Ceny bytů v Hanoji jsou závratné. Jak využít příležitosti „levných peněz“, Vietnamci si mohou přímo koupit domy a pozemky.

Státní banka informuje o úvěrech na nákup budoucího bydlení, odborníci radí, jak využít příležitosti „levných peněz“ v roce 2024, Vietnamci si mohou přímo kupovat domy, pozemky... to jsou nejnovější zprávy ze světa nemovitostí.

Phối cảnh quy hoạch Khu đô thị Green Garden. (Nguồn: Green Garden)

Nemovitosti jsou v současnosti stále jedním z nejdůležitějších trhů, o které mají lidé zájem investovat. Na fotografii: Perspektiva plánování městské oblasti Green Garden. (Zdroj: Green Garden)

Žádný zákaz poskytování úvěrů na nákup budoucího bydlení

Vzhledem k obavám ze zákazu úvěrů na nákup budoucích domů zástupce Státní banky uvedl, že oběžník 22/2023/TT-NHNN, kterým se mění oběžník 41/2016/TT-NHNN s účinností od 1. července 2024 a upravuje kapitálové poměry pro banky a pobočky zahraničních bank, neomezuje právo na nákup budoucích domů.

Konkrétně oběžník č. 22 nemění předpisy týkající se úvěrů na tento typ bydlení, ani neomezuje práva organizací a jednotlivců na nákup budoucího bydlení.

Podle současných předpisů jsou úvěry na nákup a realizaci realitních projektů zajištěné samotnou nemovitostí, tedy projektem vytvořeným z úvěru, definovány jako úvěry zajištěné nemovitostmi. Úvěry definované jako hypoteční úvěry na bydlení musí splňovat podmínky, jako je například to, že zdroj splácení dluhu nepochází z příjmů z pronájmu domu vytvořeného z úvěru, dům byl dokončen k předání dle kupní smlouvy, dům vytvořený z úvěru musí být nezávisle oceněn...

V souladu s tím se u úvěrů na nákup nemovitostí a bydlení a hypoték s využitím budoucích aktiv uplatňuje rizikový koeficient od 30 % do 120 % v závislosti na poměru úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV), který se vypočítá jako poměr zůstatku úvěru k hodnotě zajištění.

Také podle zástupce Státní banky nový oběžník snižuje koeficient rizika při poskytování úvěrů za účelem nákupu sociálního bydlení ve srovnání s úvěry na nákup nemovitostí a jiného bydlení. Úvěry na nákup sociálního bydlení budou proto při výpočtu poměru kapitálové bezpečnosti pro banky zařazeny s nižším koeficientem rizika. Tento krok má vytvořit prostor a povzbudit banky k poskytování úvěrů za účelem nákupu sociálního bydlení v souladu s vládními politikami a projekty.

Oběžník č. 22 dále snižuje koeficient rizika pro formu poskytování úvěrů na financování podnikatelských projektů v oblasti průmyslových parků z 200 % na 160 %. Na úvěry sloužící účelu rozvoje zemědělství a venkova se rovněž vztahuje koeficient rizika 50 %.

Pokud jde o předpisy týkající se úvěrů na nemovitosti a další bydlení, Státní banka potvrdila, že zůstávají ve srovnání s dřívější dobou nezměněny.

Podle nových předpisů Státní banky se podmínka dokončeného domu dle kupní smlouvy vztahuje pouze na hypoteční úvěry na bydlení (které se uplatňují s nižším rizikovým koeficientem ve srovnání s jinými pohledávkami zajištěnými nemovitostmi).

V případě, že organizace nebo jednotlivec potřebuje postavit nebo koupit budoucí bydlení a zajistí si hypotéku na budoucí bydlení, bude se jednat o úvěr zajištěný nemovitostí, jak je stanoveno v článku 10, článku 2 oběžníku 41, a bude uplatněn odpovídající rizikový koeficient, jak je stanoveno v článku 10, článku 9 oběžníku 41.

Státní banka tak potvrzuje, že toto nařízení neomezuje práva organizací a jednotlivců na koupi budoucího bydlení a není v rozporu s platnými předpisy (občanské právo, bytové právo, právo obchodování s nemovitostmi, investiční právo 2020, zákon o úvěrových institucích 2024).

Závratné ceny bytů

Podle Ministerstva stavebnictví budou ve čtvrtém čtvrtletí roku 2023, na základě údajů shromážděných ze zpráv o lokalitách a informací z průzkumů od organizací zabývajících se průzkumem trhu, ceny bytů ve dvou hlavních městech Hanoji a Ho Či Minově Městě, zejména v centrálních oblastech, nadále růst.

Na trhu téměř nejsou žádné projekty v segmentu cenově dostupných bytů (cena pod 25 milionů VND/m2), ale především v segmentu bytů střední třídy (cena 25–50 milionů VND/m2), které by byly způsobilé k mobilizaci kapitálu a obchodu.

Konkrétně v Hanoji ve čtvrtém čtvrtletí roku 2023 podle souhrnné zprávy došlo u některých projektů k průměrnému nárůstu cen v oblastech, jako například: okres Thanh Xuan se zvýšil o přibližně 3,5 %; okres Ha Dong se zvýšil o přibližně 3,7 %; okres Hoang Mai se zvýšil o přibližně 3,8 %; okres Nam Tu Liem se zvýšil o přibližně 4,1 %...

Zejména prodejní cena cenově dostupných bytů se pohybuje v rozmezí 25–35 milionů VND/m2; prodejní cena bytů střední třídy se pohybuje kolem 35–50 milionů VND/m2; prodejní cena luxusních bytů přesahuje 50 milionů VND/m2, běžně se pohybuje kolem 60–70 milionů VND/m2.

Pan Nguyen Van Dinh, předseda Vietnamské asociace realitních makléřů (VARS), se k této problematice vyjádřil, že cena bytů v Hanoji na primárním trhu neustále roste, protože v tomto období je jen velmi málo investorů s projekty. Investoři s nabídkou v tomto období jsou většinou velcí investoři, kteří se netýkají finančních potíží, takže nabídková cena je vysoká, aby se maximalizoval zisk. Průměrná cena bytů v Hanoji na primárním trhu je 51,7 milionu VND/m2.

Podle pana Dinha je primární cenová hladina obtížně snižovatelná kvůli vstupním nákladům (index cen bydlení a stavebních materiálů se každoročně zvyšuje přibližně o 6 %). Spolu s tím roste inflace a úrokové sazby. Počet nově schválených projektů komerčního bydlení je navíc stále omezenější a pozemkových fondů v centrálních oblastech už mnoho nezbývá.

Tento expert dále zhodnotil, že ačkoliv cena bytů v Hanoji na primárním trhu nesnížila, kupující domů stále těží z bezprecedentních preferenčních politik v rámci politického závodu investorů.

„Kupující mohou platit ve splátkách, využívat zvýhodněných úrokových sazeb a 2–3krát delší lhůty pro splacení jistiny než v předchozích letech. To zvyšuje likviditu segmentu bytů na primárním trhu,“ uvedl pan Dinh.

Nemovitosti jsou stále zajímavým investičním kanálem.

Pan Manh Quan, spoluzakladatel Home Buyer Forum, se podělil o rady pro kupující domů, jak v roce 2024 využít příležitosti „levných peněz“. Poznamenal, že kromě jiných trhů, jako jsou akcie a zlato, je trh s nemovitostmi stále jedním z nejdůležitějších trhů, o které mají lidé v současnosti zájem investovat. I když nejsou připraveni okamžitě investovat, lidé se o trh s nemovitostmi stále velmi zajímají, aby se v budoucnu mohli rozhodnout.

Chung cư khu đô thị Thủ Thiêm TPHCM. (Nguồn: TTXVN

Bytový dům v městské oblasti Thu Thiem, Ho Či Minovská církev. (Zdroj: VNA)

Trh zažívá nový vývoj, zejména pokud jde o cash flow. V současné době, dle měnové politiky státu, úrokové sazby bank klesají velmi nízko, některé banky jsou dokonce pouze o 3 % ročně, což je méně než inflační cíl.

„To znamená, že mnoho lidí, kteří ukládají peníze do bank, nejenže negeneruje úrok, ale také ztrácí hodnotu, takže budou muset najít nové investiční kanály, samozřejmě včetně nemovitostí. Budou se proto zajímat o nové realitní projekty, zejména o bytové projekty. Místo vkládání peněz do bank si musí najít investiční kanál, aby si udrželi hodnotu peněz,“ řekl pan Manh Quan.

Podle Centra pro průzkum trhu a zákaznický vhled společnosti One Mount Real Estate Center se cena primárních bytů v Hanoji v roce 2023 zvýšila o 16,3 % ve srovnání s loňským rokem ve všech třech segmentech: cenově dostupné, střední a luxusní. To nejen odráží investiční aktivity pro ziskové obchodování, ale také ukazuje skutečné bytové potřeby lidí.

V posledních letech hlášené údaje ukazují omezenou nabídku, s velmi malým počtem dokončených bytových projektů v Hanoji, a to jen zřídka kvůli pomalému udělování stavebních licencí. Růst cen bytů je také nevyhnutelný.

„Přestože ceny bytů rostou, lidé s příjmovými podmínkami nebo základními potřebami, které nelze odložit – jako je založení nové rodiny a nutnost oddělení domácností – se stále rozhodují pro koupi,“ poznamenal pan Quan.

Na druhou stranu, z nárůstu cen bytů v posledních měsících, dle pozorování pana Quana, trh vykazuje nový posun, mnoho lidí přechází k výběru přízemních domů a pozemků k bydlení, protože u tohoto typu nemovitostí je v některých lokalitách cena za užitnou plochu stále nižší než u bytů a ceny nemovitostí se příliš nezvýšily - zprávy o trhu s nemovitostmi to všechny ukazují.

Pan Quan uvedl, že se jedná o pochopitelný posun, protože ceny bytů stále rostou, takže lidé musí změnit své rozhodnutí. Volba řadových domů a pozemků pro bydlení není špatnou volbou. Vzhledem k tomu, že pozemky pro bydlení jsou trvale zapsány v červené knize, mnoho lidí je rádo kupuje, protože cena tohoto typu nemovitosti je stabilní, dokonce představuje formu budoucího aktiva a lze ji ponechat po mnoho generací.

Vietnamští občané si mohou přímo kupovat domy a pozemky.

Dne 18. ledna 15. Národní shromáždění oficiálně schválilo revidovaný zákon o půdě. Jedním z jeho prvků, který přitáhl velkou pozornost, jsou změny týkající se práv uživatelů půdy.

Práva uživatelů půdy jsou v zásadě zachována ve stejném duchu jako stávající pozemkový zákon. Novelizovaný pozemkový zákon stanoví změny, doplnění a rozšíření práv uživatelů půdy, včetně těch vietnamského původu.

Konkrétně ohledně práv a povinností týkajících se užívání půdy vietnamskými občany žijícími v zahraničí: Dokončit pokyn, že vietnamští občané žijící v zahraničí s vietnamskou státní příslušností, kteří jsou vietnamskými občany, mají plná práva týkající se půdy (nejen práva na obytné pozemky) stejně jako vietnamští občané v zemi (jednotlivci v zemi), a zachovat stejnou politiku jako stávající zákon pro osoby vietnamského původu žijící v zahraničí s cílem přispět k podpoře investic a přilákání finančních prostředků od vietnamských občanů žijících v zahraničí do země.

Podle ustanovení článku 4, článku 3 zákona o vietnamské státní příslušnosti se za osoby vietnamského původu žijící v zahraničí považují Vietnamci, kteří dříve měli vietnamskou státní příslušnost, jejichž státní příslušnost byla určena pokrevním příbuzenstvím při narození a jejichž děti a vnoučata trvale žijí v zahraničí.

Lze tedy jednoduše chápat, že potomci lidí, kteří dříve měli vietnamskou státní příslušnost v zahraničí, i když vietnamskou státní příslušnost nemají, mají stále plná práva k půdě stejně jako vietnamští občané v zemi.

Vzhledem k rozšíření subjektů s právy na užívání pozemků zákon také rozšiřuje případy, kdy stát přiděluje pozemky s poplatky za užívání pozemků. Na základě dědictví subjektů, kterým stát přiděluje pozemky s poplatky za užívání pozemků, v článku 55 pozemkového zákona z roku 2013, článek 119 novelizovaného pozemkového zákona doplnil řadu subjektů, kterým stát přiděluje pozemky s poplatky za užívání pozemků.

Včetně 2 případů týkajících se osob vietnamského původu:

Za prvé, osobám vietnamského původu žijícím v zahraničí a hospodářským organizacím se zahraničním investičním kapitálem jsou přidělovány pozemky k realizaci projektů komerčního bydlení v souladu s ustanoveními zákona o bydlení; v případech, kdy stát přiděluje pozemky z vybraných poplatků za užívání pozemků, jsou pozemky využívány k realizaci projektů komerčního bydlení v souladu s ustanoveními zákona o podnikání v oblasti nemovitostí.

Za druhé, domácnostem, jednotlivcům a osobám vietnamského původu žijícím v zahraničí je přidělena půda z důvodu kompenzace v podobě pozemků, když stát získá půdu zpět v souladu s ustanoveními novelizovaného pozemkového zákona.

Zákon rovněž stanoví, že okresní lidový výbor vydává osvědčení uživatelům pozemků a vlastníkům majetku připojeného k pozemkům, kterými jsou jednotlivci, obytné komunity a osoby vietnamského původu žijící v zahraničí.

Zdroj