Jaká je očekávaná cena pozemků pro investory?

Likvidita „zmrazena“ kvůli obtížím s dohodou o ceně

Podle některých investorů se likvidita tohoto segmentu v poslední době nezlepšila, protože si mnoho lidí všimlo, že vlastníci pozemků se ve skutečnosti nedostali do stavu „dušení půdy“. Zejména u pozemků nacházejících se v krásných lokalitách s vysokým potenciálem zisku ve střednědobém horizontu a vlastníci pozemků v současné době nejsou pod příliš velkým finančním tlakem.

Pan Pham Khai – dlouholetý investor do pozemků v sousedních oblastech Ho Či Minova Města, jako jsou Long An , Dong Nai, Binh Phuoc, Ba Ria – Vung Tau, uvedl, že v minulosti s přáteli hledal pozemky za rozumné ceny. Většinu krásných pozemků je však často velmi obtížné uzavřít kvůli neshodám v ceně.

„Vlastníci pozemků si stále drží cenu poměrně vysoko v porovnání s naším odhadem, někteří lidé dokonce odmítají vyjednávat o nižší ceně, protože si myslí, že současná cena je vhodná. Zejména mnoho vlastníků pozemků si myslí, že se trh brzy zotaví, takže ztráty snižují jen velmi málo. Z tohoto důvodu se mi za poslední 3 měsíce podařilo koupit pouze 1 další pozemek v Dat Do, Ba Ria - Vung Tau za více než 1 miliardu,“ sdělil pan Khai.

Tento investor také uvedl, že i když banka v současné době drží některé pozemky, vlastníci pozemků podle svého osobního názoru dosud nesnížili cenu na „dobrou“ úroveň. Mnoho vlastníků pozemků dokonce cenu zvýšilo o několik set milionů nad ocenění banky a některých dalších oceňovacích společností.

Toto je očekávaná cena pozemků investorů na obrázku 1. — Pozemky pro projekty jsou oblíbenou volbou mnoha investorů.

Skutečnost, že vlastník pozemku použil jako referenční hodnotu pro stanovení snížení ztráty nejvyšší cenu z roku 2022, způsobila, že mnoho lidí sice chce koupit nemovitost za účelem investice, ale nemohou obchod uzavřít. I 50% snížení ztráty je pro mnoho lidí, kteří investují dlouhodobě, pouze snížením zisku.

Navíc z pohledu prodávajícího někteří lidé vstupují na trh v době pozemkové horečky, kdy ceny pozemků mohou vzrůst až o několik set procent. Nemluvě o poplatcích za zprostředkování, právních poplatcích a úročených úvěrech na investice do nemovitostí. Proto i po roce, i když souhlasí s prodejem za původní cenu, budou muset utrpět těžkou ztrátu ve výši několika set milionů. Proto mnoho vlastníků pozemků, když čelí „stláčení cen“ ze strany zákazníků, s transakcí nesouhlasí, což způsobuje, že likvidita trhu zůstává „zmrazena“.

Někteří investoři dále poznamenali, že v současné době mají rozumné kupní ceny pouze půda a zemědělské produkty v provinciích obklopujících Ho Či Minovo Město, zejména na trhu s půdou, který dosud nedosáhl vrcholu. Budoucí rizika jsou však také vyšší kvůli nedostatečné orientaci na rozvoj. V oblastech, které prošly „vlnou“, je snížení cen o 30–40 % stále cenou, kterou je třeba v současné době zvážit.

Mohou ceny ještě klesnout?

Podle zprávy o trhu s nemovitostmi od Batdongsan.com.vn měly ceny pozemků v roce 2023 tendenci prudce klesat u spekulativních nemovitostí, kde se čekalo na zvýšení cen (neslouží skutečné bytové potřebě a využívá spotřebu), zatímco ceny pozemků obecně klesly pouze o 8–12 %. Ceny řadových domů, vil a budoucích bytů klesly nejvíce, a to na přibližně 15–30 %, přičemž jen v několika výjimečných případech došlo k poklesu na minimální cenu 40 % ve srovnání s druhým čtvrtletím roku 2022.

Segmenty, které jsou vhodné pro kupující se skutečnými bytovými potřebami a které lze ihned využít, se mezitím prodávají velmi málo. Některé projekty stále zaznamenávají poklesy cen v důsledku psychologického dopadu celého trhu, ale pouze v úzkém rozmezí. Nedochází k panickým prodejům za účelem snížení ztrát.

Podle psychologického průzkumu provedeného mezi kupujícími domů serverem Batdongsan.com.vn přibližně 56 % respondentů předpovědělo, že ceny domů budou v posledních měsících roku nadále klesat, pouze 23 % uvedlo, že budou i nadále růst. V souladu s tím 54 % respondentů uvedlo, že úrokové sazby budou v nadcházejícím období nadále růst, přibližně 20 % uvedlo, že od třetího čtvrtletí úrokové sazby mohou klesat, ale je obtížné se vrátit do období let 2020–2021.

Toto je očekávaná cena pozemků investorů na obrázku 2. — Většina dotázaných si jako typ nemovitosti, kterou si chtějí v blízké budoucnosti koupit, zvolila pozemek.

Naopak ve skupině prodávajících údaje z průzkumu týkající se důvodu prodeje ukazují, že 49 % je restrukturalizace investičního portfolia; 23 % je to proto, že není potřeba jej používat, a proto jej dále prodávají, pouze 22 % je to kvůli finančním potížím, kdy je nutné převést investici k řešení ekonomických problémů. Vzhledem k tomu, že počet lidí, kteří kvůli finančnímu tlaku snižují ztráty, není vysoký, většina prodávajících je stále na úrovni, kdy se dokáže udržet a očekává, že prodá se ziskem.

Konkrétně až 42 % lidí držících aktiva chce prodat se ziskem alespoň o 10 % vyšším než kupní cena, 38 % akceptuje prodej s rozdílem zisku menším než 10 %. Pouze asi 16 % akceptuje slevu 5–20 %, aby se zboží zbavilo. Procento investorů akceptujících slevu vyšší než 20 % je pouze asi 3 %.

Podle pana Nguyen Quoc Anha, zástupce generálního ředitele společnosti Batdongsan.com.vn, jsou transakce s nemovitostmi na nízké úrovni, spekulativní poptávka zmizela, investice se snížily a zbývají pouze nákupy nemovitostí. Trh ztratil velký počet investičních kupců, což vede k ovlivnění likvidity a ovlivněny budou i ceny pozemků v roce 2023.

Realitní transakce jsou obtížně úspěšné, protože očekávání prodávajících a kupujících jsou stále velmi odlišná. V současné době vláda a obce řeší právní otázky. Banky také zaznamenaly mnoho pozitivních signálů, když úrokové sazby klesly. Spotřebitelské nemovitosti sloužící skutečným potřebám bydlení by se mohly brzy zotavit.

Kupující mezitím upřednostňují nemovitosti, které splňují kritéria okamžitého využití, dobré retence ceny, bezpečnosti a vysoké likvidity. Tato skupina produktů proto v nadcházejícím období zlepší likviditu. Cena spekulativních nemovitostí by mezitím mohla nadále klesat.

Zdroj