Trh skladů a továren zažívá boom

Po období stagnace začal trh s hotovými sklady a továrnami na jihu zaznamenávat mnoho transakcí a ukazuje mnoho pozitivních vyhlídek v dlouhodobém horizontu.

Poptávka je pozitivnější

Ve třetím čtvrtletí roku 2024 bude v segmentu moderních hotových skladů v jižním regionu postaveno více než 103 000 metrů čtverečních nových skladů, které budou vybudovány společnostmi BWID a Vietnam Industrial Park.

Společnost BWID konkrétně oslavila svou působnost v Long Anu dokončením projektu dvoupatrového skladu o celkové ploše 64 000 m2. Vietnamský průmyslový park mezitím současně zahájil druhou fázi projektů v průmyslovém parku Ho Nai (Dong Nai) a průmyslovém parku Phu An Thanh (Long An), čímž poskytl dalších téměř 40 000 m2 multifunkčního prostoru sloužícího jak pro skladování, tak pro výrobní účely.

Trend konverze aktiv pokračoval i v posledním čtvrtletí. Podle zprávy společnosti JLL Vietnam zaznamenal severní region provincie Binh Duong více než 18 000 m2 projektu hotových skladů přeměněných na hotové továrny. Do konce třetího čtvrtletí roku 2024 se celková nabídka moderních hotových skladů zvýšila na 2 miliony m2, což představuje nárůst o 4,4 % mezičtvrtletně a o 14,7 % meziročně. Z toho se BWID a Mapletree podílely 30 %, respektive 20 % na celkové nabídce.

Trh s průmyslovými nemovitostmi býval tradičním trhem, rozvíjeným převážně domácími investory. V posledních letech však pozorujeme silnější zájem a investice zahraničních investorů ze Singapuru, Koreje a Thajska.

- Paní Pham Ngoc Thien Thanh, vedoucí výzkumného a konzultačního oddělení společnosti CBRE v Ho Či Minově Městě

Nabídka roste, míra obsazenosti je také pozitivní. Podle společnosti JLL vstoupil trh logistiky na jihu Anglie po období stagnace do druhé poloviny roku s pozitivní čistou absorpcí a ve třetím čtvrtletí roku 2024 dosáhl téměř 160 000 m2. Nové nájemní smlouvy byly podepsány převážně s nájemci působícími na domácím trhu, včetně výrobců a externích poskytovatelů logistických služeb (3PL). V souladu s tím jsou zařízení nacházející se v klíčových oblastech s pohodlným spojením do Ho Či Minova Města i nadále žádaná.

Společnost CBRE zaznamenala v posledním čtvrtletí také živou aktivitu v oblasti pronájmu skladů i hotových továren. Průměrná míra obsazenosti skladů se ve srovnání s předchozím čtvrtletím zvýšila o 7 % a dosáhla 68 %; míra obsazenosti hotových továren se ve srovnání s předchozím čtvrtletím zvýšila o 3 % a dosáhla 84 %. Zákazníci s poptávkou po hotových skladech na jihu pocházejí z řad výrobců z odvětví high-tech, elektronických součástek a logistiky, a dále z expandujících společností v sektoru elektronického obchodování.

Pan Alex Crane, výkonný ředitel společnosti Knight Frank Vietnam, poznamenal, že vzhledem k vnějším faktorům investoři přistupují k trhu opatrně, ale trh stále vykazuje určité známky oživení. Řekl, že zlepšená nabídka spolu s mírným nárůstem požadovaných nájemných ukazuje, že důvěra podniků v dlouhodobé vyhlídky trhu roste.

„Pokračující rozvoj a využívání hotových továren je pozitivním signálem, který dává nájemcům větší motivaci zvážit výběr Vietnamu jako vhodné destinace pro investice nebo rozšíření podnikání,“ řekl pan Alex Crane.

Kromě toho podle tohoto experta závisí trh skladovacích prostor na Jihu především na exportní poptávce a růstu domácí spotřeby. Po roce 2024, kdy skončí světové volby, zejména prezidentské volby v USA, budou potřeby trhů jasnější a mohou podpořit poptávku po skladovacích prostorách na Jihu.

Sleva pro stimulaci likvidity

Likvidita trhu ve skladovém a továrenském segmentu se výrazně zlepšila, ale paní Trang Le, vrchní ředitelka pro poradenství a výzkum (JLL Vietnam), uznala, že poptávka je ve srovnání s koncem loňského roku stále relativně nízká. „Export se plně neobnovil, takže distribuční centra si zachovávají svůj současný rozsah, místo aby se jako obvykle rozšiřovala, aby předvídala náhlý nárůst zboží na konci roku.“

Paní Trang uvedla, že pro udržení likvidity některé projekty s nízkým výnosem z pronájmu uplatnily silnější strategii stimulace poptávky snížením požadovaných nájemných. Zejména v rozvíjejících se oblastech mimo centrum se ceny pronájmů ve třetím čtvrtletí ve srovnání s předchozím čtvrtletím výrazně snížily, zatímco ceny v centrální oblasti zůstaly stabilní.

Průměrné požadované nájemné za moderní hotové sklady na jihu mírně kleslo na 4,85 USD/m²/měsíc, což je mezičtvrtletní pokles o 0,4 %, ale meziroční nárůst stále o 3,1 %.

„Pronajímatelé jsou stále flexibilní a vytvářejí příznivé podmínky pro jednání, aby podpořili nájemce v kontextu pomalého trhu. Jednou z významných pobídek u některých nově dokončených skladů je období bez nájemného delší než 6 měsíců u tříleté nájemní smlouvy,“ dodala paní Trang. Očekává se, že se situace s nájemným v posledních měsících roku zlepší, protože čtvrté čtvrtletí je obvykle hlavní sezónou, ale očekávané zlepšení není příliš náhlé.

Stejný názor sdílí i pan Alex Crane, který uvedl, že v krátkodobém horizontu bude trh skladovacích prostor čelit určitým obtížím kvůli zvýšené nabídce a snížené absorpci. Tento expert se však domnívá, že střednědobé až dlouhodobé vyhlídky průmyslových nemovitostí na jihu jsou stále velmi pozitivní, s mnoha kvalitními projekty s dostupnými cenami pronájmu.

Odborníci společnosti Knight Frank předpovídají, že trh se do roku 2025 výrazně zotaví. Některé projekty, které byly v předchozím období odloženy, byly nyní dokončeny, spolu s rostoucí důvěrou investorů, což by mělo zvýšit poptávku po průmyslových pozemcích. Strategická poloha regionu, zlepšení infrastruktury a preferenční politika budou i nadále hrát klíčovou roli v přilákání přímých zahraničních investic a podpoře hospodářského růstu.

Zdroj: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-nha-kho-nha-xuong-khoi-sac-d227553.html