Stát rozhoduje o cenách primárních pozemků: Řešení pro stabilizaci trhu s nemovitostmi

Rozhodnutí státu o cenách primárních pozemků má za cíl kontrolovat nestabilitu trhu.

Ministerstvo zemědělství a životního prostředí (MARD) intenzivně shromažďuje názory organizací i jednotlivců na dokončení návrhu zákona o změnách a doplněních řady článků pozemkového zákona z roku 2024, než jej předloží Národnímu shromáždění k projednání na 10. zasedání 15. volebního období.

Odstraňte mnoho úzkých míst

Podle Ministerstva zemědělství a životního prostředí odhalil zákon o půdě z roku 2024 po více než roce implementace řadu problémů. Omezení v současných předpisech nejen způsobují podnikům potíže s investováním a rozvojem projektů, ale také přímo ovlivňují práva lidí, zejména v postupech, jako je udělování osvědčení, změna účelu využití, dělení pozemků nebo získávání kompenzací při zpětném odběru pozemků.

Odborníci tvrdí, že přímé určování cen pozemků státem pomůže zabránit virtuálním cenám.

Jedním z hlavních zdůrazněných problémů je nedostatečnost územního plánování a plánů, které nejsou vhodné pro současný dvoustupňový model místní samosprávy. Roční územní plánování na úrovni okresu již není praktické, což způsobuje časově náročné a procedurální problémy a zpomaluje proces uvádění půdy do provozu. Mnoho domácností musí čekat na aktualizaci územního plánu, takže přicházejí o výrobní a obchodní příležitosti, což vede k významným ztrátám.

Pokud jde o mechanismus přidělování a pronájmu pozemků, projekty se v současnosti realizují převážně prostřednictvím aukcí nebo nabídkových řízení. Tyto procesy se však ukazují jako složité a překrývající se kvůli závislosti na mnoha dalších zákonech, což způsobuje prodlužování procesu přípravy projektů.

Zejména Ministerstvo zemědělství a životního prostředí navrhlo vyjasnit roli státu při rozhodování o cenách pozemků jako zástupce vlastníka. V souladu s tím musí být na primárním trhu, včetně přidělování pozemků, pronájmu a přeměny účelů využití půdy, ceny pozemků určován státem, nikoli konzultačními organizacemi. Na sekundárním trhu, tj. při nákupu, prodeji, převodu a zastavování práv k užívání pozemků, se ceny pozemků dohodnou mezi samotnými stranami, přičemž stát bude hrát nepřímou regulační roli prostřednictvím plánování, infrastruktury a finančních nástrojů.

Ve skutečnosti však primární oceňování pozemků stále do značné míry závisí na výsledcích konzultací a sekundárních cenách, zatímco metoda stanovení konkrétních cen má stále mnoho nedostatků, postrádá transparentnost a přesně neodráží vývoj trhu. To oslabuje regulační roli státu, ovlivňuje postup realizace projektů a způsobuje mnoho frustrací, když se lidem podaří získat jejich pozemky zpět, ale výše kompenzace se neblíží skutečné hodnotě.

Dalším problémem, na který upozornilo Ministerstvo zemědělství a životního prostředí, je nepřesnost v používání metod oceňování, zejména metody přebytku, která závisí na tržních datech, typech investic a cenách pronájmu pozemků. Trh s právy na užívání pozemků mezitím silně kolísá, data jsou založena převážně na starých cenách a neodrážejí skutečnou hodnotu ani budoucí potenciál. To způsobuje, že lidé, zejména ve venkovských oblastech, často utrpí ztráty, protože skutečná hodnota pozemků se v transakcích přesně neodráží.

Dr. Pham Viet Thuan, ředitel Institutu environmentální ekonomie v Ho Či Minově městě, uvedl, že novela pozemkového zákona je nezbytná a v souladu s orientací na rozvoj socialisticky orientované tržní ekonomiky. Podle něj mnoho ustanovení v současném zákoně neodpovídá skutečnému životu a potřebám podnikání. Zejména výběr poplatků za užívání pozemků při přeměně pozemků na pozemky určené k bydlení v současné době rapidně roste, na některých místech, jako je Ho Či Minovo Město, je nárůst až 38násobný. To mnoha lidem znemožňuje přístup k jejich zákonným právům na užívání.

Podle něj je rozhodnutí státu o primárních cenách pozemků krokem správným směrem, jehož cílem je kontrolovat nestabilitu trhu, zejména v současné situaci, kdy spekulace s cenami pozemků, aukce a následné rušení kaucí... tlačí cenovou hladinu abnormálně nahoru. Dr. Thuan však poznamenal, že je třeba v systému oceňování pozemků jasně oddělit primární a sekundární ceny. „Použití koeficientu K v řídících dokumentech pomůže určit sekundární ceny z primárních cen a zároveň se stane účinným nástrojem státu k regulaci a stabilizaci trhu,“ uvedl.

Tento expert rovněž zdůraznil, že zákon musí jasně stanovit, v jakých případech se uplatňují primární ceny a v jakých případech se používají sekundární ceny. Doprovodné vyhlášky a oběžníky budou hrát roli při specifikaci a poskytování podrobných pokynů k zajištění proveditelnosti v praxi.

Potřebujeme kompletní nástroje k regulaci a zajištění transparentnosti

Ačkoli je návrh dát státu pravomoc rozhodovat o primárních cenách pozemků považován za nezbytný pro zajištění role zastupující veškeré vlastnictví lidu, mnoho názorů stále vyjadřovalo obavy, že pokud bude při tvorbě cen chybět tržní faktory, existuje riziko opakování situace „dvě ceny“ na trhu s pozemky. To nejen ovlivňuje transparentnost trhu, ale může také vést k rozpočtovým ztrátám a vytváří nerovnost mezi stranami zúčastněnými na transakci.

Situace „dvou cen“ byla v minulosti běžná, kdy měl stejný pozemek dvě různé ceny: cena uvedená ve smlouvě a dokumentech pro výpočet finančních závazků byla často mnohem nižší než skutečná transakční cena na trhu. Hlavním důvodem bylo, že ceník pozemků vydaný státem neodrážel včas výkyvy trhu, což vedlo k velkému rozdílu mezi oficiální a skutečnou cenou.

Pan Vo Hong Thang, zástupce generálního ředitele skupiny DKRA, poznamenal, že pokud bude mít stát výhradní pravomoc rozhodovat o cenách pozemků bez zpětné vazby od trhu, snadno to povede k nezaujatému stanovování cen, což způsobí opakování „mechanizmu dvou cen“. Podle něj musí být stanovování cen založeno na tržních principech, aby byla zajištěna spravedlnost mezi všemi stranami, včetně státu, podniků a investorů. Pan Thang uvedl, že pokud stát přiděluje pozemky, stanovuje ceny a vybírá peníze, je to jako „hrát fotbal a zároveň troubit do píšťalky“, protože chybí nezávislý monitorovací mechanismus.

Podle něj by zákon měl místo úplné eliminace tržního faktoru zvážit klasifikaci uživatelů půdy tak, aby měli odpovídající podpůrné politiky. Například je možné osvobodit nebo snížit finanční povinnosti pro znevýhodněné skupiny při změně účelu využití půdy, jak navrhlo mnoho odborníků.

Mezitím pan Le Hoang Chau, předseda Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova města, uvedl, že by se nemělo být třeba příliš obávat situace se dvěma cenami nebo možnosti, že podniky zneužijí pozemkové politiky. Podle něj má stát k dispozici veškeré regulační nástroje, od daní po úvěry, ke kontrole nemovitostí a prevenci spekulací. „Stát má plné právo rozhodovat o cenách pozemků na primárním trhu, protože to je právo vlastníka zastupujícího celou populaci. Sekundární trh, kde probíhají občanskoprávní transakce mezi lidmi a podniky, je místem, kde se trh musí sám regulovat,“ zdůraznil.

Ve skutečnosti byly v posledních dvou letech velmi přísně zavedeny daňové kontroly, notářské ověřování a správa záznamů o převodu nemovitostí. Mnoho lidí, kteří dříve „žádali“ kupující, aby deklarovali nízké ceny, aby si snížili daně, je nyní nuceno dodržovat předpisy, protože notáři a daňové úřady již nízké deklarace nepovolují a dokonce vyžadují přepracování dokumentů, pokud zjistí neobvyklé rozdíly. Pan Pham Huu T., investor do nemovitostí v Lam Dong , uvedl, že dříve deklaroval nízké ceny při převodu nemovitostí, aby ušetřil náklady, ale od té doby, co úřady zpřísnily pravidla, to dělá velmi přísně. „Kupující nyní také odmítají deklarovat nízké ceny. Obávají se, že při pozdějším prodeji budou silně zdaněni, takže požadují deklaraci skutečné ceny,“ řekl pan T.

„Pan Nguyen Dang Phu, makléř v Ho Či Minově Městě, potvrdil, že situace s deklarací „dvojité ceny“ téměř vymizela. Daňové úřady se do situace velmi intenzivně angažovaly. Byly podány žaloby na některé případy falešného prohlášení, dokonce byly varovány před trestním stíháním. Nyní to berou vážně jak kupující, tak prodávající, kdo daň zaplatí, je zodpovědný.“

Přispějte k blokování virtuálních cen

Podle pana Le Hoang Chaua současné oceňování prostřednictvím poradenských organizací a oceňovacích rad snadno vytváří mezery v legislativě, které dokonce vedou k „koluzi“ při určování hodnoty pozemků. Proto je nezbytné, aby stát přímo určoval ceny na primárním trhu. Na sekundárním trhu by měl být tržní mechanismus plně fungující, pod kontrolou státu prostřednictvím daňových nástrojů. Tento přístup nejen pomáhá zprůhlednit ceny pozemků, ale také přispívá k „ochlazení“ trhu s nemovitostmi a zabraňuje virtuálním cenám nafukovaným spekulacemi.

Zdroj: https://nld.com.vn/nha-nuoc-quyet-gia-dat-so-cap-buoc-di-dung-huong-196250804205417053.htm