Investice do nájemních bytů jsou stále populární i přes nízké ziskové marže.

Nižší úroková sazba než u spořicího vkladu

Během konce roku zůstává mnoho bytů v centru města prázdných, protože se v mimosezóně nenacházejí nájemníci. Navíc je nájemné v některých centrálních oblastech ve srovnání s většinou ostatních na vysoké úrovni, takže nedostatek zákazníků se stále vyskytuje často.

Podle pana Nguyen Quang Anha, majitele dvoupokojového bytu v okrese Tan Binh, se cena pronájmu tohoto dvoupokojového bytu inzeruje na 13–14 milionů VND/měsíc. Pokud by se tedy pan Quang Anh pronajímal na celý rok, vydělá si přibližně 156 milionů VND/rok, nepočítaje další výdaje.

Investice do bytů k pronájmu je stále preferována kvůli nízkým ziskovým maržím, obrázek 1 — Mnoho bytů je vybaveno základním nábytkem za účelem pronájmu a čeká se, až hodnota nemovitosti vzroste.

Tato úroveň příjmu je ve srovnání s úroky z vkladů v bance ve skutečnosti pouze na stejné úrovni. Někdy se zisk z pronájmu domu ani nerovná úrokům z banky.

„Pokud v současné době prodám tento byt, bude mít hodnotu asi 4 miliardy VND. Pokud ho vložím do banky, vydělám asi 200 milionů VND ročně s úrokovou sazbou 5 %. Nemluvě o tom, že v minulosti bývaly doby, kdy bankovní úroková sazba dosahovala až 10 %. Pronájem nemovitosti má však stále určité výhody, jako je dodatečný měsíční peněžní tok a zároveň udržení nashromážděného aktiva, jehož hodnota v průběhu času roste,“ řekl pan Quang Anh.

Je známo, že cena bytu pana Quang Anha po 4 letech od koupě vzrostla o 25 % a spolu s peněžním tokem z pronájmu je zde zisková marže stále více než 300 milionů ročně. Podmínkou však je, že musí existovat dlouhodobí nájemníci, aby byl zajištěn nepřetržitý peněžní tok, a pronajímatel si musí také sám najít nájemníky, aby ušetřil na nákladech na zprostředkování.

Podobně dvoupokojový byt k pronájmu paní Dang Ngoc Tram ( Binh Duong ) ve městě Di An vykazuje ziskovou marži pouze 4 % ročně při ceně pronájmu 6 milionů VND měsíčně. Tato úroveň zisku však dosud nezahrnuje náklady na odpisy aktiv, investice do interiéru, náklady na rekonstrukci a hledání zákazníků.

„Protože jsem si ji koupila hlavně pro dlouhodobou investici, pronájem je způsob, jak se vyhnout tomu, aby nemovitost zůstala prázdná a negenerovala cash flow. Tato oblast je stále ve fázi rozvoje, takže nárůst ceny nemovitosti v budoucnu je jistý, takže zisková marže z pronájmu není příliš důležitá,“ uvedla paní Tramová.

Ziskové marže jsou ovlivněny mnoha faktory.

Nicméně, investice do bytů k pronájmu v současné fázi je stále volbou mnoha lidí. Částečně proto, že preferenční úrokové sazby, slevy a dárky u mnoha projektů jsou stále velmi atraktivní. Zároveň trh vykazuje mnoho pozitivních signálů, že se v příštích několika letech začne zotavovat. Investice do pronájmu je proto nejlepším způsobem, jak tuto fázi využít.

Kromě toho se zisková marže investic do nájemních bytů prudce snížila v důsledku dopadu mnoha faktorů, jako jsou neustále rostoucí ceny bydlení, omezené zdroje nájemníků s luxusními produkty a potíže s krátkodobými pronájmy...

Investice do bytů k pronájmu je stále preferována kvůli nízkým ziskovým maržím, obrázek 2 — Některé byty daleko od centra s levným nájmem mají dokonce ziskovou marži výrazně nižší než úroky z úspor.

Z mnoha výše uvedených důvodů se zisková marže neustále snižovala, zejména v těžkých časech. Zpráva Batdongsan.com.vn rovněž ukazuje, že v období 2017–2018 byla zisková marže u nájemních bytů vždy na vysoké úrovni 6–8 %, pokles se začal projevovat od roku 2019, kdy zisková marže dosáhla 5,2 % a v období 2020–2021, kdy udeřila pandemie, „volně klesala“, přičemž v letech 2020–2021 klesla na 4,3–4,5 % a v letech 2022–2023 na 4–4,3 %.

Pan Le Bao Long, strategický ředitel společnosti Batdongsan.com.vn, uvedl, že cenová hladina bytů rapidně roste. Jen ve třetím čtvrtletí roku 2023 se průměrná prodejní cena bytů v Ho Či Minově Městě pohybovala od 45,5 milionu VND/m2 (včetně cen na primárním a sekundárním trhu), ale cena pronájmu bytů se odpovídajícím způsobem nezvýšila. I ve srovnání s vrcholným obdobím let 2018–2019 se cena pronájmu bytů v Ho Či Minově Městě prudce snížila.

I když zisky nejsou tak vysoké jako dříve, v současné složité situaci jsou byty stále typem bydlení, který je ve srovnání s ostatními nejméně postižen, protože tento typ bydlení odpovídá skutečným potřebám.

Zdroj