Ministerstvo zemědělství a životního prostředí (MARD) v současné době shromažďuje širokou zpětnou vazbu od organizací a jednotlivců s cílem dokončit návrh zákona, kterým se mění a doplňuje řada článků pozemkového zákona z roku 2024, a předložit jej Národnímu shromáždění k projednání na 10. zasedání 15. volebního období.
Odstraňte více úzkých míst.
Podle Ministerstva zemědělství a životního prostředí odhalil zákon o pozemkech z roku 2024 po více než roce implementace řadu překážek. Omezení v současných předpisech nejenže vytvářejí potíže pro podniky při investování a rozvoji projektů, ale také přímo ovlivňují práva občanů, zejména v postupech, jako je vydávání pozemkových certifikátů, změna účelu využití půdy, dělení pozemků nebo získání odškodnění při vyvlastnění pozemků.
Odborníci se domnívají, že přímo státem stanovené ceny pozemků pomohou zabránit jejich nadměrnému nárůstu.
Jedním z hlavních zjištěných úzkých míst je nedostatečnost plánování a správy využití půdy, která není slučitelná se současným dvoustupňovým modelem místní samosprávy. Roční plánování využití půdy na úrovni okresů již neodpovídá praktickým potřebám, což vede ke ztrátě času, zvýšené byrokracii a zpožděním při zavádění půdy do užívání. Mnoho domácností přichází o výrobní a obchodní příležitosti a trpí značnými ztrátami, protože musí čekat na aktualizované územní plány.
Pokud jde o mechanismy přidělování a pronájmu pozemků, projekty se v současnosti realizují převážně prostřednictvím aukcí nebo výběrových řízení. Tyto procesy se však ukazují jako složité a překrývající se kvůli své závislosti na mnoha dalších zákonech, což způsobuje prodlužování přípravy projektů.
Zejména Ministerstvo zemědělství a životního prostředí navrhlo vyjasnit roli státu při určování cen pozemků jakožto zastupujícího vlastníka. V souladu s tím by na primárním trhu, včetně přidělování pozemků, pronájmu a přeměny jejich využití, měl ceny pozemků určovat stát, nezávisle na konzultačních organizacích. Na sekundárním trhu, tj. v činnostech zahrnujících nákup, prodej, převod a zastavení práv k užívání pozemků, budou ceny pozemků určovány vzájemnou dohodou mezi stranami, přičemž stát bude hrát nepřímou regulační roli prostřednictvím plánování, infrastruktury a finančních nástrojů.
Ve skutečnosti se však primární oceňování pozemků stále do značné míry spoléhá na výsledky konzultací a ceny na sekundárním trhu, zatímco metody pro stanovení konkrétních cen jsou nedostatečné, postrádají transparentnost a přesně neodrážejí vývoj trhu. To oslabuje regulační roli státu, ovlivňuje postup realizace projektů a vyvolává velkou nevoli, když lidé, jejichž pozemky jsou zabaveny, obdrží odškodnění, které neodráží jejich skutečnou hodnotu.
Dalším problémem, na který upozornilo Ministerstvo zemědělství a životního prostředí, je nepřesnost v používání metod oceňování, zejména metody přebytku, která závisí na tržních datech, typech investic a cenách pronájmu pozemků. Trh s právy na užívání pozemků je zároveň velmi volatilní a data jsou založena převážně na starých cenách, které neodrážejí skutečnou hodnotu ani budoucí potenciál. To často vede k tomu, že lidé, zejména ve venkovských oblastech, jsou znevýhodněni, protože skutečná hodnota pozemků se v transakcích přesně neodráží.
Dr. Pham Viet Thuan, ředitel Institutu environmentální ekonomie v Ho Či Minově Městě, se domnívá, že novela pozemkového zákona je nezbytná a v souladu s rozvojovou orientací socialisticky orientované tržní ekonomiky. Podle něj mnoho předpisů v současném zákoně neodpovídá skutečným situacím a potřebám podniků. Zejména poplatek za užívání pozemků za účelem přeměny pozemků na pozemky určené k bydlení prudce vzrostl, přičemž v některých oblastech, jako je Ho Či Minovo Město, došlo k nárůstu až 38krát. To mnoha lidem brání v přístupu k jejich zákonným právům na užívání pozemků.
Podle něj je rozhodnutí státu stanovit primární ceny pozemků krokem správným směrem, jehož cílem je zvládnout nestabilitu trhu, zejména v současné situaci, kdy spekulace s pozemky, dražby následované propadnutím záloh atd. ženou ceny abnormálně nahoru. Dr. Thuan však poznamenal, že je třeba v systému oceňování pozemků jasně rozlišovat mezi primárními a sekundárními cenami. „Použití koeficientu K v řídících dokumentech pomůže stanovit sekundární ceny z primárních cen a zároveň se stane účinným nástrojem státu k regulaci a stabilizaci trhu,“ uvedl.
Tento expert rovněž zdůraznil, že zákon musí jasně definovat, ve kterých případech se uplatňují primární ceny a ve kterých sekundární ceny. Doprovodné vyhlášky a oběžníky budou hrát roli při specifikaci a poskytování podrobných pokynů k zajištění praktické proveditelnosti.
Potřebujeme celou řadu nástrojů k regulaci a zajištění transparentnosti.
Ačkoli je návrh na zmocnění státu k určování primárních cen pozemků považován za nezbytný k zajištění jeho role jakožto reprezentativního vlastníka celé populace, mnozí stále vyjadřují obavy, že nedostatek tržních faktorů v tvorbě cen by mohl vést k opakování situace „dvoustupňové tvorby cen“ na trhu s pozemky. To by nejen ovlivnilo transparentnost trhu, ale mohlo by také vést k rozpočtovým ztrátám a vytvořit nerovnost mezi stranami zapojenými do transakcí.
V minulosti byla běžná situace „dvou cen“, kdy měl stejný pozemek dvě různé ceny: cena uvedená ve smlouvě a dokumentech použitých k výpočtu finančních závazků byla často mnohem nižší než skutečná tržní cena transakce. Hlavním důvodem bylo, že ceník pozemků vydaný státem včas neodrážel výkyvy trhu, což vedlo k velkému rozdílu mezi oficiální a skutečnou cenou.
Pan Vo Hong Thang, zástupce generálního ředitele skupiny DKRA, poznamenal, že pokud bude mít stát plnou pravomoc určovat ceny pozemků bez zohlednění tržních trendů, snadno to povede k zaujatému oceňování a opakování „mechanizmu dvou cen“. Podle něj by oceňování mělo být založeno na tržních principech, aby byla zajištěna spravedlnost mezi všemi stranami, včetně státu, podniků a investorů. Pan Thang přirovnal situaci k situaci, kdy stát současně přiděluje pozemky, určuje ceny a vybírá poplatky – něco jako „hrát fotbal a zároveň troubit do píšťalky“, protože chybí nezávislý mechanismus dohledu.
Podle něj by zákon měl místo úplného ignorování tržních faktorů zvážit klasifikaci uživatelů půdy, aby mohl poskytovat vhodné podpůrné politiky. Například by se mohly prominout nebo snížit finanční povinnosti pro zranitelné skupiny při změně účelu využití půdy, jak navrhlo mnoho odborníků.
Pan Le Hoang Chau, předseda Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města, mezitím argumentoval, že není třeba se přehnaně znepokojovat systémem dvojího oceňování ani možností, že by podniky profitovaly z pozemkové politiky. Podle něj má stát dostatek regulačních nástrojů, od daní po úvěry, ke kontrole nemovitostí a prevenci spekulací. „Stát má plné právo určovat ceny pozemků na primárním trhu, protože to je právo vlastníka zastupujícího celou populaci. Sekundární trh, kde dochází k občanskoprávním transakcím mezi jednotlivci a podniky, je místem, kde se trh musí sám regulovat,“ zdůraznil.
Ve skutečnosti se v posledních dvou letech přísně vymáhala daňová kontrola, notářské ověřování a správa dokumentů o převodu nemovitostí. Mnoho lidí, kteří dříve „žádali“ kupující o deklarování nižší ceny, aby si snížili daně, je nyní nuceno dodržovat předpisy, protože notáři a daňové úřady již nepovolují podhodnocení a dokonce vyžadují nové doložení dokumentů, pokud zjistí jakékoli nesrovnalosti. Pan Pham Huu T., investor do nemovitostí v Lam Dong , vzpomínal, že dříve deklaroval nižší cenu při převodu nemovitostí, aby ušetřil náklady, ale od té doby, co úřady zpřísnily předpisy, je velmi přísný. „Kupující nyní také odmítají deklarovat nižší cenu. Obávají se, že při pozdějším prodeji budou silně zdaněni, takže požadují, aby byla deklarována správná cena,“ řekl pan T.
„Pan Nguyen Dang Phu, makléř v Ho Či Minově Městě, potvrdil, že praxe uvádění „dvou cen“ téměř vymizela. Daňové úřady byly velmi ostražité. Několik případů falešných prohlášení vedlo k předvoláním a dokonce i k varování před trestním stíháním. Nyní to kupující i prodávající myslí se svým jednáním vážně a kdokoli daň zaplatí, je za své činy zodpovědný.“
Přispívání k omezení umělé cenové inflace.
Podle pana Le Hoang Chaua současná metoda oceňování pozemků prostřednictvím poradenských organizací a oceňovacích rad snadno vytváří mezery v zákonech, které dokonce vedou k tajným dohodám při určování hodnoty pozemků. Proto je nezbytné přímé státní oceňování na primárním trhu. Na sekundárním trhu by měly být plně implementovány tržní mechanismy pod státní kontrolou prostřednictvím daňových nástrojů. Tento přístup nejen pomáhá zvýšit transparentnost cen pozemků, ale také přispívá k ochlazení trhu s nemovitostmi a zabraňuje nadměrnému růstu cen způsobenému spekulacemi.
Zdroj: https://nld.com.vn/nha-nuoc-quyet-gia-dat-so-cap-buoc-di-dung-huong-196250804205417053.htm
Komentář (0)