Co můžeme vidět z neobvyklých „úspor“ série realitních magnátů?

Rozdíl v zůstatku

V účetních závěrkách realitních podniků je položka krátkodobých záloh od kupujících/zákazníků považována za „úspory“. Podle účetních zásad se zde účtují peníze, které podnik obdrží od zákazníků, kteří si v rámci projektů kupují nemovitosti, ale dosud nebyly předány. Tato částka se zaznamená jako výnos v okamžiku, kdy podnik dokončenou nemovitost dokončí a předá zákazníkům.

Statistiky Dana Triho s řadou velkých realitních kanceláří na trhu ukazují, že existují značné rozdíly v „úsporách“ jednotek.

K 31. prosinci 2024 činily krátkodobé zálohy společnosti Vinhomes Joint Stock Company (akciový kód: VHM) 46 383 miliard VND, což představuje nárůst o 32 % ve srovnání s koncem roku 2023. Toto číslo je 1,7krát vyšší než celková částka zaznamenaná zbývajícími 5 podniky. Dokonce i na konci roku 2022 zákazníci předplatili společnosti Vinhomes až 62 337 miliard VND, což je 2,7krát více než celková částka ostatních jednotek dohromady.

Většina této položky tvoří zůstatek plateb od zákazníků, kteří podepsali smlouvy o koupi nemovitostí v projektech společnosti Vinhomes a jejích dceřiných společností. Statistiky společnosti Vietcap Securities Joint Stock Company ukazují, že v loňském roce byly Vinhomes a její dceřiné společnosti jednotkami s největším počtem zahájení prodeje projektů na trhu.

Průlomové a otevírací akce v oblasti rezidenčních nemovitostí v roce 2024 (Foto: Vietcap).

Na druhém místě z hlediska hodnoty krátkodobých předčasných splátek se umístila společnost No Va Real Estate Investment Group Joint Stock Company ( Novaland - kód akcie: NVL). Tato kategorie mírně poklesla o 1 % ve srovnání se stejným obdobím roku 2023. To částečně odráží odstranění velkých projektů této společnosti a také skutečnost, že transakce se ve srovnání s rokem 2023 nezměnily.

„Úspory“ akciové společnosti Construction Development Investment Joint Stock Corporation (DIC Corp - kód akcie: DIG) se v loňském roce výrazně zlepšily, když dosáhly 2 426 miliard VND, což představuje nárůst o 37 %. Nejsilnější růst zaznamenal zejména bytový projekt A2-1, který dosáhl více než 843 miliard VND, což je 4,9krát více než ve stejném období na konci roku 2023.

Na druhou stranu, společnosti Khang Dien House Investment and Trading Joint Stock Company (akciový kód: KDH), Nam Long Investment Joint Stock Company (akciový kód: NLG) a Dat Xanh Group Joint Stock Company (akciový kód: DXG) zaznamenaly pokles počtu zákazníků předplacených služeb. Důvodem je, že v roce 2023 všechny tyto jednotky zaznamenaly významný růst.

Například na konci roku 2023 zaznamenala společnost Nha Khang Dien krátkodobé zálohy od zákazníků ve výši 2 388 miliard VND, což je 2,7krát více než v předchozím roce. V roce 2024 tento podnik neotevřel žádné projekty k prodeji.

„Úspory“ se mění v peníze

Přestože je růst krátkodobých předplacených položek pro zákazníky považován za pozitivní signál, aby podniky dosáhly tržeb, musí úspěšně dokončit a dodat produkty zákazníkům.

Vedoucí analytického týmu jedné cenné papírové společnosti uvedl, že stále existují případy, kdy realitní společnosti nemohou předat projekty, přestože zaevidovaly zálohu od zákazníků. Mezi případy, které lze zmínit, patří problémy s právním statusem projektu, nedostatečný kapitál k realizaci projektu a soudní spory.

To je patrné z finančních údajů společností Vinhomes a Novaland. Krátkodobé předplacené služby pro zákazníky těchto dvou jednotek prudce vzrostly a daleko překonaly ostatní podniky. Důvodem je, že tito giganti v posledních letech realizovali rozsáhlé megaprojekty.

Kvůli právním problémům s projektem se však tato zaznamenaná hodnota Novalandu nepromítla do zisku společnosti. Zatímco zisk Vinhomes roste stejným směrem jako položka pro zákazníky předplacených karet, u Novalandu je to naopak. V roce 2024 tato společnost dokonce vykázala ztrátu po zdanění ve výši přibližně 4,351 miliardy VND. Silný růst zisku v roce 2024 zaznamenaly i další podniky, jako například Nha Khang Dien, Nam Long a Dat Xanh.

Ve zprávě o investiční strategii za rok 2025 se společnosti zabývající se cennými papíry shodly na názoru, že implementace revidovaného pozemkového zákona pomůže k hladšímu průběhu právních postupů a vytvoří příznivé podmínky pro zahájení prodeje mnoha nových projektů na primárním trhu od roku 2025.

Velké podniky jako Vinhomes, Nha Khang Dien, Nam Long nebo Dat Xanh budou mít proto před nadcházejícími právními reformami dobrou výhodu. Všechny výzkumné jednotky předpovídají, že prodejní aktivity v celostátním měřítku v roce 2025 prudce vzrostou díky novým a probíhajícím projektům.

Očekává se, že Vinhomes letos spustí několik projektů, včetně Phuoc Vinh Tay v provincii Long An a Duong Kinh ve městě Hai Phong – a zároveň probíhá prodejní činnost projektů, jako je Royal Island a Ocean Park 2 a Ocean Park 3. Očekává se, že Khang Dien House spustí nový projekt ve městě Thu Duc. Po získání stavebního povolení ve třetím čtvrtletí roku 2024 společnost Dat Xanh také očekává spuštění Gems Riverside v Ho Či Minově Městě začátkem roku 2025.

Očekává se, že některé podniky letos zaznamenají dvojciferný růst tržeb. Růst tržeb by měl od roku 2025, kdy budou projekty předány, pomoci prudce zvýšit zisky.

Zdroj: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thay-gi-tu-khoi-cua-de-danh-bat-thuong-cua-loat-dai-gia-dia-oc-20250205153123390.htm