Trh zpomaluje, kupující vyčkávají, co říká ministerstvo spravedlnosti na návrh na uvalení vysokých daní na „surfování“ nemovitostí?

Ministerstvo spravedlnosti se domnívá, že zdanění na základě doby vlastnictví není proveditelné; ceny bytů v Hanoji stagnují a je nepravděpodobné, že by výrazně klesly; Ho Či Minovo Město přestalo ověřovat aktuální stav při vydávání pozemkových a rodinných certifikátů... to jsou nejnovější zprávy ze světa nemovitostí.

V současné době se daň z příjmu fyzických osob z převodů nemovitostí ve Vietnamu uplatňuje ve výši 2 % z hodnoty transakce bez ohledu na dobu vlastnictví. (Zdroj: DN&TT)

Ministerstvo spravedlnosti se vyjadřuje k vysokým daním z „surfování“ nemovitostí

Podle Ministerstva spravedlnosti není zdanění nemovitostí na základě doby vlastnictví proveditelné z důvodu nejednotnosti daňového systému a systému správy pozemků a je zapotřebí dalšího výzkumu. Připomínky Ministerstva spravedlnosti k návrhu na vypracování návrhu zákona o dani z příjmu fyzických osob (náhrada).

V návrhu předloženém vládě ministerstvo financí navrhlo, že „je možné prostudovat a zavést výběr daně z příjmu fyzických osob (PIT) z převodu nemovitostí na základě doby držení, jak je tomu v některých zemích. Je třeba prostudovat a vhodně stanovit specifické daňové sazby, které odrážejí skutečné fungování trhu s nemovitostmi“. Cílem tohoto návrhu je institucionalizovat politiky a směry, dosáhnout rozumné úrovně regulace a zabránit spekulacím a realitním bublinám.

Ministerstvo spravedlnosti uvedlo, že je třeba prozkoumat a vhodně stanovit konkrétní daňové sazby, které budou odrážet skutečný stav fungování trhu s nemovitostmi.

Pro implementaci této politiky je nezbytná synchronizace s procesem zdokonalování politik týkajících se pozemků a bydlení, jakož i synchronizace a připravenost infrastruktury informačních technologií pro registraci pozemků a nemovitostí.

Ministerstvo se proto domnívá, že řešení spočívající v výběru daně na základě doby držení není proveditelné, a doporučuje, aby Ministerstvo financí před jejím uplatněním pokračovalo ve výzkumu a zdokonalování této politiky, aby byla zajištěna její účinnost a proveditelnost.

V současné době se daň z příjmu fyzických osob z převodů nemovitostí ve Vietnamu uplatňuje ve výši fixní 2 % z hodnoty transakce, bez ohledu na dobu vlastnictví.

V září 2024 ministerstvo stavebnictví v oficiální zprávě zaslané Úřadu vlády , v níž informovalo o cenách nemovitostí, uvedlo, že prostuduje a navrhne daňovou politiku pro ty, kteří vlastní a užívají více domů a pozemků, s cílem omezit spekulace a krátkodobé nákupy a prodeje za účelem zisku. Návrh byl podán v souvislosti s tím, že ceny nemovitostí a bydlení od začátku roku neustále prudce rostou.

Trh stagnuje, ceny pravděpodobně výrazně neklesnou

Zákon o půdě, obchodování s nemovitostmi a bydlení je v platnosti již 6 měsíců. Pan Le Van Binh, zástupce ředitele odboru pozemků (Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí), při hodnocení dopadu výše uvedených zákonů na trh s nemovitostmi uvedl, že je na to příliš brzy. Než se zákon projeví v produktech, chvíli to trvá.

Na semináři „Nemovitosti v roce 2025 – Hledání příležitostí ve výzvách“, který 11. února uspořádaly noviny Dan Viet, pan Binh poznamenal, že ceny nemovitostí v poslední době „strašlivě vzrostly“.

Zejména od konce roku 2023 do roku 2024 budou ceny nadále prudce růst. Nové byty do 50 milionů VND/m2 téměř zmizely, mnoho starých bytů, které jsou v provozu již mnoho let, má také cenu přesahující 70 milionů VND/m2. I ve starých oblastech kolektivního bydlení se ceny zvýšily 1,5–2krát, což běžným pracujícím značně ztěžuje přístup k bydlení. Lidé s 3–4 miliardami VND v ruce mají stále potíže s nalezením vhodného bydlení.

To nejen ztěžuje vlastnictví bydlení pro osoby s nízkými a středními příjmy, ale také snižuje udržitelnost trhu.

Při analýze tohoto nárůstu cen pan Binh uvedl, že velký vliv nemá jen nedostatek nabídky, ale také psychologie trhu.

„Stejně jako zprávy o pozemkových aukcích, i samotná zpráva o tom, že se v pozemkových aukcích objevují vysoké ceny, výrazně ovlivní psychologii, že ti, kdo nenakupují rychle, ztratí svůj podíl. Nebo i když se skutečná nabídka na trhu ještě nedostala, ale už jen s čísly o nabídce se zvýší, cena se už nemusí zvyšovat,“ řekl pan Binh. Když se stanoví nové cenové rozpětí, nabídka se zvýší a trh se začne zpomalovat.

„V blízké budoucnosti budou spuštěny realitní produkty a vydány budou politiky, realitní trh i ceny budou stabilnější. V této době budou mít pracující přístup k nákupu domů. Psychologie investorů bude také klidnější,“ řekl pan Binh.

Pan Nguyen Van Dinh, viceprezident Vietnamské realitní asociace a prezident Vietnamské asociace realitních makléřů, rovněž uvedl, že ceny nemovitostí v roce 2025 budou mít tendenci k rozumnějšímu přizpůsobení ve srovnání s nadměrným nárůstem oproti roku 2024.

Podle této osoby však bude k výraznému snížení dojít obtížně, protože některé faktory, jako jsou ceny pozemků, ceníky pozemků a náklady, vykazují známky vytváření vstupního tlaku na cenu nemovitostí.

„Reálná poptávka i investiční poptávka budou mít v roce 2025 tendenci k růstu. Pokud jde o transakce, myslím si, že v roce 2025 porostou lépe díky lepším faktorům nabídky, stabilnějším segmentům a zejména cenám, které se upraví a udrží na dobré úrovni, což povede k nárůstu transakcí. Celkově bude trh aktivnější než v roce 2024. Ukazatele nabídky a poptávky na trhu se zlepšily, ale nemohou se vrátit na úroveň z let 2018–2019,“ zhodnotil pan Dinh.

Pokud jde o příležitosti pro investory do nemovitostí v roce 2025, pan Nguyen Van Dinh zhodnotil, že v současné době jsou ceny bydlení v centrální městské oblasti příliš vysoké. Tento expert doporučuje, aby lidé hledali nové městské oblasti s dobrou infrastrukturou a dopravními trasami.

Ceny bytů v Hanoji zůstávají stabilní

Hanojský trh s byty po lunárním Novém roce 2025 nezaznamenal žádné výrazné výkyvy prodejních cen. Obecně jsou prodejní ceny bytů stále stejné jako před Tetem. To je v naprostém kontrastu s loňským rokem, kdy po Tetu prodejní ceny bytů v Hanoji neustále kolísaly, což v roce 2024 zahájilo období neustálého růstu cen.

Průzkum serveru Batdongsan.com.vn po Tetu zaznamenal, že prodejní ceny bytů v mnoha projektech ve srovnání s obdobím před Tetem nekolísaly. Konkrétně v projektu An Binh Plaza (Nam Tu Liem) se prodejní cena bytů se 2 ložnicemi a 1 koupelnou s 50letou dobou vlastnictví stále pohybovala v rozmezí 3,3–3,5 miliardy VND/byt. U bytů s dlouhodobým vlastnictvím ve stejné rozloze se prodejní cena stále pohybuje na 4,3–4,4 miliardy VND/byt. Řada bytů se 3 ložnicemi s dlouhodobým vlastnictvím o rozloze nad 80 m2 se stále nabízí za 6–6,2 miliardy VND/byt, řada bytů se 3 ložnicemi s 50letým vlastnictvím se stále pohybuje na úrovni okolo 5 miliard VND/byt.

Podobně se v projektu FLC Complex, který se nachází na ulici Pham Hung (čtvrť Nam Tu Liem), prodejní cena bytů po skončení platnosti Tet výrazně nezměnila. Byty nad 50 m2 se stále prodávají v cenovém rozmezí 3,9–4,2 miliardy VND/byt. Byty nad 70 m2 se stále prodávají v cenovém rozmezí 5,2–5,5 miliardy VND/byt před skončením platnosti Tet.

Také v okrese Nam Tu Liem si byty se 2 ložnicemi a 2 koupelnami v projektu Golden Palace stále udržují požadovanou cenu z konce roku 2024, a to 4,6–4,7 miliardy VND/byt. Projekt Garden Hill má stále cenu 4,5–4,7 miliardy VND za byt se 2 ložnicemi a 2 koupelnami.

V projektu Golden Field zůstává prodejní cena bytů se 2 ložnicemi a 2 koupelnami obecně na předchozí běžné cenové úrovni, která se pohybovala kolem 4,7 miliardy VND/byt. V tomto projektu se však na trhu objevily asi 2–3 jednotky, které majitelé potřebují urgentně prodat, takže souhlasí se snížením ceny na 4,5–4,6 miliardy VND/byt.

V okrese Thanh Xuan je prodejní cena bytů v Hanoi Center Point se 2 ložnicemi a 2 koupelnami stále stejná jako před Tetem, přičemž běžná prodejní cena se pohybuje v rozmezí 5,7–5,8 miliardy VND/byt.

Byty v projektu Gold Season (Thanh Xuan) si stále udržují cenové rozpětí 8 miliard VND za byty se 3 ložnicemi a kolem 6 miliard VND za byty se 2 ložnicemi. Stejné cenové rozpětí platí i u bytových projektů v okrese Cau Giay, jako jsou HomeCity, Central Field, Discovery Complex...

Podle průzkumu provedeného serverem Batdongsan.com.vn mezi makléři a obchodními plochami je skupina kupujících nemovitostí stále v režimu vyčkávání na vývoj cen po Tetu.

Pan Nguyen Van Dinh, předseda Vietnamské asociace realitních makléřů, poznamenal, že v roce 2025 ceny bytů sotva budou mít tendenci klesat. Důvodem je, že nová primární nabídka na trhu v roce 2025 se zaměří především na luxusní segmenty ve velkých městech. Proto budou ceny bytů i nadále „ukotveny“ vysoko. Nabídka z projektů sociálního bydlení se v roce 2025 pravděpodobně zvýší, ale stále bude extrémně malá ve srovnání s potřebami lidí. Nabídka levného komerčního bydlení je stále extrémně omezená. Hladina cen bytů proto sotva bude mít tendenci klesat, pouze si udrží horizontální úroveň.

Ho Či Minovo Město ruší kontrolu aktuálního stavu při udělování pozemkových a rodinných certifikátů

Lidový výbor Ho Či Minova Města právě vydal rozhodnutí o změně a doplnění řady článků Předpisů o koordinaci v řízení stavebních zakázek (dále jen Předpisy o řízení výstavby) ve městě.

Předpisy o správě stavebních zakázek v Ho Či Minově Městě byly vydány rozhodnutím ze dne 1. dubna 2024. V nich odstavec 1, článek 10 stanoví odpovědnosti Ministerstva přírodních zdrojů a životního prostředí (TN-MT), Městského katastrálního úřadu a jeho přidružených poboček takto:

„V procesu vyřizování postupů týkajících se certifikace majetku připojeného k pozemku, v případě kontroly aktuálního stavu domů nebo staveb podle ustanovení pozemkového práva, pokud jsou zjištěna porušení stavebního řádu, bude spis předán příslušnému orgánu k nahlédnutí a naložení v souladu s ustanoveními zákona.“

V nedávno vydaném rozhodnutí Lidový výbor Ho Či Minova Města jej pozměnil takto: „V případě zjištění jakéhokoli porušení stavebního řádu v procesu vyřizování postupů týkajících se certifikace majetku připojeného k pozemku musí být zasláno písemné oznámení příslušnému orgánu k provedení kontroly a nakládání s ním v souladu s ustanoveními zákona.“

Výše uvedená novela znamená, že Odbor přírodních zdrojů a životního prostředí, Městský úřad pro katastrální registraci pozemků a jeho přidružené pobočky již nemají povinnost kontrolovat aktuální stav domů nebo staveb při vydávání osvědčení.

Revidované a doplněné rozhodnutí zbavilo policii Ho Či Minova města odpovědnosti nařizovat policii na úrovni okresu, aby posílila kontroly a neprodleně odhalovala stavební práce porušující stavební řád v oblasti, kterou spravuje, a aby jí byla poskytnuta rada o dalším postupu.

Nové nařízení dále ruší odpovědnost odboru plánování a investic za koordinaci s okresním lidovým výborem a za žádost o přeregistraci osvědčení o registraci podniku v souladu s rozhodnutím o projednávání správních přestupků při prohlašování nepravdivého nebo nepřesného obsahu registrace.

Pokud jde o odpovědnost za sepsání protokolu o správním přestupku a poskytování informací o správních sankcích, nová úprava ruší formulaci „do 2 pracovních dnů ode dne sepsání protokolu o správním přestupku“.

Zdroj: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chung-lai-nguoi-mua-nghe-ngong-bo-tu-phap-noi-gi-ve-de-xuat-danh-thue-cao-voi-luot-song-nha-dat-304357.html