Výnos z pronájmu bytů prudce klesá, investoři musí změnit strategii

Koupě bytu k pronájmu je již mnoho let bezpečnou volbou, která mnoha lidem, zejména zákazníkům středního věku, poskytuje stabilní měsíční příjem. Ti v tom vidí nejen způsob, jak si zachovat majetek, ale také udržitelný kanál zisku díky rostoucí hodnotě bytu v čase. Realita v posledních letech však ukazuje, že se problém zisku z pronájmu rapidně mění, kdy cena koupě bytu „prudce stoupá“, zatímco cena pronájmu roste pouze „šnečím způsobem“.

Ukazatel ziskovosti se snížil o více než polovinu

Průzkum reportéra z novin Lao Dong ukazuje, že za poslední 3–4 roky se ceny bytů v Ho Či Minově Městě zvýšily o 30–50 %, u některých projektů se dokonce zdvojnásobily. Ceny nájmů se mezitím zvýšily pouze o 10–15 %. Tento rozdíl způsobil prudký pokles míry zisku z nájemného, v mnoha případech pouze o 2–3 % ročně, což je méně než úroková sazba u spořicích vkladů.

Mua căn hộ để cho thuê: Qua thời hoàng kim!- Ảnh 1. — Ceny bytů rostou a rostou, ale výnosy z pronájmu jsou na historickém minimu.

Paní Thanh Dung (bydlící v okrese Xuan Hoa) uvedla, že v letech 2015-2016 koupila dva dvoupokojové byty v projektu Masteri Thao Dien (okres An Khanh) za pouhých 2,4 miliardy VND/byt. Po dokončení interiéru je pronajímala za 1 000 USD/měsíc. Po pandemii však cena pronájmu klesla na 19 milionů VND/měsíc. Naopak hodnota bytů prudce vzrostla. V dubnu 2025 prodala jeden byt za 6,9 miliardy VND, což představuje nárůst o téměř 290 % oproti době, kdy jej koupila. Jen o několik měsíců později jej nová majitelka převedla za 8 miliard VND, zatímco současná cena pronájmu tohoto domu se oproti době prodeje zvýšila pouze o 1-2 miliony VND. Míra návratnosti kapitálového pronájmu byla 10 %/rok, nyní je to jen asi 3,5 %.

Nejen Masteri Thao Dien, ale i mnoho oblastí, které dříve bývaly „rájem“ pro pronájem bytů, je v podobné situaci. V městské oblasti Phu My Hung (v okresech Tan Hung a Tan My), kde se míra zisku pohybovala mezi 6 a 9 % ročně, se mnoho majitelů domů stáhlo. Paní Minh, dlouholetá investorka, uvedla, že zde vlastnila 2–3 byty, ale letos je všechny prodala. „Dříve se nový dvoupokojový byt za cenu přibližně 4,2–4,5 miliardy VND dal snadno pronajmout za 20–21 milionů VND měsíčně. Nyní je tuto cenu těžké udržet, mnoho bytů stojí jen 17–18 milionů VND měsíčně kvůli konkurenci ze strany nových nabídek. Pronájem už není tak „dobrý“ jako dříve a já musím každý měsíc přiznávat 5% daň, takže jsem se rozhodla prodat, abych mohla investovat do jiných kanálů,“ řekla.

V dostupnějším segmentu, jako je byt Phu My (čtvrť Phu Thuan), se cena dvoupokojového bytu pohybuje kolem 3,8–3,9 miliardy VND, ale cena pronájmu je pouze 12 milionů VND/měsíc, což představuje výnos přibližně 4 %. Projekty v 8. okrese, Binh Tan a starém 9. okrese jsou na tom podobně, s cenami 2,7–3,5 miliardy VND/byt, ale cena pronájmu je pouze 8–10 milionů VND/měsíc, s výnosem 3–3,3 %.

Ne tak „jednoduché“ jako dřív

Paní Huong, obchodní manažerka společnosti specializující se na pronájem bytů v oblasti Phu My Hung, připustila, že současná cenová hladina je ve srovnání s příjmy z pronájmu příliš vysoká. „Současní nájemníci dávají přednost novým bytům před starými, ale náklady na kapitálové investice v posledních 4–5 letech prudce vzrostly. Proto i když poptávka po pronájmu nezmizela, míra návratnosti pro investory výrazně klesla,“ uvedla.

Celkový obraz trhu tento trend také odráží. Podle zprávy společnosti CBRE Vietnam dosáhla průměrná cena bytu v Hanoji ve druhém čtvrtletí roku 2025 79 milionů VND/m², což představuje nárůst o 13 % oproti stejnému období loňského roku; cena v sekundárním sektoru dosáhla 50 milionů VND/m², což představuje nárůst o 15 %. V Ho Či Minově Městě dosáhla cena v primárním sektoru 82 milionů VND/m², což představuje nárůst o 29 %; cena v sekundárním sektoru činila 53 milionů VND/m², což představuje nárůst o 33 %. Hrubý výnos z pronájmu ve dvou hlavních městech se v prvních 6 měsících roku pohyboval pouze mezi 3,4 % a 3,7 %. Toto číslo je výrazně nižší než v Bangkoku v Thajsku (6,2 %), Kuala Lumpuru v Malajsii (5,1 %), Soulu v Jižní Koreji (4,3 %) a vyšší než pouze v Hongkongu v Číně (3,2 %) a Singapuru (3,3 %).

Pan Vo Huynh Tuan Kiet, ředitel marketingového oddělení rezidenčních projektů společnosti CBRE Vietnam, vysvětlil, že hlavním důvodem poklesu výnosů z pronájmu je omezená nová nabídka, zejména v Ho Či Minově Městě – kde bylo v prvním a druhém čtvrtletí roku 2025 uvedeno do prodeje pouze 1 676 nových bytů, což je nejméně od roku 2015. Většina z nich se zaměřuje na segment střední a vyšší třídy, což způsobuje růst cen. Ačkoli má Hanoj hojnější nabídku (1 400 jednotek ve druhém čtvrtletí), 100 % se nachází v segmentu vyšší třídy a luxusu, což také tlačí ceny nahoru.

Kromě faktorů nabídky a poptávky snižují zisky investorů i dodatečné náklady, jako je údržba, správa a daně. Nemluvě o trendu krátkodobých pronájmů přes Airbnb a silném rozvoji sociálního bydlení a dostupného bydlení, které snižují poptávku po dlouhodobých pronájmech bytů, zejména ve střední cenové kategorii.

Někteří odborníci se však domnívají, že stále existují příležitosti, pokud si investoři umí vybrat. Pan Ta Trung Kien, ředitel společnosti Wowhome, k tomu poznamenal: „Pokud si vyberete ten správný nově předaný projekt, dobrou lokalitu a mnoho vybavení, může nájemné stále dosáhnout 4–5 % ročně, spolu s nárůstem ceny o 10–15 % ročně. Důležité je, že nemůžete nakupovat ve velkém jako dříve, ale musíte pečlivě propočítat každý produkt.“

Záblesk světla

Společnost CBRE poznamenala, že byty střední cenové kategorie v čtvrtích Di An, Lai Thieu a Thu Dau Mot v Ho Či Minově Městě přitahují velkou pozornost díky skutečné poptávce po bydlení a pronájmu ze strany inženýrů a odborníků v průmyslových parcích. Zisky z pronájmu v těchto oblastech jsou poměrně atraktivní, zatímco ceny nemovitostí mají stále prostor pro dlouhodobý růst v návaznosti na průmyslový rozvoj.

Zdroj: https://nld.com.vn/mua-can-ho-de-cho-thue-qua-thoi-hoang-kim-196250825202133905.htm