Co říká Vietnamská státní banka o zákazu poskytování úvěrů na nákup rozestavěných domů?

V poslední době mnoho realitních kanceláří vyjádřilo obavy ohledně předpisů týkajících se podmínek hypoték.

Konkrétně pan Le Hoang Chau, předseda Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města, uvedl, že on i další realitní kanceláře jsou velmi znepokojeni nařízením v bodě a), bodě 11, článku 2 oběžníku 41/2016/TT-NHNN (ve znění pozdějších předpisů a doplněných oběžníkem 22/2023/TT-NHNN).

Realitní průmysl právě prošel bouřlivým a náročným rokem.

Podle tohoto nařízení mohou banky u úvěrů zajištěných nemovitostmi pro jednotlivce na nákup domů, včetně komerčních bytů, půjčovat jednotlivcům pouze na nákup dokončených a k nastěhování připravených domů, tj. domů připravených k nastěhování.

Oběžník 22/2023/TT-NHNN proto neumožňuje bankám poskytovat jednotlivcům úvěry na nákup nedokončených komerčních bytů (tj. komerčních bytů ve výstavbě) zajištěných (zastavených) samotným domem. Jednotlivci, kteří chtějí získat úvěr na nákup komerčních bytů ve výstavbě, proto musí zavést jiná zajišťovací opatření nebo poskytnout kolaterál ve formě jiných aktiv.

V této záležitosti vydala Vietnamská státní banka 31. ledna odpověď.

Podle Vietnamské státní banky není oběžník 41/2016/TT-NHNN (ve znění pozdějších předpisů a doplněný oběžníkem 22/2023/TT-NHNN) upravující kapitálovou přiměřenost komerčních bank a poboček zahraničních bank dokumentem, kterým se řídí úvěrové operace úvěrových institucí.

Článek 2, bod 10 oběžníku 41/2016/TT-NHNN stanoví: „Úvěry zajištěné nemovitostmi jsou úvěry fyzickým a právnickým osobám na nákup nemovitostí nebo realizaci realitních projektů a jsou zajištěny nemovitostí nebo realitním projektem vytvořeným z úvěru v souladu s ustanoveními zákona o zajištěných transakcích.“

Vietnamská státní banka potvrzuje, že oběžník 22/2023/TT-NHNN tento obsah nemění ani nedoplňuje. Organizace a jednotlivci, kteří si přejí koupit dům a zajistit si (hypotékou) tento budoucí dům, použijí rizikovou váhu 30–120 % v závislosti na poměru úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV), vypočítaném jako poměr zůstatku úvěru k hodnotě zajištění; v případech, kdy poměr LTV není k dispozici, bude riziková váha 150 %.

Půjčka na koupi sociálního bydlení nevyžaduje splnění podmínky, že dům byl dokončen a předán.

Podle Vietnamské státní banky článek 2 bod 11 oběžníku 41/2016/TT-NHNN stanoví: „Hypoteční úvěr je úvěr zajištěný nemovitostí poskytnutý fyzické osobě za účelem koupě domu.“ Musí být splněny následující podmínky: zdrojem finančních prostředků na splácení nesmí být příjem z pronájmu generovaný úvěrem; a dům musí být dokončen dle kupní smlouvy.

Komplex sociálního bydlení v 12. okrese (Ho Či Minovo Město)

Banky a pobočky zahraničních bank mají v souladu se zákonem o zajištěných transakcích plná zákonná práva zabavit zastavené nemovitosti, pokud klienti nesplácejí své dluhy.

Nemovitost pořízená prostřednictvím tohoto hypotečního úvěru musí být nezávisle oceněna (buď třetí stranou, nebo oddělením nezávislým na oddělení schvalování úvěrů banky nebo pobočky zahraniční banky) s obezřetnostním oceněním (cena nesmí překročit tržní cenu v době schválení úvěru) stanoveným bankou nebo pobočkou zahraniční banky.

Mezitím článek 1, bod 1 oběžníku 22/2023/TT-NHNN stanoví: „1. Změnit a doplnit bod 11, bod 2 takto: „11. Hypoteční úvěry jsou úvěry zajištěné nemovitostmi pro fyzické osoby na nákup domů, včetně úvěrů zajištěných nemovitostmi pro fyzické osoby na nákup domů, které splňují následující podmínky: zdroj splácení nepochází z příjmů z pronájmu generovaných z úvěru; dům byl dokončen a je připraven k předání v souladu s kupní smlouvou o domě.“

Banky a pobočky zahraničních bank mají plnou zákonnou pravomoc zabavit zastavené nemovitosti, pokud klienti nesplácejí své dluhy, v souladu se zákony o zajištěných transakcích a zákony o bydlení.

Nemovitost pořízená prostřednictvím tohoto hypotečního úvěru musí být nezávisle oceněna (buď třetí stranou, nebo oddělením nezávislým na oddělení schvalování úvěrů banky nebo pobočky zahraniční banky) s dodržováním zásady obezřetnosti (hodnota nesmí překročit tržní cenu v době schválení úvěru) stanovenou bankou nebo pobočkou zahraniční banky...

U úvěrů na nákup sociálního bydlení nebo bydlení v rámci vládních podpůrných programů a projektů není vyžadován stav, kdy je dům dokončen a připraven k předání, a koeficient rizika je nižší než u jiných hypotečních úvěrů na bydlení, a to pouze 20–50 %, aby bylo možné realizovat vládní politiku podpory sociálního bydlení.

Podmínka, že dům je dokončen dle kupní smlouvy, se vztahuje pouze na hypoteční úvěry na bydlení (které podléhají nižší rizikové váze ve srovnání s jinými pohledávkami zajištěnými nemovitostmi).

Vietnamská státní banka

Hypoteční úvěry na bydlení budou zahrnovat: hypoteční úvěry na nákup způsobilého bydlení, včetně podmínky dokončení a předání; a úvěry na nákup sociálního bydlení nebo bydlení v rámci vládních podpůrných programů a projektů.

Riziková váha uplatňovaná na hypoteční úvěry se liší v závislosti na typu a pohybuje se od 20 % do 100 % v závislosti na poměru úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV) a distribuční rizikové váze (DSC). U úvěrů na nákup sociálního bydlení nebo bydlení v rámci vládních podpůrných programů a projektů, které nevyžadují dokončení domu a jeho připravenost k předání, je riziková váha nižší než u jiných hypotečních úvěrů a pohybuje se od 20 % do 50 %, což je v souladu s vládní politikou podpory sociálního bydlení.

Podle Vietnamské státní banky se podmínka, že dům musí být dokončen dle kupní smlouvy, vztahuje pouze na hypoteční úvěry zajištěné nemovitostmi (které podléhají nižší rizikové váze ve srovnání s jinými pohledávkami zajištěnými nemovitostmi).

V případech, kdy organizace nebo jednotlivci potřebují postavit nebo koupit rozestavěné bydlení a zastavit toto rozestavěné bydlení, bude to spadat do kategorie úvěrů zajištěných nemovitostmi, jak je stanoveno v článku 10, článku 2 oběžníku 41/2016/TT-NHNN, a bude uplatněn odpovídající rizikový koeficient, jak je stanoveno v článku 10, článku 9 oběžníku 41/2016/TT-NHNN.

„Toto nařízení proto neomezuje práva organizací a jednotlivců na nákup rozestavěných bytů a není v rozporu s platnými předpisy (občanský zákoník, bytový zákoník, zákon o obchodování s nemovitostmi, investiční zákon z roku 2020, zákon o úvěrových institucích z roku 2024),“ uvedla Vietnamská státní banka.

Zdrojový odkaz: https://thanhnien.vn/ngan-hang-nha-nuoc-noi-gi-ve-viec-khong-cho-vay-tien-mua-nha-hinh-thanh-trong-tuong-lai-185240131224055393.htm