Co říká Státní banka o „nepůjčování peněz na nákup budoucích domů“?

V poslední době mnoho realitních kanceláří vyjádřilo obavy ohledně regulací týkajících se hypoték.

Konkrétně pan Le Hoang Chau, předseda Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města, uvedl, že on i realitní kanceláře mají velké obavy z ustanovení v bodě a), bodě 11, článku 2 oběžníku 41/2016/TT-NHNN (ve znění pozdějších předpisů a doplněných oběžníkem 22/2023/TT-NHNN).

Realitní průmysl právě prošel rokem plným výkyvů a obtíží.

Podle tohoto nařízení mohou banky u úvěrů zajištěných nemovitostmi pro jednotlivce na koupi domů, včetně komerčních domů, půjčovat fyzickým osobám pouze domy, které byly dokončeny k předání, tj. domy k dispozici.

Oběžník 22/2023/TT-NHNN tedy neumožňuje bankám poskytovat půjčky fyzickým osobám na nákup nedokončených komerčních domů k předání (tj. komerčních domů vytvořených v budoucnu) zajištěných (zastavených) samotným domem. Fyzické osoby, které si chtějí půjčit úvěr na nákup komerčních domů vytvořených v budoucnu, proto budou muset zavést jiná zajišťovací opatření nebo se zajistit jinými aktivy.

Ohledně tohoto obsahu reagovala 31. ledna Státní banka.

Podle Státní banky není oběžník 41/2016/TT-NHNN (ve znění pozdějších předpisů a doplněný oběžníkem 22/2023/TT-NHNN) upravující poměr kapitálové bezpečnosti komerčních bank a poboček zahraničních bank dokumentem, kterým se řídí úvěrové operace úvěrových institucí.

Článek 2, bod 10 oběžníku 41/2016/TT-NHNN stanoví: „Úvěr zajištěný nemovitostí je úvěr fyzické nebo právnické osobě na nákup nemovitosti, realizaci realitního projektu a je zajištěn nemovitostí nebo realitním projektem vytvořeným z úvěru v souladu s ustanoveními zákona o zajištěných transakcích“.

Státní banka potvrzuje, že oběžník 22/2023/TT-NHNN tento obsah nemění ani nedoplňuje. Organizace a jednotlivci, kteří si potřebují koupit dům a zajistit si (hypotékou) tento budoucí dům, použijí rizikový koeficient ve výši 30–120 % v závislosti na poměru záruky (LTV) vypočítaném z poměru zůstatku úvěru k hodnotě zajištění; v případě, že nejsou k dispozici informace o poměru LTV, je rizikový koeficient 150 %.

Půjčky na koupi sociálního bydlení nemusí splňovat podmínku, že dům je dokončen k předání.

Podle Státní banky článek 11, článek 2 oběžníku 41/2016/TT-NHNN stanoví: „Hypoteční úvěr na bydlení je úvěr zajištěný nemovitostí pro fyzické osoby na koupi domu.“ plně splňovat následující podmínky: zdroj finančních prostředků na splacení dluhu není zdrojem finančních prostředků na pronájem domu vytvořených z úvěru; dům byl dokončen dle kupní smlouvy.

Oblast sociálního bydlení v okrese 12 (HCMC)

Banky a pobočky zahraničních bank mají plná zákonná práva nakládat se zastavenými domy, pokud zákazníci nemohou splácet dluhy v souladu s ustanoveními zákona o zajištěných transakcích.

Dům vytvořený z tohoto hypotečního úvěru musí být nezávisle oceněn (oceněn třetí stranou nebo oddělením nezávislým na oddělení schvalování úvěrů banky nebo pobočky zahraniční banky) s dodržením zásady obezřetnosti (cena není vyšší než tržní cena v době schválení úvěru) v souladu s předpisy banky nebo pobočky zahraniční banky.

Mezitím článek 1, článek 1 oběžníku 22/2023/TT-NHNN stanoví: „1. Změnit a doplnit článek 11, článek 2 takto: „11. Hypoteční úvěr na bydlení je úvěr zajištěný nemovitostí pro fyzické osoby na koupi domu, včetně úvěru zajištěného nemovitostí pro fyzické osoby na koupi domu, který splňuje následující podmínky: zdroj peněz na splacení dluhu není zdrojem peněz na pronájem domu vytvořeného z úvěru; dům byl dokončen k předání v souladu s kupní smlouvou o domě.“

Banky a pobočky zahraničních bank mají plná zákonná práva nakládat se zastavenými domy, pokud zákazníci nemohou splácet dluhy, v souladu s ustanoveními zákona o zajištěných transakcích a zákona o bydlení.

Dům vytvořený z tohoto hypotečního úvěru musí být nezávisle oceněn (oceněn třetí stranou nebo oddělením nezávislým na oddělení schvalování úvěrů banky nebo pobočky zahraniční banky) s dodržením zásady obezřetnosti (hodnota není vyšší než tržní cena v době schválení úvěru) dle předpisů banky nebo pobočky zahraniční banky...".

U úvěrů na nákup sociálního bydlení, nákupu domů v rámci vládních podpůrných programů a projektů není nutné splňovat podmínku, že dům je dokončen k předání a má nižší rizikový koeficient než jiné hypoteční úvěry na bydlení, a to pouze 20–50 %, aby bylo možné realizovat vládní politiku podpory sociálního bydlení.

Stav dokončeného domu dle kupní smlouvy se vztahuje pouze na hypoteční úvěry na bydlení (které podléhají nižší rizikové váze než jiné úvěry zajištěné nemovitostmi).

Státní banka

U hypotečních úvěrů na bydlení se bude jednat o: hypoteční úvěry na koupi domů, které splňují předepsané podmínky, včetně podmínky dokončení pro předání, a úvěry na koupi sociálního bydlení, koupi domů v rámci vládních podpůrných programů a projektů.

Rizikový koeficient uplatňovaný na hypoteční úvěry na bydlení se bude u každého typu pohybovat od 20 do 100 % v závislosti na poměru LTV a poměru příjmů (DSC). U úvěrů na nákup sociálního bydlení, nákupu domů v rámci vládních podpůrných programů a projektů není nutné splňovat podmínku dokončení domu k předání a hypoteční úvěry mají nižší rizikový koeficient než jiné hypoteční úvěry na bydlení, a to pouze 20–50 %, aby bylo možné realizovat vládní politiku podpory sociálního bydlení.

Podle Státní banky se podmínka dokončeného domu v rámci kupní smlouvy na bydlení vztahuje pouze na hypoteční úvěry na bydlení (které podléhají nižšímu rizikovému koeficientu než jiné pohledávky zajištěné nemovitostmi).

V případě, že organizace nebo jednotlivec potřebuje postavit nebo koupit budoucí bydlení a zajistí si hypotéku na budoucí bydlení, bude se jednat o úvěr zajištěný nemovitostí, jak je stanoveno v článku 10 článku 2 oběžníku 41/2016/TT-NHNN, a bude uplatněn odpovídající rizikový koeficient, jak je stanoveno v článku 10 článku 9 oběžníku 41/2016/TT-NHNN.

„Toto nařízení tedy neomezuje práva organizací a jednotlivců na koupi budoucího bydlení a není v rozporu s platnými předpisy (občanský zákoník, bytový zákoník, zákon o podnikání v oblasti nemovitostí, investiční zákoník z roku 2020, zákon o úvěrových institucích z roku 2024),“ uvedla Státní banka.

Zdrojový odkaz: https://thanhnien.vn/ngan-hang-nha-nuoc-noi-gi-ve-viec-khong-cho-vay-tien-mua-nha-hinh-thanh-trong-tuong-lai-185240131224055393.htm