Ho Či Minovo Město zakazuje dělení a prodej pozemků: Očekává se, že ceny pozemků porostou, ale pravděpodobně nebudou „horečnaté“.

Proč Ho Či Minovo Město zakazuje dělení a prodej pozemků?

Lidový výbor Ho Či Minova Města právě vydal rozhodnutí č. 83/2024 s účinností od 21. října, které stanoví, že investoři do realitních projektů a investičních projektů v oblasti bytové výstavby v celé oblasti nesmí převádět práva k užívání pozemků s technickou infrastrukturou v projektu na organizace a jednotlivce za účelem vlastní výstavby domů. Toto nařízení vylučuje případy, kdy investoři mají za cíl přesídlení pozemků v obcích, městech a okresech Ho Či Minova Města.

Ho Či Minovo Město tak zakazuje dělení a prodej pozemků v rámci projektů pro organizace a jednotlivce za účelem výstavby vlastních domů, a to včetně všech 5 okresů Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi a Can Gio.

Ministerstvo výstavby Ho Či Minova Města dříve vysvětlilo, že důvodem zákazu dělení a prodeje pozemků je to, že město vyvíjí projekt investic a výstavby okresů do okresů nebo měst pod Ho Či Minovým Městem v období 2021–2030. Do roku 2030 se okresy zaměří na investice do výstavby infrastruktury s cílem dosáhnout městských cílů, kterými se stanou města pod Ho Či Minovým Městem.

Aby se zabránilo diskriminaci mezi investičními projekty komerční bytové výstavby a aby se sjednotilo uplatňování předpisů, musí investoři do realitních projektů v Ho Či Minově Městě investovat do kompletní bytové výstavby v souladu s předpisy a poté provést postupy k převodu práv k užívání pozemků, práv k vlastnictví domů a dalšího majetku spojeného s pozemky na organizace a jednotlivce. Toto nařízení je výjimkou pro realitní projekty s cílem osídlení pozemky v obcích, městech a okresech, které splňují podmínky dle předpisů.

Nařízení zakazující dělení a prodej pozemků v celém městě má tedy sjednotit státní správu bytové výstavby a posílit odpovědnost investorů projektů, zajistit synchronní investice do výstavby technické a sociální infrastruktury a zabránit tak situaci, kdy lidé staví bez povolení, bez povolení nebo bez zajištění předpisů o architektonickém řízení. Odbor výstavby se domnívá, že zákaz dělení a prodeje pozemků v celé oblasti je nezbytný.

Pan Le Hoang Chau - předseda Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města (HoREA) - uvedl, že výše uvedené vysvětlení není v souladu s ustanoveními zákona o podnikání v oblasti nemovitostí z roku 2023 a s praktickou situací. Projekt je totiž stále projektem. V současné době je 5 okresů Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi a Can Gio stále okresy, nikoli okresy ani městy Ho Či Minova Města.

Podle ustanovení zákona o podnikání v oblasti nemovitostí z roku 2023 a zákona o bydlení z roku 2023 se v těchto 5 okresech stále uplatňuje pravidlo „ve zbývajících oblastech určí provinční lidový výbor na základě místních podmínek oblasti, kde investoři projektu mohou převést práva k užívání pozemků s technickou infrastrukturou na jednotlivce za účelem výstavby vlastních domů“. Kromě toho je poptávka lidí, kteří chtějí získat převod práv k užívání pozemků s technickou infrastrukturou v rámci projektů ve výše uvedených 5 okresech za účelem výstavby vlastních domů, stále velmi vysoká.

Proto navrhl, aby Lidový výbor Ho Či Minova Města přezkoumal a pozměnil předpisy ve směru rozdělení pozemků určených k prodeji v obcích, s výjimkou měst v 5 okresech Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi, Can Gio a ne v případě dražby práv k užívání pozemků za účelem investic do bytové výstavby.

S tímto názorem se shoduje i realitní expert Dinh Minh Tuan – ředitel jižního regionu Batdongsan.com.vn – uvedl, že pro urbanizaci je nutné přilákat obyvatele, investovat do dobré infrastruktury a mít atraktivní ceny nemovitostí. Aby se z okresů nebo měst pod Ho Či Minovým Městem staly okresy nebo města, musí se lidé rozhodnout v dané oblasti žít a akceptovat možnost žít dále, aby získali levnější nemovitosti.

Jakmile však bude v těchto 5 okresech zakázáno dělení a prodej pozemků, rozdíl v cenách bydlení oproti okrajovým okresům nebude příliš vysoký, což by lidem ztěžovalo rozhodnutí o migraci. Pan Tuan se proto domnívá, že cíle projektu bude do roku 2030 obtížné dosáhnout.

Výše uvedený expert navrhl, aby Ho Či Minovo Město v této době zvážilo plány přípravy, omezilo přijímání rozhodnutí, která ovlivňují ceny nemovitostí, nebo pokud nějaká existují, měl by existovat plán postupného snižování dopadu. Zároveň, pokud Ho Či Minovo Město zakáže rozdělení a prodej pozemků, může to udělat v některých vysoce urbanizovaných oblastech v okresech, jako jsou centra měst. Odlehlé oblasti s řídkým osídlením by neměly spěchat.

Ho Či Minovo Město zakazuje dělení a prodej pozemků v celé oblasti, včetně 5 předměstských čtvrtí (ilustrační foto: Nam Anh).

Předpokládá se prudký nárůst cen pozemků a rezidenčních nemovitostí, ale je nepravděpodobné, že by došlo k „horečnatému“ nárůstu.

Odborníci se obávají, že nařízení zakazující dělení a prodej pozemků v Ho Či Minově Městě by mohlo mít významný dopad na trh, jelikož ve stejnou dobu je vydán i nový ceník pozemků. Cena pozemků určených k bydlení a dělených pozemků prudce vzroste. Spolu s tím se mohou zvýšit i ceny kompenzací a vyklízení stavenišť pro infrastrukturní projekty.

Pan Dinh Minh Tuan uvedl, že zákaz dělení a prodeje pozemků ještě více zhorší již tak omezenou nabídku pozemků v Ho Či Minově Městě a zúží se tak možnosti pro lidi přestěhovat se na předměstí.

Řekl, že lidé, kteří chtějí přeměnit pozemky na rezidenční pozemky, budou muset kvůli dopadu nového ceníku pozemků vynaložit více peněz, takže to bude obtížnější. Omezení dělení a prodeje pozemků způsobí v nadcházejícím období nárůst ceny pozemků a rezidenčních pozemků. Nárůst tržních cen upraví roční ceník pozemků opačným směrem, což ovlivní náklady na vyklizení pozemků pro veřejné investiční infrastrukturní projekty a zvýší odhadované náklady.

Toto nařízení navíc vyžaduje, aby malé projektové developerské jednotky měly dostatečnou kapacitu k realizaci: výstavby domů, dokončení staveb, inženýrských sítí pro prodej produktů. Zvýšené vstupní náklady jim ztěžují prodej levných produktů. Zvýšené ceny, které omezují kupující, mohou vést ke vzniku „fantómových“ městských oblastí.

Obecně se domnívá, že nařízení zakazující dělení a prodej pozemků pomůže snížit právní rizika pro kupující domů. V současné době však toto nařízení nemusí být vhodné pro realitu, kdy trh právě prošel obtížným obdobím. Lidé mají menší zájem o pozemky, takže trh stagnuje. Pokud bude uplatněno, nárůst cen nemovitostí ztíží dosažení cíle vylidnění centrální oblasti a urbanizace okrajových částí Ho Či Minova Města.

Nicméně, pan Vo Hong Thang - zástupce generálního ředitele skupiny DKRA - podpořil správné rozhodnutí Ho Či Minova Města a uvedl, že zákaz dělení pozemků pomáhá městu vyřešit mnoho problémů. Pokud by investoři mohli pozemky dělit a prodávat bez rozdílu, mohlo by to zničit plánování. Zvláště když město má velké plánovací projekty, které vyžadují několik stovek hektarů, ale uvízlo v dělení pozemků.

Podle pana Thanga jsou pozemkové produkty určeny hlavně pro investory k nákupu a dalšímu prodeji za účelem zisku, skutečných kupců je jen velmi málo. Proto se rozdělená půda nevyužívá často, úroveň urbanizace je nízká, což vede k plýtvání zdroji.

Také připustil, že zákaz dělení a prodeje pozemků by mohl potenciálně zvýšit cenu pozemků a pozemků pro bydlení v kontextu omezené nabídky. Současný trh s pozemky na jihu má však nízkou likviditu a stát má vhodné politiky hospodaření, takže je nepravděpodobné, že by došlo k pozemkové „horečce“.

Investoři mohou hledat vhodné produkty i na dalších příměstských trzích Ho Či Minova Města, jako jsou Binh Duong, Long An , Ba Ria - Vung Tau... Skuteční kupci mají k dispozici mnoho dobrých možností, jako jsou dostupné druhotné produkty; pozemky, stávající řadové domy v dostupných obytných oblastech; byty, dodal.

Zdroj: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/tphcm-cam-phan-lo-ban-nen-gia-dat-du-bao-tang-nhung-kho-sot-20241031130322467.htm