Popularizace „domů za dvě ceny“; poznámky k nákupu bytů bez růžových knih; hledání investorů pro největší resortní projekt v Tuyen Quang

Návrh na zvážení přidání mechanismu pro přísnější kontrolu transakcí na podlažích, Tuyen Quang hledá investory pro největší projekt městské oblasti letoviska v provincii, poznámka při nákupu bytů bez růžových knih, aby se předešlo rizikům... jsou nejnovější zprávy ze světa nemovitostí.

Delegáti Národního shromáždění navrhli zvážit přidání mechanismu pro přísnější kontrolu transakcí probíhajících na realitních burzách. (Foto: Hoang Ha)

Dvougenerační domy jsou stále oblíbené

V komentáři k návrhu revidovaného zákona o obchodování s nemovitostmi v zasedací síni Národního shromáždění dne 29. srpna pan Le Thanh Hoan (delegace Národního shromáždění provincie Thanh Hoa ) navrhl zvážit přidání mechanismu pro přísnější kontrolu transakcí s nemovitostmi probíhajících na realitních trzích. Podle něj je totiž situace, kdy se zboží prodává za dvě ceny, poměrně běžná.

„Od motorek, aut až po domy, pro nás není těžké vyhledávat online, protože prodejní cena investora je veřejně zveřejněna. Koupit za uvedenou cenu je ale velmi obtížné,“ řekl pan Hoan.

Pan Hoan se zeptal, kde je skutečná transakční hodnota nemovitostí inzerovaná firmami? Jsou to ceny zveřejněné po celém internetu, které se však „magicky“ transformují na zahraniční kurzy, převodní kurzy, ceny pro investory, ale s dodatečnou částkou, která není uvedena v kupní smlouvě, což v podstatě představuje daňový únik.

Pokud jde o praxi realitního makléřství, pan Hoan uvedl, že návrh zákona dále zdokonaluje důležitý právní rámec směřující k transparentnosti a pohodlí realitního trhu. Kromě seriózních týmů není těžké si všimnout, že zprostředkovatelské činnosti probíhají v mnoha bohatých a rozmanitých formách bez jakékoli kontroly.

„Fenomén takzvaných pozemkových makléřů je rozšířený a ovlivňuje legitimní činnosti realitních makléřů. Kromě toho stále dochází k oportunistickým aktivitám, ziskuchtivému vydělávání peněz a cenovým dohodám ze strany některých makléřských skupin, což poškozuje zákazníky,“ uvedl pan Hoan.

Proto tento delegát Národního shromáždění rovněž požádal, aby agentura, která tento zákon připravuje, prostudovala a doplnila předpisy o odpovědnosti realitních kanceláří a jednotlivců směrem k jasnému vymezení zakázaných případů.

Konkrétně se jedná o tyto případy:

Mít přímý podíl na nemovitosti, s vyloučením slevy na provizi, aniž by byl tento podíl sdělen kupujícímu nemovitosti; podněcování jedné strany k porušení smlouvy o vkladu nebo kupní smlouvy za účelem uzavření nové smlouvy s jinou osobou.

Svévolné zvyšování nebo stanovování cen nemovitostí s cílem zneužít strany zúčastněné na transakci proti jejich vůli; účast na zprostředkování za účelem podpisu smluv stranami, ale neúplné a poctivé informování stran zúčastněných na transakci o informacích týkajících se nemovitosti.

„Některé z výše uvedených zakázaných činů slouží jako základ pro zvážení odpovědnosti realitních kanceláří a jednotlivců. V závislosti na povaze a porušení lze zvážit správní řízení, včetně trestního stíhání,“ zdůraznil pan Hoan.

Nová nabídka na západě a východě Hanoje bude tvořit 40% podíl na trhu s byty.

Odborníci odhadují, že v nadcházejícím období bude nová nabídka na západě a východě tvořit 40 % trhu s byty. Kromě toho se budou stále více zlepšovat realitní produkty v těchto oblastech a obecně v Hanoji.

Podle společnosti Savills znamenal rok 2008 pro Hanoj nový krok ve vývoji, kdy se hlavní město po sloučení s celkovou rozlohou více než 3 300 kilometrů čtverečních, což je 3,6krát větší než dříve, stalo jedním ze 17 největších měst světa.

V roce 2011 vláda schválila generální plán výstavby hlavního města do roku 2030 s vizí do roku 2050, který si stanovil cíl proměnit Hanoj v udržitelné město se synchronní infrastrukturou a technickým systémem, vysokou konkurenceschopností a harmonickým kulturním rozvojem.

Zároveň v západní části Hanoje došlo k dřívějším pohybům, takže stávající urbanistický obraz je jasný a vytváří vlnu migrace do této oblasti za účelem usazení. Výstavba To Huu - Le Van Luong, okruhu 2, okruhu 3 a plánovaného okruhu 3, 5 a okruhu 4 vytvořila impuls pro rozvoj realitních projektů. Na těchto trasách na západě se rozvíjejí rozsáhlé projekty, jako například The Manor Central Park, Vinhomes Green Bay, Vinhomes Thang Long, Mailand Ha Noi City.

Senior ředitel pro výzkum a poradenství společnosti Savills Hanoi Do Thu Hang uvedl, že od roku 2011 západní oblast v okresech Bac Tu Liem, Nam Tu Liem a Cau Giay vždy vedla na trhu, co se týče tržního podílu nabídky, s přibližně 30 %. Tato oblast má tedy největší nabídku kancelářských prostor v hlavním městě s 50% podílem na trhu. V blízké budoucnosti bude tato oblast i nadále centrem rozvoje Hanoje.

Na východě města, podle plánu hlavního města a dopravy do roku 2030 s vizí do roku 2050, postaví Hanoj dalších 10 velkých mostů přes Rudou řeku v rámci řady projektů, jako například: most Vinh Tuy 2, most Tran Hung Dao, most Tu Lien, most New Thang Long, most Thuong Cat a most Hong Ha 9.

Na druhou stranu dokončení infrastrukturních projektů, jako je prodloužení okruhu 2 a plánování okruhu 4, zkrátí dobu cestování z Hanoje do dalších lokalit, čímž se zvýší atraktivita východní části města pro potřeby sousedních lokalit.

Zároveň bylo v roce 2021 zahájeno plánování historického centra města s cílem určit potřebu snížit počet obyvatel o přibližně 215 000 osob v období 2020–2030. Celkově má 6 projektů územního plánování historického centra města rozsah výzkumu přes 2 700 hektarů s hlavním požadavkem kontroly populace, snížení z 1,2 milionu osob (v roce 2009) na odhadovaných 672 000 osob, což přispívá ke zlepšení systému sociální infrastruktury a technické infrastruktury.

Podle paní Hangové budou bytové projekty těžit z migrace z historického centra města. Zejména někteří bývalí obyvatelé staré čtvrti se přestěhovali do sousedních a prominentních čtvrtí na východě kvůli dobré infrastruktuře a pohodlné dopravě.

Vedoucí oddělení výzkumu a poradenství společnosti Savills Hanoi Do Thu Hang odhadl, že v nadcházejícím období bude nová nabídka v západní a východní oblasti tvořit 40 % tržního podílu bytů.

Zejména východní region, včetně okresů Long Bien a Gia Lam s velkými pozemkovými fondy a infrastrukturou, se silně rozvíjí za účasti významných investorů, jako jsou Vingroup a Ecopark, kteří přitahují kupce z centra Hanoje. Podle společnosti Savills se podíl nabídky bytů na východě v poměru k celkové nabídce celého trhu zvýšil z velmi nízké úrovně v roce 2011 na 12 % v první polovině roku 2023.

Tato oblast navíc v posledních letech zaznamenala nejsilnější růst nabídky nízkopodlažních budov, a to z 8 % podílu Hanoje na trhu s dodávkami v roce 2014 na 15 % v první polovině roku 2023.

Primární cena bytových produktů se mezi oběma regiony také liší. Podle společnosti Savills dosáhla průměrná primární cena bytů na Západě v první polovině roku 2023 58 milionů VND/m2.

Průměrná cena primárních bytů na východě je přibližně 48 milionů VND/m2. U nízkopodlažních nemovitostí se primární cena v prvních 6 měsících roku 2023 na západě pohybuje mezi 157 a 225 miliony VND/m2 pozemku a na východě mezi 158 a 168 miliony VND/m2 pozemku.

Podle paní Do Thu Hang je cenový rozdíl mezi těmito dvěma regiony způsoben tím, že východní region se vytvořil a rozvinul později, ale poměrně rychle, takže stále existuje takový cenový rozdíl oproti západnímu regionu.

Tuyen Quang: Hledá se investor pro projekt městského resortu s kapitálem více než 17 000 miliard VND

Oddělení plánování a investic provincie Tuyen Quang právě oznámilo hledání investorů pro projekt městské oblasti My Lam - Tuyen Quang s celkovým investičním kapitálem přesahujícím 17 000 miliard VND. Očekává se, že projekt městské oblasti My Lam - Tuyen Quang přinese průlom v socioekonomickém rozvoji lokality a okolních oblastí.

Tento projekt má rozlohu 540 hektarů a nachází se v městské části My Lam (město Tuyen Quang) a obci My Bang (okres Yen Son). Celková investice do projektu činí přibližně 17 100 miliard VND. Náklady na kompenzace a podporu přesídlení přesahují 1 200 miliard VND.

Một góc thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang. (Nguồn: BXD)

Roh města Tuyen Quang, provincie Tuyen Quang. (Zdroj: BXD)

Harmonogram realizace projektu je 4 roky od data schválení investice. Doba trvání projektu je 50 let. Investoři mohou podávat nabídky od nynějška do 29. září.

Jedná se o projekt na vybudování ekologické městské oblasti kombinující resorty a příkladné, rozmanité služby. Využívá prvky přírodní zelené krajiny. Dne 10. července podepsal místopředseda vlády Tran Hong Ha rozhodnutí č. 820/QD-TTg, kterým se schvaluje investiční politika projektu městské oblasti My Lam - Tuyen Quang Resort formou výběrového řízení pro investory.

Doposud se jedná o největší projekt městské rekreační oblasti v provincii Tuyen Quang. Očekává se, že projekt přinese průlom v socioekonomickém rozvoji a podnítí rozvoj města Tuyen Quang a okolních oblastí, které byly a jsou v této oblasti realizovány.

Rizika při koupi a prodeji bytů bez růžových knih

Podle předpisů lze byty bez růžové knížky stále kupovat a prodávat, s výjimkou výjimečných případů, ale v ostatních případech je růžová knížka vyžadována. Kupující si proto musí důkladně prozkoumat a zvážit, zda si byt bez růžové knížky koupit, aby se vyhnuli rizikům, když už „vložili peníze“.

Podle článku 11 bodu a odstavce 1 zákona o bydlení z roku 2014 mohou jednotlivci a organizace nakupovat a prodávat, pokud mají certifikát (běžně známý jako červená kniha nebo růžová kniha), s výjimkou následujících případů: koupě a prodej budoucího bydlení; převod smlouvy o koupi a prodeji komerčních bytů v investičním projektu bytové výstavby, a to i v případě, že dům byl předán, ale žádost o růžovou knihu nebyla podána; koupě a prodej sociálního bydlení.

Pro každou z výše uvedených výjimek zákon vyžaduje splnění následujících podmínek. Konkrétně: Podmínky pro koupi a prodej budoucího bydlení (na základě článku 72 odstavce 1 vyhlášky 99/2015/ND-CP). Není vyžadována růžová kniha bytového domu. Musí být zaslán dokument od investora ministerstvu výstavby, který ji nahradí. Tento dokument musí splňovat následující podmínky: Prohlášení, že bytový dům je způsobilý k prodeji; doplněné projektovou dokumentací, výkresy, stavebním povolením, kolaudačními dokumenty... nebo dokumenty o uvolnění hypotéky (pokud byla dříve zastavena) se závazkem převzít odpovědnost investora.

Podmínky pro převod kupní smlouvy na komerční byt v investiční akci bytové výstavby: Písemně, s notářským ověřením nebo bez něj na žádost stran. Počet smluv: 6 kopií, z toho 3 kopie u investora, 1 kopie u finančního úřadu, 1 kopie u převodce, 1 kopie u nabyvatele a 1 kopie u notářské organizace.

Podmínky pro koupi a prodej sociálního bydlení (na základě článku 63 odst. 2 zákona o bydlení): Musí mít následující dokumenty: dokumenty investičního projektu výstavby, technický návrh, stavební povolení; dokumenty prokazující dokončení základových staveb, vodovodního a kanalizačního systému, elektřiny atd.

Dle výše uvedených předpisů lze byty bez růžové knihy, s výjimkou výjimečných případů, stále kupovat a prodávat. V ostatních případech je růžová kniha vyžadována. Pokud tedy růžová kniha neexistuje a nejsou splněny výše uvedené podmínky, byt nelze kupovat a prodávat.

Nejzávažnějším rizikem je situace, kdy strany nemohou byty kupovat a prodávat, ale přesto poruší zákon a uzavřou mezi sebou kupní smlouvu. Pak bude tato smlouva považována za neplatnou. Pokud je smlouva prohlášena za neplatnou, kupující může „přijít“ o peníze vynaložené na koupi bytu.

Kromě toho, pokud k prodeji nedošlo, strany „obcházejí“ zákon složením zálohy nebo autorizační smlouvy, ale ve skutečnosti se jedná o prodej, pak podobně mohou být tyto typy smluv neplatné.

Proto musí kupující při zvažování, zda koupit byt bez růžové knížky, nejprve zvážit důvod, proč k této situaci dochází. Po zjištění důvodu, pokud byt patří do kategorie bytů bez růžové knížky a je kupován a prodáván, lze jej kupovat a prodávat normálně.

Naopak, pokud z jiných důvodů a potenciálních rizik by kupující měli zvážit a rozhodnout se daný byt nekoupit.

Zdroj