostí dost, protože stále existuje mnoho problémů, jako jsou nevyřešené právní otázky, neuspokojivé zisky a zejména nesouhlas s provozními a manažerskými metodami investora. U tohoto typu se ztrátová cena obvykle pohybuje mezi 15-30 % v závislosti na projektu a oblasti.

Nedávná zpráva společnosti DKRA Vietnam rovněž ukazuje, že nedostatek likvidity u investorů ve většině segmentů resortních nemovitostí v celé zemi přetrvává. V srpnu 2023 se v segmentu resortních řadových domů/obchodních domů prodaly pouze 3 jednotky, v resortních vilách pouze 9 jednotek a v kondominiích 17 jednotek.

Tato situace zvýšila nabídku nemovitostí na trhu na vysokou úroveň. Do června se nabídka bytů v kondominiích zvýšila na více než 42 000 jednotek, zatímco plážové obchody a vily v resortech dohromady tvoří přibližně 30 000 jednotek.

Rekreační objekt je stále v havarijním stavu, obrázek 2 — Nízká likvidita způsobuje, že nabídka nemovitostí v resortech den ode dne roste.

Tváří v tvář této situaci investoři projektů nadále široce uplatňují řadu preferenčních politik, slev na rychlé platby, podpory úrokových sazeb, lhůty pro splacení jistiny, závazky zpětného pronájmu... aby stimulovali poptávku na trhu. V některých jednotlivých projektech jsou ceny resortních vil pro zákazníky, kteří platí rychle, sníženy o 40–50 %.

Příčiny a existence zamrzlého trhu s resortními nemovitostmi byly jasně poukázány, včetně problémů souvisejících s oživením odvětví cestovního ruchu. S malým počtem návštěvníků se ziskovost resortních nemovitostí výrazně snížila, což vedlo k tomu, že mnoho investorů již nechce tomuto trhu věnovat pozornost.

Turistický průmysl se v krátkodobém horizontu nedokáže zotavit

Podle výzkumu společnosti Savills se obchodní aktivity pro volný čas, jako jsou hotely, ve většině zemí světa postupně zotavují na úroveň před pandemií, s výjimkou asijsko- pacifického regionu.

V jihovýchodní Asii vede oživení Singapur díky růstu průměrných cen pokojů (ADR). Thajsko také zaznamenalo dobré oživení. Obchodní aktivita na vietnamském trhu je mezitím nižší než před pandemií, což se odráží jak v obsazenosti, tak v ADR.

Pan Mauro Gasparotti, ředitel společnosti Savills Hotels, k tomu uvedl: „Faktory ovlivňující vietnamský trh s resorty lze rozdělit do tří skupin: krátkodobé, střednědobé a dlouhodobé. Každá skupina má jiný dopad na proces oživení trhu. V krátkodobém horizontu přináší absence čínských turistů, kteří v roce 2019 tvořili 32 % celkového počtu zahraničních návštěvníků Vietnamu, mnoho výzev pro resortní podnikání. Kromě toho se zvýšily náklady na dálkové lety, což ovlivňuje i oživení některých trhů, například evropského trhu. Ve srovnání se stejným obdobím roku 2019 je celkový počet evropských návštěvníků Vietnamu stále o 38 % nižší než předpandemická úroveň.“

Rekreační objekt je stále v havarijním stavu, obrázek 3. — Pan Mauro Gasparotti, ředitel společnosti Savills Hotels.

Čísla ukazují, že v prvních osmi měsících roku 2023 byl asijský turistický trh ve Vietnamu také o 32 % nižší než před pandemií. Jižní Korea je v současnosti největším mezinárodním turistickým trhem ve Vietnamu, ale celkový počet návštěvníků je stále nižší než v roce 2019.

Pokud jde o hustě zalidněný trh, jako je Čína, počet návštěvníků Vietnamu dosáhl pouze 950 000, což odpovídá 28 % ve srovnání se stejným obdobím roku 2019. Americký a australský turistický trh byl o 8 % nižší než ve stejném období roku 2019 a dosáhl celkem 900 000 návštěvníků, zejména turistů z USA a Austrálie.

Spolu s pomalým oživením poptávky ovlivňuje schopnost zotavení a rozvoje i nadměrná nabídka. Statistiky společnosti Savills Hotels ukazují, že od roku 2016 se na trhu s ubytováním objevuje průměrně asi 15 000 pokojů ve střední až vyšší třídě ročně. Nabídka pokojů se tak za pouhých šest let zdvojnásobila.

Domácí turisté zůstávají hlavním tahounem cestovního ruchu ve Vietnamu. V prvních osmi měsících roku 2023 přivítal vietnamský turistický průmysl 86 milionů domácích návštěvníků, což představuje meziroční nárůst o 7,8 %. Očekává se, že se stane hnacím motorem růstu turistického průmyslu ve střednědobém a dlouhodobém horizontu.

Pokud jde o další otázku nabídky na trhu, experti společnosti Savills se domnívají, že vietnamský resortní průmysl má velký potenciál, ale ne všechny modely mohou fungovat efektivně. Někteří investoři se na trh vrhají bez důkladného posouzení místních tržních podmínek, a to i za předpokladu, že všechny hotelové obchodní modely jsou stejné.

Kvůli tomu není plánování a realizace projektu provedena správně, což omezuje jeho provozní schopnost po dokončení. V závislosti na tržní situaci jsou některé hotelové modely schopny fungovat efektivněji.

Zdroj