Důvod, proč v Hanoji vymírají cenově dostupné byty

V roce 2018 tvořil podíl cenově dostupných bytů v Hanoji 35 % nové nabídky. V roce 2024 však toto číslo kleslo na 0 %. Podle Vietnamské asociace realitních kanceláří k této situaci vedou 3 hlavní důvody.

V roce 2018 tvořil podíl cenově dostupných bytů v Hanoji 35 % nové nabídky. V roce 2024 však toto číslo kleslo na 0 %. Podle Vietnamské asociace realitních kanceláří k této situaci vedou 3 hlavní důvody.

Podle Vietnamské asociace realitních kanceláří (VARS) od roku 2023 v Hanoji zmizely byty s cenou pod 25 milionů VND/m2 a je nepravděpodobné, že se znovu objeví. Na druhou stranu luxusní segment stále více „dominuje éteru“. Za posledních 9 měsíců mělo 80 % nabídky bytů na prodej v Hanoji prodejní cenu 50 milionů VND/m2 nebo více.

Než však došlo k „zániku“, podíl nově uvedených cenově dostupných bytů dosáhl v roce 2018 35 %, poté se v roce 2019 snížil na 20 % a v roce 2020 pouze na 12 %. V letech 2021 a 2022 nabídka cenově dostupných bytů v Hanoji nadále klesala a tvořila pouze asi 4 % z celkové nabídky bytů uvedených k prodeji.

Byty nacházející se v okresech na okraji Hanoje také stojí nejméně 30 milionů VND/m2. Foto: Thanh Vu

Podle názoru VARS existují pro tuto situaci tři hlavní důvody.

Zaprvé proto, že investoři a samotní developeři nemovitostí nemají zájem o segment dostupného bydlení kvůli nižším ziskovým maržím ve srovnání s luxusním segmentem. Aby firmy mohly postavit dostupné byty, musí optimalizovat mnoho nákladů, od pozemkových fondů, přes výstavbu až po provoz.

„Při ziskové marži pouze kolem 15 %, pokud kapitál stagnuje po dobu 1–2 let nebo se prodeje zpozdí o 1–2 roky, developer přijde o peníze,“ usoudili experti asociace.

Kromě toho mezi vstupními náklady podniků rostou náklady na pozemky, a to v kontextu stále vzácnějších pozemkových fondů v centrálních oblastech. To nutí podniky zvyšovat ceny bytů, aby kompenzovaly kapitál.

Za druhé , ačkoli vláda zavádí řadu politik na podporu rozvoje sociálního bydlení a dostupného bydlení, právní postupy týkající se pozemků a plánování stále představují hlavní překážky. Proces udělování licencí je složitý, trvá dlouho a pozemkový fond pro bytovou výstavbu ve velkých městech se stále více zužuje, což nutí developery projektů pečlivě zvažovat investice do tohoto segmentu.

Kromě toho nebyly politiky úvěrové podpory pro kupující nemovitostí v segmentu sociálního bydlení zavedeny synchronně. Balíčky finanční podpory pro osoby s nízkými a středními příjmy, jako jsou preferenční úrokové sazby a zdroje úvěrů, stále čelí mnoha obtížím v přístupu a složitým postupům.

Za třetí , ceny bytů pravděpodobně v blízké budoucnosti „neklesnou“, protože luxusní projekty přinášejí vysoké ziskové marže, ale stále mají dobrou likviditu. Některé projekty zaznamenaly míru absorpce až 99 % přímo v době oficiálního zahájení prodeje.

Tento trend je posílen skutečností, že klientská základna s vysokými příjmy neustále roste spolu s rozvojem ekonomiky . Kromě toho na vietnamský trh s nemovitostmi proudí peníze od cizinců a Vietnamců ze zahraničí také díky novému právnímu koridoru, který uvolňuje podmínky vlastnictví nemovitostí.

I když se však tato skupina ochotných utrácet bude zvyšovat, většina Hanojanů má stále jen dostatečný příjem na živobytí. Podle nejnovější zprávy Generálního statistického úřadu činil průměrný příjem na obyvatele v Hanoji v roce 2023 pouze 6 869 milionů VND/měsíc. Ve srovnání se současnými cenami bydlení bude situace podobná prohlášení delegáta Národního shromáždění Nguyen Cong Longa (delegace Dong Nai) – „Státní úředníci nemohou stovky let jíst, aby si koupili dům.“

Aby se řešila nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou, VARS doporučuje, aby stát prozkoumal a vyvinul politiky k vytvoření příznivých podmínek pro investory k výstavbě cenově dostupných komerčních bytů, jako je například uplatňování politik osvobozujících daň z pozemků, daň z příjmu právnických osob nebo zvyšujících hustotu výstavby či koeficient využití půdy ve srovnání se standardy pro cenově dostupné komerční bytové projekty.

„Stát by měl podporovat projekty spolupráce mezi vládou a soukromým sektorem na výstavbě dostupného bydlení. Soukromý sektor se ujme většiny stavebních a developerských prací, zatímco stát poskytne pozemkové pobídky a právní podporu,“ uvedl VARS.

Kromě podpory nabídky navrhla Vietnamská asociace realitních makléřů také, aby správcovské agentury provedly výzkum a zřídily fond na podporu rozvoje a udržování nabídky levných bytů; vydaly politiky omezující spekulace s nemovitostmi; vybudovaly informační systém a systém pro správu tržních dat...

Zdroj: https://baodautu.vn/batdongsan/nguyen-nhan-khien-can-ho-binh-dan-tai-ha-noi-tuyet-chung-d230856.html