Výnos z pronájmu bytů prudce klesá, investoři musí změnit strategii

Míra návratnosti z pronájmu bytů je nyní pouze 3–4 %, což je mnohem méně než před několika lety.

Koupě bytu k pronájmu byla po mnoho let bezpečnou volbou, která pro mnoho lidí, zejména pro zákazníky středního věku, přinášela stabilní měsíční příjem. Vidí to nejen jako způsob, jak si zachovat majetek, ale také jako udržitelný kanál zisku díky nárůstu hodnoty bytu v čase. V posledních letech se však problém zisků z pronájmu rapidně mění, kdy kupní cena bytu „prudce stoupá“, zatímco cena pronájmu roste pouze „šnečím tempem“.

Výnos z pronájmu bytů klesl o více než polovinu

Průzkum reportéra z novin Lao Dong ukazuje, že za poslední 3–4 roky se ceny bytů v Ho Či Minově Městě zvýšily o 30–50 %, u některých projektů se dokonce zdvojnásobily. Ceny nájmů se mezitím zvýšily pouze o 10–15 %. Tento rozdíl způsobil prudký pokles míry zisku z nájemného, ​​v mnoha případech pouze o 2–3 % ročně, což je méně než úroková sazba u spořicích vkladů.

Ceny bytů rostou a rostou, ale výnosy z pronájmu jsou na historickém minimu.

Paní Thanh Dung (bydlící v městské části Xuan Hoa) uvedla, že v letech 2015-2016 koupila dva dvoupokojové byty v projektu Masteri Thao Dien (městská část An Khanh) za pouhých 2,4 miliardy VND/byt. Po dokončení interiéru je pronajímala za 1 000 USD/měsíc. Po pandemii však cena pronájmu klesla na 19 milionů VND/měsíc.

Naopak, hodnota bytu prudce vzrostla. V dubnu 2025 jeden prodala za 6,9 miliardy VND, což je nárůst o téměř 290 % oproti době, kdy ho koupila. Jen o několik měsíců později jej nová majitelka převedla za 8 miliard VND, zatímco současná cena pronájmu tohoto domu se oproti době prodeje zvýšila pouze o 1–2 miliony VND. Míra návratnosti z kapitálového pronájmu při 10 % ročně je nyní pouze asi 3,5 %.

Nejen Masteri Thao Dien, ale i mnoho oblastí, které dříve bývaly „rájem“ pro pronájem bytů, je v podobné situaci. V městské oblasti Phu My Hung (v okresech Tan Hung a Tan My), kde se míra zisku pohybovala mezi 6 a 9 % ročně, se mnoho majitelů domů stáhlo. Paní Minh, dlouholetá investorka, uvedla, že zde vlastnila 2–3 byty, ale letos je všechny prodala.

„Dříve se nový dvoupokojový byt za cenu kolem 4,2–4,5 miliardy VND dal snadno pronajmout za 20–21 milionů VND/měsíc. Nyní je těžké tuto cenu udržet, mnoho bytů stojí jen 17–18 milionů VND/měsíc kvůli konkurenci ze strany nových nabídek. Pronájem už není tak „dobrý“ jako dříve a musím každý měsíc přiznat 5% daň, takže jsem se rozhodla prodat, abych mohla investovat do jiných kanálů,“ řekla.

V dostupnějším segmentu, jako je byt Phu My (čtvrť Phu Thuan), se cena dvoupokojového bytu pohybuje kolem 3,8–3,9 miliardy VND, ale cena pronájmu je pouze 12 milionů VND/měsíc, což představuje výnos přibližně 4 %. Projekty v 8. okrese, Binh Tan a starém 9. okrese jsou na tom podobně, s cenami 2,7–3,5 miliardy VND/byt, ale cena pronájmu je pouze 8–10 milionů VND/měsíc, s výnosem 3–3,3 %.

Ne tak „jednoduché“ jako dřív

Paní Huong, obchodní manažerka společnosti specializující se na pronájem bytů v oblasti Phu My Hung, připustila, že současná cenová hladina je ve srovnání s příjmy z pronájmu příliš vysoká. „Současní nájemníci dávají přednost novým bytům před starými, ale náklady na kapitálové investice v posledních 4–5 letech prudce vzrostly. Proto i když poptávka po pronájmu nezmizela, míra návratnosti pro investory výrazně klesla,“ uvedla.

Celkový obraz trhu tento trend také odráží. Podle zprávy společnosti CBRE Vietnam dosáhla průměrná cena bytů v Hanoji ve druhém čtvrtletí roku 2025 79 milionů VND/m², což je o 13 % více než ve stejném období loňského roku; cena v sekundární nemovitosti dosáhla 50 milionů VND/m², což je o 15 % více.

V Ho Či Minově Městě dosáhla primární cena 82 milionů VND/m², což představuje nárůst o 29 %; sekundární cena byla 53 milionů VND/m², což představuje nárůst o 33 %. Hrubý výnos z pronájmu ve dvou hlavních městech se za prvních 6 měsíců roku pohyboval pouze mezi 3,4 % a 3,7 %. Toto číslo je výrazně nižší než v Bangkoku v Thajsku (6,2 %), Kuala Lumpuru v Malajsii (5,1 %), Soulu v Koreji (4,3 %) a vyšší než pouze v Hongkongu v Číně (3,2 %) a Singapuru (3,3 %).

Pan Vo Huynh Tuan Kiet, ředitel marketingového oddělení rezidenčních projektů společnosti CBRE Vietnam, vysvětlil, že hlavním důvodem poklesu výnosů z pronájmu je omezená nová nabídka, zejména v Ho Či Minově Městě – kde bylo v prvním a druhém čtvrtletí roku 2025 uvedeno do prodeje pouze 1 676 nových bytů, což je nejméně od roku 2015.

Většina z nich je soustředěna ve středním segmentu, což zvyšuje ceny. Ačkoli má Hanoj ​​větší nabídku (1 400 jednotek ve druhém čtvrtletí), 100 % z nich je ve vyšším a luxusním segmentu, což také zvyšuje ceny.

Kromě faktorů nabídky a poptávky snižují zisky investorů i dodatečné náklady, jako je údržba, správa a daně. Nemluvě o trendu krátkodobých pronájmů přes Airbnb a silném rozvoji sociálního bydlení a dostupného bydlení, které snižují poptávku po dlouhodobých pronájmech bytů, zejména ve střední cenové kategorii.

Někteří odborníci se však domnívají, že stále existují příležitosti, pokud si investoři umí vybrat. Pan Ta Trung Kien, ředitel společnosti Wowhome, k tomu poznamenal: „Pokud si vyberete ten správný nově předaný projekt, dobrou lokalitu a mnoho vybavení, může nájemné stále dosáhnout 4–5 % ročně, spolu s nárůstem ceny o 10–15 % ročně. Důležité je, že nemůžete nakupovat ve velkém jako dříve, ale musíte pečlivě propočítat každý produkt.“

Záblesk světla

Společnost CBRE poznamenala, že byty střední cenové kategorie v čtvrtích Di An, Lai Thieu a Thu Dau Mot v Ho Či Minově Městě přitahují velkou pozornost díky skutečné poptávce po bydlení a pronájmu ze strany inženýrů a odborníků v průmyslových parcích. Zisky z pronájmu v těchto oblastech jsou poměrně atraktivní, zatímco ceny nemovitostí mají stále prostor pro dlouhodobý růst v návaznosti na průmyslový rozvoj.

Zdroj: https://nld.com.vn/mua-can-ho-de-cho-thue-qua-thoi-hoang-kim-196250825202133905.htm