Zapojení půdních zdrojů do ekonomického rozvoje země

EXISTUJE MNOHO VELKÝCH ZDROJŮ PŘÍJMŮ Z POZEMKŮ, KTERÉ JE TŘEBA OPTIMALIZOVAT

Data z Generálního statistického úřadu ( Ministerstva financí ) ukazují, že celkové příjmy státního rozpočtu za prvních 8 měsíců roku 2025 se odhadují na téměř 1 740 000 miliard VND, což odpovídá 88,5 % ročního odhadu a nárůstu o 28,5 % oproti stejnému období loňského roku. Zejména rozpočty mnoha velkých obcí jsou „plné“ pozemkových příjmů.

Půdní zdroje a nemovitosti jsou obrovskými zdroji pro hospodářský rozvoj.

FOTO: DINH SON

Pan Nguyen Hoang, zástupce ředitele Eagle Academy, poznamenal, že ohromující růst příjmů z pozemků ukazuje, že se půda stává důležitým finančním zdrojem pro zemi, podniky a lidi. Pro optimalizaci pozemkových zdrojů pro hospodářský rozvoj je však nutné naplánovat dlouhodobou a systematickou strategii.

Prvním je efektivní využití veřejných pozemkových fondů táhnoucí se od severu k jihu. Ve skutečnosti v mnoha velkých městech, jako je Ho Či Minovo Město, Hanoj , Danang... není těžké vidět řadu „zlatých“ pozemků, které dříve sloužily jako sídla agentur, továren a podniků, nyní opuštěných nebo dočasně využívaných. Kromě toho existuje velké množství veřejné půdy, zemědělské půdy a přebytečné půdy po plánování, která nebyla plně využita. Pokud se s tímto zdrojem bude i nadále plýtvat, sníží se tím efektivita využívání půdy a způsobí se rozpočtové ztráty.

Podobně musí být přebytečný fond veřejné půdy po sloučení provincií/měst využit prostřednictvím veřejné dražby, aby se maximalizovaly příjmy do rozpočtu a eliminovalo riziko ztráty. Na druhou stranu může stát považovat veřejnou půdu za „počáteční kapitál“ v rámci partnerství veřejného a soukromého sektoru (PPP) a projektů BT, aby přilákal více sociálních zdrojů pro infrastrukturu, vzdělávání, zdravotnictví a špičkové technologie.

Nejenže se zaměříme na dražbu pozemků za účelem výběru příjmů do rozpočtu, ale také musí být způsob jejich přidělování selektivní. Pozemky v blízkosti linek metra, autobusových nádraží a námořních přístavů by měly být upřednostňovány pro kompaktní městský rozvoj podle modelu TOD, aby se zvýšila jejich využitelná hodnota. Pozemkové fondy v příměstských a satelitních oblastech by měly být přeměněny na zelené průmyslové zóny, logistiku a sloužit restrukturalizaci regionální ekonomiky. Na veřejné pozemky nelze pohlížet pouze komerční optikou, když je třeba část přebytečného pozemkového fondu vyhradit pro sociální bydlení a přesídlení, aby se vyřešil problém s bydlením pro osoby s nízkými příjmy.

pracovníky, migrující pracovníky. Je také nutné odvážně přeměnit některé malé veřejné pozemky na parky, parkoviště a tradiční tržiště, aby se zvýšil veřejný blahobyt a nepřímo zvýšila atraktivita města pro investory.

„Při správném využití se přebytečná veřejná půda může stát silnou pákou, která zvyšuje příjmy rozpočtu, vytváří půdu pro komerční, průmyslový a servisní rozvoj a zlepšuje kvalitu městského života. Naopak, pokud bude veřejná půda i nadále opouštěna, využívána fragmentovaným způsobem nebo svévolně přidělována, zůstane hlavní překážkou, která brzdí růst. Problémem již není, zda ji využívat, ale jak ji využívat. A odpověď může spočívat pouze v transparentním, veřejném a spravedlivém mechanismu správy, aby se veřejná půda skutečně stala národním rozvojovým zdrojem a ne soukromým majetkem žádné zájmové skupiny,“ doporučil pan Nguyen Hoang a dodal, že při výstavbě nových tras, jako jsou okružní silnice, metro, mosty atd., je nutné rozšířit pozemkový fond získaný oběma stranami, aby se kapitál pro projekty mohl vydražit. Přebytečná část bude i nadále získávána zpět, využívána pro jiné projekty a reinvestována do společnosti. Na linkách metra je TOD nevyhnutelným trendem vytváření kompaktních městských oblastí, které fungují jako magnety přitahující obyvatele a snižující tlak na velká městská centra. Snížení tlaku na vnitřní město/městské centrum spočívá také ve vytvoření řetězce satelitních měst kolem pásu, což omezuje koncentraci obyvatelstva v centru.

„Tato metoda se osvědčila na ulici Nguyen Huu Tho (dříve čtvrť Nha Be) v Ho Či Minově Městě, kde byla silnice rozšířena na obě strany. Získané pozemky byly vydraženy a přinesly Ho Či Minovu Městu obrovský zdroj příjmů, který překročil rozpočet vynaložený na výstavbu silnic. Mnoho zemí prokázalo, že TOD nejen šetří náklady, ale také zvyšuje hodnotu pozemků v okolí stanic metra a nádraží rychlé autobusové dopravy. Pokud se s tímto zdrojem přidané hodnoty bude striktně zacházet, může se stát rozpočtem na reinvestice do infrastruktury,“ analyzoval pan Nguyen Hoang.

Trh s nemovitostmi je považován za „zrcadlo“ odrážející zdraví ekonomiky. Stabilní a transparentní trh nejen přitahuje investiční kapitál, stimuluje výrobu a spotřebu, vytváří pracovní místa, ale také zvyšuje příjmy do rozpočtu a sociálního zabezpečení. Naopak, když je trh deformovaný, bují spekulace, ceny kolísají, klesá sociální důvěra a ovlivňují se rozvojové politiky.

Mistr Ngo Gia Hoang (Právnická univerzita v Ho Či Minově Městě)

AKTIVACE TRHU BEZ OBALU Z BUBLINY

Když se pozemkový fond začne využívat, stimuluje to rozvoj trhu s nemovitostmi . Jaké je tedy řešení, jak zabránit vytváření bublin na trhu s aktivy a kolísání cen? Podle mistra Ngo Gia Hoanga (Právnická univerzita v Ho Či Minově městě) je trh s nemovitostmi považován za „zrcadlo“ odrážející zdraví ekonomiky. Stabilní a transparentní trh nejen přitahuje investiční kapitál, stimuluje výrobu, spotřebu, vytváří pracovní místa, ale také zvyšuje příjmy do rozpočtu a sociálního zabezpečení. Naopak, když je trh deformovaný, bují spekulace, ceny kolísají, klesá sociální důvěra a ovlivňují se rozvojové politiky. V kontextu vstupu Vietnamu do nové fáze růstu se nemovitosti stávají důležitým pilířem, ale pokud nejsou dobře kontrolovány, mohou snadno upadnout do virtuální horečky, bublin, což způsobuje makroekonomickou nestabilitu. Aby trh stabilně a zdravě rostl, je nutné synchronizovat řešení.

Potřeba zapojit půdní zdroje do služeb dvojciferného hospodářského růstu v nové éře

FOTO: DINH SON

Podle pana Ngo Gia Hoanga je za prvé nutné vybudovat synchronní a ucelený právní rámec vhodný pro praxi, který by reguloval trh. Pozemkový zákon, zákon o podnikání s nemovitostmi, zákon o bydlení a související dokumenty musí být úzce propojeny, jasně regulovány, musí se vyhýbat překrývání a zajišťovat proveditelnost. Vytvoření právního rámce musí usnadňovat investice a zároveň být dostatečně přísné, aby zabránilo spekulacím, cenové inflaci a chránilo práva lidí a investorů.

Dále je třeba zajistit transparentnost a publicitu informací. Trh s nemovitostmi je již dlouho považován za nedokonalý, protože informace o realitních produktech (právní status, plánování atd.) jsou často neúplné a nejsou tak široce šířeny jako o jiných typech produktů. Pokud jsou tedy informace o plánování, cenách pozemků, právním statusu a postupu realitních projektů veřejné a pravidelně aktualizované, bude trh fungovat zdravě a bude odpovídat skutečné poptávce.

Za druhé, zajistit oceňování pozemků a transparentní mechanismy aukcí a nabídek. Oceňování státních pozemků musí být v souladu s tržními principy, za účasti nezávislých poradenských organizací a s přísným monitorovacím mechanismem, aby přesně odráželo hodnotu práv k užívání pozemků. Organizace aukcí a nabídek musí navíc zajistit publicitu, transparentnost a spravedlivou soutěž, vyhýbat se skupinovým zájmům, „nafukování cen“ modrými a červenými týmy a spekulativnímu vydělávání. Pokud jsou ceny pozemků stanoveny objektivně a proces aukcí a nabídek je transparentní, trh bude fungovat stabilně, vytvoří spravedlivé investiční prostředí a přispěje k omezení rizika vzniku bublin na trhu s aktivy.

Je nezbytné přísně kontrolovat aktivity realitních podniků v oblasti mobilizace kapitálu a chránit kupující. Proto je nutné zpřísnit podmínky pro uvádění projektů do provozu, vyžadovat, aby projekty měly plný právní status, záruky finančních závazků před získáním kapitálu, používat standardní smlouvy, zveřejňovat informace..., aby se zabránilo „fantomovým“ projektům nebo cenové inflaci. Kromě toho je třeba přísně kontrolovat emise dluhopisů a poskytování úvěrů na nemovitosti, zaměřit se na proveditelné projekty a omezit finančně slabé investory.

Ještě důležitější je efektivně využívat daňové nástroje k boji proti spekulacím. Stát musí flexibilně uplatňovat finanční nástroje, jako je daň z užívání pozemků a daň z příjmu z převodu nemovitostí, aby omezil spekulativní obchodování, spekulace a opouštění půdy. Současné uplatňování daňových a finančních nástrojů vytvoří transparentnější, stabilnější a zdravější trh.

A konečně, podle pana Ngo Gia Hoanga je zapotřebí směřovat k vyváženému rozvoji tržních segmentů. Stát musí mít politiku rozumného přidělování půdy, která upřednostňuje projekty sociálního bydlení, bydlení pro pracující a dělníky. Zároveň podporuje preferenční úvěry a povzbuzuje podniky k investicím do těchto segmentů, čímž vytváří podmínky pro mladé lidi k nákupu domů. To pomůže trhu uspokojit skutečné potřeby v oblasti bydlení, sníží riziko vzniku bublin na trhu s aktivy a přispěje k zajištění sociálního zabezpečení, čímž vytvoří pevný základ pro udržitelný hospodářský rozvoj.

Využívání půdních zdrojů k podpoře hospodářského růstu

Vietnam vstupuje do důležité fáze s cílem stát se do roku 2045 zemí s vysokými příjmy. Podle Dr. Dinha The Hiena, ředitele Institutu informatiky a aplikované ekonomie, budou proto pozemkové zdroje a nemovitosti obrovským zdrojem pro vietnamský hospodářský rozvoj. V současné době je hodnota pozemkových zdrojů ve Vietnamu velmi vysoká a odhaduje se, že při přepočtu na tržní ceny představuje přibližně 3–4násobek HDP/rok. Půda je důležitým ekonomickým zdrojem, protože je zároveň výrobním prostředkem (zemědělství, průmysl, služby), aktivem pro záruku úvěrů a velkým zdrojem příjmů z půdy (daně, poplatky za užívání pozemků, dražby). Ceny pozemků v posledních 10–15 letech neustále rostou, zejména v městských oblastech, v blízkosti průmyslových parků a nové dopravní infrastruktury, což také vedlo k velkému rozdílu mezi tržními cenami pozemků a státními ceníky, což ztěžuje jejich oceňování, kompenzace a nabídkové řízení. Zejména pozemkové zdroje nebyly efektivně využívány, mnoho oblastí je využíváno k nesprávnému účelu, opuštěno nebo fragmentováno, což snižuje celkovou ekonomickou efektivitu.

Půda není jen „pozemková renta“, ale také odrazový můstek pro národní rozvoj.

FOTO: DINH SON

Aby se v nové éře země optimalizovaly pozemkové zdroje pro hospodářský růst a do roku 2045 se země stala zemí s vysokými příjmy, Dr. Dinh The Hien uvedl, že je nutné zdokonalit mechanismus oceňování a zdaňování pozemků zmenšením rozdílu mezi státními a tržními cenami pozemků, čímž se napomůže transparentnosti trhu a omezení spekulací. Je nutné uplatňovat progresivní daně z opuštěné a spekulativní půdy, aby se omezilo hromadění a půda se začala používat k výrobě a podnikání. Pro zvýšení příjmů z pozemků, které státní rozpočet bude moci reinvestovat do infrastruktury, je nutné mít transparentní pozemkové aukce a daně z převodu. Zároveň je nutné jasně plánovat pozemkové fondy pro průmysl, high-tech zemědělství a služby a vyhnout se úplným investicím do nemovitostí. „Podporovat rozvoj sociálního bydlení a cenově dostupného komerčního bydlení s cílem uspokojit skutečné potřeby, namísto zaměření se pouze na luxusní bydlení, jak je tomu v současnosti. Pro efektivní využívání pozemkových zdrojů je také nutné kontrolovat krátkodobé spekulativní kapitálové toky do pozemků, upřednostňovat úvěry na nemovitosti sloužící výrobě, sociální bydlení a průmyslové parky. Podporovat mobilizaci kapitálu prostřednictvím dluhopisů a investičních fondů do nemovitostí namísto závislosti na bankovních úvěrech,“ zdůraznil pan Hien.

Dr. Dinh The Hien také doporučil uplatňovat transparentnost technologií a informací při budování národní pozemkové databáze, aby lidé a podniky měli přístup ke skutečným cenám a skutečnému plánování. Zpřístupnit informace o plánování transparentním a vyhnout se „nafukování cen pozemků“ na základě fám. Když ceny pozemků díky infrastruktuře rostou, část přidané hodnoty se musí státu a komunitě vrátit prostřednictvím daní a poplatků za rozvoj měst. Pro spravedlivé vztahy mezi investory a společností aplikovat model „návratnosti pozemků – dražby – realokace“.

Aby se maximalizovaly výhody plynoucí z pozemků, musí stát řádně regulovat zájmy investorů, podniků a lidí. Realitní průmysl se musí rozvíjet stabilním a udržitelným způsobem, propojeným s produkcí a reálnou poptávkou, a ne jen spekulativním nástrojem. Pozemek není jen „pozemkovou rentou“, ale také odrazovým můstkem pro průnik země do budoucnosti.

Dr. Dinh The Hien, ředitel Ústavu informatiky a aplikované ekonomie

Thanhnien.vn

Zdroj: https://thanhnien.vn/dua-nguon-luc-dat-dai-vao-phat-trien-kinh-te-dat-nuoc-185251008211048665.htm