Řešení problému sociálního bydlení: Je třeba odstranit mnoho překážek

VTV.vn - Sociální bydlení potřebuje úvěry, pozemkové fondy a monitorování cen, aby se politika skutečně dostala k lidem, a ne aby byla jen přetrvávajícím snem obyvatel měst.

V Ho Či Minově Městě, kde se odhadovaná poptávka pohybuje kolem 150 000 jednotek sociálního bydlení, skutečná nabídka pokrývá pouze asi 20 %.

Dekret 261, který rozšiřuje příjmové podmínky pro přístup k sociálnímu bydlení, je pozoruhodným krokem vpřed ve vietnamské politice sociálního zabezpečení. Nicméně vzhledem k tomu, že nabídka zůstává nedostatečná, preferenční úvěry se vyplácejí pomalu a prodejní ceny mají tendenci stoupat, problém sociálního bydlení dosud nenašel úplné řešení. Aby se tato politika skutečně uskutečnila, je nutná synchronizace a odhodlání od úvěrů, pozemkového fondu až po monitorovací mechanismus, aby se zajistilo, že sen o usazení nezůstane jen číslem na papíře.

Nabídka: nevyřešený uzel

Poptávka po sociálním bydlení ve Vietnamu je na alarmující úrovni. Podle ministerstva stavebnictví dosáhl cíle 1 milionu jednotek sociálního bydlení v období 2021–2030 do poloviny roku 2024 pouze více než 22 %. V Ho Či Minově Městě se odhaduje, že poptávka přesahuje 150 000 jednotek, ale nabídka pokrývá pouze asi 20 %. Podobná situace nastává v Hanoji, Binh Duongu a Bac Ninhu – kde je soustředěno mnoho pracovníků a migrujících pracovníků. Realita odráží paradox: politika rozšiřuje okruh příjemců, ale na trhu chybí produkty, které by uspokojily poptávku.

V závislosti na místních charakteristikách nemusí být sociální bydlení nutně byty, ale stát musí vytvořit levné pozemkové fondy, aby si lidé mohli koupit pozemky pro stavbu domů.

Příběh pana Tran Van Toie, pracovníka v exportní zpracovatelské zóně Tan Thuan v Ho Či Minově Městě, je toho názorným příkladem. Přestože příjem jeho rodiny splňuje nová nařízení, stále si nemůže najít byt, protože „investor uvedl, že zatím neexistuje žádný nový projekt, čeká se na schválení kapitálu“. To ukazuje, že zvýšení stropu příjmu je pouze částí řešení. Bez vyřešení problému s nabídkou je tato politika pouze teoretická. Problémy s pozemkovými fondy, investičními postupy a nízké zisky zpomalují realizaci projektů sociálního bydlení a prohlubují rozdíl mezi očekáváními a realitou.

Největším problémem jsou pozemkové fondy. Zákon o bydlení vyžaduje, aby nové městské oblasti a průmyslové zóny vyhradily 20 % svého pozemkového fondu pro sociální bydlení, ale mnoho podniků se raději rozhodne platit peníze namísto přidělování pozemků. Pan Tran Khanh Quang, expert na nemovitosti, poznamenal: „V závislosti na místních charakteristikách nemusí být sociální bydlení nutně byty, ale stát musí vytvořit levné pozemkové fondy, aby si lidé mohli koupit pozemky na stavbu domů.“ V Ho Či Minově Městě a Hanoji vysoké ceny pozemků a vysoké náklady na vyklízení staveniště ztěžují nalezení vhodných pozemkových fondů.

Potřeba synchronizačního mechanismu

Preferenční úvěry jsou klíčovým faktorem v podpoře sociálního bydlení. Vládní úvěrový balíček ve výši 120 000 miliard VND je pozoruhodným úsilím, ale do září 2025 dosáhlo vyplacení pouze méně než 15 %. Hlavními překážkami jsou složité postupy, neatraktivní úrokové sazby a nedostatek zájmu ze strany komerčních bank. Asociace realitních kanceláří v Ho Či Minově Městě (HoREA) navrhla snížit úrokovou sazbu u úvěrů na nákup sociálního bydlení z 5,4 % na 4,8 % ročně a snížit poplatky za užívání pozemků při převodu. Pan Le Hoang Chau, předseda HoREA, uvedl, že úroková sazba 5,4 % ročně je příliš vysoká a způsobuje kupujícím potíže, a navrhl sazbu 4,8 % ročně, podobnou preferenční úrokové sazbě od roku 2021 do července 2024, aby se zvýšila dostupnost.

Sociální bydlení potřebuje úvěry, pozemkové fondy a sledování cen, aby se politika skutečně dostala k lidem, a ne aby byla jen jejich přetrvávajícím snem.

Banky sociální politiky musí zvýšit úvěrové limity, zejména v Hanoji, Ho Či Minově Městě a Da Nangu. V opačném případě budou preferenční kapitálové zdroje nadále „dřímat“, zatímco potřeby bydlení budou stále naléhavější. Znepokojivé jsou také ceny sociálního bydlení, které se blíží levnému komerčnímu bydlení. V Ho Či Minově Městě se ceny sociálního bydlení v současné době pohybují mezi 35,8 a 45,9 miliony VND/m², což je třikrát více než v době jejich zahájení. Zvýšilo se i pronájem sociálního bydlení: projekt v okrese Binh Tan, jehož primární cena v roce 2017 činila 14 milionů VND/m², nyní se pohybuje mezi 20,3 a 21,2 miliony VND/m², což představuje 1,4násobný nárůst.

Odborníci varují: „Politika sociálního bydlení je nástrojem ke stabilizaci městské ekonomiky. Pokud ji bude volný trh manipulovat, stane se spekulativní komoditou a přestane být veřejným blahem.“ Správní orgány musí stanovit cenový strop a sledovat maximální zisk investorů (v současnosti 10 %). Proces schvalování kupujících musí být transparentní, aby se zabránilo skrytým spekulacím nebo nelegálním převodům.

Mezinárodní zkušenosti ze Singapuru a Jižní Koreje nabízejí cenné ponaučení. Singapur udržuje více než 80 % svého fondu sociálního bydlení prostřednictvím Centrálního penzijního fondu (CPF), kde si lidé spoří své platy na nákup domů. Jižní Korea uplatňuje model dlouhodobých nízkonákladových pronájmů se státem sponzorovaným kapitálovým a pozemkovým fondem. Vietnam by mohl zvážit zřízení národního fondu spoření na sociální bydlení, aby vytvořil stabilní zdroj kapitálu, snížil rozpočtovou zátěž a zajistil udržitelné politiky.

Zdroj: https://vtv.vn/giai-bai-toan-nha-o-xa-hoi-can-thao-go-nhieu-nut-that-100251016154022075.htm