Výstavba sociálního bydlení: Uvolnění kapitálových toků a řešení „kořenu“ nabídky

Popisek fotografie — Projekt sociálního bydlení v okrese Cai Rang ve městě Can Tho . Foto: Thanh Liem/VNA

Někteří odborníci se domnívají, že úroková sazba 6,6 % pro kupující sociálního bydlení je příliš vysoká, a proto by měla zůstat na úrovni 4,8 %.

Pákový efekt z finanční politiky

Podle pana Le Hoang Chaua, předsedy Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova města (HORE), je úroková sazba 6,6 % pro kupující sociálního bydlení příliš vysoká. Doporučil, aby vláda zachovala sazbu 4,8 %, aby pomohla lidem, zejména mladým lidem, vytvořit si bydlení odpovídající jejich příjmům.

Na nedávném semináři „Řešení žízně po dostupném bydlení a řešení pro přilákání obyvatel do Nové městské oblasti“ pan Le Hoang Chau uvedl, že podle dekretu 100 si kupující musí půjčovat s úrokovou sazbou 6,6 % ročně, což je příliš vysoká sazba. Mezitím od července 2021 do července 2024 premiér opakovaně schválil úrokovou sazbu pouze 4,8 % ročně. Od srpna 2024 se úroková sazba zvýší na 6,6 % ročně.

Po mnoha peticích vydala vláda 10. října 2025 nařízení č. 261, kterým byla úroková sazba snížena na 5,4 %. „Stále důrazně doporučujeme ponechat sazbu na 4,8 % ročně. Protože při současné sazbě 5,4 % budou muset investoři, pokud si půjčí od Vietnamské banky pro sociální politiku (VBSP), zaplatit úrokovou sazbu ve výši 120 % z 5,4 %, což je až přibližně 6,48 %, což je velmi vysoká sazba. Komerční banky mezitím poskytují investorům do projektů sociálního bydlení, jako je Nam Long, úvěry pouze za přibližně 5,9 % až 6,1 %,“ uvedl pan Le Hoang Chau.

Pokud jde o „dostupné bydlení“, lze ho rozdělit na dva typy: sociální bydlení a dostupné komerční bydlení. Jaká cena se tedy považuje za vhodnou?

V roce 2013, kdy vláda vydala usnesení č. 02, kterým se zavádí úvěrový balíček ve výši 30 000 miliard VND, bylo stanoveno, že komerční bydlení s cenou 1 050 miliard VND nebo méně si může z tohoto podpůrného balíčku půjčit. Doposud lze za vhodnou cenu pro komerční bydlení stanovit cenu nižší než 3 miliardy VND.

Pro tento typ komerčního bydlení investoři nepotřebují speciální mechanismy týkající se pozemkových fondů ani daní, ale pouze úvěrové pobídky – podobné balíčku ve výši 145 000 miliard VND, který Vietnamská státní banka (SBV) zavádí na sociální bydlení a renovaci starých bytů. „Doporučujeme rozšířit tento balíček o dostupné komerční bydlení s úrokovou sazbou 5,9–6,1 %, kterou banky v současné době uplatňují, což je relativně rozumné,“ uvedl zástupce HORE.

Někteří odborníci se však domnívají, že nejdůležitější je mít pro kupující úvěrovou politiku s rozumnými úrokovými sazbami na dobu 20–25 let. Mladí lidé s určitými finančními prostředky, zejména ti, kteří kupují poprvé, si pak mohou kompletně vytvořit místo k životu. Teprve potom můžeme skutečně vyřešit touhu po dostupném bydlení.

Podle nejnovějších informací Ministerstva stavebnictví banky k srpnu 2025 vyplatily z úvěrového balíčku přibližně 19 700 miliard VND na podporu rozvoje sociálního bydlení. Spolu s tím aktivně urychlují realizaci projektů i obce. Očekává se, že letos bude dokončeno přes 82 000 bytových jednotek, což přispěje k přiblížení se k cíli 100 000 bytových jednotek...

Snížení úrokových sazeb nestačí bez vyřešení „kořenu“ problému.

Podle některých ekonomických expertů, pokud se úvěrová politika zastaví pouze u snižování úrokových sazeb bez mechanismu na podporu její implementace, je snadné se dostat do situace s obtížemi v přístupu ke kapitálu. Kromě toho je nutné řešit základní příčinu na straně nabídky, pak bude preferenční úvěrová politika účinná.

MSc. Tran Trong Triet ze Státní banky Vietnamu regionu 15 uvedl, že v současné době existují 3 úvěrové programy podporující rozvoj sociálního bydlení. Prvním je balíček ve výši 120 000 miliard VND, k účasti se dosud zaregistrovalo 9 bank s celkovým limitem 145 000 miliard VND. Druhým je program úvěrů na sociální bydlení pro mladé lidi do 35 let. Třetím je program úvěrů na sociální bydlení podle vyhlášky č. 100/2024/ND-CP ze dne 26. července 2024, která podrobně popisují řadu článků zákona o bydlení týkajících se rozvoje a správy sociálního bydlení.

V rámci úvěrového balíčku ve výši 120 000 miliard VND požádala Vietnamská státní banka šestkrát úvěrové instituce (KI) o snížení úrokových sazeb z úvěrů, z původních 8,7 % ročně na 6,4 % ročně pro investory a 5,9 % ročně pro kupující domů, což je dokonce méně než úroková sazba z úvěrů pro chudé domácnosti (přibližně 6,6 % ročně).

Podle Vietnamské státní banky (SBV) dosáhly k 31. červenci nesplacené úvěry na čtyři programy sociálního bydlení přibližně 30 000 miliard VND, ale postup jejich realizace je stále pomalý. Země dokončila pouze téměř 60 % cíle výstavby 1 milionu bytů do roku 2025, což ukazuje, že k uspokojení skutečné poptávky jsou zapotřebí silnější řešení.

Podle Ministerstva stavebnictví Vietnam v prvních 9 měsících roku 2025 dokončil 43 681/100 275 jednotek (což představuje 43,6 %). Očekává se, že do konce roku 2025 bude dokončeno dalších 39 245 jednotek (celkem 82 926/100 275 jednotek, což představuje 83 %). Do výstavby je investováno 135 033 jednotek, z nichž 69 projektů s rozsahem 54 362 jednotek zahájilo výstavbu v prvních 9 měsících letošního roku.

V této situaci požádala Vietnamská státní banka Ministerstvo stavebnictví, aby zavedlo řadu řešení stávajících problémů na trhu, včetně podpory rozvoje sociálního bydlení a dostupného bydlení s cílem uspokojit skutečné potřeby lidí. Zároveň naléhavě prozkoumat a navrhnout vydání vyhlášky regulující Fond rozvoje bydlení.

Spolu s tím musí Lidové výbory provincií a měst upřednostnit přidělování pozemků pro výstavbu sociálního bydlení a zaměřit se na implementaci řešení k dokončení cílů v oblasti sociálního bydlení stanovených premiérem.

Aby se vyřešila „žízeň“, navrhla HOREA v září 2025 na setkání s premiérem Pham Minh Chinhem a Ústředním řídícím výborem pro bytovou politiku a trh s nemovitostmi: Zaprvé, pro snížení cen je nutné zvýšit nabídku vhodného a dostupného bydlení; zadruhé, pro zvýšení nabídky vhodného bydlení je nutné odstranit překážky a obtíže u pozastavených projektů. (V současné době je třeba odstranit 2 890 pozastavených projektů).

Kromě toho je nezbytné vytvořit podmínky pro spravedlivý přístup podniků k pozemkovým fondům, a to prostřednictvím implementace usnesení Národního shromáždění č. 171 o pilotním projektu povolení k převodu práv k užívání pozemků určených k bydlení a pozemků jiných než obytných pozemků (nebo pozemků s právy k užívání pozemků jinými než obytnými pozemky) za účelem realizace projektů komerčního bydlení.

Pokud jde o řešení, které by pomohlo snížit ceny bydlení, pan Nguyen Trung Vu, předseda představenstva společnosti Cen Land, uvedl, že v první řadě se stát musí ujmout vedení ve snižování poplatků za užívání pozemků, zejména v odlehlých městských oblastech a městských oblastech s orientací na veřejnou dopravu (TOD), aby pomohl snížit ceny nemovitostí, podpořil podniky a skutečné kupce domů a zabránil spekulacím. „Když stát sníží poplatky za užívání pozemků a nájemné za pozemky, lidé si mohou koupit levné domy z státních politik, nikoli investoři A a B,“ navrhl pan Nguyen Trung Vu.

Kromě toho je nutné rozvíjet infrastrukturu, zejména vysokorychlostní železnice, aby se vytvořila nová městská centra, a vyhnout se tak rozvoji měst bez infrastruktury, který vede k „městům duchů“; zároveň je nutné při stavbě domů zavést pravidlo „stavba domů k bydlení“ a „pokud nemůžete přivést zpět lidi, nebudete smět stavět“. I v případě udělení stavebního povolení musí investor prodat 50–70 % produktů, aby mohl stavět.

Pan Nguyen Trung Vu také zdůraznil: Dostupné bydlení by mělo být na úrovni 2 miliard VND; kupující mohou platit ve splátkách po mnoho let. K tomu musí existovat 3 faktory, zejména kapitál, nejen velký kapitál, ale také levný kapitál.

Není možné používat administrativní příkazy ani vnucovat očekávání „stavět levné domy za každou cenu“, protože žádný podnik nemůže snižovat ceny, snižovat zisky a přesto se rozvíjet. Podniky potřebují jasnou ekonomickou motivaci, pokud jsou k tomu nuceny a zároveň nebudou generovat zisk, nebudou schopny si nemovitost udržet, reinvestovat ani se rozvíjet. Pokud jde o vysoké ceny bydlení, jsou výsledkem mnoha skupin nákladů. Samotné náklady na pozemky tvoří 30–40 %, někde až 50 % prodejní ceny. Náklady na výstavbu jsou relativně stabilní, ale procesní náklady a kapitálové náklady jsou příčinou růstu cen, mnoho projektů je „odloženo“ na 6–0 let, což způsobuje mnohonásobný nárůst úroků z úvěrů a oportunitních nákladů.

Zdroj: https://baotintuc.vn/kinh-te/phat-trien-nha-o-xa-hoi-khoi-thong-dong-von-va-xu-ly-goc-re-nguon-cung-20251022114250444.htm